Faire le calcul du montant des taxes d urbanisme à payer avec la délivrance d’un permis de construire, d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager est très complexe (d’un projet d’habitation à un abri de jardin en passant par un lotissement).
En effet, la fiscalité de l’urbanisme repose sur des éléments de calcul particulièrement difficile à saisir : détermination du taux des taxes, de la valeur forfaitaire selon la catégorie d’équipement, taxes spécifiques à certaines régions, etc.
Dans cet article, vous retrouverez tous les éléments vous permettant de calculer le montant des taxes d’urbanisme auxquels vous pouvez être assujettis.
Précision : il s’agit que d’un aperçu des taxes dont vont êtes susceptibles d’acquitter : vous ne réglerez évidement pas systématiquement toutes les taxes qui sont présentées ici.
A partir du 1er mars 2012, les taxes d’urbanisme présentées dans cet article seront progressivement remplacées par la Taxe d’Aménagement et le Versement pour Sous-Densité.
Infos utiles :
- Pour connaitre la fiscalité de l’urbanisme applicable sur votre terrain avec précision, vous pouvez déposer un certificat d’urbanisme d’information. À l’issue de sa délivrance, vous recevrez un récapitulatif des taxes ainsi que leur taux applicable sur le terrain. Le régime des taxes sera alors fixé pendant un délai de 18 mois après la délivrance du certificat d’urbanisme (sauf si le régime des taxes évolue en votre faveur, auquel cas vous en bénéficierez). Si vous avez du temps avant de lancer votre projet, il serait dommage de ne pas en profiter pour déposer un certificat d’urbanisme !
- Pour bénéficier d’une fiscalité plus favorable, en particulier pour la construction d’une annexe à l’habitation (abri de jardin, appentis, bûcher…) , il est vivement recommandé de remplir le cadre 7 « Fiscalité de l’urbanisme » du formulaire de permis de construire, de déclaration préalable ou de permis d’aménager.
- Les opérations de construction peuvent modifier le calcul du montant des impôts locaux : la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non-bâties et la taxe d’habitation. L’évolution du montant supplémentaire à payer est complexe à déterminer, car il dépend d’une multitude de facteurs locaux impossibles à décrire avec précision pour chacun des projets.
La meilleure manière d’obtenir une évaluation précise du montant des impôts supplémentaires est de contacter directement le Centre des Impôts Fonciers.
Pour cela, rendez-vous à la rubrique « Vos services locaux » (en milieu de la page) sur le site du Ministère du Budget, des Comptes Publics et de la Réforme de l’État
- Pour la construction d’une maison individuelle d’habitation : vous pouvez bénéficier dans certains cas d’une exonération partielle pendant deux ans de la taxe foncière si vous déposez le formulaire CERFA n°6050 (formulaire H1) dans les 90 jours qui suivent l’achèvement des travaux.
- D’un point de vue fiscal, est-ce cher de construire ? La réponse dépend clairement de la nature de votre projet et des surfaces construites. Généralement, pour les annexes à une habitation (véranda, abri de jardin, piscine), le montant des taxes est relativement faible, tout du moins pour les 20 premiers m² de Surfaces Hors-Œuvre Nettes (SHON) construites. En revanche, les taxes deviennent beaucoup plus élevées à partir de 20 m² de SHON construites, et encore plus à partir de 81 m². Les taxes les plus élevées reviennent clairement pour une construction d’une maison d’habitation à usage de résidence secondaire, qui peut en outre être soumise à d’autres taxes ponctuelles (notamment la PVR et les frais de raccordement à l’égout).
1. Taxes courantes
Taxe Locale d’Équipement (TLE)
Fait générateur de la TLE
Délivrance d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable pour les opérations de construction, de reconstruction et d’agrandissement des bâtiments de toute nature.
Mode de paiement de la TLE
En principe, la taxe doit être réglée en deux fois :
- 12 mois après la délivrance de l’autorisation de construire ;
- 24 mois après la délivrance de l’autorisation de construire.
Mode de calcul du montant de la TLE
(VF/m² x SHON en m²) x taux
VF/m² correspond à la valeur forfaitaire établie par l’article 1585 D du Code Général des Impôts
SHON en m² correspond aux SHON construites déclarées dans la demande d’autorisation de construire
Taux correspond au taux défini par délibération du Conseil Municipal ou de l’organe délibérant de l’intercommunalité. Le taux varie entre 0% et 5%.
