Velux et Fenêtre de Toit : Faut-il une Déclaration Préalable ?

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Vos combles sont sombres et vous souhaitez y installer un velux pour gagner en luminosité. L'artisan peut intervenir en une journée. Mais attention : même pour une seule fenêtre de toit, la déclaration préalable est obligatoire. Pourquoi ? Parce que toute modification de l'aspect extérieur de votre toiture nécessite une autorisation d'urbanisme (article R421-17 du Code de l'urbanisme). Poser un velux sans déclaration expose à une amende et à une obligation de remise en état. La bonne nouvelle : la procédure est simple, le délai est d'1 mois, et le dossier ne nécessite pas d'architecte.

Sommaire

Pourquoi déclarer une fenêtre de toit ?

Le principe : modification de l'aspect extérieur

Le Code de l'urbanisme (article R421-17) soumet à déclaration préalable tous les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'une construction existante. Une fenêtre toiture crée une ouverture visible depuis l'extérieur, donc modifie l'aspect de la toiture.

Cette règle s'applique :

  • Quel que soit le nombre de fenêtres (même une seule)
  • Quelle que soit la taille du velux
  • Que la toiture soit visible depuis la voie publique ou non

Velux ≠ création de surface de plancher

Contrairement à une extension de maison, la pose d'un velux ne crée pas de surface de plancher. Le régime d'autorisation n'est donc pas lié à des seuils de surface mais uniquement à la modification d'aspect.

Conséquence pratique : que vous posiez 1 velux de 55×78 cm ou 5 velux de 114×140 cm, c'est toujours une déclaration préalable — jamais un permis de construire pour les fenêtres de toit seules.

L'exception : aucune modification visible

Un velux de remplacement à l'identique (même taille, même emplacement, même aspect) n'est pas soumis à déclaration préalable car il ne modifie pas l'aspect extérieur. Dans ce cas, vous remplacez à l'identique sans modifier quoi que ce soit.

En revanche, si vous profitez du remplacement pour agrandir l'ouverture ou changer de modèle (velux à projection au lieu de rotation), la déclaration redevient obligatoire.

Les types de fenêtres de toit concernés

Velux et marques alternatives

Le terme « velux » est une marque déposée devenue générique, comme « frigidaire ». Les autres fabricants (Fakro, Roto, etc.) proposent des fenêtres de toit équivalentes. Toutes sont soumises au même régime de déclaration préalable.

Types de fenêtres de toit :

Type Caractéristique Usage typique
À rotation Pivote sur un axe central Toits pentus (15° à 90°)
À projection S'ouvre vers l'extérieur Accès facile, vue dégagée
Velux électrique Motorisé, télécommandé Positions difficiles d'accès
Velux solaire Alimentation autonome Combles non câblés
Fixe Ne s'ouvre pas Éclairage uniquement

Lucarne vs velux : deux régimes différents

La lucarne est un ouvrage en saillie sur la toiture (chien-assis, lucarne capucine, jacobine…). Elle modifie le volume de la toiture et crée potentiellement de la surface de plancher. Son régime est distinct :

  • Lucarne simple : déclaration préalable
  • Lucarne importante modifiant le volume : peut nécessiter un permis de construire selon les cas

Pour une simple ouverture de toit plate dans le plan de la toiture, la déclaration préalable suffit toujours.

Les fenêtres pour combles plats

Les toits-terrasses et toitures à faible pente peuvent recevoir des fenêtres de toit spécifiques (coupoles, lanterneaux, exutoires). Même régime : déclaration préalable obligatoire car modification de l'aspect extérieur.

La procédure de déclaration préalable

Le formulaire à utiliser

Le dépôt du dossier se fait avec le CERFA 13703 pour une maison individuelle. Ce formulaire couvre tous les travaux sur construction existante, y compris les modifications de toiture.

