Techniques

Calcul Emprise au Sol et Surface de Plancher pour un Permis de Construire

⏱️ 12 min de lecture

Calcul de l'Emprise au Sol et de la Surface de Plancher pour le Permis de Construire

Temps de lecture : 10 minutes

Pour déterminer si votre projet relève d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire, deux calculs sont indispensables : l'emprise au sol et la surface de plancher. Ces deux notions conditionnent le type d'autorisation requise et l'éventuelle obligation de recourir à un architecte. Une erreur de calcul peut retarder votre dossier de plusieurs mois ou exposer à des sanctions jusqu'à 6 000 € par m² en cas de travaux non conformes. Voici comment calculer la surface de plancher et l'emprise au sol de manière précise, avec les seuils réglementaires à respecter.

Sommaire

Emprise au sol et surface de plancher : définitions

L'emprise au sol

L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Concrètement, c'est la surface au sol que « couvrirait » votre bâtiment si on le projetait perpendiculairement au terrain.

Sont comptés dans l'emprise au sol :

  • Les murs extérieurs et leurs épaisseurs
  • Les balcons et terrasses surélevées (> 60 cm)
  • Les auvents, marquises et débords de toit > 1 m
  • Les garages et annexes
  • Les piscines couvertes

Le PLU limite souvent l'emprise au sol via le CES (Coefficient d'Emprise au Sol). Un CES de 30% sur un terrain de 500 m² autorise une emprise maximale de 150 m².

La surface de plancher (SDP)

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, calculée depuis le nu intérieur des murs de façade. Elle a remplacé la SHOB et la SHON le 1er mars 2012 (article R111-22 du Code de l'urbanisme).

Déductions autorisées :

  • Les surfaces dont la hauteur sous plafond est < 1,80 m
  • Les trémies d'escaliers et d'ascenseurs
  • Les caves et sous-sols non aménageables
  • Les garages et aires de stationnement
  • Les locaux techniques (chaufferie, machinerie)
  • Les combles non aménageables

La surface de plancher créée détermine l'autorisation : 5 m² = seuil minimal, 20 m² en zone standard ou 40 m² en zone U pour la limite DP/PC.

Pourquoi ces deux notions ?

L'instructeur de votre dossier examine les deux valeurs :

  • Emprise au sol : impact sur le terrain (CES, règles d'implantation)
  • Surface de plancher : surface habitable créée (seuils d'autorisation, architecte)

Le seuil de l'autorisation se déclenche dès que l'UN des deux critères est atteint. Une extension de 25 m² d'emprise mais seulement 18 m² de SDP (combles perdus) nécessite tout de même un permis si vous êtes hors zone U.

Méthode de calcul de l'emprise au sol

Étape 1 : Délimiter le contour extérieur

Tracez le périmètre extérieur de toutes les constructions, y compris :

  • Le bâtiment principal
  • Les annexes (garage, abri de jardin, pool-house)
  • Les terrasses surélevées de plus de 60 cm
  • Les avancées de toiture dépassant 1 mètre

Étape 2 : Calculer chaque élément

Formule simple pour une construction rectangulaire :

Emprise = Longueur × Largeur

Pour les formes complexes, décomposez en rectangles puis additionnez.

Exemple :

  • Maison : 10 m × 8 m = 80 m²
  • Garage accolé : 6 m × 3 m = 18 m²
  • Terrasse surélevée (1 m de hauteur) : 4 m × 3 m = 12 m²
  • Emprise totale : 80 + 18 + 12 = 110 m²

Étape 3 : Vérifier le CES du PLU

Consultez le plan de masse de votre permis et le règlement de zone. Si le CES est de 25% sur un terrain de 600 m² :

Emprise maximale autorisée = 600 × 0,25 = 150 m²

Avec 110 m² d'emprise, vous êtes dans les clous.

Cas particulier : les débords de toiture

Les débords de toiture inférieurs à 1 mètre ne comptent pas. Au-delà, seule la partie excédant 1 mètre est prise en compte.

Exemple : Un auvent de 1,50 m de profondeur sur 6 m de long :

Surface comptée = (1,50 – 1) × 6 = 0,50 × 6 = 3 m²

Méthode de calcul de la surface de plancher

Étape 1 : Mesurer depuis l'intérieur des murs

Contrairement à l'emprise au sol, la SDP se mesure depuis le nu intérieur des façades. L'épaisseur des murs extérieurs n'est pas comptée, ce qui représente généralement 8 à 12% de moins que l'emprise.

