Exemple de calcul Surface Habitable

Comment calculer une surface habitable ?

Pour calculer la surface habitable d’un bien, plusieurs méthodes s’offrent à vous. La méthode sera différente selon l’opération projetée, d’où le flou autour de cette notion et les erreurs afférentes

Définition de la surface habitable

La surface habitable est définie par le code de la construction et de l’habitation. Elle est déterminée à partir d’un calcul précis qui est exprimé en mètres carrés. Sa fonction tourne autour de plusieurs opérations, et sert d’unité de mesure pour déterminer la superficie exacte d’un bien, notamment pour faire l’estimation de celui-ci dans le cadre d’une vente

Déterminez la surface de plancher construite

La surface habitable d’un logement tient compte en premier lieu de la surface de plancher construite, définie dans l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011. La surface de plancher correspond à l’espace réellement disponible pour les occupants.
Méthode pour calculer la surface habitable

Comment calculer une surface habitable ?

Pour calculer la surface habitable d’un bien, plusieurs méthodes s’offrent à vous. La méthode sera différente selon l’opération projetée, d’où le flou autour de cette notion et les erreurs afférentes. Il est fortement recommandé de faire appel à un géomètre, car en cas d’erreur sa responsabilité professionnelle sera engagée, mais vous pouvez choisir de faire ce calcul vous-même, même dans les cas où sa mention est obligatoire.

SOMMAIRE :

1-      Définition de la surface habitable

2-      Pourquoi calculer la surface habitable d’un logement ?

3-      Calculez la surface habitable

4-      Différence entre surface habitable et surface loi Carrez

 

Définition de la surface habitable

 

La surface habitable est définie par le code de la construction et de l’habitation. Elle est déterminée à partir d’un calcul précis qui est exprimé en mètres carrés. Sa fonction tourne autour de plusieurs opérations, et sert d’unité de mesure pour déterminer la superficie exacte d’un bien, notamment pour faire l’estimation de celui-ci dans le cadre d’une vente. Cependant, il faudra faire très attention à bien définir les mètres carrés dont on parle pour éviter d’engager sa responsabilité civile. La surface habitable sert à mesurer des locaux accolés à l’habitation. Pour estimer la surface d’un local commercial, d’un hangar ou d’un terrain, on utilisera la surface utile pondérée.

Surface habitable = surface de plancher construite – certaines surfaces

Quel est l’intérêt de calculer la surface habitable d’un logement ?

 

C’est en surface habitable que la surface d’un logement devrait être exprimée, mais ce n’est pas le cas. Dans le cadre de la vente d’une maison par exemple, rien n’est prévu. C’est seulement dans le cadre de certaine opération immobilière qui se rapporte au mesurage de la surface d’un logement qu’il est indispensable de calculer la surface habitable. C’est souvent le cas :

  • dans le cadre d’une location d’habitation vide ou meublée à titre de résidence principale du locataire :
    • Pour qu’un logement loué réponde aux normes, il doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m².
  • Le bailleur doit obligatoirement indiquer la surface habitable du logement dans le bail. Ainsi, si la surface mentionnée dans le bail est en dessus de la superficie réelle, le locataire peut prétendre à une baisse de loyer.
  • dans les contrats de vente d’un logement en cours d’achèvement, et notamment dans le contrat de réservation. Le promoteur doit la préciser. Avant que les travaux d’une construction ne commencent, l’acquéreur signe un contrat de vente et acquiert le bien progressivement, compte tenu de l’état d’avancée des travaux, sur la base d’un prix au mètre carré estimé selon la surface habitable. La comparaison des prix des appartements dans le neuf est donc facilitée ;dans le calcul de la valeur locative cadastrale qui permet d’établir la taxe foncière et la taxe d’habitation, bien que cela ne soit pas explicitement mentionné : on parle de surface réelle mesurée au sol entre murs ou séparations. À cette surface seront appliqués des coefficients de pondération pour obtenir la surface pondérée nette.
  • dans le calcul de la valeur locative cadastrale qui permet d’établir la taxe foncière et la taxe d’habitation, bien que cela ne soit pas explicitement mentionné : on parle de surface réelle mesurée au sol entre murs ou séparations. À cette surface seront appliqués des coefficients de pondération pour obtenir la surface pondérée nette.

