Dans le monde de construction, il existe tellement de termes techniques et juridiques qui sont difficiles à distinguer. Bien évidemment, chaque terme est attribué à des significations bien strictes, seulement, cela en vaut vraiment la peine ? Le terme de coefficient d’occupation de sols, par exemple, est souvent entendu au quotidien dont la signification reste inconnue. En effet, en l’absence des experts dans le secteur relatif à la construction, il devient difficile de trouver la réponse détaillée. Focus sur sa définition et ses utilités.
Qu’est-ce qu’on entend par COS ?
Le Coefficient d’occupation de sols ou COS exprime la densité de construction maximale autorisée sur un terrain. Il consiste à considérer la totalité de la surface occupée par la construction sans calculer celui qui reçoit le mur. La surface construite est mesurée par projection sur le plan horizontal de tous les éléments construits qui sont uniquement fermés. Il reste donc les surfaces visibles dans l’interne de la construction déjà considérée.
Le COS dérive donc du rapport entre la surface constructible et la surface cadastrale, déterminé par le maire de la commune. Par exemple, sur un terrain de 600 m2 avec un COS de 50 %, la construction est donc limitée à 300 m2. Si dans votre quartier, le COS est de 20 % et que vous disposiez d’un terrain de 1000 m2, vous pouviez obtenir un permis de construire pour une maison de 200 m2 habitable au maximum.
La conception et la limite du COS peuvent changer selon le pays comme la France ou le Luxembourg. En France, la référence se concentre à la quantité de travail effectué tandis qu’en Luxembourg, à l’emprise au sol de la construction.
En quoi le COS est-il utile ?
Il existe beaucoup de questions sur l’application de coefficient d’occupation de sols. Nombreux sont ceux qui demandent son utilité vu que chaque juridiction détient des objectifs bien particuliers comme la sécurité de la société par exemple.
Le COS est une sorte de respect du Plan local d’urbanisme ou PLU. Historiquement, il a été adopté pour lutter contre les abus de territoires. Actuellement, dans ce même objectif, son rôle consiste à maintenir les règles d’urbanisme et les servitudes sur l’occupation de sols. Il tranche la permission légale de construire de chaque propriété.
Le COS est-il toujours valable ?
Jusqu’à présent, le PLU peut fixer la densité de surface habitable pour construire constituée par le COS. Or, la mise en œuvre du COS dans les documents d’urbanisme a fait l’objet critique. En effet, ce mécanisme participe au freinage de la densification et à l’étalement urbain. Ce qui a donné naissance à une nouvelle décision en France depuis le 27 mars 2014.
Cependant, le COS a été remplacé par la loi pour l’Accès au Logement et d’Urbanisme Rénové ou ALUR. Ce dernier contient une cinquantaine d’articles liés au droit de l’urbanisme. L’ALUR a pour but de faciliter et d’accroître l’effort de construction des habitations, tout en réduisant l’artificialisation des sols.
Avec cette loi ALUR, la surface habitable augmente. De ce fait, les petits terrains deviennent pratiquement constructibles et l’ajout des étages supplémentaires est acceptable. Toutefois, la détermination de la surface maximale à construire s’effectue à partir des principes fixés par le PLU.