Étape 2 : Additionner tous les niveaux

Chaque niveau clos et couvert compte :

Étape 3 : Appliquer les déductions

À déduire obligatoirement :

Élément Déduction
Hauteur < 1,80 m Surface concernée
Trémies escaliers Surface au sol de la trémie
Garages Surface totale
Caves non aménageables Surface totale
Locaux techniques Surface totale

Formule finale

SDP = Σ (surfaces de tous niveaux mesurées en intérieur) − Déductions

Exemple concret :

  • RDC : 90 m² intérieurs
  • Étage : 75 m² (dont 10 m² < 1,80 m sous combles)
  • Garage au RDC : 20 m²
  • Trémie escalier : 4 m² par niveau

Calcul :

SDP = (90 + 75) − (10 + 20 + 4 × 2) = 165 − 38 = 127 m²

Les seuils déterminant l'autorisation

Tableau récapitulatif

Surface créée Zone RNU/POS Zone U (PLU) Avec architecte ?
< 5 m² Aucune formalité Aucune formalité Non
5 – 20 m² Déclaration préalable Déclaration préalable Non
20 – 40 m² Permis de construire Déclaration préalable* Non si total ≤ 150 m²
> 40 m² Permis de construire Permis de construire Non si total ≤ 150 m²
Total > 150 m² – – Oui, obligatoire

*En zone U d'un PLU, le seuil de 40 m² ne s'applique que si la surface totale après travaux reste inférieure à 150 m².

Le seuil des 150 m² et l'architecte

Le seuil de 150 m² concerne la surface de plancher totale après travaux (existant + projet). Si votre maison fait 120 m² et que vous projetez une extension de 35 m², le total atteint 155 m² : l'architecte devient obligatoire.

Ce seuil s'applique uniquement aux permis de construire, jamais aux déclarations préalables. C'est pourquoi la DP est limitée à 20 m² (ou 40 m² en zone U) : au-delà, un PC s'impose et la question de l'architecte se pose.

Construction neuve vs extension

Pour une construction neuve, seule la surface projetée compte. Pour une extension, on additionne :

  • Surface existante (sur base du cadastre ou des plans d'origine)
  • Nouvelle surface de plancher créée

Une surélévation crée de la SDP sans augmenter l'emprise au sol, ce qui peut être stratégique sur les terrains contraints par un CES restrictif.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Abri de jardin de 18 m²

Projet : Installer un abri de jardin de 6 m × 3 m = 18 m² d'emprise, hauteur 2,50 m.

Calcul SDP : L'abri n'est pas clos (simple toiture et bardage ajouré). Pas de surface de plancher créée.

Autorisation : Déclaration préalable basée sur l'emprise au sol (18 m² > 5 m²).

Délai : 1 mois d'instruction, 2 mois en secteur ABF.

Exemple 2 : Extension de 35 m² en zone U

Situation : Maison de 110 m² en zone U d'un PLU. Extension projetée : 35 m² de SDP.

Calcul :

  • Surface existante : 110 m²
  • Extension : 35 m²
  • Total : 145 m² (< 150 m²)

Autorisation : Déclaration préalable suffit (< 40 m² en zone U et total < 150 m²).

Attention : Si le même projet portait sur une maison de 120 m², le total (155 m²) dépasserait le seuil : extension non déclarée si vous procédez sans architecte !

Exemple 3 : Piscine couverte de 50 m²

Projet : Piscine de 10 m × 5 m avec abri télescopique.

Calcul emprise : Le calcul de la superficie piscine inclut le bassin + margelles. Avec l'abri : environ 60 m² d'emprise.

Calcul SDP : Une piscine couverte par un abri > 1,80 m de haut crée de la surface de plancher.

Autorisation : Permis de construire (> 20 m²).

Exemple 4 : Bow-window sur façade

Projet : Création d'un bow-window de 2 m² en saillie sur la façade.

Calcul :

  • Emprise au sol supplémentaire : 2 m² (projection au sol)
  • SDP créée : 2 m² (volume clos et couvert)

Autorisation : Modification de l'aspect extérieur → Déclaration préalable.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Confondre emprise au sol et surface de plancher

L'emprise se mesure en projection au sol (extérieur des murs). La SDP se mesure en intérieur. Un garage de 20 m² d'emprise ne crée pas de SDP (déduction des stationnements). Ne pas confondre les deux peut fausser le choix de l'autorisation.

Erreur n°2 : Oublier les annexes existantes

Pour calculer le seuil des 150 m², additionnez TOUTES les surfaces : maison + garage + véranda + extension projetée. Les annexes détachées comptent aussi si elles sont habitables (bureau de jardin, studio indépendant).

Erreur n°3 : Mal mesurer les combles

Les combles aménageables comptent dans la SDP uniquement si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Mesurez précisément : un écart de quelques centimètres peut faire basculer de 10 ou 20 m² de plus dans le calcul.

Erreur n°4 : Ignorer le CES du PLU

Votre projet peut respecter les seuils d'autorisation mais dépasser le CES de votre zone. Dans ce cas, le permis sera refusé même si les surfaces sont correctes. Consultez le plan de masse avec le CES avant de finaliser les plans.

