SHOB ET SHON

Perdu entre le calcul de SHOB, SHON et COS ? Voici un article qui pourrait peut-être vous intéresser. A partir su 1^er Mars 2012, la Surface Hors-Œuvre Brute (SHOB) et la Surface Hors-œuvre nette (SHON) seront remplacées par la surface de plancher et l’emprise au sol.

Ce qu’on entend par SHOB et SHON

Exprimée en m², la SHOB désigne la surface de l’ensemble des planchers (le sol) mesurés au-delà des murs. Pour la calculer, il faut se conformer à certaines règles. Vous devrez mesurer la surface de votre construction jusqu’à l’extérieur des murs à partir d’un plan ; à condition que celui-ci soit à l’échelle.

Le calcul de la SHOB se fait à chacun des étages (niveaux) de la construction. Les éléments constitutifs de la SHOB sont déterminés par le circulaire n°90/80 du 12 Novembre 1990. Il s’agit des sous-sols, des stationnements en dehors ou non de la construction, les auvents soutenus par des loggias, balcons, poteaux ; les mezzanines et galeries, les toitures-terrasses, et les combles.

La SHON quant à elle, est la SHOB soustraite à certaines parties du projet. Ce résultat va s’exprimer en m².

Ne sont pas soumis au calcul de ces deux surfaces, certains éléments en raison de leur nature. Les voici : les auvents qui ne sont que de simples avancées de toitures, tous les vides causés par les escaliers, rampe d’accès, ascenseurs, les acrotères, bandeaux, corniches, marquises ; et depuis le 16 Octobre 2009, les surfaces supplémentaires exigées pour l’aménagement d’une construction existante afin d’améliorer l’isolation thermique ou acoustique du bâtiment. Tous ces éléments ne doivent pas être pris en compte pour aucun calcul de SHOB ni de SHON.

Pourquoi calculer les surfaces ?

Il est important de calculer les surfaces de plancher car la loi exige qu’elles soient déclarées. Elles permettront ainsi de déterminer : la SHON constructible calculée à partir du COS (Coefficient d’Occupation des Sols) – le seuil de recours obligatoire à un architecte (150 m² de SHON) – les taxes d’urbanisme applicables à la construction (la taxe départementale pour le financement des conseils d’architecture, de l’environnement et d’urbanisme, la taxe locale d’équipement et la taxe départementale des espaces naturels sensibles). Le calcul des surfaces est nécessaire afin que vous puissiez remplir le bon formulaire.

L’intervention d’un architecte

Il existe un certain seuil de SHON à partir duquel le constructeur doit consulter un architecte. Cela concerne les SHON (surface globale de la construction) supérieures ou égales à 150 m² créées, uniquement dans le cadre d’une demande de permis de construire. Ainsi, l’architecte pourra réaliser les plans et remplir le formulaire à votre place et en votre nom. Vous n’êtes pas obligé de recourir à ce professionnel pour une déclaration préalable.

Pour mieux comprendre, voici un exemple simple – votre habitat fait 150 m² de SHON. Vous souhaitez construire une nouvelle chambre de 30m² de SHON. Si les travaux impliquent une modification des structures porteuses, vous devrez établir une demande de permis de construire. La SHON totale de la construction sera alors de 200 m². Et pour réaliser le permis de construire, vous devrez faire appel à un architecte.

Cependant, vous n’êtes pas obligé de consulter un architecte si la demande de permis de construire porte intégralement sur les éléments suivants :

• l’équipement et l’aménagement des espaces intérieurs des constructions,

• une reprise n’entraînant pas de modifications visibles de l’extérieur,

• une vitrine commerciale,

• pour une extension soumise à déclaration préalable. Explications : la maison fait 150 m² de SHON, et vous souhaitez transformer le garage accolé à la construction en chambre de 20 m² de SHON. Etant donné que votre projet n’implique pas une modification des structures porteuses, vous êtes soumis à la déclaration préalable. Même si la SHON totale est supérieure à 150 m², vous n’aurez pas à recourir à un architecte.

Concernant l’intervention de l’architecte, sachez que vous pouvez limiter son rôle en refusant toutes sortes de missions annexes comme le chiffrage des travaux ou le suivi de chantier, et ce même si sa consultation est  obligatoire et que sa participation au projet est pertinente pour la réalisation de la construction.

Déterminer le COS autorisé

Le Coefficient d’occupation des Sols (COS) correspond à la densité de SHON autorisée sur une parcelle. Rendez-vous auprès de votre commune pour consulter la valeur du COS au sein du règlement d’urbanisme en vigueur. Pour connaître la valeur applicable sur votre parcelle, n’hésitez as à contacter votre mairie par téléphone.

Le calcul de la SHON Maximale admise se fait à partir de la formule suivante :

« Valeur du COS au sein du règlement × superficie de votre parcelle. »

Si par exemple, le COS est de 0,9 et que la superficie de la parcelle est de 500 m², la SHON autorisée sera donc de 450 m² (0,9×500).