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Circulaire 2012 surface de plancher et emprise au sol

Circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol

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Les renvois de la table des matières de la circulaire sont ici en accès direct : il suffit de cliquer sur les liens ci-dessous pour retrouver le paragraphe correspondant.

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Circulaire

Instruction relative à la réforme de la surface de plancher (annexe à la circulaire)

Approche méthodologique du document

I – La surface de plancher.

1. Éléments constitutifs (avant déductions).

1.1. La notion de « plancher ».

1.1.1. Le cas des murs intérieurs séparant un local constitutif de surface de plancher d’un local non constitutif de surface de plancher.

1.1.2. Le cas des murs intérieurs qui séparent deux locaux non constitutifs de surface de plancher.

1.2. La notion de « niveau clos et couvert ».

1.3. La notion de « nu intérieur ».

1.4. La notion de « façades ».

2. Déductions.

2.1. « Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ».

2.2. « Les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ».

2.3. « Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ».

2.4. « Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manoeuvres ».

2.5. « Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ».

2.6. « Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ».

2.7. « Les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ».

2.8. « Une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures ».

II – L’entrée en vigueur de la nouvelle surface de plancher.

1. Dans le code de l’urbanisme.

1.1. Les documents d’urbanisme, les Plans d’Aménagement de Zone (PAZ) et les Plans de Prévention des Risques (PPR).

1.1.1. Les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et les Plan d’Occupation des Sols (POS).

1.1.2. Les Plans d’Aménagement de Zone.

1.1.3. Les Plans de Prévention des Risques.

1.2. L’instruction des autorisations d’urbanisme.

1.2.1. Les dossiers déposés à compter du 1er mars 2012.

1.2.2. Les dossiers en cours d’instruction au 1er mars 2012.

1.3. Les droits à construire dans les ZAC et les lotissements.

2. Dans les législations autres que le code de l’urbanisme.

2.1. Le principe.

2.2. Les exceptions.

III – L’application de la nouvelle surface de plancher en droit des sols.

1. La définition de l’emprise au sol.

2. Le champ d’application des autorisations d’urbanisme.


Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme

NOR : DEVL1202266C

La surface de plancher définie à l’article L. 112-1 du code de l’urbanisme – qui entre en vigueur le 1er mars 2012 – a été conçue en vue d’« unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme », conformément aux objectifs fixés par l’article 25 de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement.

La surface de plancher se substitue ainsi, à compter du 1 er mars 2012, à la fois à la surface de plancher développée hors œuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher développée hors œuvre nette (SHON) des constructions. En matière d’urbanisme, ces deux notions, issues de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967, servaient d’unités de mesure de référence pour :

– le calcul des droits à construire attachés à un terrain ;
– la fiscalité de l’urbanisme ;
– la définition du champ d’application des différentes autorisations d’urbanisme ;
– la détermination des cas de dispense de recours à un architecte.

S’agissant du champ d’application des autorisations d’urbanisme, la notion d’emprise au sol vient compléter celle de surface de plancher pour déterminer les seuils.

La SHON et la SHOB étaient également utilisées pour évaluer la surface des constructions dans le cadre d’autres législations, notamment le code de la construction et de l’habitation, le code de l’environnement et le code général des impôts.

Outre la complexité de leur calcul, la SHOB et la SHON étaient peu représentatives de la surface des constructions et pénalisaient le recours à des procédés éco-responsables, notamment l’isolation des murs extérieurs.

La nouvelle notion de surface de plancher doit être utilisée en lieu et place de la SHOB et de la SHON dans l’ensemble des domaines précités, à l’exception de :

– la fiscalité de l’urbanisme, qui adopte une surface de référence propre à compter du 1 er mars 2012 (surface taxable) ;

– quelques points de réglementation précis dans le cadre de législations autres que l’urbanisme, pour lesquels la SHOB et/ou la SHON restent la référence (cf partie II – paragraphe 2.2).

La nouvelle surface, dans la mesure où elle est globalement inférieure à la SHON, entend de surcroît favoriser l’amélioration de la qualité environnementale des bâtiments et la densification des zones urbaines.