Les pièces à fournir

Pièces obligatoires pour un velux :

Pièce Contenu Obligatoire
DP1 Plan de situation (extrait cadastral) Oui
DP4 Plan de toiture état existant + projeté Oui
DP5 Représentation de l'aspect extérieur Oui
DP6 Insertion paysagère Oui si visible
DP7 Photo environnement proche Oui
DP8 Photo environnement lointain Oui

Le plan de toiture (DP4) est la pièce centrale : il doit montrer la position exacte du velux, ses dimensions, et son orientation par rapport au faîtage.

Comment représenter le velux sur les plans

Sur le plan de toiture :

  • Indiquez l'emplacement du velux par un rectangle coté
  • Précisez les dimensions (ex : 78 × 118 cm)
  • Notez la distance aux limites du toit (faîtage, égout, rives)

Sur le document d'insertion (DP6) :

  • Prenez une photo de la toiture depuis la voie publique
  • Incrustez le velux à son emplacement prévu
  • Veillez à respecter les proportions

Délai d'instruction

Le délai est d'1 mois pour une déclaration préalable classique. Il passe à 2 mois si votre maison est située en zone ABF (périmètre de monument historique, site classé, Site Patrimonial Remarquable).

Sans réponse à l'expiration du délai, vous bénéficiez d'une non-opposition tacite.

Nombre d'exemplaires

Le dossier doit être déposé en 2 exemplaires minimum (souvent 4 selon les communes). En zone ABF, prévoyez un exemplaire supplémentaire pour la consultation de l'Architecte des Bâtiments de France.

Les contraintes particulières

Velux en zone ABF

En secteur protégé, l'ABF (Architecte des Bâtiments de France) donne un avis sur votre projet. Pour les fenêtres de toit, il peut :

  • Imposer un modèle spécifique : velux « Conservation » à faible relief, encastré dans la toiture
  • Limiter les dimensions : souvent 78 × 98 cm maximum
  • Imposer le positionnement : sur versant arrière (non visible depuis la voie publique)
  • Refuser si le projet dénature la toiture d'un bâtiment ancien

Les velux standard à vitrage brillant sont souvent refusés en zone ABF au profit de vitrages anti-reflets.

Vue sur le voisin : le Code civil s'applique

Indépendamment de l'autorisation d'urbanisme, la pose d'un velux doit respecter les règles de vue du Code civil (articles 678 à 680) :

Vue droite (regard perpendiculaire sur la propriété voisine) :

  • Distance minimale de 1,90 m entre le bord de l'ouverture et la limite de propriété

Vue oblique (regard en biais) :

  • Distance minimale de 0,60 m

Un velux orienté vers le jardin du voisin à moins de 1,90 m peut être installé avec un vitrage opaque ou positionné en hauteur pour que la vue soit impossible en position debout.

Copropriété : double autorisation

Si vous êtes en copropriété, la pose d'un velux nécessite :

  1. L'autorisation de l'assemblée générale : les travaux affectant les parties communes (la toiture) doivent être votés en AG
  2. La déclaration préalable à la mairie : déposée par le copropriétaire ou le syndic

L'AG doit se prononcer AVANT le dépôt de la déclaration préalable. Prévoyez les délais en conséquence.

Règlement de copropriété et PLU

Le règlement de copropriété peut interdire ou encadrer les ouvertures en toiture (uniformité esthétique de l'immeuble). Le PLU de la commune peut également fixer des règles sur le nombre, la taille ou la position des fenêtres de toit.

Vérifiez ces deux documents avant de déposer votre dossier.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Un velux dans des combles aménagés

Situation : Paul veut poser un velux électrique 78×118 cm pour éclairer sa chambre sous combles. Maison en zone UB, pas de vis-à-vis direct.

Analyse :

  • Modification aspect toiture → déclaration préalable
  • Zone standard → délai 1 mois
  • Pas de contrainte de vue

Dossier : CERFA 13703 + DP1, DP4 (plan de toiture avant/après), DP5, DP7, DP8.