Erreur n°5 : Ne pas anticiper les travaux futurs

Si vous prévoyez une extension maintenant puis une piscine dans 2 ans, calculez dès maintenant le total. Passer de 148 m² à 160 m² ultérieurement vous imposera de reprendre tout le dossier avec un architecte. Mieux vaut planifier en une fois.

Questions fréquentes

Comment calculer la surface de plancher exacte ?

Pour calculer la surface de plancher (SDP), mesurez la surface de chaque niveau depuis le nu intérieur des murs de façade. Additionnez tous les niveaux clos et couverts, puis déduisez : les surfaces < 1,80 m de hauteur, les trémies d'escaliers, les garages, les caves et les locaux techniques. La formule est : SDP = (Σ surfaces intérieures de tous niveaux) − (déductions). Un étage de 80 m² bruts avec 5 m² de trémie et 8 m² sous 1,80 m donne : 80 − 5 − 8 = 67 m² de SDP.

Comment calculer l’emprise au sol exacte ?

L'emprise au sol se calcule en projetant verticalement tous les volumes de construction au sol. Prenez le contour extérieur des murs, ajoutez les terrasses surélevées (> 60 cm), les balcons, les auvents dépassant 1 m. Pour une maison de 10 × 8 m avec un garage de 5 × 4 m : Emprise = (10 × 8) + (5 × 4) = 80 + 20 = 100 m². Les débords de toiture < 1 m et les terrasses de plain-pied ne comptent pas.

Extension et CES : comment calculer ?

Le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) limite la surface constructible au sol. Pour une extension, vérifiez que l'emprise totale (existant + projet) respecte ce coefficient. Calcul : Emprise maximale = Surface terrain × CES. Exemple : terrain de 400 m² avec CES de 40% = 160 m² d'emprise max. Si la maison existante a 100 m² d'emprise, l'extension ne peut pas dépasser 60 m² au sol. Cette limite concerne l'emprise, pas la SDP : vous pouvez créer un étage sans emprise supplémentaire.

Quelle surface déclenche l’obligation d’architecte ?

L'architecte est obligatoire si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². Ce seuil additionne l'existant et le projet. Pour une maison de 120 m², une extension de 35 m² porte le total à 155 m² : architecte obligatoire. Mais une extension de 25 m² sur la même maison (total 145 m²) n'en nécessite pas. Ce seuil ne s'applique qu'aux permis de construire, jamais aux déclarations préalables.

Comment calculer la date de fin de délai d’instruction ?

Le délai d'instruction court à partir de la date de dépôt indiquée sur le récépissé. Pour une déclaration préalable : 1 mois. Pour un permis de construire maison individuelle : 2 mois. Ajoutez 1 mois si le projet est en secteur ABF. Calcul : Date dépôt + délai = date limite de réponse. Exemple : dépôt le 15 janvier, DP simple → réponse attendue avant le 15 février. Sans réponse à cette date, c'est une acceptation tacite (sauf secteur protégé). Consultez notre article sur le délai d'instruction du permis pour les cas particuliers.

Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ?

Non, les garages et aires de stationnement sont déduits de la surface de plancher (article R111-22). Un garage de 25 m² au RDC ne compte pas dans la SDP. En revanche, il compte dans l'emprise au sol. Un garage transformé en pièce habitable créera de la nouvelle surface de plancher et nécessitera une autorisation. Après travaux, demandez un certificat de non-opposition pour sécuriser la situation.

Quels risques si mon calcul est faux ?

Une erreur de calcul peut entraîner : un refus du permis si vous déclarez une surface trop faible, une obligation de démolition si les travaux dépassent les seuils autorisés, une amende jusqu'à 6 000 € par m² non déclaré. Le voisinage peut exercer un recours dans les 2 mois suivant l'affichage. La prescription est de 6 ans au pénal et 10 ans au civil. Mieux vaut refaire le calcul ou faire appel à un professionnel en cas de doute.

Conclusion

Le calcul de l'emprise au sol et de la surface de plancher conditionne toute votre démarche d'autorisation. Une simple erreur peut transformer une déclaration préalable en permis de construire, ou imposer le recours à un architecte.

Points clés à retenir :

  • Emprise au sol = projection verticale (extérieur des murs)
  • Surface de plancher = surface intérieure clos et couvert − déductions
  • Seuil 20/40 m² selon la zone pour DP/PC
  • Seuil 150 m² total pour l'architecte

Avant de déposer votre dossier, vérifiez le CES et les règles d'implantation dans le PLU. La durée de validité de votre permis est de 3 ans : prenez le temps de bien calculer plutôt que de reprendre le dossier dans l'urgence. Pour les projets impliquant des calculs thermiques (construction neuve RT/RE2020), le calcul du Bbio viendra compléter cette analyse.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R111-22, R420-1, R421-1 et suivants), Legifrance, Service-public.fr