Cas particulier de la vente des maisons

 

Il n’est pas obligatoire d’indiquer la surface habitable d’une maison mise en vente, à condition qu’elle soit neuve. Donc, les mètres carrés que vous trouvez dans une annonce ne correspondent pas obligatoirement aux mesures réelles. Si une maison de 100 m² est mise en vente, il est impossible de savoir de quels mètres carrés il s’agit. Il est donc fortement recommandé, pour garantir la sécurité et la transparence, de préciser ou faire préciser, selon que vous êtes vendeur ou acheteur, de quoi l’on parle précisément.

Le plus souvent, c’est la surface utile qui est mentionnée pour exprimer les mètres carrés d’une maison. C’est elle qui correspond le plus puisqu’elle prend en considération une bonne partie de la surface des annexes. Toutefois, vous avez tout à fait le droit d’exprimer la superficie d’une maison en mètres carrés de surface habitable, à condition de bien préciser à chaque fois à quoi l’on fait référence.

Différence entre surface habitable et surface loi Carrez

 

Locaux ou parties de locaux suivants sont exclus du mesurage de la superficie en loi Carrez :

  • caves ;
  • garages ;
  • emplacements de stationnement ;
  • parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Définition de la loi Carrez

 

La loi Carrez du 18 décembre 1996 exige que dans le cadre de la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété, la superficie privative doit être calculée et indiquée. Ainsi, les acquéreurs peuvent avoir une garantie sur la superficie du lot qu’ils acquièrent. En effet, s’il y a l’indication d’une superficie supérieure à la surface réelle du bien vendu, l’acheteur va pouvoir obtenir une restitution du prix proportionnelle aux mètres carrés annoncés en plus.

Le règlement de copropriété qui définit les parties privatives de chaque lot et l’état descriptif de division qui détermine, localise, mesure et identifie tous les lots donneront au géomètre de précieuses indications pour déterminer cette surface. Il pourra ensuite calculer des tantièmes de copropriété, en appliquant des coefficients de pondération à leur surface privative.

Différences entre la loi Carrez et la surface habitable

 

  • Les lots inférieurs à 8 m² ne sont pas pris en compte dans le cadre de la loi Carrez alors qu’ils le sont pour la surface habitable.

Attention : il doit s’agir de lots autonomes inférieurs à 8 m², car si un appartement est constitué par la réunion de plusieurs lots dont la partie privative avait une surface inférieure à 8 m², ils ne doivent pas être exclus du calcul de la superficie.

  • Le calcul de la superficie en loi Carrez ne se fait que pour les surfaces privatives des lots dans le cadre de la vente d’un lot en copropriété et concerne aussi bien les locaux d’habitation que les locaux commerciaux et professionnels, ou encore les maisons en copropriété horizontale.
  • La surface des vérandas, loggias et pièces en sous-sol est prise en compte en loi Carrez, contrairement au calcul de la surface habitable.

Calcul de la superficie en loi Carrez (article 4-1 du décret du 17 mars 1967)

 

Superficie en loi Carrez = surface de plancher construite – certaines surfaces

 

La surface des parties privatives inclue dans le calcul correspond à celle de l’appartement tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, même si cela ne correspond pas à ce qui est mentionné dans le règlement de copropriété. Ainsi, la surface d’une mezzanine, véritable pièce, doit être prise en compte si elle existe au jour de la vente, même si elle n’est pas indiquée dans le règlement de copropriété ou tout autre document.

Le mesurage de la superficie en loi Carrez prend en compte toute ou une partie de certains locaux tels que les garages, les caves, les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m ainsi que les emplacements de stationnement. En outre, le calcul de la superficie prend en compte les sous-sols, les vérandas, les balcons clos, ainsi que les loggias. La prise en compte de la superficie d’une loggia ou d’une véranda requiert toutefois quatre conditions cumulatives. En effet, les locaux doivent avoir une hauteur égale ou supérieure à 1,80 m, ils doivent être clos et couverts enfin, ils doivent être compris dans la partie privative du lot. D’après la jurisprudence, une grande pièce aménagée de 19,43 m² en sous-sol et d’une hauteur supérieure à 1,80 m se distinguant d’une cave doit être prise en compte dans le mesurage loi Carrez, alors qu’elle ne l’est pas dans le calcul de la surface habitable.