Véranda : Quelle Autorisation d'Urbanisme pour votre Extension Vitrée ?

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Vous rêvez d'une véranda pour profiter du jardin toute l'année ? Avant de contacter un vérandaliste, une question administrative se pose : déclaration préalable ou permis de construire ? La réponse dépend de la surface de votre projet et de votre zone d'urbanisme. Une véranda de 15 m² en zone urbaine relève d'une simple déclaration. La même véranda en zone non couverte par un PLU peut nécessiter un permis. Ajoutez les règles du PLU sur l'aspect extérieur, les distances aux limites et l'impact sur la taxe foncière, et le projet se complique vite. Voici les clés pour comprendre vos obligations et déposer le bon dossier du premier coup.

Sommaire

Qu'est-ce qu'une véranda au sens urbanistique ?

La véranda est une extension vitrée accolée à une habitation existante. Elle crée une pièce supplémentaire, généralement utilisée comme salon, salle à manger ou jardin d'hiver. Au sens du Code de l'urbanisme, la véranda constitue une extension de construction existante et suit les règles applicables aux agrandissements.

Caractéristiques d'une véranda

Qu'il s'agisse d'une véranda bois traditionnelle ou d'une extension vitrée contemporaine, les règles d'urbanisme sont identiques. Seules comptent la surface créée et la localisation du projet.

Impact sur la surface habitable

Une véranda chauffée et isolée augmente la surface de plancher du logement. Cette augmentation a plusieurs conséquences :

  1. Taxe foncière : La surface habitable augmente, la base d'imposition aussi
  2. Taxe d'aménagement : Applicable sur les nouvelles constructions
  3. Valeur du bien : Plus-value à la revente (mais attention aux proportions)
  4. Seuil architecte : La surface totale après travaux détermine l'obligation de recourir à un architecte

Une véranda non chauffée (jardin d'hiver) compte dans l'emprise au sol mais pas dans la surface de plancher si elle n'est pas close ou si la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Seuils de surface et type d'autorisation

Le seuil de 5 m² : aucune formalité

Une véranda de moins de 5 m² ne nécessite aucune autorisation à condition de :

En pratique, une véranda de 5 m² n'a guère d'intérêt fonctionnel. La plupart des projets dépassent ce seuil.

De 5 à 20 m² : déclaration préalable

En zone non couverte par un PLU (RNU ou carte communale), une véranda entre 5 et 20 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher relève de la déclaration préalable.

Le délai d'instruction est d'1 mois. Vous déposez le dossier avec le formulaire CERFA 13703 (ou 16702 depuis 2025) et les pièces graphiques requises.

De 5 à 40 m² en zone U : déclaration préalable étendue

En zone urbaine (zone U) d'un PLU, le seuil passe à 40 m². Une véranda de 20 m² en zone U reste donc en déclaration préalable, pas en permis de construire.

Cette règle issue de la loi de simplification du droit (2012) facilite les projets d'extension des particuliers.

Attention : cette facilité ne s'applique que si la surface TOTALE après travaux reste inférieure ou égale à 150 m². Au-delà, le permis de construire devient obligatoire et le recours à un architecte est requis si le seuil de 150 m² est dépassé.

Au-delà de 40 m² (ou 20 m² hors zone U) : permis de construire

Une véranda dépassant les seuils ci-dessus nécessite un permis de construire. Le délai passe à 2 mois minimum (3 mois si consultation de services extérieurs).

Pour une véranda habitable de grande surface, prévoyez un dossier complet avec plans détaillés et notice architecturale.

La procédure de déclaration préalable

Étape 1 : Vérifier la faisabilité

Avant de signer un devis avec un vérandaliste, vérifiez au PLU :

Étape 2 : Constituer le dossier

Le dossier de déclaration préalable comprend :

Pièces obligatoires :

Pour le plan de masse, respectez les règles de cotation : distances aux limites, dimensions de la véranda, hauteurs. Un logiciel gratuit peut vous aider, ou faites appel à un géomètre pour plus de précision.

Comprenez bien la différence entre plan de masse et plan de situation : le plan de situation localise le terrain dans la commune, le plan de masse montre l'implantation du projet sur la parcelle.

