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Les démarches administratives pour construire une extension, un étage ou surélever sa toiture

Construire une extension, un étage ou faire une surélévation de toiture nécessite une autorisation : permis de construire ou déclaration préalable de travaux.

Le choix du bon formulaire à remplir et des plans à faire dépend tout particulièrement de la manière dont les travaux seront engagés.

 

 

Voici quelles sont les démarches administratives à entreprendre.

 

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1. Faut-il déclarer une extension, la construction d’un étage ou une surélévation de toiture ?

Demander une autorisation de construire pour déclarer une extension, la construction d’un étage ou une surélévation est obligatoire, il n’y a pas d’exceptions.


2. Qu’est-ce que construire une extension ?

Cette interrogation est plus complexe qu’elle ne le laisse à supposer.

Aux yeux de l’urbanisme, plusieurs conditions peuvent être réunies pour que des travaux consistent en la construction d’une extension :

  1. Une création de surfaces par le prolongement des structures d’un bâtiment déjà existant.
  2. L’existence, l’agrandissement ou le percement d’une ouverture sur un mur extérieur. L’ouverture va jouer un rôle d’interface entre le bâtiment existant et les surfaces à créer. L’absence d’ouverture laisse à supposer que le projet n’est pas une extension, mais une construction accolée.
  3. Sous réserve du projet : une occupation irréversible, ou quasi-irréversible, du sol.
 

3. Construire une extension ou construire un étage : permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?

Le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes précise les conditions selon lesquelles une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire est requis selon :

  • les surfaces à construire,
  • les surfaces existantes,
  • et la localisation du terrain.

Construire une extension :

Terrain en dehors d’une commune soumise à document d’urbanisme, et/ou en dehors d’une zone urbaine

La procédure de droit commun s’applique dès lors que le terrain est situé en dehors d’une commune soumise à document d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme, Plan d’Occupation des Sols, Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur), et/ou en dehors d’une zone Urbaine définie par le document d’urbanisme.

Construction d’une extension de plus de 20 m² de surface de plancherPermis de construire
Construction d’une extension inférieure ou égale à 20 m² de surface de plancherDéclaration préalable de travaux
Dès lors que l’extension porte les surfaces de la maison à plus de 170 m² de surface de plancher, si la surface à créer est supérieure à 20 m²Permis de construire – recours obligatoire à l’architecte

Terrain dans une commune soumise à document d’urbanisme ET compris dans une zone Urbaine

Le seuil des 20 m² de la déclaration préalable de travaux est relevé à 40 m² sous ces 3 conditions cumulées :

1. Le terrain doit être dans une commune couverte par un document d’urbanisme

2. Le terrain doit être compris dans une zone Urbaine, définie par le document d’urbanisme

3. Les surfaces à construire, ajoutées à celles de la maison, ne doivent pas dépasser les 170 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher.

Si le projet déroge à un seul de ces critères, alors le permis de construire peut être exigé au lieu de la déclaration préalable.

Construction d’une extension de plus de 40 m² de surface de plancherPermis de construire
Construction d’une extension inférieure ou égale à 40m² de surface de plancherDéclaration préalable de travaux
Dès lors que l’extension porte les surfaces de la maison à plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, si la surface à créer est comprise entre 20m² et 40 m2Permis de construire – recours obligatoire à l’architecte

Seule la mairie peut vous préciser si la commune est soumise à document d’urbanisme (PLU, POS, PSMV) et si le terrain est situé dans une zone Urbaine.

Un simple appel téléphonique suffit.

Construire un étage :

Construire un étage correspond à des travaux sur construction existante. A ce titre, il convient donc de respecter les conditions imposées par le décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011.

Terrain en dehors d’une commune soumise à document d’urbanisme, et/ou en dehors d’une zone urbaine

Surfaces de plancher inférieures ou égales à 20 m²Déclaration préalable de travaux
Surfaces de plancher supérieures à 20 m²Permis de construire
Dès lors que la construction de l’étage porte les surfaces de plancher totales à plus de 170 m² et si la surface à créer est supérieure à 20 m²Permis de construire, recours obligatoire à l’architecte

Terrain dans une commune soumise à document d’urbanisme ET compris dans une zone Urbaine

Pour ces seuls terrains, le seuil des 20m² de la déclaration préalable de travaux est relevé à 40m2.

