Déclaration Préalable de Travaux : Quand est-elle Obligatoire ?
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Vous envisagez des travaux sur votre maison mais le permis de construire vous semble disproportionné ? La déclaration préalable de travaux (DP) est probablement l'autorisation qu'il vous faut. Plus simple, plus rapide et sans architecte obligatoire, elle concerne la majorité des projets courants : extension de moins de 40 m², modification de façade, clôture, piscine, abri de jardin… Pourtant, beaucoup de particuliers passent à côté ou confondent les seuils. Résultat : des travaux sans autorisation qui exposent à des amendes jusqu'à 6 000 € par m². Voici tout ce qu'il faut savoir pour déposer une déclaration préalable dans les règles.
Sommaire
- Qu'est-ce que la déclaration préalable ?
- Quels travaux nécessitent une DP ?
- Les seuils de surface
- Comment faire une déclaration préalable
- Les pièces du dossier
- Délais et décision
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que la déclaration préalable ?
La déclaration préalable (DP) est une autorisation d'urbanisme destinée aux travaux de faible ampleur. Elle permet à la mairie de vérifier que votre projet respecte les règles d'urbanisme locales (PLU) sans exiger un dossier aussi complet que le permis de construire.
Cadre légal
Les articles R421-9 à R421-12 du Code de l'urbanisme définissent précisément les travaux soumis à déclaration préalable. Le principe est simple : tout ce qui n'est pas assez important pour nécessiter un permis, mais qui dépasse les seuils d'exemption totale, relève de la DP.
Déclaration préalable ou permis de construire : quelle différence ?
La différence principale réside dans les seuils de surface et la complexité du dossier :
| Critère | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|
| Surface | 5-20 m² (ou 5-40 m² en zone U) | > 20 m² (ou > 40 m² en zone U) |
| Délai instruction | 1 mois | 2-3 mois |
| Formulaire | CERFA 13703 | CERFA 13406/13409 |
| Architecte | Jamais obligatoire | Si total > 150 m² |
| Pièces | DP1 à DP8 | PCMI1 à PCMI8 |
Point crucial : la déclaration préalable ne requiert jamais de signature d'architecte, même si votre maison existante dépasse 150 m². Cette obligation ne concerne que le permis de construire.
Quels travaux nécessitent une DP ?
Constructions nouvelles (5-20 m²)
Toute construction nouvelle créant entre 5 et 20 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher nécessite une déclaration préalable :
- Abri de jardin, cabanon, remise
- Garage simple
- Carport
- Local technique piscine
En zone U d'un PLU, ce seuil monte à 40 m², ce qui change considérablement les possibilités.
Extensions de maison
La déclaration préalable extension couvre les agrandissements jusqu'à :
- 20 m² en zone sans PLU (RNU)
- 40 m² en zone U avec PLU
Au-delà, le permis de construire devient obligatoire.
Modifications de l'aspect extérieur
Toute modification de façade visible depuis l'espace public nécessite une DP :
- Changement de fenêtres (taille, forme, emplacement)
- Remplacement de porte d'entrée
- Modification de toiture (lucarnes, velux, changement de couverture)
- Ravalement de façade modifiant l'aspect
- Pose de panneaux solaires
Clôtures
En secteur ABF (périmètre monument historique) ou si le PLU l'impose, toute clôture nécessite une déclaration préalable. Les murs de clôture de plus de 2 m de hauteur sont également concernés.
Piscines
Les piscines suivent des règles spécifiques :
- Bassin ≤ 10 m² : aucune formalité (hors secteur protégé)
- Bassin 10-100 m² non couvert ou couverture < 1,80 m : DP
- Bassin > 100 m² ou couverture ≥ 1,80 m : permis de construire
Divisions de terrain
La division d'un terrain en vue de construire (détachement d'un lot à bâtir) nécessite une déclaration préalable si elle ne crée pas de voie nouvelle ni d'espaces communs.
Les seuils de surface
Le tableau de référence
| Surface créée | Zone sans PLU | Zone U avec PLU |
|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité | Aucune formalité |
| 5 – 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| 20 – 40 m² | Permis de construire | Déclaration préalable |
| > 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Comment savoir si je suis en zone U ?