Pièces complémentaires :

Pour des exemples de plan de masse annotés, consultez notre rubrique dédiée.

Étape 3 : Dépôt du dossier

Le dépôt se fait en mairie (guichet physique) ou en ligne via le portail d'urbanisme. Prévoyez 2 exemplaires minimum (4 en secteur ABF).

Le récépissé mentionne la date de dépôt et le délai d'instruction applicable. Conservez-le précieusement.

Étape 4 : Instruction et décision

La mairie dispose d'1 mois pour instruire. Elle peut :

Étape 5 : Affichage et travaux

Avant de commencer, affichez un panneau réglementaire sur le terrain. Cet affichage déclenche le délai de recours des tiers (2 mois). Pendant cette période, un voisin peut contester votre autorisation.

Cas pratiques et exemples chiffrés

Exemple 1 : Véranda 20 m² en zone urbaine

Projet : Extension vitrée de 5 m x 4 m = 20 m² sur maison de 110 m²

Zone : Zone UA du PLU (zone urbaine)

Autorisation : Déclaration préalable (< 40 m² en zone U)

Surface totale : 110 + 20 = 130 m² < 150 m² = pas d'architecte obligatoire

Délai : 1 mois

Coût véranda : 15 000 à 30 000 € selon matériaux et prestations

Taxe d'aménagement : Environ 20 m² x 900 € x taux communal (ex: 5%) = 900 €

Exemple 2 : Véranda 35 m² sur maison de 125 m²

Projet : Grande véranda salon de 35 m² avec toiture vitrée

Zone : Zone U du PLU

Autorisation : Déclaration préalable (< 40 m² en zone U)

Surface totale : 125 + 35 = 160 m² > 150 m²

Conséquence : Même si l'extension seule reste sous 40 m², la surface totale dépasse 150 m². Permis de construire obligatoire avec signature d'architecte.

Délai : 2 mois

Coût architecte : 3 000-5 000 € pour mission permis seul

Exemple 3 : Véranda 25 m² en commune sans PLU

Projet : Véranda de 25 m² sur maison en zone RNU (Règlement National d'Urbanisme)

Autorisation : Permis de construire (> 20 m² hors zone U)

Délai : 2 mois

Particularité : En RNU, la constructibilité est plus limitée. Le projet doit respecter la règle de constructibilité limitée et ne pas porter atteinte à la salubrité, la sécurité ou au caractère des lieux.

Exemple 4 : Véranda sur pilotis en terrain pentu

Projet : Véranda de 18 m² construite sur pilotis au-dessus du terrain en pente

Particularité : L'emprise au sol est calculée sur la projection au sol de la construction. Les pilotis ne comptent pas, mais la surface de la véranda elle-même compte intégralement.

Autorisation : Déclaration préalable en zone U (< 40 m²)

Attention : Le plan de coupe doit clairement montrer le profil du terrain naturel, l'implantation des pilotis et la hauteur résultante. Consultez le PLU pour le plan de masse et ses exigences.

Véranda et surface de plancher

Calcul de la surface de plancher créée

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de chaque niveau, calculée au nu intérieur des murs, après déduction des :

Une véranda entièrement vitrée et fermée compte intégralement dans la surface de plancher si elle dépasse 1,80 m sous plafond. Même logique pour une mezzanine dans la véranda.

Emprise au sol de la véranda

L'emprise au sol inclut la projection verticale de toute construction, y compris les débords de toiture. Une véranda de 20 m² au sol avec un débord de toit de 50 cm sur 5 m = 20 m² + 2,5 m² = 22,5 m² d'emprise.

Vérifiez que le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) de votre zone permet cet ajout. Un garage compte-t-il dans la surface de plancher ? Les règles sont similaires : le garage compte dans l'emprise mais pas dans la surface de plancher s'il n'est pas aménagé.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Confondre les seuils selon les zones

20 m² en RNU = permis. 20 m² en zone U = déclaration préalable. Cette différence cruciale est souvent mal comprise. Vérifiez votre zonage avant tout.