La nouvelle surface de plancher est en filiation directe avec la surface taxable qui est utilisée pour la taxe d’aménagement (TA) à compter du 1 er mars 2012 dans le cadre de la réforme de la fiscalité de l’aménagement.

Cette surface taxable est définie dans le livre III du code de l’urbanisme, à l’article L. 331-10 issu de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010.

Ainsi, l’entrée en vigueur et la mise en application concomitantes de ces deux nouvelles notions de surface à tout nouveau dossier d’autorisation d’urbanisme déposé à compter du 1 er mars 2012 visent à faciliter leur appropriation tant par les collectivités et professionnels concernés que par les administrés.

Vous trouverez ci-joint une instruction détaillée dont je vous demande d’assurer la diffusion rapide à l’ensemble des communes et des acteurs de la construction pour faciliter l’appropriation de la réforme et par conséquent la sécurité juridique des projets et les conditions d’une égalité de traitement des constructeurs.

Vous me saisirez, sous le timbre DHUP/QV5, de toutes les difficultés rencontrées dans la mise en œuvre de la présente circulaire. La présente circulaire sera publiée au bulletin officiel du ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement.

Fait le 3 février 2012

Pour la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, et par délégation, Le directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages,
SIGNE
Etienne Crépon

Pour la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, et par délégation,
Le secrétaire général,
SIGNE
Jean-François Monteils

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Instruction relative à la réforme de la surface de plancher

Approche méthodologique du document

 

Placés juste à côté du texte, les croquis ont été simplifiés de façon à expliquer et à illustrer chaque notion y afférente.

Pour qu’il soit plus facile de s’y retrouver, chaque croquis se trouve face au texte dont il est l’illustration. Les schémas sont numérotés comme suit : CROQUIS n.

Les surfaces de plancher sont représentées par la couleur grise sur les schémas tandis que l’emprise au sol que l’on retrouve dans la Partie III  est représentée par une trame pointillée.

I – La surface de plancher.

La surface de plancher comme on la retrouve dans le CROQUIS 1 est régie par les articles L. 112-1 et R. 112-2 du code de l’urbanisme :

« Art. L. 112-1 : Sous réserve des dispositions de l’article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d’Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire
des surfaces de plancher affectées à l’habitation. ».

« Art. R. 112-2 : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et
fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non,
y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du
code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. ».

Pour la Taxe d’Aménagement, la surface de référence est celle définie par l’article R.112-2 jusqu’au 3°.

L’article L.331-10 du code de l’urbanisme définit la surface taxable comme « La surface de construction […] s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades
du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies. ».

Toutefois, selon l’article R.331-7 du code de l’urbanisme : « La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de
plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. ».

Donc, pour calculer la surface d’un chantier, il faut procéder en deux étapes : déterminer la surface taxable et ensuite calculer les déductions en sus suivant la définition que le livre I du code de l’urbanisme donne de la surface.

1.Les différents éléments

« Art. R. 112-2 : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers (paragraphe 1.1) de chaque niveau clos et couvert (paragraphe 1.2), calculée à partir du nu intérieur (paragraphe 1.3) des façades (paragraphe 1.4) […]. ».

Cette définition repose pour une large part sur des notions identiques à celles utilisées pour le calcul de la SHOB/SHON et reprend également de nombreuses précisions apportées par la jurisprudence.

1.1. La notion de « plancher ».

Toute surface de plancher doit être mesurée depuis le dessus des plinthes sur tous les niveaux que ce soit en étage ou au rez-de-chaussée, combles aménagés ou non, les sous-sols aménagés ou non ainsi que les mezzanines.

Toutefois, les espaces qui ne disposent pas de plancher, tels que les piscines, les canalisations, ou les espaces dédiés au stockage ne sont pas inclus dans les surfaces de construction.

Les zones intermédiaires telles que les cages d’escalier ou les cages d’ascenseurs ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface de plancher. Toutefois, le niveau d’emprise d’un escalier ou d’un ascenseur entrent sont comptabilisés dans la surface de plancher. (Comme indiqué sur le CROQUIS 12 du paragraphe 2.2).