Coût travaux : Velux 78×118 électrique (600 €) + pose (400 €) = 1 000 € TTC environ.

Délai total : 1 mois instruction + 2 semaines affichage minimum avant travaux.

Exemple 2 : Trois velux en zone ABF

Situation : Marie souhaite installer 3 fenêtres combles (2 de 55×78 et 1 de 78×118) sur le versant arrière de sa maison située à 300 m d'une église classée.

Analyse :

  • Zone ABF → avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France
  • Délai → 2 mois
  • Versant arrière = moins visible, favorable

Prescription ABF probable : modèles « Conservation » à vitrage non réfléchissant. Surcoût d'environ 150 € par fenêtre.

Résultat : Avis favorable avec prescriptions. Marie doit commander les modèles imposés.

Exemple 3 : Velux avec vue sur voisin

Situation : Jean veut poser un velux sur un versant donnant sur le jardin de son voisin, à 1,50 m de la limite séparative.

Analyse :

  • Distance < 1,90 m → vue droite non conforme au Code civil
  • La mairie peut accorder la DP (elle ne vérifie pas les vues)
  • Mais le voisin peut exiger la suppression ou l'occultation

Solutions possibles :

  • Vitrage opaque (dépoli ou translucide)
  • Velux positionné en partie haute (tableau d'allège > 1,90 m)
  • Déplacer le velux à plus de 1,90 m de la limite

Conseil : obtenez l'accord écrit du voisin avant les travaux pour éviter un litige ultérieur.

Exemple 4 : Remplacement velux à l'identique

Situation : Sophie remplace un vieux velux de 78×98 par un neuf de mêmes dimensions, même emplacement.

Analyse :

  • Remplacement à l'identique → pas de modification d'aspect
  • Aucune autorisation requise

Attention : si Sophie profite du remplacement pour passer en 78×118, la déclaration préalable redevient obligatoire (changement de dimensions = modification d'aspect).

Erreurs à éviter

1. Poser un velux sans déclaration « parce qu'il est petit »

La taille du velux n'a aucune importance : une fenêtre de toit de 45×55 cm nécessite la même déclaration préalable qu'un velux de 134×140 cm. L'élément déclencheur est la modification d'aspect, pas la surface de l'ouverture.

2. Oublier les règles de vue

L'autorisation d'urbanisme ne dispense pas du respect du Code civil. Un velux créant une vue droite sur le voisin à moins de 1,90 m peut être légal urbanistiquement mais illicite civilement. Le voisin dispose de 30 ans pour agir en justice.

3. Commander le velux avant l'autorisation

La mairie peut refuser votre déclaration préalable (non-conformité au PLU, avis ABF défavorable) ou imposer des prescriptions (modèle, dimensions, emplacement). Si vous avez déjà commandé un modèle standard et que l'ABF impose un modèle « Conservation », vous devrez changer.

4. Négliger la charpente

La pose d'un velux implique de découper des éléments de charpente (chevrons, liteaux). Sur une charpente traditionnelle, le chevêtre doit être correctement dimensionné. Sur une charpente industrielle (fermettes), toute modification nécessite l'avis du fabricant ou d'un bureau d'études. Ce n'est pas un sujet d'urbanisme, mais un sujet technique à ne pas négliger.

5. Oublier la déclaration en copropriété

En copropriété, poser un velux sans vote de l'AG expose à une action en justice des autres copropriétaires. Même si la mairie a accordé l'autorisation d'urbanisme, le syndic peut exiger la remise en état de la toiture.

Questions fréquentes

Peut-on poser un velux sans autorisation ?

Non, la pose d'un velux nécessite toujours une déclaration préalable car elle modifie l'aspect extérieur de la toiture (article R421-17 du Code de l'urbanisme). Cette obligation s'applique quelle que soit la taille du velux et même pour une seule fenêtre de toit. Seul le remplacement strictement à l'identique (même dimensions, même emplacement, même aspect) est dispensé d'autorisation.