Exemple de calcul de la TLE
Construction d’un abri de jardin d’une SHON de 15 m². La valeur forfaitaire établie par l’article 1585 D du Code Général des Impôts est de 89 € pour l’année 2007 (construction non utilisable pour l’habitation, annexe d’une résidence principale, pour une superficie de moins de 20m²). Le Conseil Municipal a défini un taux de 1,5%.
SHON = 15 m² | Valeur forfaitaire = 89 € | Taux = 1,5%
La TLE sera alors de :
89 (correspond à VF/m²) X 15 m² (SHON construites) X 1,5% (taux défini en Conseil Municipal) = 20,025 €
Exonération de la TLE
De plein droit :
- Constructions affectées à un usage de service public ;
- Reconstruction après sinistre d’un bâtiment lorsque la demande d’autorisation de construire est déposée avant un délai de 4 ans après sinistre ;
- Aménagements prescrits dans le cadre d’un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles ou un Plan de Prévention des Risques Technologiques.
Par délibération du Conseil Municipal :
- Constructions de logements sociaux ;
- Constructions de bâtiments agricoles ;
- Opérations de reconstruction de bâtiment présentant un intérêt patrimonial.
Taxe de financement des Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (TDCAUE)
Fait générateur de la TDCAUE
La délivrance d’une autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable) pour un projet de construction ou de travaux sur construction existante dans les départements soumis à la TDCAUE.
Mode de calcul du montant de la TDCAUE
(VF/m² x SHON en m²) x taux
VF/m² correspond à la valeur forfaitaire telle que définie par l’article 1585 D du Code Général des Impôt
SHON en m² correspond aux SHON déclarées dans la demande de permis de construire ou de déclaration préalable.
Taux correspond au taux voté par le Conseil Général, dans la limite de 0,3%.
Mode de paiement de la TDCAUE
En règle générale, la taxe doit être acquittée dans les mêmes formes que la Taxe Locale d’Equipement, à savoir :
- Une première tranche 12 mois après la délivrance du permis de construire
- Une seconde tranche 24 mois après la délivrance de l’autorisation de construire.
Exemple de calcul de la TDCAUE
Construction d’une maison individuelle à usage de résidence principale de 120 m² de SHON. La valeur forfaitaire établie par l’article 1585 D du Code Général des Impôts est de 487 € par m² pour l’année 2007. Le Conseil Général a voté un taux de 0,2%.
SHON = 120 m² | Valeur forfaitaire = 487 € par m² | Taux = 0,2%
(487 X 120) X 0,2% = 1168,8€
Exonération de la TDCAUE
- reconstruction après sinistre d’un bâtiment sous un délai de 4 ans après sinistre ;
- les locaux non-utilisables à l’habitation (par exemple abri de jardin, appentis, bûcher, etc.)
Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles (TDENS)
Fait générateur de la TDENS
La délivrance d’une autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable) pour un projet de construction ou de travaux sur construction existante dans les départements soumis à la TDENS.
Mode de calcul du montant de la TDENS
(VF/m² x SHON en m²) x taux
VF/m² correspond à la valeur forfaitaire telle que définie par l’article 1585 D du Code Général des Impôt
SHON en m² correspond aux SHON déclarées dans la demande de permis de construire ou de déclaration préalable.
Taux correspond au taux voté par le Conseil Général, dans la limite de 2%.
Mode de paiement de la TDENS
En règle générale, la taxe doit être acquittée dans les mêmes formes que la Taxe Locale d’Equipement, à savoir :
- Une première tranche 12 mois après la délivrance du permis de construire
- Une seconde tranche 24 mois après la délivrance de l’autorisation de construire.
Exemple de calcul de la TDENS
Transformation d’un garage en chambre d’une superficie de 18 m² de SHON. La valeur forfaitaire établie par l’article 1585 D du Code Général des Impôts est de 333 € par m². Le Conseil Général a défini un taux de 1,2%
SHON = 18 m² | Valeur forfaitaire = 333 € | Taux : 1,2%
18 X 333 X 1,2 % = 71,928 €
Exonération de la TDENS
Sont exonérés de la TDENS :
- les bâtiments à usage agricole ou forestier ;
- les bâtiments affectés à un service public ;
- les travaux sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques ;
- la reconstruction après sinistre d’un bâtiment sous un délai de 4 ans après sinistre.