Qu’il s’agisse d’un terrain en terre battue ou d’un sous-sol ou autre, le calcul de la surface de plancher reste le même.

Pour un calcul simplifié de la surface de plancher, la surface occupée par l’épaisseur des murs intérieurs qu’ils soient porteurs ou juste des cloisons, ne sont pas soustraite de la surface de plancher.

Précisons toutefois qu’il se peut que le mur de cloisonnement joue les séparateurs entre un partie qui constitue une surface de plancher et une autre qui n’est pas prise en compte comme dans le paragraphe 1.1.1 ou entre deux éléments qui ne constituent pas une surface de plancher comme cité dans le paragraphe 1.1.2.

1.1.1. Le cas des murs intérieurs séparant un local constitutif de surface de plancher d’un local non constitutif de surface de plancher.

Dans le cas où une zone qui constitue une surface de plancher et une autre qui ne l’est pas sont séparées par un mur, ce dernier est calculé dans la surface totale de plancher.

Prenons l’exemple d’un garage qui est adossé à une maison. Il s’agit d’une partie qui ne constitue pas une surface de plancher, comme il est indiqué dans le paragraphe 2.4. Seule la surface du garage sera déduite de la surface totale de plancher (voir CROQUIS 2) qui inclura la surface du mur de séparation.

Que les travaux concernent la maison ou le garage, le procédé est le même pour calculer la surface de plancher. Ce qui veut dire que seule la partie qui ne constitue pas une surface de plancher sera déduite.

  • Les murs qui séparent deux parties qui ne constituant pas une surface de plancher

Est déduite de la surface totale de plancher tout mur séparant deux parties ne constituant pas de surface de plancher pour la raison qu’il peut être abattu ou déplacé. En addition à cela, si la partie d’une construction n’est constitué que de zones qui ne constituent pas une surface de plancher, la superficie des zones d’accès (couloirs etc) ne fera pas partie de la surface de plancher, à condition toutefois que ladite partie soit isolée de la construction. Mais dans le cas où ces zones sont éparpillées sur certaines parties de la construction, isolées ou non, la surface des murs peut ne pas être déduite de la surface de plancher pour faciliter le calcul. Prenons l’exemple qui se trouve en ANNEXE 2 d’un rez-de-chaussée  qui est constitué de zones constituant et non constituant une surface de plancher.

1.2.Les constructions ouvertes et fermées

On désigne ici toutes les constructions qui jouissent d’un système de fermeture, que ce soit le toit ou les portes et les fenêtres. Les constructions ouvertes mais coupées de la circulation par un dispositif de fermeture amovible peut également constituer une surface de plancher. On peut prendre comme exemple un local doté d’un système de fermeture par une grille ou autre, comme on peut le voir sur le CROQUIS 3.

Par système de fermeture, on entend portes et fenêtres, baies vitrées, rideaux métalliques et bien d’autres encore.

Toute construction est qualifiée d’ouverte, donc  ne faisant pas partie de la surface de plancher lorsqu’elle n’est pas entièrement close à cause de l’absence de mur de façade comme vous pouvez le voir sur le CROQUIS 4, ou lorsqu’il n’y a pas de porte pour faire obstacle au passage ou lorsque la construction est doté d’un garde-fou, d’un muret ou d’un garde-corps comme illustré dans le CROQUIS 5.

En d’autres termes, on  peut dire que ces constructions sont jugées non closes pour la raison qu’il n’est pas possible d’empêcher la libre circulation sans avoir recours à des travaux en sus.

Comme on peut le voir sur le CROQUIS 6, les terrasses, les rooftop, ainsi que les balcons ne peuvent entrer dans le surface de plancher.

1.3. Le nu intérieur

Pour calculer la surface totale de plancher, il faut aller du nu intérieur vers les façades extérieures de la bâtisse. La surface occupée par les murs extérieurs, de n’importe quel matériau, qu’ils soient porteurs ou pas, la surface occupée par les isolants, les vides (comme on le voit dans le CROQUIS 7, ou les piliers qui sont un peu à l’écart du reste de la bâtisse comme l’illustre le CROQUIS 8.

