Comment évaluer la surface cadastrale d’une parcelle de terrain ?

Surface taxable

Surface taxable

C’est après la loi des finances du 29 décembre 2010 qu’on a entendu parler de surface taxable pour la première fois. Cette dernière doit figurer dans un formulaire dans lequel seront déclarés tous les détails obligatoires dans le calcul des impôts.

Différente de la surface du plancher et de l’emprise au sol,  la surface taxable joue un rôle prépondérant dans le calcul de la taxe d’aménagement.

Pour vous aider à vous familiariser avec son principe, voici quelques renseignements importants.


Définition de la surface taxable

Qu’est-ce la surface taxable ?

Selon l’article R.331-7 du code de l’urbanisme, la surface taxable est :

« La surface de plancher de la construction […] égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. »

La surface taxable et les espaces clos et couverts

Si on se réfère à la définition que le code de l’urbanisme donne à la surface taxable, celle-ci inclut les espaces clos et ouverts.

Tout espace ayant une hauteur sous plafond de plus de 1,80m peut entrer dans la surface taxable

Tous les espaces disposant d’une hauteur sous plafond dépassant les 1,80m peuvent être comptés comme surface taxable, à condition qu’ils se trouvent dans une construction couverte et close. Autrement, si la hauteur sous plafond est en dessous de 1,80 m ou égale à 1,80 m, elle ne constitue pas une surface taxable.

La surface taxable n’inclut pas les murs extérieurs

On calcule la surface taxable en procédant avec toutes les façades intérieures. C’est pour cela que les murs extérieurs n’entrent pas dans la surface totale taxable.

La surface taxable n’inclut pas les espaces vides

Les espaces vides sont généralement occupés par les escaliers et les trémies. Ces derniers n’entrent pas dans la surface taxable.

Pourquoi «surface taxable » ?

La surface taxable, évoquée dans les formulaires d’autorisation de construire, correspond à la surface décrite par l’article R.331-7 du code de l’urbanisme

La superficie définie par l’article R.331-7 du code de l’urbanisme est mentionnée comme surface taxable dans ces formulaires CERFA de demande de permis de construire.

Le terme de « surface taxable » est plus adapté pour parler de cette surface que le terme de « surface de plancher ».

Comment calculer la surface taxable ?

Voici un exemple qui vous donnera une idée du calcul à faire pour connaître la surface taxable.


Exemple illustré du calcul de la surface taxable

Le schéma ci-dessous offre un aperçu des surfaces taxables d’une maison :

Image


Surface taxable ou non ?

Figurent parmi les surfaces non taxables :

Les infrastructures non couvertes et ouvertes

Toute surface non fermée et dépourvue de toiture sera déduite de la surface taxable.

Vous trouverez dans le schéma ci-après l’exemple d’un abri de jardin clos, couvert avec une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m qui constitue une surface taxable.  À droite, l’abri de jardin ne représente pas une surface taxable puisqu’il n’est pas clos, et cela malgré le fait qu’il jouisse d’une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m ainsi que d’une toiture.

Un bâtiment forme de la surface taxable exclusivement s’il est clos ET couvert. En absence de couverture et de façade extérieure, un bâtiment ne forme pas de surface taxable. Cela étant, une telle construction doit être déclarée en mairie dès lors qu’elle constitue une emprise au sol supérieure à 5m²

On en déduira donc qu’une construction ne peut constituer une surface taxable que si elle est couverte et close. Rappelons que ce type de construction ne requiert aucune déclaration auprès de la mairie. L’autorisation est nécessaire que si l’emprise au sol dépasse les 5 m². Nous pouvons également prendre l’exemple des terrasses ouvertes qui ne constituent pas une surface taxable. Il en est de même pour les pergolas, les cheminées en extérieur, les tonnelles et autres. Cependant, Ils peuvent représenter une surface taxable en fonction de l’architecture du bâtiment.

Et qu’en est-il des abris de voiture, préau, etc ? 

Tout espace ouvert et non couvert dédié à accueillir un ou plusieurs véhicules ne sera pas pris en compte dans le calcul de la surface taxable. Toutefois, il est très probable qu’il soit soumis à un régime de taxes. Donc, même si un abri de voiture ne respecte n’est pas compris dans la taxation concernant les espaces couverts et clos, une taxation forfaitaire sur emplacement est à prévoir. En partant de ce même principe, toute zone destinée au stationnement qui ne fait pas partie intégrante d’une construction close et couverte n’est pas comptée comme étant une surface taxable, mais peut être taxée par emplacement.

Un espace de stationnement non compris dans un bâtiment clos et couvert ne constitue pas de surface taxable. Il peut toutefois être taxé forfaitairement par emplacement

Les surfaces taxables

Voici quelques exemples de constructions qui peuvent être considérées comme surface taxable.

Les constructions à usage d’habitation

Toutes constructions à usage d’habitation formeront une surface taxable, après déduction des surfaces ayant une hauteur sous plafond de moins de 1,80 m et les espaces vides.  Les combles et les caves, aménagés ou pas sont calculés dans la surface taxable.

Il serait plus judicieux de noter qu’il ne faut pas confondre surface taxable avec surface habitable.

Les abris de jardin

Les cabanes de jardin, les abris de jardin ainsi que les remises peuvent être comptés parmi les surfaces taxables d’une maison s’ils sont clos et couverts.