Surfaces de plancher inférieures ou égales à 40 m²Déclaration préalable de travaux
Surfaces de plancher supérieures à 40 m²Permis de construire
Dès lors que la construction de l’étage porte les surfaces de plancher totales et si la surface à créer est comprise entre 20m² et 40 m2Permis de construire, recours obligatoire à l’architecte

4. Surélévation de la toiture : permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?

Une fois de plus, il est très facile de se tromper dans les formulaires.

La surélévation de la toiture modifie son aspect SANS création de surface :

Surélévation de toiture SANS création de surfaceDéclaration préalable de travaux

 

 

Par exemple : un déclarant souhaite modifier la charpente de la toiture de sa maison. L’architecture de la toiture sera totalement différente, elle sera même rehaussée, cependant aucune surface ne sera créée et aucune ouverture ne sera percée ni agrandie. Il faut alors qu’il dépose une déclaration préalable de travaux en mairie.

La surélévation de la toiture entraine une création de surfaces :

Tout dépend également de la localisation du terrain et des surfaces à construire.

Terrain en dehors d’une commune soumise à document d’urbanisme, et/ou en dehors d’une zone urbaine :

Surfaces de plancher inférieures ou égales à 20 m²Déclaration préalable de travaux
Surfaces de plancher supérieures à 20 m²Permis de construire
Dès lors que la surélévation porte les surfaces de plancher totales à plus de 170 m², si la surface à créer est supérieure à 20m²Permis de construire, recours obligatoire à l’architecte

Terrain dans une commune soumise à document d’urbanisme ET compris dans une zone Urbaine :

Surfaces de plancher inférieures ou égales à 40 m²Déclaration préalable de travaux
Surfaces de plancher supérieures à 40 m²Permis de construire
Dès lors que la surélévation de l’étage porte les surfaces de plancher totales à plus de 170 m², si la surface à créer est comprise entre 20m² et 40 m2Permis de construire, recours obligatoire à l’architecte

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5. Quels sont les plans à joindre ?

Plans de permis de construire extension / surélévation de toiture :

Pour un permis de construire, il faut au minimum réaliser les plans de droit commun, à savoir :

  • PC1 Plan de situation
  • PC2 Plan de masse des constructions à créer
  • PC3 Plan en coupe du terrain et de la construction
  • PC4 Notice décrivant le terrain et présentant le projet
  • PC5 Plan des façades et des toitures
  • PC6 Document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement
  • PC7 / PC8. Photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et lointain
  • Si l’extension est soumise au respect de la RT 2012 : PCMI 14-1 Formulaire attestant la prise en compte de la réglementation thermique

Plans de déclaration préalable de travaux :

L’idéal pour limiter le risque de refus serait de joindre l’ensemble des plans de droit commun :

  • DP1 Plan de situation
  • DP2 Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier
  • DP3 Plan en coupe du terrain et de la construction
  • DP4 Plan des façades et des toitures
  • DP5 Représentation de l’aspect extérieur
  • DP6 Document graphique
  • DP7 et DP8 Photographies en environnement proche et lointain

A noter que la DP.6 serait à faire que lorsque le projet est visible depuis l’extérieur du terrain. Il ne faut pas tomber dans le piège de la facilité : l’administration reste en droit d’exiger cette pièce dès lors que l’instruction le nécessite.

Aussi, dans la mesure du possible, il est préférable de réaliser la DP.6 dans tous les cas, même lorsque le projet n’est pas visible depuis l’extérieur.


6. Informations complémentaires sur les plans à faire

Il est nécessaire de réaliser les plans de l’état initial (avant travaux) en plus des plans de l’état projeté (après travaux) des plans suivants :

  • Plan de masse | à joindre dans tous les cas, sauf pour les projets de création d’étage ou de surélévation de toiture
  • Plan en coupe
  • Plan des façades et des toitures

Vous trouverez plus d’infos sur les plans de l’état initial et futur en consultant les notes suivantes :

Plan des façades – état initial et futur

Plan en coupe – état initial et futur

Plan de masse – état initial et futur

Nous revenons brièvement ici sur le plan des façades et des toitures, car il s’agit de l’une des pièces maîtresses de la demande d’autorisation de construire.

Il faut impérativement que le plan des façades atteste de la bonne insertion du projet au reste du bâtiment.

