Dans son article L.421-1, le code de l’urbanisme prévoit que toutes les constructions, même celles qui ne comportent pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception de celles soumises à déclaration préalable (L.421-4 du code de l’urbanisme) et de celles dispensées de formalités (article L.421-5 du code de l’urbanisme).
Notamment, afin de définir la procédure correspondant à un projet, l’administration se réfère sur l’importance des surfaces à construire.
Comment les surfaces sont-elles définies ?
Selon le code de l’urbanisme, les « surfaces » employées en vue de fixer le régime juridique d’un projet (permis de construire, déclaration préalable, dispense de formalités) sont évaluées en surface de plancher et en emprise au sol.
Surface de plancher
La surface de plancher est déterminée par l’article R.111-2 du code de l’urbanisme.
Emprise au sol
L’emprise au sol concerne :
- les constructions non closes et/ou découvertes – comme les hangars ;
• les espaces de stationnement, lesquels ne développent pas de surface de plancher, sauf s’ils correspondent à un local clos et couvert.
L’article R.420-1 du code de l’urbanisme définit l’emprise au sol.
À partir de quelle surface faut-il un permis de construire ?
Un permis de construire est requis dès lors que l’importance des surfaces envisagées excède le seuil de la déclaration préalable de travaux, les surfaces à prendre en compte étant la surface de plancher et l’emprise au sol.
Surface pour un permis de construire : constructions nouvelles
L’article R.421-1 du code de l’urbanisme précise les conditions pour lesquelles une construction nouvelle est soumise à un permis de construire.
Ainsi, il apparaît qu’un permis de construire est obligatoire dès lors que la surface de plancher OU l’emprise au sol d’une construction nouvelle est supérieure à 20 m².
Par ailleurs, une construction nouvelle dont la surface de plancher et l’emprise au sol sont comprises entre 5m² et 20 m² pour une hauteur au-dessus du sol supérieur à 12 m nécessite également un permis de construire.
Surface pour un permis de construire : travaux sur construction existante
L’article R.421-13 du code de l’urbanisme précise les conditions pour lesquelles des travaux sur une construction existante relèvent du permis de construire.
Les travaux sur construction existante sous-entendent tous les travaux formant un ensemble indissociable ou prenant appui sur une construction existante : extension, véranda, garage accolé, création de niveaux supplémentaires, surélévation.
Les travaux sur construction existante nécessitent un permis de construire lorsque la surface de plancher OU l’emprise au sol envisagée sont supérieures à 20 m². Ce seuil est relevé à 40 m² lorsque le terrain se trouve dans une zone urbaine d’une commune couverte par un document d’urbanisme, comme un Plan Local d’Urbanisme, par exemple.
De manière générale, une construction est existante lorsqu’elle conserve l’essentiel de son gros œuvre (murs extérieurs, porteurs, charpente, toiture) et qu’elle n’est pas reconstruite en majeure partie par le projet.
Par ailleurs, les travaux prenant appui sur une construction existante irrégulière peuvent être autorisés si l’ensemble de la construction peut être régularisé. (Jurisprudence Thalamy, Conseil d’État, 5 / 3 SSR, du 9 juillet 1986, 51172, publié au recueil Lebon).
Cas particulier des travaux entrepris sur un monument historique
Les travaux exécutés sur un monument inscrit au titre des monuments historiques font l’objet d’un permis de construire, sans condition de surface (article R.421-16 du code de l’urbanisme).
Cas particulier des travaux portant changement de destination et qui entraîne la modification de la façade ou les structures porteuses d’un bâtiment
Le code de l’urbanisme dresse la liste de 9 destinations (article R.123-9 du code de l’urbanisme) :
- Habitation
2. Hébergement hôtelier
3. Bureaux
4. Commerces
5. Artisanat
6. Industrie
7. Exploitation agricole ou forestière
8. Entrepôt
9. Service public ou d’intérêt collectif
Un changement de destination consiste pour un bâtiment de passer d’une destination à l’autre. (ex. changement d’un bâtiment agricole en bâtiment d’habitation).
Vous devez obligatoirement obtenir un permis de construire, sans condition de surface, dès lors qu’il est prévu de procéder à un changement de destination en plus d’apporter des modifications en façade ou sur les structures porteuses (article R.421-14 c du code de l’urbanisme).
