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Calculer la surface utile (déterminer le SU)

Comment calculer la surface utile de votre maison ?

La surface utile peut avoir de multiples applications pour les propriétaires. Elle est calculée à partir de la surface habitable, à laquelle on ajoute 50 % de la superficie des annexes. Elle sert principalement à évaluer les loyers dans les zones où ils sont encadrés ou aidés. Elle est définie par le code de la construction et de l’habitation.

SOMMAIRE :

1-      Définition de la surface habitable

2-      Comment évaluer la surface habitable ?

3-      A quoi sert la surface utile ?

4-      Définition de la surface Utile Brute

5-      Définition de la surface Utile Nette

Définition de la surface habitable

La surface habitable (ou surface habitable loi Boutin) est elle aussi définie par le code de l’habitation et de la construction. Elle est égale à la superficie de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

C’est donc la surface de l’appartement strictement habitable, à l’exclusion du moyen-oeuvre. Elle peut être calculée par le propriétaire au moyen du plan d’architecte, ou en additionnant la superficie de chaque pièce à partir de mesures réalisées chez soi. Pour plus de sécurité, il est possible de la faire réaliser par un professionnel (diagnostiqueur certifié, expert-géomètre…) : une erreur de 5 % ou plus dans la mesure engage la responsabilité de la personne ayant réalisé le calcul.

Plan pas cherLes annexes

A la surface habitable, on va donc ajouter 50 % des annexes réservées à l’usage exclusif de l’occupant. Les annexes sont précisées par un arrêté du 9 mai 1995 : il s’agit des pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation. Pour être prises en compte, les superficies d’annexe doivent mesurer au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.

Les annexes incluses dans le calcul de la surface utile sont les suivantes :

  •         Caves et sous-sol
  •         Combles et greniers aménageables
  •         Remises et ateliers
  •         Séchoirs et celliers externes
  •         Balcons et loggias
  •         Vérandas
  •         Terrasses accessibles en l’étage ou semi-enterrées

Par contre, les garages, les jardins ou les cours, même privatifs, ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la SU.

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Comment évaluer sa surface utile?

Dans les faits, la surface utile est donc égale à :

surface habitable + 50 % de la superficie des annexes privatives

Son objectif est de déterminer la valeur utile d’un logement pour ses occupants, sans mettre sur le même plan la surface disponible pour l’aménagement et les annexes, qui sont pondérées à hauteur de 50 %.

A l’origine, elle servait à faciliter le calcul des loyers aidés (en HLM, logement des collectivités locales, etc…), mais avec le temps son usage s’est diversifié (voir plus bas). Généralement, elle est déterminée dès la construction du logement et fait partie des informations mises à disposition par un promoteur ou un gestionnaire immobilier. A défaut, on peut très bien la calculer soi-même, en additionnant la surface habitable et la moitié des annexes.

A quoi sert la surface utile ?

A sa création, la surface utile avait pour usage principal de faciliter le calcul des logements encadrés (HLM, etc…). En cela, elle visait à remplacer la surface corrigée, beaucoup trop complexe. Petit à petit, sa fonction s’est diversifiée : elle sert maintenant de référence pour calculer toute une série de dispositifs de la politique du logement.

En plus du calcul des loyers par les organismes de logement social, la surface utile sert à évaluer les subventions et les prêts aidés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des biens immobiliers. Elle entre en ligne de compte pour les dispositifs suivants : PLUS, PLA-I, PLUS-CD ou PLI.

Enfin, la surface utile est utilisée dans l’application de plusieurs régimes de défiscalisation couplés à l’encadrement des loyers. C’est notamment le cas des dispositifs Pinel, Scellier et Duflot, qui permettent d’économiser une partie de son impôt sur le revenu. En contrepartie, les propriétaires s’engagent à pratiquer des loyers plafonnés pendant un certain nombre d’années.

Pour calculer le montant du loyer plafonné, on utilise la surface utile multipliée par le loyer maximum au mètre carré : cela permet d’obtenir le loyer maximum que le bailleur est en droit de demander. Attention cependant, la définition de la surface utile inclut une petite subtilité lorsqu’elle s’applique à l’encadrement des loyers : dans ce cas, le total des annexes prises en compte est plafonné à 16 m².

Par exemple, voici le cas d’un appartement dont la surface habitable est de 90 m2, associé à une cave de 10m² et à un balcon de 10m². Le total des annexes prises en compte est ramené de 20 m² à 16 m², ce qui donne une surface utile de :

90 m² + ( 16m² / 2 ) = 98 m²

Définition de la surface Utile Brute

La surface utile brute (S.U.B.) correspond à la surface horizontale située à l’intérieur des locaux, de laquelle sont déduits les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales…), les locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) à l’exclusion de ceux exclusivement réservés à l’usage d’un locataire (salles informatiques par exemple).

Cette surface sert de référence pour le calcul du loyer et est généralement inscrite dans le bail. S’agissant des parties communes, un calcul basé sur une répartition par quote-part est généralement appliqué.

Surface S.U.B. = 321,7 m²

plan de coupe
plan de coupe

Définition de la surface Utile Nette

La Surface Utile Nette (S.U.N.) s’obtient en déduisant de la surface utile brute la quote-part pour les parties communes, les locaux techniques non partagés, les circulations horizontales (couloirs, paliers d’ascenseur et d’escalier, sas de sécurité) ainsi que les locaux sociaux et les sanitaires. Ce calcul permet d’établir la surface effectivement réservée aux espaces de travail : bureaux, ateliers, laboratoires, salles de réunion…

 

Surface S.U.N. = 184,9 m²

 

Comment comparer les surfaces SUB et SUN ?

Le ratio SUN / SUB permet d’apprécier le rendement utile d’un bâtiment. Ce ratio exprime le rapport entre la surface louée (donc le prix payé) et la surface réellement disponible pour l’implantation des postes de travail (déterminant les effectifs hébergés). Dans un contexte de rationalisation des coûts immobiliers, les immeubles présentant un mauvais ratio SUN / SUB  sont désavantagés par rapport à ceux présentant des valeurs locatives comparables mais permettant une densité plus élevée des espaces de travail.

Néanmoins, prenez garde à la pertinence de ce ratio en termes de logeabilité. Il est très important de prendre en compte les facteurs suivants : facilité à diviser l’espace sans redondance des circulations, importance des angles-morts, présence de poteaux limitant la flexibilité… Enfin, pensez aux objectifs de développement durable et notez que les immeubles profonds très efficaces en termes de surfaces utiles sont également très énergivores (besoins en climatisation et en éclairage accrus).



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