En effet, si le projet d’extension ou de surélévation contraste avec l’architecture du bâtiment de référence, il est clair que le risque de refus sera dramatiquement élevé.

Très rapidement, voici quelques informations complémentaires en vrac pour réussir un plan des façades dans le cadre d’une extension :

  • Sur les plans de l’état projeté : distinguez les éléments à créer des éléments existants. Vous pouvez par exemple séparer l’extension du bâti existant par une ligne en pointillé.
  • Insistez bien sur le fait que le projet a été pensé en amont pour qu’il puisse s’harmoniser avec l’existant. Cela passe en particulier par les matériaux utilisés et par les teintes, qui devraient être les plus proches possible du reste du bâtiment.
  • Annotez les matériaux utilisés directement sur les plans.
  • Dans la mesure du possible, transmettez des plans en couleur afin que l’administration se fasse une idée précise de l’aspect extérieur du projet.

7. Quelques idées reçues …

1. L’extension que je souhaite construire fait moins de 20 m² : je dois donc déposer une déclaration préalable de travaux

VRAI et FAUX | Depuis le décret du 5 décembre 2011, c’est désormais le cas. Avant cette mesure, il fallait également prendre en compte les modalités d’exécution des travaux, notamment s’il était prévu de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

Cette problématique ne se pose plus désormais.

Pour autant, le permis de construire reste requis dès lors que l’extension fait plus de 20 m² et porte les surfaces totales de la maison à plus de 170 m² , auquel cas la demande doit être réalisée par un architecte.

2. Une véranda accolée à un bâtiment n’est pas une extension

VRAI et FAUX | Comme c’est systématiquement le cas pour les projets d’extension, tout est conditionné par la manière dont les travaux vont être entrepris. Si la véranda est seulement accolée à une façade, elle ne constitue pas une extension (mais plutôt une annexe ou une construction accolée).

En revanche, lorsque la véranda est liée au reste du bâtiment par une ouverture, alors elle peut-être considérée comme une extension.

Avec le décret du 5 décembre 2011, extension ou non, la véranda demeure soumise à la procédure de droit commun :

  • Surfaces inférieures ou égales à 20 m² (ou 40 m² pour les terrains sous PLU en zone urbaine) = déclaration préalable
  • Surfaces supérieures à 20 m² (ou 40 m² pour les terrains sous PLU en zone urbaine) = permis de construire
  • Dès lors que la véranda porte les surfaces totales de la maison à plus de 170 m², si la véranda fait plus de 20 m² = permis de construire, recours obligatoire à l’architecte

3. Je dois fournir une étude de sol pour la construction de l’extension

VRAI et FAUX | L’étude de sol est à joindre pour une demande de permis de construire lorsque le terrain est compris dans une zone soumise à un Plan de Prévention des Risques.

Il s’agit de la pièce PC.13 : « Attestation de l’architecte ou de l’expert agréé certifiant que l’étude a été réalisée et que le projet la prend en compte ». Elle est établie par un architecte ou par un bureau d’études techniques.

Si le projet est soumis à déclaration préalable de travaux, l’étude de sol ne devrait pas être à fournir, même lorsque le terrain est dans une zone à risques (sous réserve de la jurisprudence, qui tend à démontrer que l’administration est en droit d’exiger tous les documents qu’elle estime nécessaire à l’instruction, même pour une déclaration préalable de travaux).

4. Une extension est soumise au respect de la RT 2012

VRAI | La réglementation thermique s’applique aux projets de construction de bâtiment d’habitation neuf et à leurs parties nouvelles.

Dès lors que le projet d’extension est soumis à permis de construire en plus d’avoir un impact sur la performance énergétique du bâtiment, alors il convient de faire réaliser une attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012, à joindre au dépôt du dossier en mairie.

Le projet d’extension est soumis à un respect partiel de la RT 2012 si les surfaces à construire représentent moins de 30 % de la SHONRT existante en plus de faire moins de 150 m² de SHONRT (art. 52 de l’arrêté du 26 octobre 2010) :

  • coefficient Bbio inférieur ou égal ou Bbiomax,
  • respect des normes d’isolation des parois opaques donnant sur l’extérieur ou un bâtiment non chauffé,
  • présence de protections solaires.

Lorsque l’extension n’est que soumise à déclaration préalable, l’attestation de prise en compte de la RT 2012 n’a pas à être jointe à la demande.

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