Quel est le délai pour une déclaration préalable velux ?

Le délai d'instruction est d'1 mois pour une déclaration préalable standard. Il passe à 2 mois si votre maison est située en zone ABF (périmètre de monument historique, site classé, Site Patrimonial Remarquable). Sans réponse de la mairie à l'expiration du délai, vous bénéficiez d'une non-opposition tacite et pouvez commencer les travaux.

Quelle distance entre un velux et la limite de propriété ?

Le Code civil (articles 678-680) impose des distances minimales pour les vues sur les propriétés voisines : 1,90 m pour une vue droite (regard perpendiculaire) et 0,60 m pour une vue oblique. Ces distances se mesurent depuis le bord de l'ouverture jusqu'à la limite séparative. Un velux créant une vue à moins de 1,90 m peut être posé avec un vitrage opaque ou en position haute pour supprimer la vue.

Combien coûte la pose d’un velux ?

Le prix d'un velux avec pose varie selon le modèle et les dimensions :

  • Velux à rotation standard 78×98 : 700 à 1 000 € pose comprise
  • Velux électrique 78×118 : 1 000 à 1 400 € pose comprise
  • Velux solaire 78×118 : 1 200 à 1 600 € pose comprise
  • Velux « Conservation » (zone ABF) : +150 à 200 € par rapport au modèle standard

Ajoutez 100 à 200 € pour les finitions intérieures (habillage, store). La déclaration préalable elle-même est gratuite.

Faut-il l’accord des voisins pour poser un velux ?

Non, l'accord des voisins n'est pas une condition de l'autorisation d'urbanisme. Mais si le velux crée une vue droite sur leur propriété à moins de 1,90 m, ils peuvent agir en justice sur le fondement du Code civil pour demander la suppression ou l'occultation de la fenêtre. En copropriété, c'est différent : l'accord de l'assemblée générale est obligatoire car la toiture est une partie commune.

Un velux crée-t-il de la surface de plancher ?

Non, la pose d'une fenêtre de toit ne crée pas de surface de plancher. Elle apporte de la lumière dans un espace existant mais n'agrandit pas cet espace. En revanche, si vous aménagez des combles perdus en combles habitables, la surface de plancher créée peut nécessiter une autorisation distincte selon sa superficie. Les seuils classiques s'appliquent alors : déclaration préalable jusqu'à 40 m² en zone U, permis de construire au-delà.

Quelles pièces fournir pour déclarer un velux ?

Le dossier de déclaration préalable pour un velux comprend : le CERFA 13703 rempli, le plan de situation (DP1), le plan de toiture avant et après travaux (DP4), une représentation de l'aspect extérieur (DP5), un document d'insertion paysagère (DP6) si la toiture est visible, et des photos de l'environnement proche et lointain (DP7, DP8). Le plan de toiture est la pièce clé : il doit montrer l'emplacement exact du velux coté.

Conclusion

Installer un velux est un projet simple techniquement, mais qui nécessite une déclaration préalable dans tous les cas. Cette formalité prend 1 mois (2 mois en zone ABF) et le dossier est accessible à tout particulier.

Les points de vigilance :

  • Respectez les distances de vue du Code civil (1,90 m minimum pour une vue droite)
  • En zone ABF, préparez-vous à des prescriptions sur le modèle de velux
  • En copropriété, obtenez d'abord le vote de l'AG

Si vous envisagez d'autres travaux comme une isolation extérieure, une terrasse couverte ou un chauffe-eau solaire, pensez à grouper les autorisations dans un seul dossier pour gagner du temps.

Enfin, si votre projet de velux s'inscrit dans un aménagement de combles plus global, vérifiez si la surface de plancher créée nécessite une autorisation complémentaire. Le plan de masse pour déclaration préalable devra alors intégrer l'ensemble du projet.

Sources : Code de l'urbanisme (article R421-17), Code civil (articles 678-680), Service-public.fr