Exemple de Calcule Surface Utile

Comment calculer la surface utile de votre maison ?

La surface utile peut avoir de multiples applications pour les propriétaires. Elle est calculée à partir de la surface habitable, à laquelle on ajoute 50 % de la superficie des annexes. Elle sert principalement à évaluer les loyers dans les zones où ils sont encadrés ou aidés. Elle est définie par le code de la construction et de l’habitation.
Définition de la surface habitable
La surface habitable est encadrée par le code de l’habitation et de la construction. Elle est équivalent à la surface de plancher bâtie hors marches et cages d’escaliers, surfaces occupées par les murs, gaines, cloisons, embrasures de portes et de fenêtres.

Définition de la surface Utile Nette

La Surface Utile Nette (S.U.N.) s’obtient en déduisant de la surface utile brute la quote-part pour les parties communes, les locaux techniques non partagés, les circulations horizontales (couloirs, paliers d’ascenseur et d’escalier, sas de sécurité) ainsi que les locaux sociaux et les sanitaires.

Comment calculer la surface utile de votre maison ?
La surface utile peut avoir de multiples applications pour les propriétaires. Elle est calculée à partir de la surface habitable, à laquelle on ajoute 50 % de la superficie des annexes. Elle sert principalement à évaluer les loyers dans les zones où ils sont encadrés ou aidés. Elle est définie par le code de la construction et de l’habitation.

SOMMAIRE :

1- Définition de la surface habitable

2- Comment évaluer la surface habitable ?

3- A quoi sert la surface utile ?

4- Définition de la surface Utile Brute

5- Définition de la surface Utile Nette

Définition de la surface habitable

La surface habitable est encadrée par le code de l’habitation et de la construction. Elle est équivalent à la surface de plancher bâtie hors marches et cages d’escaliers, surfaces occupées par les murs, gaines, cloisons, embrasures de portes et de fenêtres.

Elle désigne donc la surface de l’appartement habitable uniquement, à l’exclusion du moyen-œuvre. Vous pouvez le calculer vous-même en vous servant du plan d’architecte, ou en additionnant la superficie de chaque pièce sur la base des mesures que vous avez-vous-même prises de chez vous. Toutefois, si vous voulez avoir la certitude d’obtenir les bonnes mesures, il est préférable de demander à un professionnel de la calculer pour vous. En effet, votre responsabilité peut être engagée si vous faites une erreur de 5% ou plus dans la mesure.

Les annexes

 

50 % des annexes réservées à votre usage exclusif doivent être ajoutés à la surface habitable. Les annexes sont déterminées par un arrêté du 9 mai 1995 : il s’agit des pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation. Les superficies d’annexe doivent mesurer au moins 1,80 m de hauteur sous plafond pour pouvoir être prises en compte.

Le calcul de la surface utile prend en compte les annexes suivant : les combles et greniers aménageables, les caves et sous-sol, les séchoirs et celliers externes, les remises et ateliers, les vérandas, les balcons et loggias ainsi que les terrasses accessibles en l’étage ou semi-enterrées. En revanche, le calcul de la surface utile ne doit en aucun cas prendre en compte les jardins, les garages ou les cours même s’ils sont privatifs.

Liste annexes incluses dans le calcul de surface utile  :

  •         Caves et sous-sol
  •         Combles et greniers aménageables
  •         Séchoirs et celliers externes
  •         Balcons et loggias
  •         Terrasses accessibles en l’étage ou semi-enterrées

Par contre, les garages, les jardins ou les cours, même privatifs, ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la SU.

Comment évaluer sa surface utile?

 

Dans les faits, la surface utile est donc égale à :

surface habitable + 50 % de la superficie des annexes privatives

Son objectif est de déterminer la valeur utile d’un logement pour ses occupants, sans mettre sur le même plan la surface disponible pour l’aménagement et les annexes, qui sont pondérées à hauteur de 50 %.