2. Taxes et contributions ponctuelles
Participation pour Voies et Réseaux (PVR)
Fait générateur de la PVR
Construction d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles qui nécessitent la création d’équipements d’infrastructure publiques (voies, réseaux d’eau, de gaz, d’électricité, etc.).
La PVR est en principe exigible pour tous les riverains desservis par les équipements qui seront réalisés, même s’ils ne sont pas les demandeurs de l’autorisation de construire.
Sont considérées comme « riverains » les propriétés foncières situées à moins de 80 mètres de la voie qui sera desservie. Compte tenu des circonstances locales, le Conseil Municipal peut ajuster cette distance entre 60 mètres et 100 mètres.
Mode de calcul du montant de la PVR et mode de paiement de la PVR
Le calcul de la participation et son mode de paiement sont établis à la discrétion des Conseils Municipaux (dans les conditions fixées par la loi).
Les riverains peuvent conclure une convention avec la commune, avant la délivrance de l’autorisation de construire, selon laquelle sont fixés le délai de réalisation des infrastructures et les modalités de règlement de la participation.
En règle générale : la part des charges est répartie entre les propriétaires riverains au prorata de la superficie des terrains bénéficiant de la desserte.
Superficie du terrain x PVR/m²
La superficie du terrain correspond à la surface du terrain riverain des infrastructures à créer.
PVR/m² correspond aux charges à régler pour les opérations de financement des infrastructures selon les modalités délibérées en Conseil Municipal.
Exonération de la PVR
Selon les délibérations du Conseil Municipal, peuvent être exonérés de PVR :
- les propriétaires de terrain non constructible ;
- les terrains grevés d’une servitude administrative ;
- les terrains faisant l’objet de la construction de logements sociaux ;
- les constructions comprises dans une Zone d’Aménagement Concertées ou les dans un secteur inclus au Programme d’Aménagement d’Ensemble.
Frais de raccordement à l’égout
Fait générateur des frais de raccordement à l’égout
Construction d’un immeuble postérieurement à la mise en service du réseau public de collecte des eaux auquel il doit être raccordé.
Mode de calcul des frais de raccordement à l’égout
En règle générale, la participation est réglée forfaitairement. La participation ne doit pas être supérieure à 80 % du cout de fourniture et de pose de l’installation individuelle d’épuration à laquelle le propriétaire de l’immeuble aurait dû avoir recours en l’absence d’installation d’assainissement collectif.
Participations liées à la réalisation des équipements et des raccordements propres à l’opération de construction
Fait générateur des participations
L’arrêté autorisant un projet de construction peut imposer au bénéficiaire de l’autorisation de construire le financement total des travaux nécessaires à la viabilisation exclusive de son terrain (alimentation en eau, gaz, électricité, éclairage, évacuation et traitement des eaux usées).
De plus, l’arrêté peut imposer un raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité empruntant les voies publiques à la charge du bénéficiaire de l’autorisation de construire (sous réserve que le branchement n’excède pas 100 mètres et que les réseaux soient dimensionnés en fonction des besoins d’un seul projet).
Mode de calcul du montant des participations et mode de paiement des participations
À la discrétion du bénéficiaire de l’autorisation de construire et des services publics concernés par les travaux de viabilisation.
Équipement public exceptionnel
Fait générateur des équipements publics exceptionnels
Édification d’une installation à caractère industrielle, agricole, commerciale ou artisanale, qui par sa nature nécessite la réalisation d’équipements publics exceptionnels (voirie, réseaux). Le Conseil Municipal doit préciser son projet de voire ou d’implantation des réseaux de la manière la plus exacte possible à la date de la délivrance de l’autorisation de construire.
Mode de calcul du montant des équipements publics exceptionnels et mode de paiement des équipements publics exceptionnels
Fixé par l’autorité compétente en matière de délivrance permis de construire en fonction du cout de l’équipement.
Exonération des équipements publics exceptionnels
Toutes les opérations de construction affectées à de l’habitation.
Versement pour Dépassement du Plafond Légal de Densité (VPLD)
Fait générateur du VPLD
Pour toutes les opérations de construction dont la densité mesurée par la SHON excède le Plafond Légal de Densité (la VPLD peut être uniquement en vigueur dans les communes dont le PLD était instauré au 31 décembre 1999).
-> Exemple de calcul du plafond légal de densité :
Construction d’une maison de 150 m² de SHON, sur un terrain d’une superficie de 350 m².