La zone U (urbaine) est définie par le Plan Local d'Urbanisme de votre commune. Pour le vérifier :
- Consultez le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr)
- Demandez un certificat d'urbanisme informatif en mairie
- Consultez le PLU en mairie ou sur le site de votre commune
Si votre commune n'a pas de PLU, elle est soumise au RNU (Règlement National d'Urbanisme) et le seuil reste à 20 m².
Attention au cumul des surfaces
Si vous avez déjà réalisé une extension sous déclaration préalable il y a moins de 3 ans, les surfaces se cumulent. Une première extension de 30 m² suivie d'une seconde de 15 m² = 45 m² total, donc permis de construire obligatoire pour la seconde tranche.
Comment faire une déclaration préalable
Étape 1 : Vérifier les règles applicables
Avant de déposer une déclaration, consultez le PLU pour vérifier que votre projet est conforme :
- Règles d'implantation (distances aux limites)
- Hauteur maximale autorisée
- Aspect extérieur (couleurs, matériaux)
- Coefficient d'Emprise au Sol (CES) si applicable
Étape 2 : Remplir le formulaire CERFA
Le formulaire déclaration préalable dépend de la nature du projet :
- CERFA 13703 : construction, travaux sur existant
- CERFA 13702 : division de terrain (lotissement)
Le pétitionnaire (demandeur) peut être le propriétaire, un mandataire, ou le titulaire d'une promesse de vente.
Étape 3 : Constituer le dossier
Le dossier de déclaration préalable comprend jusqu'à 8 pièces selon le projet. Toutes ne sont pas obligatoires : seules celles correspondant à votre situation doivent être fournies.
Étape 4 : Déposer le dossier
Le dépôt du dossier se fait :
- En mairie, en 2 exemplaires minimum (plus selon les consultations)
- Par voie dématérialisée via le portail de votre commune
Un récépissé vous est remis avec le numéro de dossier et la date de dépôt. Cette date est le point de départ du délai d'instruction.
Les pièces du dossier
Pièces obligatoires selon le projet
DP1 : Plan de situation du terrain dans la commune. Permet de localiser le terrain et d'identifier la zone du PLU.
DP2 : Plan de masse des constructions à édifier ou modifier. Indique l'implantation du projet sur le terrain avec les cotations obligatoires.
DP3 : Plan de coupe du terrain et de la construction. Montre le profil du terrain naturel et l'implantation de la construction.
DP4 : Plan des façades et des toitures. Représente l'aspect extérieur du bâtiment.
DP5 : Représentation de l'aspect extérieur. Document graphique montrant l'intégration du projet dans son environnement.
DP6 : Document graphique d'insertion paysagère. Vue du projet dans son contexte.
DP7 et DP8 : Photographies de l'environnement proche et lointain.
Conseils pour un dossier complet
Un dossier complet évite les demandes de pièces complémentaires qui allongent le délai. Quelques bonnes pratiques :
- Plans lisibles, à l'échelle indiquée
- Cotations des distances aux limites
- Photos récentes et représentatives
- Notice claire décrivant le projet
Pour un projet complexe, un logiciel de plan de masse peut aider à produire des documents conformes. En cas de doute, faire appel à un géomètre garantit des plans précis.
Délais et décision
Délai d'instruction standard
Le délai d'instruction d'une déclaration préalable est de 1 mois à compter du dépôt d'un dossier complet. Ce délai est porté à 2 mois si le terrain est situé :
- Dans le périmètre d'un monument historique (consultation ABF)
- En secteur sauvegardé ou Site Patrimonial Remarquable
- En site classé ou inscrit
La décision de non-opposition
À l'issue de l'instruction, la mairie délivre un arrêté de non-opposition ou un refus motivé. L'absence de réponse dans le délai vaut accord tacite : vous pouvez commencer les travaux.
Attention : l'accord tacite n'existe pas si le projet nécessite une autorisation préalable particulière (défrichement, loi sur l'eau…) ou en secteur ABF avec avis défavorable de l'architecte.
Durée de validité
La déclaration préalable est valable 3 ans. Vous devez commencer les travaux dans ce délai. Elle est prorogeable deux fois un an sur demande, soit 5 ans au total.
