Un propriétaire est en droit de procéder à un changement de statut de son bien immobilier par un autre. Cette modification peut être effectuée à la suite de certains travaux. Si vous souhaitez changer la destination de votre bâtiment, vous devez vous renseigner au préalable. Le but est de comprendre comment entreprendre un changement de destination sur votre propriété. Voici quelques points que vous devez savoir avant de vous lancer.
Qu’est-ce que la destination d’un bâtiment ?
Différente de l’usage d’un bâtiment, la destination est le motif premier de l’édification d’une propriété. En d’autres termes, la destination est la raison initiale de votre bien immobilier, figurant sur votre autorisation d’urbanisme. Il est à noter que la destination d’une bâtisse est régie par le Code de l’urbanisme. Ce code met en évidence 5 catégories de destination. Chacune de ces catégories se divise en plusieurs sous-destinations prédéfinies.
Par exemple, la destination « habitation » regroupe les sous-destinations « logement » et « hébergement ». Vous pouvez aussi distinguer la destination « commerce et activités de service ». Les sous-destinations de cette dernière sont :
- restauration,
- hébergement hôtelier et touristique,
- artisanat et commerce de détail,
- etc.
Un bâtiment peut également avoir une destination « exploitation agricole et forestière », « équipements d’intérêt collectif et services publics » ou « autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires ». Si votre édifice dispose de cette dernière destination, il peut adopter l’une des sous-destinations « industries », « bureaux », « centre de congrès et d’exposition » et « entrepôts ».
Qu’est-ce qu’un changement de destination ?
Le changement de destination d’un bien immobilier peut être défini comme le fait de remplacer l’usage d’un bâtiment par une autre. Ceci peut être fait en partie ou en totalité. Vous pouvez observer cette modification de destination si une habitation ou une construction passe de l’une vers l’autre des catégories suivantes : bureaux, habitation, hébergement hôtelier, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, activité, entrepôt et service public ou d’intérêt collectif.
Le changement de destination peut être effectué avec ou sans travaux. Les constructions qui sont considérées comme accessoires au bâtiment ont la même destination que ce dernier. Par exemple, un garage lié à une habitation prend normalement la destination de celle-ci. De ce fait, une autorisation pour un changement de destination n’est pas nécessaire.
Les autorisations au niveau du propriétaire et/ou du locataire
Si vous êtes en copropriété, vous devez consulter le règlement de copropriété avant de procéder à un changement de destination. En effet, celui-ci comporte les clauses afférentes à la destination du bien immobilier où se situe votre local. Vous pourrez y trouver les autorisations ou interdictions liées à certaines activités. Une autorisation de l’ensemble des copropriétaires est donc nécessaire dans l’éventualité où une interdiction est effective par rapport au changement de destination que vous souhaitez entreprendre.
Toutefois, cette formalité n’est pas utile si vous êtes le seul propriétaire du bien immobilier concerné par votre projet. Aussi, si vous êtes locataire, il est impératif que vous obteniez l’autorisation du propriétaire avant d’entreprendre un quelconque changement de destination.
Quelles sont les démarches administratives à suivre ?
Avant d’entreprendre un changement de destination, vous devez tout d’abord avoir une autorisation d’urbanisme. Selon les cas, vous aurez besoin d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire. C’est l’existence ou non de travaux qui définit le type de démarche que vous allez entreprendre. Ainsi, vous n’aurez besoin ni de permis de construire ni de déclaration préalable pour certains changements de destination. Cette condition peut s’appliquer lorsque votre projet ne nécessite pas de modification de la façade ni de la structure porteuse. Il en est de même si le changement s’opère au niveau de la sous-destination de la même destination.
Cependant, vous devez demander un permis de construire si des travaux sont à entreprendre au niveau de votre structure porteuse ou de votre façade. Vous serez aussi amené, sous délai de trois mois, à informer l’administration fiscale du changement de destination que vous avez effectué. Les données que vous aurez fournies lui permettront un recalculer la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier.
Les restrictions qui peuvent s’appliquer lors de changement de destination
Certaines restrictions sont observables au niveau du code de l’urbanisme et du Plan local d’urbanisme. Le Code de l’urbanisme limite toute constructibilité en zone agricole, naturelle ou forestière. En effet, les changements de destination dans ces zones sont fortement interdits.
Cependant, le code accorde des changements de destination si votre construction est compatible avec l’activité agricole ou la qualité passagère de votre terrain. Le Plan local d’Urbanisme quant à lui réglemente ou interdit le changement de destination. Vous devez donc vous renseigner sur les restrictions édictées par le PLU de votre commune.
Sanction d’un changement de destination sans autorisation
Entreprendre un changement de destination avec travaux sans autorisation entraîne forcément des sanctions. Ces dernières peuvent être civiles, administratives ou pénales.
La sanction civile pour un changement de destination sans autorisation résulte du recours d’un voisin ou d’un tiers. En effet, si votre réalisation lui cause un quelconque désagrément, une personne peut engager des poursuites au niveau du tribunal civil. Vous pouvez, en tant que propriétaire, être obligé de démolir la réalisation en infraction et de payer des dommages et intérêts au voisin/tiers à l’origine du recours.
Au niveau pénal, les sanctions ne touchent pas seulement le propriétaire de bien immobilier, mais aussi l’architecte, le constructeur, etc. Parmi les sanctions pénales possibles, vous pouvez distinguer la destruction de la construction, la remise à l’état des lieux ainsi qu’une amende allant jusqu’à 300 000 euros. En cas de récidive, vous vous exposez à une peine emprisonnement de 1 à 6 mois. L’action en justice des poursuivants peut aller de 10 ans pour le civil et 3 ans pour le pénal après la réalisation des travaux.
Le coût d’un changement de destination
En fonction du changement de destination que vous allez entreprendre, vous devez porter une attention particulière au coût de celui-ci. Vous pouvez commencer par faire une petite liste de tous les travaux qu’il y a à entreprendre au niveau de votre propriété.
Généralement, une modification de destination opérée sur des bâtiments ne pouvant pas servir de logement occasionne des dépenses importantes. Effectivement, transformer une bâtisse en habitation peut générer des travaux supplémentaires, comme l’isolation des différentes pièces. D’autres travaux pourraient également être à envisager en plus de ces ouvrages (des opérations de désinfection par exemple).