1.4. Les façades

On entend par façades tous les murs extérieurs d’une maison. Cette expression englobe également les murs adossés sur un autre bâtiment comme un mur mitoyen ou un mor menant à un patio comme on peut le voir sur le CROQUIS 9. Les façades peuvent également être les murs d’une bâtisse enterrée ou semi-enterrée.

Dans le cas où un mur extérieur est modifié de façon à devenir un mur intérieur, sa surface d’emprise au sol sera comptée dans la surface de plancher, comme expliqué  dans le CROQUIS 10.


2- Tout ce qui est exclus de la surface de plancher

2.1. Les surfaces occupées par les murs autour des portes et fenêtres qui donnent accès à l’extérieur

La superficie des murs autour des contours de portes et fenêtres permettant d’accéder à l’extérieur dans la partie d’une construction qui constitue une surface de plancher sera déduite de la surface de plancher comme le montre le CROQUIS 11. Le but est non seulement de faciliter au mieux le calcul mais aussi d’éviter que les ouvertures n’ajoutent de la surface de plancher.

2.2. Les espaces vides des escaliers et ascenseurs

Par espaces vides, on entend les cages d’ascenseurs, les trémies d’escaliers, les mezzanines comme il est expliqué dans le CROQUIS 12. Ces espaces ne constituant pas de surface de plancher, ils ne figureront pas dans le calcul de cette dernière.

Toutefois, les vides générées par les conduits tels que les tuyauteries et les cheminées ne sont pas déduites de la surface de plancher. Mais à partir du moment où le conduit est plus large puisqu’il doit avoir une marge de passage pour une personne, le vide généré n’est pas compté dans la surface totale de plancher.

2.3. Les constructions avec une hauteur sous plafond de 1,80m ou moins

Toute construction ou partie d’une construction ayant une hauteur sous plafond de 1,80m ou moins sera déduite de la surface de plancher. S’il s’agit de combles aménageables, il faut mesure la hauteur depuis la façade intérieure de la toiture.

La hauteur du toit à l’embrasure n’est pas prise en compte dans la mesure de la hauteur d’une construction disposant de fenêtres de toit, comme vous pouvez le voir sur le CROQUIS 13.

Toute zone entourant la piscine constitue une surface de plancher pour les piscines couvertes, si la hauteur sous plafond dépasse les 1,80m.  Le bassin, quant à lui, n’est en aucun cas pris en compte comme représentant une surface de plancher comme l’illustre le CROQUIS 14.

2.4. Les constructions dédiées au stationnement

Comme on peut le voir sur le CROQUIS 15, les espaces dédiés au stationnement de véhicules, motorisés sont déduites de la surface totale de plancher.

Les rampes d’accès, les espaces de manœuvres, les voies d’accès aux espaces de stationnement ainsi que les issus de secours n’entrent également pas en compte dans la surface totale de plancher.

Ces espaces ne constituent pas de surface de plancher, qu’ils soient à but commercial, et quel que soit leur emplacement au sein d’une construction. Toutefois, les espaces destinés au stockage de produits et accessoires de voiture, les showrooms de voitures, les garages ou les parkings pour les voitures qui attendent d’être récupérées par leurs propriétaires, les showrooms pour véhicules neufs ou d’occasion destinés à la vente ou la location.

2.5. Les combles non aménageables à usage d’habitation ou à usage professionnel

Les combles, lorsqu’elles sont non aménageables, ne sont pas incluses dans la surface de plancher, et même avec une hauteur de plus de 1,80m dans le cas où le plancher n’est pas assez solide ou, comme dans le CROQUIS 16, en raison de la charpente.

Comme il est expliqué dans le CROQUIS 17, toute comble aménageable ayant une hauteur de plus de 1,80m constitue une surface de plancher.

2.6.  Les zones techniques qui jouent un rôle crucial dans le bon déroulement d’une construction plus importante ou d’une maison individuelle

La maison individuelle est définie par l’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation comme étant « un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage ».

Nous pouvons ainsi en déduire qu’une construction disposant d’un ou deux locaux pour le même maître d’ouvrage est une maison individuelle. Ils ne seront donc pas déduits de la surface de plancher.