150/350 = 0,4
Si le PLD est fixé à 0.3, le projet est exigible du versement pour dépassement du PLD
Mode de paiement du VPLD
En principe, la participation doit être réglée en deux fois :
- une première fois à compter de 18 mois après la délivrance de l’autorisation de construire
- une seconde fois à compter du 24 mois après la délivrance de l’autorisation de construire.
La participation doit être réglée en une fois si elle n’excède pas 305 €.
Mode de calcul du montant de la VPLD
((SHON – (surface de terrain x PLD)) / PLD x Valeur au m² du terrain fixée par le service des domaines
La SHON correspond aux SHON déclarées dans la demande d’autorisation de construire
La surface du terrain correspond à la superficie du terrain d’accueil du projet (qui peut comprendre une ou plusieurs parcelles cadastrales).
PLD correspond au Plafond Légal de Densité autorisée dans la commune du projet
La valeur du terrain au m² est fixée par le service des domaines.
Exemple de calcul de la VPLD
Construction d’une maison individuelle d’une SHON de 150m² sur un terrain d’une superficie de 300m². Le PLD a été défini par la commune à 0,3. Le service des domaines a estimé la valeur du terrain à 50 € par m².
SHON = 150 m² | Terrain = 300 m² | PLD = 0,3 | Valeur du terrain = 50 €/m²
- Multiplication de la surface du terrain par le PLD
[ Surface du terrain x PLD ]
300 x 0,3 = 90
- Calcul intermédiaire
[ ((SHON-(surface du terrain x PLD)) / PLD ]
150 – (90) / 0,3 = 200
- Calcul final
[ ((SHON – (surface du terrain x PLD)) / PLD x valeur au m² ]
200 x 50 = 10 000 €
Exonération de la VPLD
- les bâtiments affectés à un usage de service public ;
- les logements sociaux ;
- les bâtiments de haute performance énergétique (dans la limite de 20%).
Versement pour la non-réalisation de stationnement
Fait générateur du versement pour la non-réalisation de stationnement
Lorsqu’un projet de construction ne respecte pas les dispositions d’urbanisme en matière de création de stationnement, le constructeur peut verser une contribution pour compenser les places de stationnement non construites.
Mode de calcul du montant du versement pour la non-réalisation de stationnement et mode de paiement
Le mode de calcul est fixé par le Conseil Municipal ou l’organe délibérant de l’intercommunalité. La participation doit être réaffectée dans les 5 ans à la réalisation d’un parc collectif de stationnement. Dans le cas contraire, il est possible de réclamer la restitution du versement.
La participation doit être réglée dans l’année qui suit la notification du titre de recette.
Cession gratuite de terrain
Fait générateur de la cession gratuite de terrain
La cession gratuite de terrain intervient à l’initiative de l’autorité compétente en matière de délivrance d’autorisation de construire (par exemple, la Mairie). Elle peut imposer au constructeur la cession d’une partie de son terrain à titre gracieux.
L’arrêté de l’autorisation de construire doit mentionner explicitement la cession gratuite de terrain, en précisant la superficie concernée et la valeur du terrain au m² (autrement, la demande de cession gratuite n’est pas valable).
Limite de la cession gratuite de terrain
S’impose dans la limite de 10% de la superficie du terrain d’assiette de la demande. La valeur au m² de surface du terrain est déterminée par le directeur des services fiscaux.
Le paiement s’effectue à la discrétion de la Mairie et du bénéficiaire de l’autorisation de construire.
Exonération de la cession gratuite de terrain
- toutes les demandes ne portant pas sur la création de nouveaux bâtiments ou la création de surfaces construites ;
- construction d’un bâtiment agricole (autre qu’un bâtiment d’habitation).
- Voirie : élargissement, redressement ou création des voies publiques à proximité immédiate du terrain du projet sous mis à autorisation de construire.
- Réseaux : l’installation sur le terrain de l’opération projetée de postes de transformation de courant électrique ou de postes de détente de gaz nécessaires à l’opération de construction.
Redevance d’Archéologie Préventive (RAP)
Fait générateur de la redevance d’archéologie préventive
S’applique à la délivrance de l’autorisation de construire pour tous les projets affectant le sous-sol (affouillement ou exhaussement) d’une SHON d’au moins 1 000m².