Les piscines en intérieur

Il se peut que les parties bordant une piscine couverte constituent une surface taxable, à condition que la hauteur sous plafond dépasse les 1,80m. Si le bassin ne constitue pas une surface taxable, il peut être taxé par mètre carré de superficie à construire.

Les garages

Un garage peut constituer une surface taxable à condition qu’il soit non clos et couvert.  Précisons qu’un garage ne peut en aucun cas être compté dans la surface de plancher. Il en est de même pour tout espace dédié aux stationnements qui peuvent constituer une surface taxable.


Les ouvrages taxés mais ne constituant pas de surface taxable

La surface taxable n’est qu’un des plusieurs éléments qui permettent de calculer les taxes d’urbanisme. Chaque étape de la construction peut faire l’objet d’une taxe forfaitaire. Même si une construction est taxée, cela ne veut pas forcément dire qu’elle sera prise en compte comme surface taxable. En guise d’exemple, nous avons les équipements fonctionnant grâce à l’énergie renouvelable (panneaux solaires, éoliens), les zones de stationnement ouvertes, ainsi que les bassins de piscine.

Une installation peut être taxée sans pour autant développer de la surface taxable

Ces équipements ne sont pas exemptes de démarches administratives, comme le stipule l’article R.421-9 du code de l’urbanisme. La mise en place de ce type d’ouvrage requiert l’obtention d’un permis de construire. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’elles créent une surface d’emprise au sol.

Retrouvez ici l’article R.421-9 du code de l’urbanisme pour plus de détails sur ces équipements et les taxes forfaitaires y afférentes.


Une surface taxable, pourquoi 

La surface taxable entre dans le calcul des taxes liées à l’urbanisme au même titre que les taxes forfaitaires pour les installations et équipements. Elle est surtout utilisée pour établir le montant de la taxe d’aménagement. Vous pourrez trouver plus de détails dans l’article L.331-10 du code de l’urbanisme.

La surface taxable et les formalités d’urbanisme

La définition de la surface taxable donnée par l’article R.331-7 du code de l’urbanisme est différente de celle que l’article R.112-2 du code de l’urbanisme donne à la surface de plancher. Contrairement à ce que l’on peut penser, c’est ce dernier qui statue sur les démarches administratives  à entreprendre à savoir la déclaration préalable, le permis de construire, l’obligation de faire appel à un architecte, etc. En d’autres termes, ces démarches ne sont aucunement liées à la surface taxable.


Surface de plancher et surface taxable

Quelles différences entre la surface taxable et la surface de plancher ?

En quoi la surface de plancher est-elle différente de la surface taxable ?

Quelques éléments constituant de la surface taxable peuvent être déduits de la surface de plancher. C’est le cas des zones de stationnements couverts et non ouverts qui sont prises en compte dans la surface taxable, mais qui ne constituent aucunement une surface de plancher. Nous pouvons donc en déduire que la surface taxable sera toujours supérieure à la surface de plancher.

Et les points de ressemblance ?

Pour calculer une surface taxable comme une surface de plancher, il faut procéder de l’intérieur vers les façades en ne tenant pas compte des espaces vides. Tout cela se calcule avec une hauteur sous plafond de plus de 1,80m.

En d’autres termes, pour pouvoir calculer la surface de plancher, il est nécessaire de calculer la surface taxable.

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 Ce qu’il faut savoir

 

Il faut déclarer la surface taxable dans le formulaire de déclaration pour le calcul des taxes

 

Il serait toujours préférable de rappeler que la surface taxable n’est en aucun cas synonyme de surface de plancher. La surface taxable est un élément crucial  pour calculer les taxes. C’est pour cette raison qu’elle doit être déclarée dans le formulaire, élément obligatoire pour constituer un dossier de demande de permis de construire et ce, depuis 2012.

La déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions a été introduite en 2012

Surface taxable n’est pas toujours synonyme de surface taxée

Ce ne sont pas tous les espaces clos et couvert qui sont taxée. Sont exempts de taxes d’aménagement les constructions d’une superficie de 5m² ou moins, les constructions indispensables pour le bon déroulement des activités agricoles, les constructions visant à reconstruire un immeuble identique à un autre qui a été détruit au cours des dix dernières années.  Vous  trouverez plus de détails dans l’article L.331-7 du code de l’urbanisme.

Voir l‘article L.331-7 du code de l’urbanisme, relatif aux exonérations de la taxe d’aménagement.

Une construction taxée peut ne pas être une surface taxable

Certains équipements peuvent faire l’objet de taxes forfaitaires, comme on l’a vu plus haut. Une piscine, par exemple, peut faire l’objet d’une taxe et ce, malgré le fait qu’il ne constitue pas une surface taxable.

En somme, peu importe la construction, il faut toujours s’attendre  à ce qu’elle soit taxée. Il existe toutefois des exceptions telles que les constructions ouvertes et qui ne sont pas à usage de stationnement, comme les jardins, les terrasses etc. Toutefois, ce n’est pas pour autant qu’elles sont exemptes de démarches administratives préalables en raison de l’emprise au sol générée.

 Une zone de stationnement peut être une surface taxable mais jamais une surface de plancher

Quel que soit le type de construction dédiée au stationnement, il n’entrera jamais dans la surface de plancher. Si la construction est close et couverte, elle génère une surface d’emprise au sol ET entre dans la surface taxable. Mais lorsqu’elle est ouverte et non couverte, elle génère uniquement une emprise au sol.

Surface taxable

 

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