Par ces zones techniques en question, on entend locaux de stockage des ordures ou locaux techniques rattachés à un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage mixte.

Il en est de même pour les locaux abritant les systèmes électriques, système de chauffage, renouvellement de l’air, les transformateurs, les groupes de secours et bien d’autres encore. Les locaux de sécurité dédiés aux incendies, obligatoires dans les établissements publics et les hauts immeubles n’échappent non plus pas aux règles.

Ces locaux sont déduits de la surface de plancher et ce, peu importe les niveaux dans lesquels ils se trouvent dans une construction.

2.7. Les caves accessibles uniquement via une partie commune

Seules les caves d’une construction à usage d’habitation ne compteront pas dans la surface totale de plancher et ce, peu importe le niveau dans lequel elles se trouvent. Il est impératif qu’elles soient accessibles uniquement par une partie commune pour que cette déduction soit possible.

Cette règlementation ne s’applique pas aux caves ayant un accès depuis le logement. Par partie commune, on entend les halls, les couloirs, les espaces extérieurs et bien d’autres encore.

On peut donc dire que les caves liées aux logements par un accès direct ainsi que les caves se trouvant dans les maisons individuelles constituent une surface de plancher.

2.8. Les immeubles d’habitation dans lesquels les logements sont accessibles par des zones communes intérieures

 « Une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures ».

Cette règle de la déduction de 10% forfaitaire ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation ayant des zones communes intérieures telles que les couloirs, les halles d’entrées etc.

Dans le cas où  la partie habitation ne correspond qu’à une partie d’une construction, on calculera la superficie des partie communes constituant une surface de plancher en fonction de la surface occupée par les logements et la surface totale de la construction.

Pour mieux comprendre ce calcul, en ANNEXE 3, vous trouverez un exemple de cette déduction pour un immeuble mixte.


II- La prise d’effet du nouveau calcul de la surface de plancher

  1. Le code de l’urbanisme

1.1. Les documents d’urbanisme

Tous les documents relatifs à l’urbanisme tels que les PAZ ou les PPR qui traitent de la SHOB/SHON doivent énumérer les mêmes règles relatives au calcul de la surface de plancher depuis le 1er mars 2012.

  • Les PLU et les POS

Chaque commune peut apporter quelques modifications sur leurs documents d’urbanisme selon l’ordonnance n° 2011-1539 datant du 16 Novembre 2011. Ces modifications doivent cependant être conformes aux règles et procédures énoncées dans le code de l’urbanisme. Toutefois, les modifications ne doivent pas obligatoirement respecter l’article R.123-20-1 du code de l’urbanisme relatif à l’utilisation de ces modifications.

Ainsi, il est possible d’adapter certaines lignes des documents d’urbanisme à la réalité de chaque commune. Mais on parle surtout des lignes où il est question de SHOB/SHON ou les lignes pour lesquelles la réforme pourrait avoir des effets négatifs, notamment sur la différence entre SHON/SHOB et la surface de plancher.

Cette modification se limitera alors à un simple ajustement.

Suite à cette ordonnance, il se peut que :

  • La commune fasse une modification avant le 1er mars 2012 pour réajuster les règles en SHOB/ SHON avec les nouvelles mesures de la surface de plancher. Dans ce cas, il se peut que cette modification soit acceptée et que toutes les mesures d’opposition soient faites avant cette date butoir. Elle sera alors applicable dès le 1er mars 2012. Il est également possible que la modification soit rejetée ou les mesures d’opposition ne sont pas faites avant la date. Dans ce cas-là, la SHOB/ SHON sera automatiquement remplacée par la nouvelle mesure de surface de plancher jusqu’à ce que la modification soit applicable.
  • Si la commune ne fait aucune démarche de modification avant le 1er mars 2012, le nouveau calcul la surface de plancher viendra remplacer la SHOB/SHON. La commune peut toutefois entamer les démarches à n’importe quel moment même après la date butoir.