Erreur n°2 : Oublier le cumul des surfaces

Une véranda de 30 m² semble relever de la DP en zone U. Mais si votre maison fait déjà 125 m², le total atteint 155 m² et impose un permis avec architecte. Le seuil de 150 m² s'applique à la surface totale après travaux.

Erreur n°3 : Négliger les règles du PLU

Le PLU peut imposer :

Une véranda qui ne respecte pas ces règles sera refusée, même si la surface est dans les seuils.

Erreur n°4 : Construire une véranda sans permis

Une véranda de 25 m² installée sans autorisation expose à :

Le risque ne vaut pas l'économie d'une simple déclaration.

Erreur n°5 : Sous-estimer l'impact fiscal

La véranda augmente la valeur locative cadastrale de votre bien. Prévoyez une hausse de la taxe foncière de 10 à 20% selon la surface ajoutée. Déclarez la construction dans les 90 jours suivant l'achèvement (formulaire H1).

Questions fréquentes

Quelle autorisation pour une véranda de 20 m² ?

En zone urbaine (zone U du PLU), une véranda de 20 m² relève de la déclaration préalable. Hors zone U (RNU, zone A ou N), une véranda de 20 m² exactement est à la limite : consultez la mairie pour confirmer si la DP suffit ou si un PC est requis.

Faut-il un permis de construire pour une véranda ?

Pas toujours. Une véranda de moins de 40 m² en zone urbaine (zone U) ne nécessite qu'une déclaration préalable. Le permis devient obligatoire au-delà de 40 m² en zone U, ou 20 m² hors zone U, ou si la surface totale après travaux dépasse 150 m².

Combien coûte une véranda ?

Le prix d'une véranda varie considérablement : 800 à 2 500 €/m² selon les matériaux (PVC, aluminium, bois, acier), le vitrage (simple, double, thermique) et les finitions. Une véranda 20m2 standard coûte entre 16 000 et 50 000 €, pose comprise. Ajoutez la taxe d'aménagement (environ 900 €/m² x taux local).

Quelle surface de véranda sans permis ?

Une véranda sans aucune autorisation doit faire moins de 5 m² et moins de 12 m de haut, hors secteur protégé. Entre 5 et 40 m² en zone U (ou 5-20 m² hors zone U), une déclaration préalable suffit. Le terme "sans permis" désigne souvent l'absence de permis de construire, mais pas l'absence totale de formalité.

Comment construire une véranda sur une terrasse d’appartement ?

Fermer une terrasse d'appartement pour créer une véranda nécessite : (1) l'accord de la copropriété (AG avec majorité qualifiée car modification des parties communes/façade), (2) une déclaration préalable ou permis selon la surface, (3) le respect du règlement de copropriété. Ce type de projet est souvent refusé par les copropriétés.

Comment construire une véranda sur pilotis ?

Une véranda sur pilotis suit les mêmes règles qu'une véranda classique pour l'autorisation. L'emprise au sol correspond à la projection de la véranda, pas des pilotis. Sur terrain en pente, cette solution préserve le terrain naturel et peut être imposée par le PLU. Le plan de coupe doit montrer le profil du terrain.

Comment transformer un balcon en véranda ?

Fermer un balcon existant modifie l'aspect extérieur du bâtiment : déclaration préalable obligatoire. En copropriété, l'accord de l'AG est indispensable (modification de façade = parties communes). La structure du balcon doit supporter le poids de la véranda (étude technique recommandée). Surface créée = surface du balcon fermé.

Conclusion

Construire une véranda représente un investissement significatif, tant financier qu'administratif. Avant de signer un devis, clarifiez le type d'autorisation requis : déclaration préalable pour la majorité des projets en zone urbaine jusqu'à 40 m², permis de construire au-delà ou si la surface totale dépasse 150 m².

Les points clés :

La déclaration véranda est une formalité accessible avec un dossier bien préparé. Investissez du temps dans les plans et photographies pour éviter les demandes de pièces complémentaires qui rallongent le délai.

Une extension vitrée de qualité augmente votre confort et la valeur de votre bien. Faites-la dans les règles pour en profiter sereinement.

Sources : Articles R421-9 à R421-17 du Code de l'urbanisme, Service-public.fr