Affichage sur le terrain
Dès la notification de non-opposition, vous devez afficher un panneau sur le terrain, visible depuis la voie publique, pendant toute la durée des travaux. Cet affichage fait courir le délai de recours des tiers (2 mois).
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Extension salon de 35 m² en zone U
Situation : Maison de 95 m² dans une commune avec PLU, zone UB. Le propriétaire veut créer une extension de 35 m² pour agrandir son séjour.
Analyse :
- Zone U avec PLU : seuil DP à 40 m²
- Extension de 35 m² < 40 m² → déclaration préalable
- Total après travaux : 130 m² < 150 m² → pas d'architecte
Autorisation : Déclaration préalable, sans architecte
Délai : 1 mois d'instruction + 2 mois de recours des tiers
Pièces principales : DP1, DP2, DP3, DP4, DP5, DP6, DP7, DP8 (toutes car il s'agit d'une construction nouvelle)
Exemple 2 : Changement de fenêtres en secteur ABF
Situation : Maison située à 300 m d'une église classée. Le propriétaire veut remplacer ses fenêtres bois par des fenêtres PVC.
Analyse :
- Périmètre ABF (500 m du monument) : DP obligatoire pour toute modification visible
- Changement de matériau = modification de l'aspect extérieur
Autorisation : Déclaration préalable avec avis de l'ABF
Délai : 2 mois (consultation ABF)
Risque : L'ABF peut imposer le maintien du bois ou des prescriptions sur le coloris et les profils. Préparez un argumentaire sur l'intégration des nouvelles menuiseries.
Exemple 3 : Abri de jardin de 12 m²
Situation : Terrain de 800 m² en zone U. Installation d'un abri de jardin bois de 12 m² en fond de parcelle.
Analyse :
- 12 m² > 5 m² et < 20 m² → déclaration préalable
- Distance aux limites : vérifier article 7 du PLU (souvent 3 m minimum ou possibilité d'implantation en limite)
Autorisation : Déclaration préalable
Pièces requises : DP1, DP2, DP4, DP7, DP8 (pas de DP3 si terrain plat, pas de DP5/DP6 si petit projet)
Budget administratif : gratuit, mais taxe d'aménagement applicable (environ 200-400 € selon la commune)
Exemple 4 : Piscine de 45 m² avec local technique
Situation : Piscine enterrée de 8 × 4 m (32 m²) + plage de 10 m² + local technique de 6 m².
Analyse :
- Bassin < 100 m² et non couvert (ou couverture < 1,80 m) → DP
- Local technique 6 m² > 5 m² → DP également
- Ces deux éléments peuvent figurer sur la même déclaration préalable
Autorisation : Déclaration préalable unique pour l'ensemble
Délai : 1 mois (2 mois si ABF)
Erreurs à éviter
1. Confondre surface de plancher et emprise au sol
Pour les annexes non closes (carport, pergola), c'est l'emprise au sol qui compte, pas la surface de plancher. Un carport de 25 m² crée 0 m² de surface de plancher mais 25 m² d'emprise au sol → permis de construire en zone non U.
2. Oublier le secteur ABF
Beaucoup ignorent qu'ils sont dans le périmètre de 500 m d'un monument historique. Ce périmètre n'est pas toujours visible et peut inclure des monuments méconnus (croix, fontaine classée…). Vérifiez systématiquement sur l'Atlas des patrimoines.
3. Démarrer les travaux avant la fin du délai
Même si vous avez reçu un accord, attendez l'affichage de 2 mois avant de démarrer sereinement. Un voisin peut contester votre déclaration pendant ce délai.
4. Négliger les règles du PLU
Une déclaration préalable peut être refusée si le projet ne respecte pas le PLU : distance aux limites, hauteur, aspect extérieur… Vérifiez le règlement de zone avant de déposer.
5. Ne pas afficher le panneau
L'absence d'affichage maintient le délai de recours des tiers ouvert indéfiniment. Un exemple de plan de masse annoté vous aidera à préparer un dossier conforme, mais l'affichage reste votre responsabilité après obtention.
Questions fréquentes
Faut-il une déclaration préalable pour une clôture ?