Il faudra faire une modification pour que toutes références à la SHOB/SHON disparaissent du document d’urbanisme. Et c’est à partir de la date de cette modification qu’il ne sera plus question que de  la nouvelle mesure de surface de plancher.

1.1.2. Les PAZ

A l’instar des PLU et POS, il est tout aussi possible de modifier certaines lignes des Plans d’Aménagement de Zone datant d’avant la loi du 13 décembre 2000. La procédure est la même que pour le PLU comme il est mentionné dans l’article L.311-7 du code de l’urbanisme.

1.1.3. Les PPR

Les préfets ont l’autorisation de modifier les PPR, qu’ils soient naturels ou miniers, pour qu’ils puissent introduire la nouvelle mesure de surface de plancher comme il est stipulé dans l’article L.562-4-1 du code de l’environnement. Ce dernier  ne statue cependant par sur les modifications de PPT Technologiques. C’est pour cela que l’ordonnance parle de la possibilité de modifier ces documents en faveur du nouveau calcul de surface de plancher suivant la procédure définie par l’article L.562-4-1.

1.2. Les autorisations d’urbanisme

1.2.1. Les demandes datant du 1er mars 2012

Toute demande de permis de construire ou déclaration au préalable doit mentionner les surfaces de la construction au dépôt du dossier ainsi que les surfaces à construire en tant que surface de plancher et non en SHON/SHOB à partir du 1er mars 2012.

Les formulaires CERFA, pièce maitresse de toute demande d’autorisation de construction seront mis à jour. La surface de plancher viendra remplacer la SHOB/ SHON dans les PLU, PPR etc, dans toutes les demandes de permis de construire et les déclarations préalables. Il en est de même aussi pour les réglementations liées au parking ou le COS. Mais en parlant de COS, en ANNEXE 4, il est question des nouvelles réglementations en vigueur à partie du 1er mars 2012 dans les communes ayant  un COS et ayant un régime fonciers suivant l’article L.123-1-11 du code de l’urbanisme.

Pour les demandes de permis modificatifs pour des révisions qui modifieront la surface mentionnée dans le permis déjà obtenu, toutes les superficies, que ce soit les anciennes mesures ou les nouvelles devront être exprimées en surface de plancher.

1.2.2. Les dossiers en cours le 1ermars 2012

Dans les dossiers encore en cours à la date du 1er mars 2012, les surfaces sont encore en SHOB/SHON. L’instruction de ce type de dossier en exprimant les surfaces en surface de plancher est impossible.

L’instruction de ces dossiers se fera donc en suivant les règles de la SHOB/SHON du 29 février 2012. S’il n’y a pas mention de la SHOB/SHON, ce sont les règles appliquées au moment de la délivrance qui seront prises en compte.

1.3 Les lotissements et le ZAC

Pour les lotissements et les ZAC ayant obtenu une autorisation avant le 1er mars 2012, dans les autorisations de construire obtenues grâce aux cahiers des charges de la cession des ZAC ou grâce à une attestation du lotisseur lors de la vente, la surface de plancher est égale à la superficie exprimée en SHON.

Mais si le calcul en SHON est plus avantageux à l’intéressé que la surface de plancher,  c’est l’autorisation de construire issue d’un calcul en SHON qui est en vigueur. Dans ce cas, la surface de construction devra être exprimée en SHON et en surface de plancher.

Cette mesure n’est applicable que pendant la période de validité des autorisations de construire de l’intéressé ou jusqu’à la date limite de la ZAC ou à la fin de la validité du lotissement.

2.Dans les autres textes législatifs

2.1.De quoi est-il question ?

La surface de plancher vient remplacer la SHOB/SHON dans tous les textes législatifs existants et ce, à partir du 1er mars 2012.

On se réfèrera alors à la surface de plancher pour calculer la taxe sur la Valeur Ajoutée sur les travaux de constructions de l’article 279-0 bis du code général des impôts, ou le champ d’application des études d’impact mentionné dans l’article R.122-2 du code de l’environnement et bien d’autres encore.

2.2.Quand est-ce que la surface de plancher n’est pas adoptée ?

