Construction illégale sans autorisation d’urbanisme : que faire lors d’une vente immobilière ?
De nos jours, les constructions sont soumises à des réglementations strictes. Vous devez contrôler la conformité d’un bien immobilier aux règles d’urbanisme en vigueur avant de procéder à sa vente ou à son acquisition. Ainsi, s’il s’agit d’une construction illégale réalisée sans autorisation d’urbanisme, vous pouvez vous exposer à plusieurs sanctions et avoir l’obligation de régulariser l’édifice concerné.
Qu’est-ce qu’une construction illégale ?
Différentes règles tacites et législatives fixent les obligations applicables dans le domaine de construction. Tout bâtiment ne respectant pas ces règles est considéré comme irrégulier par l’administration. Ce vice de conformité peut alors entraîner plusieurs conséquences relativement contraignantes, notamment s’il s’agit d’un bien immobilier nouvellement acquis.
Une construction est jugée illégale ou irrégulière :
- si elle est réalisée sans autorisation d’urbanisme, car les travaux n’ont pas reçu l’accord de la mairie ou du service d’urbanisme (construction sans demande de permis de construire, projet refusé par l’autorité administrative, permis de construire retiré ou annulé) ;
- si les travaux effectués sont non conformes aux recommandations de l’autorisation d’urbanisme obtenue.
Il est à noter que l’administration contrôle le respect des règles d’urbanisme grâce aux différentes autorisations d’urbanisme existantes (déclaration préalable, permis de construire). Ces documents seront nécessaires pour vos travaux de construction ou de rénovation.
Certains chantiers peuvent toutefois être exemptés de l’obtention au préalable d’une autorisation d’urbanisme, comme :
- les constructions faisant moins de 5 m2 (abri de jardin, véranda),
- les piscines hors-sol,
- les terrasses de plain-pied,
- les travaux de décoration intérieure,
- les travaux de ravalement qui ne modifient pas l’aspect extérieur d’un bâtiment.
Ces prescriptions sont évoquées dans l’article R. 421-2 du Code de l’urbanisme. Les travaux n’y figurant pas feront automatiquement l’objet d’une autorisation de travaux au préalable.
Quels sont les risques liés à l’achat/la vente d’une construction irrégulière ?
La construction ou la modification d’un bâtiment sans autorisation d’urbanisme représente une infraction. Sans régularisation, le vendeur ou l’acheteur doit être soumis à des sanctions plus ou moins lourdes en fonction de l’ampleur des irrégularités constatées.
Les risques pour le vendeur
Si vous mettez en vente votre maison, vous avez une responsabilité d’information envers les potentiels acheteurs. La vente d’une construction ne disposant pas d’autorisations d’urbanisme constitue un délit et peut entraîner :
- des sanctions pénales (amende de 1 200 € à 6 000 €/m2, amende de 300 000 € et/ou 6 mois de prison en cas de récidive),
- des sanctions administratives (interdiction de raccordement aux réseaux de distribution collectifs, refus de toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme, interdiction de reconstruire),
- des sanctions civiles (mise en conformité de la construction, démolition du bâtiment avec demande d’indemnité),
- des sanctions fiscales (paiement des taxes et redevances communales majorées des pénalités de retard, interdiction de raccordement aux réseaux…).
Il existe un délai de prescription pour les constructions réalisées sans autorisation d’urbanisme. Dès l’achèvement de vos travaux, votre responsabilité pénale peut être engagée sur une période de 6 ans et votre responsabilité civile sur 10 ans.
Les risques pour l’acquéreur
L’achat d’une construction illégale réalisée sans autorisation d’urbanisme peut aussi être risqué si vous êtes l’acheteur. En effet, vous devenez le nouveau propriétaire du bien, ce qui implique la transmission des sanctions administratives liées à cette non-conformité. Vous aurez alors le devoir de les respecter.
Vous pouvez être obligé de procéder à la mise en conformité de votre bien ou contraint de régulariser la construction si vous souhaitez effectuer une demande d’autorisation pour des travaux. En cas de destruction du bâtiment acquis, il vous sera aussi interdit de réaliser une reconstruction à l’identique.
Comment régulariser une construction réalisée sans autorisation d’urbanisme ?
L’administration propose aujourd’hui plusieurs autorisations d’urbanisme de régularisation pour permettre la mise aux normes des constructions irrégulières. Celles-ci sont octroyées après la réalisation de votre construction. Néanmoins, la régularisation a posteriori n’est possible que si votre construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur lors de votre demande de régularisation.
Votre demande doit se faire auprès du service de l’urbanisme de la mairie. Vous devez réaliser une demande d’autorisation de travaux semblable à celle d’une autorisation classique (formulaire Cerfa 13404-06 pour une déclaration préalable et formulaire Cerfa 13406-06 pour un permis de construire). Vous devrez notifier que votre projet porte sur une régularisation et indiquer la date d’achèvement de vos travaux.
Après le dépôt de votre demande d’autorisation d’urbanisme, l’administration dispose d’un délai légal de 2 mois pour statuer sur le sort de votre dossier. Ce délai est de 1 mois s’il s’agit d’une déclaration préalable. Si aucune réponse ne vous est adressée durant cette période, la demande de travaux est tacitement acceptée.
Une régularisation administrative de votre construction peut par ailleurs exiger une régularisation fiscale. Vous devrez alors vous acquitter d’une taxe d’aménagement majorée (une majoration de 80 % selon l’article L. 331-23 du Code de l’urbanisme). Vous aurez aussi l’obligation de payer les taxes dues au Trésor public (taxe d’habitation, taxe foncière…) avec les arriérés.