Mode de calcul du montant de la redevance d’archéologie préventive et mode de paiement redevance d’archéologie préventive
Le paiement s’effectue en une fois à la date de réception de l’avis d’imposition, selon le mode de calcul suivant :
(VF/m² x SHON en m²) x 0,5%
VF/m² correspond à la valeur forfaitaire telle que définie à l’article 1585 D du code général des impôts
SHON en m² correspond aux SHON construites
0,5 % correspond au taux fixé par l’article L.542-7 du code du patrimoine.
Exonération de la redevance d’archéologie préventive
- logements locatifs sociaux au prorata de la SHON effectivement destinée à cet usage ;
- construction de logements réalisés par une personne physique pour elle-même ;
- affouillements nécessaires à la réalisation de travaux agricoles, forestiers, ou pour la prévention des risques naturels ;
- constructions affectant le sous-sol dont la SHON n’excède pas 1000 m² ;
- travaux et aménagements sur un terrain d’une superficie inférieure à 3000 m².
3. Taxes et contributions spécifiques à certaines régions et départements
Région Ile-de-France | Redevance création de bureaux
Fait générateur de la redevance création de bureaux
Construction de locaux à usage de bureaux ou de recherche dans la région Ile-de-France.
Mode de paiement de la redevance création de bureaux
La redevance doit être réglée dans les deux mois qui suivent la notification de la décision de redevance.
Mode de calcul de la redevance création de bureaux
Surface utile passible de la redevance x Valeur taxable au m²
La surface utile passible de la redevance peut être calculée avec le formulaire CERFA n° 46 0389
La valeur taxable est fixée par la région Ile-de-France. Vous pouvez retrouver la valeur taxable sur les sites Internet des Direction Départementales de l’Équipement de votre département (exemple avec la DDE des Hauts-de-Seine :
Exonération de la redevance création de bureaux
Sont exonérés de la redevance bureaux :
- les locaux commerciaux ;
- les bureaux faisant partie d’un local principal d’habitation ;
- les locaux affectés à un service public ;
- les garages ;
- les bureaux nécessaires à l’activité des professions libérales.
Haut-Rhin, Bas-Rhin, Moselle | Taxe de riveraineté
Fait générateur de la taxe de riveraineté
Peut s’appliquer lorsque la Mairie réalise une nouvelle voie.
Mode de calcul du montant de la taxe de riveraineté
La taxe est imposée à TOUS LES PROPRIÉTAIRES proportionnellement à la longueur de façade sur rue de leur parcelle. Cette taxe ne peut pas être cumulée avec la PVR.
Savoie | Taxe Spéciale d’Équipement (TSE)
Fait générateur de la Taxe Spéciale de L’Équipement (TSE)
La taxe s’applique lors d’opération de construction, de reconstruction et d’agrandissement des bâtiments de toute nature.
Mode de calcul du montant de la Taxe Spéciale de L’Équipement (TSE)
(VF/m² x SHON en m²) x taux
VF/m² correspond à la valeur forfaitaire telle que définie par l’article 1585 D du Code Général des Impôt
SHON en m² correspond aux SHON déclarées dans la demande de permis de construire ou de déclaration préalable.
Taux correspond au taux voté par le Conseil Général, dans la limite de 5 %.
Mode de paiement de la Taxe Spéciale de L’Équipement (TSE)
Le paiement s’effectue en deux tranches :
- Une première tranche 12 mois après la délivrance de l’autorisation de construire ;
- Une seconde tranche 24 mois après la délivrance de l’autorisation de construire.
Exonération de la Taxe Spéciale de L’Équipement (TSE)
Selon les délibérations du Conseil Général :
- Bâtiments affectés à un service public ;
- Logements sociaux
- Constructions d’habitation à usage de résidence principale (dans la limite de 170 m² de SHON par logement) ;
- Les constructions légères non agricole et non utilisable pour l’habitation ;
- Les bâtiments agricoles ;
- Les entrepôts, hangars, locaux à usage industriel, bureaux.
Exemple de calcul de la Taxe Spéciale de L’Équipement (TSE)
Construction d’une véranda d’une SHON de 12 m². La valeur forfaitaire est de 333 € pour l’année 2007, selon l’article 1585 D du Code Général des Impôts. Le Conseil Général a voté un taux de 2%
SHON = 12 m² | Valeur forfaitaire = 333 € | Taux =0,2%
(487 X 120) X 0,2% = 79,92€
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