Il faut s’en tenir à la SHON/SHOB comme référence pour deux textes législatifs non affiliées au code de l’urbanisme. Il faut se référer au circulaire n°90/80 du 12 novembre 1990 concernant les mesures de la surface de plancher dans ces deux cas.

Il s’agit des articles R.111-18-9 et R.131-26 du code de la construction et de l’habitation sur les normes ainsi que l’optimisation de la performance énergétique d’une bâtisse au cours des travaux de rénovation ou de modification. Dans ce cas-là, c’est le résultat de la SHON qui détermine les prix de la construction. Ce prix doit être réévalué pour pouvoir changer la SHON  en surface de plancher. Mais en attendant, c’est la SHON qui sera prise en compte.

L’article L.310-0 H de l’annexe 23 du code général des impôts sur les critères notamment environnementaux auxquels les logements doivent répondre pour être éligible d’une exonération de taxe foncière de 20 ans fait également partie de ces exceptions.  Dans ce cas, c’est un calcul entre la SHON et la quantité de matériaux nécessaires à la construction qui donnera la densité obligatoire des  matériaux. La surface de plancher ne vient donc pas remplacer la SHON à moins qu’une réforme du code général des impôts sur le sujet ne fasse surface.

Précisons toutefois que ces exceptions n’empiéteront pas sur l’instruction concernant les permis de construire.


III. Les droits de sols

Le remplacement de la SHON/SHOB par la surface de plancher implique une réévaluation des autorisations obligatoires pour une construction.

Pour les constructions qui ne constituent pas une surface de plancher, on peut s’attendre à une réforme de l’emprise au sol.

1.Qu’est-ce que l’emprise au sol ?

Selon l’article R.420-1 du code de l’urbanisme, « L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».

En aucun cas la définition donnée par les différents textes d’urbanismes n’est remise en question avec cette nouvelle version de l’emprise au sol. Cette dernière n’est pas une référence comme pour les règles de prospects.

La définition de l’emprise au sol donnée par l’article R.420-1 est valable pour les lignes du code de l’urbanisme concernant l’obligation des autorisations de construction, comme il en question à partir de l’article R.421-1 du code de l’urbanisme.

Même les éléments qui dépassent ou qui surplombent une surface sont incluses dans l’emprise au sol, sauf les corniches et les dépassements de la toiture comme il est expliqué sur le CROQUIS 18.

Comme l’illustre le  CROQUIS 19, la surface des murs extérieurs est prise en compte dans le calcul de l’emprise au sol, contrairement au calcul de la surface de plancher.

Un bassin de piscine, quelle que soit sa nature, ou une rampe d’accès forment une emprise au sol. Les espaces de stationnement ouverts et extérieurs ne sont pas pris en compte dans l’emprise au sol.

Selon le livre IV du code de l’urbanisme, les terrasses de plain pied ne sont pas prises en compte dans l’emprise au sol si aucun élément ne vient à dépasser la limite au sol. La surface d’une terrasse de plain pied n’entrera donc pas dans la détermination de l’autorisation nécessaire  pour une construction.

Même sans être de plain pied, les terrasses qui ne sont pas surélevées, ni ayant des fondations solides ne constituent pas une emprise au sol.

2.Le permis de construire et la déclaration préalable

C’est la nature de la construction à venir, sa zone géographique ou sa superficie qui déterminent l’autorisation d’urbanisme nécessaire pour sa réalisation.

Ce sera la surface de plancher et la surface d’emprise au sol qui seront les références si l’autorisation d’urbanisme dépend de la surface de la construction, à partie de 1er mars 2012.

Pour savoir s’il faut un permis de construire ou une déclaration préalable pour la réalisation d’un projet, il est impératif de calculer la surface de plancher et l’emprise au sol et les comparer au seuil déterminé par la législation.  Il peut s’agir d’un seuil limite à ne pas dépasser ou d’un seul à atteindre comme vous le verrez dans tableaux récapitulatifs ci-après.

Par exemple, un nouveau bâtiment ayant une hauteur ne dépassant pas les 12 mètres est exempt de démarches administratif, du moment que la surface de plancher ainsi que l’emprise au sol n’est pas supérieur à 5m².

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