A l’origine, elle servait à faciliter le calcul des loyers aidés (en HLM, logement des collectivités locales, etc…), mais avec le temps son usage s’est diversifié (voir plus bas). Généralement, elle est déterminée dès la construction du logement et fait partie des informations mises à disposition par un promoteur ou un gestionnaire immobilier. A défaut, on peut très bien la calculer soi-même, en additionnant la surface habitable et la moitié des annexes.

L’utilité de la surface utile ?

 

A l’origine, la surface utile servait à faciliter le calcul des logements encadrés. Elle avait donc pour objectif de remplacer la surface corrigée qui était beaucoup trop compliquée. Au fil du temps, sa fonction s’est multipliée : elle est aujourd’hui utilisée comme référence pour calculer toute une série de dispositifs de la politique du logement.

Par ailleurs, les organismes de logement social s’en servent pour calculer les loyers mais aussi pour évaluer les subventions et les prêts pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des biens immobiliers. Elle est prise en compte pour les dispositifs suivants : PLUS, PLA-I, PLUS-CD ou PLI.

Enfin, la surface utile est utilisée dans l’application de plusieurs régimes de défiscalisation qui se rapportent à l’encadrement des loyers. C’est notamment le cas des dispositifs Pinel, Scellier et Duflot, qui offre la possibilité de réaliser des économies sur une partie de son impôt sur le revenu. En contrepartie, les propriétaires s’engagent à pratiquer des loyers plafonnés durant un certain nombre d’années.

Pour déterminer le montant du loyer plafonné, on se sert de la surface utile multipliée par le loyer maximum au mètre carré : cela permet de déterminer le loyer maximum que le bailleur est en droit de demander. Attention toutefois, la définition de la surface utile implique une petite subtilité quand s’applique à l’encadrement des loyers : dans ce cas, le total des annexes prises en compte est plafonné à 16 m².

Prenons par exemple le cas d’un appartement qui se caractérise par une surface habitable de 90 m², associé à une cave de 10m² et à un balcon de 10m². Le total des annexes inclus dans le calcul est ramené de 20 m² à 16 m², ce qui revient à une surface utile de :

90 m² + ( 16m² / 2 ) = 98 m²

Définition de la surface Utile Brute

 

La surface utile brute (S.U.B.) correspond à la surface horizontale située à l’intérieur des locaux, de laquelle sont déduits les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales…), les locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) à l’exclusion de ceux exclusivement réservés à l’usage d’un locataire (salles informatiques par exemple).

Cette surface sert de référence pour le calcul du loyer et est généralement inscrite dans le bail. S’agissant des parties communes, un calcul basé sur une répartition par quote-part est généralement appliqué.

Définition de la surface Utile Nette

 

La Surface Utile Nette (S.U.N.) s’obtient en déduisant de la surface utile brute la quote-part pour les parties communes, les locaux techniques non partagés, les circulations horizontales (couloirs, paliers d’ascenseur et d’escalier, sas de sécurité) ainsi que les locaux sociaux et les sanitaires. Ce calcul permet d’établir la surface effectivement réservée aux espaces de travail : bureaux, ateliers, laboratoires, salles de réunion…

Comment comparer les surfaces SUB et SUN ?

 

Le ratio SUN / SUB permet d’apprécier le rendement utile d’un bâtiment. Ce ratio exprime le rapport entre la surface louée (donc le prix payé) et la surface réellement disponible pour l’implantation des postes de travail (déterminant les effectifs hébergés). Dans un contexte de rationalisation des coûts immobiliers, les immeubles présentant un mauvais ratio SUN / SUB  sont désavantagés par rapport à ceux présentant des valeurs locatives comparables mais permettant une densité plus élevée des espaces de travail.

Néanmoins, prenez garde à la pertinence de ce ratio en termes de logeabilité. Il est très important de prendre en compte les facteurs suivants : facilité à diviser l’espace sans redondance des circulations, importance des angles-morts, présence de poteaux limitant la flexibilité… Enfin, pensez aux objectifs de développement durable et notez que les immeubles profonds très efficaces en termes de surfaces utiles sont également très énergivores (besoins en climatisation et en éclairage accrus).