Cela dépend de la situation. En secteur ABF (périmètre de monument historique, site classé), toute clôture nécessite une déclaration préalable. Hors secteur ABF, la DP est obligatoire si le PLU l'impose ou si le mur de clôture dépasse 2 m de hauteur. Dans les autres cas, la clôture peut être libre, mais vérifiez toujours le règlement de votre commune car certaines imposent la DP pour toutes les clôtures.
Combien de temps est valable une déclaration préalable ?
Une déclaration préalable est valable 3 ans à compter de sa notification. Les travaux doivent commencer dans ce délai, sous peine de péremption. Vous pouvez demander deux prorogations d'un an chacune, portant la validité totale à 5 ans. La demande de prorogation doit être faite au moins 2 mois avant l'expiration du délai en cours.
Faut-il une DP pour un abri de jardin de 5 m² ?
Non, un abri de jardin de moins de 5 m² d'emprise au sol et de moins de 12 m de hauteur ne nécessite aucune autorisation d'urbanisme hors secteur protégé. Attention : cette dispense ne s'applique pas en zone ABF, site classé ou inscrit, où toute construction, même minime, nécessite une déclaration préalable. Vérifiez également que le PLU de votre commune n'impose pas de règles spécifiques.
Déclaration préalable tacite : après combien de temps ?
L'accord tacite intervient à l'expiration du délai d'instruction sans réponse de la mairie : 1 mois pour une DP standard, 2 mois en secteur ABF. Passé ce délai, si vous n'avez reçu ni arrêté de non-opposition ni refus, vous bénéficiez d'un accord tacite. Demandez toutefois une attestation écrite à la mairie pour sécuriser votre dossier, notamment vis-à-vis des banques ou assurances.
Peut-on commencer les travaux avant la réponse DP ?
Non, il est interdit de commencer les travaux avant d'avoir obtenu l'autorisation (explicite ou tacite). Commencer avant la fin du délai d'instruction constitue une infraction au Code de l'urbanisme. Si la mairie refuse votre projet après le début des travaux, vous serez obligé de démolir ce que vous avez construit. Attendez au minimum la fin du délai d'instruction, idéalement la fin du délai de recours des tiers (2 mois après affichage).
Quel délai pour obtenir une déclaration préalable ?
Le délai d'instruction d'une déclaration préalable est de 1 mois à compter du dépôt d'un dossier complet. Ce délai passe à 2 mois si le terrain est situé dans le périmètre d'un monument historique ou en site classé. Si la mairie demande des pièces complémentaires, le délai est suspendu jusqu'à réception des documents. La date limite de réponse est indiquée sur le récépissé de dépôt.
Quelle est la différence entre DP et permis de construire ?
La déclaration préalable (DP) concerne les travaux de faible ampleur (5 à 20 m², ou 40 m² en zone U), avec un délai d'instruction d'1 mois et sans obligation d'architecte. Le permis de construire (PC) s'applique aux projets plus importants (au-delà de 20 ou 40 m² selon la zone), avec un délai de 2 à 3 mois et l'obligation d'architecte si la surface totale dépasse 150 m². Le dossier de DP est aussi plus simple : 8 pièces contre 8 pièces plus détaillées pour le PC.
Conclusion
La déclaration préalable de travaux est l'autorisation d'urbanisme la plus courante pour les particuliers. Elle couvre les extensions jusqu'à 40 m² (en zone U), les modifications de façade, les clôtures, les piscines de taille moyenne et la plupart des projets du quotidien.
Les points essentiels à retenir :
- Seuil : 5 à 20 m² (40 m² en zone U avec PLU)
- Délai : 1 mois (2 mois si ABF)
- Architecte : jamais obligatoire pour une DP
- Validité : 3 ans, prorogeable jusqu'à 5 ans
Avant de déposer votre dossier, vérifiez systématiquement le PLU de votre commune et les éventuelles protections patrimoniales. Un refus de déclaration préalable se conteste difficilement si le projet ne respectait pas les règles d'urbanisme dès le départ.
Pour des projets plus importants dépassant ces seuils, consultez les règles du permis de construire et les pièces du dossier PCMI.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-9 à R421-12), Legifrance, Service-public.fr
