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Aménagement de combles : permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?

L’aménagement des combles peut nécessiter le dépôt d’une demande d’autorisation en mairie.

Dans la plupart des situations, c’est la déclaration préalable qui permet de déclarer les travaux liés à l’aménagement des combles.

Cependant, selon l’exécution des travaux, un permis de construire peut parfois être exigé.

Quel est alors le formulaire à remplir, doit-on déclarer la surface taxable ou la surface de plancher et quels sont les plans à joindre au dossier ?

Toutes les infos sur les démarches et formalités administratives à entreprendre.

 

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Aménagement de combles : permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?

Les travaux consistent uniquement en la modification de l’aspect extérieur

DÉCLARATION PRÉALABLE DE TRAVAUX

Il faut réaliser une demande de déclaration préalable de travaux pour déclarer la modification de l’aspect extérieur de la maison.

Par exemple, la déclaration préalable de travaux est à déposer en mairie lorsque l’aménagement de combles s’accompagne de :

  • la pose d’une fenêtre de toit (en particulier celles de type velux),
  • la création d’une ouverture, jour …
  • ou encore d’une modification d’une partie de la charpente.

En marge de l’aménagement de combles, la déclaration préalable en mairie est également nécessaire s’il est prévu d’ajouter une charpente à un toit-terrasse et si sa surface est inférieure à 20 m². Au-delà de 20 m², il faut alors déposer un permis de construire.

Le seuil de la déclaration préalable, pour les travaux sur construction existante, est majoré à 40 m² dans les zones Urbaines des communes soumises à POS/PLU, sauf si le projet fait plus de 20 m² et conduit à dépasser les 170 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher, auquel cas le recours à l’architecte est obligatoire.

 

Les travaux consistent à poser un chien-assis ou une lucarne en rehaussant une partie de la façade

DECLARATION PREALABLE

La déclaration préalable est obligatoire lorsque la modification du volume d’une maison s’accompagne d’une modification de l’aspect extérieur : par exemple pose d’un chien-assis ou une lucarne sur un mur extérieur (en façade).

 

Les travaux consistent à créer de la surface de plancher

Dans ce cas de figure, il faut déposer un permis de construire si la surface plancher excède les 20 m², ou une déclaration préalable de travaux quand la surface du plancher à créer est inférieure ou égale à 20 m² mais supérieure à 5m².

En dessous de 5 m², aucune formalité n’est requise lorsque le terrain n’est pas compris dans un secteur sauvegardé, par exemple au titre des monuments historiques. Dans le cas contraire, la déclaration préalable est incontournable.

A rappeler que le seuil de la déclaration préalable, pour les travaux sur construction existante, est majoré à 40 m² dans les zones Urbaines des communes soumises à POS/PLU, sauf si le projet fait plus de 20 m² et conduit à dépasser les 170 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher, auquel cas le recours à l’architecte est obligatoire.

 

Les travaux consistent seulement à modifier l’intérieur de la maison, sans création de surface de plancher ou pour moins de 5m², en dehors d’un secteur sauvegardé

AUCUNE FORMALITÉ

Il est tout à fait concevable que l’aménagement de combles ne prévoie ni création d’une ouverture en toiture, ni rehaussement d’un mur.

L’aménagement de combles se limitera alors, par exemple, à créer un nouvel escalier, à construire de nouvelles cloisons ou à modifier le plancher inférieur des combles. Dans ce cas, aucune formalité ne sera nécessaire.

En résumé …

Les travaux consistent uniquement à modifier l’intérieur d’un bâtiment, sans création de surface de plancherAucune formalité
Les travaux consistent à créer de la surface de plancher et le terrain est en zone sauvegardéeDéclaration préalable, voire permis de construire pour la création de plus de 20 m² de surfaces de plancher.Le seuil de la déclaration préalable est relevé à 40 m² si le terrain est en zone Urbaine, sauf si les surfaces après travaux dépassent les 170 m², auquel cas le recours à l’architecte est obligatoire
Les travaux consistent uniquement en la modification de l’aspect extérieurDéclaration préalable de travaux
Les travaux consistent à créer de la surface de plancher

Permis de construire pour plus de 20 m²Déclaration préalable pour moins de 20 m².

Le seuil est relevé à 40 m² si le terrain est en zone Urbaine, sauf si les surfaces après travaux dépassent les 170 m², auquel cas le recours à l’architecte est obligatoire

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Quels plans à joindre pour déclarer l’aménagement des combles ?

N’hésitez pas à consulter nos rubriques consacrées afin de savoir comment réaliser ces plans convenablement.

Déclaration préalable de travaux pour l’aménagement des combles

La déclaration préalable de travaux pour l’aménagement des combles est composée des plans ci-dessous :

  • DP.1 Plan de situation
  • DP.2 Plan de masse | facultatif, mais largement conseillé (un extrait cadastral devrait être suffisant)
  • DP.4 Plan des façades et des toitures | idéalement, il faudrait réaliser les plans des façades de l’état initial (AVANT travaux), ainsi que les plans des façades de l’état projeté (APRÈS travaux)
  • DP.5 et/ou DP.6 Représentation de l’aspect extérieur et Document graphique | il est conseillé de joindre les deux documents
  • DP.7/8 Photographies en environnement proche et lointain

Permis de construire pour l’aménagement des combles

Le permis de construire pour l’aménagement des combles doit comporter les pièces de droit commun (en plus des plans à joindre éventuellement selon la localisation du terrain) :

  • PC.1 Plan de situation
  • PC.2 Plan de masse
  • PC.3 Plan de coupe
  • PC.4 Notice décrivant le terrain et présentant le projet
  • PC.5 Plan des façades et des toitures
  • PC.6 Document graphique
  • PC.7/8 Photographies en environnement proche et lointain

Remplir son formulaire pour l’aménagement des combles

Le calcul des surfaces étant souvent sujet à confusion, nous revenons sur ce point en particulier.

Aménagement de combles, surface de plancher et surface taxable

Aménagement de combles et surface de plancher

Les travaux peuvent entrainer la création d’une surface de plancher :

  • s’il est prévu de consolider le plancher inférieur;
  • ou s’il est prévu de modifier le volume global de la construction, par exemple en cas de surélévation de la charpente.

En revanche, les combles non-aménageables ne forment pas de surface de plancher (ils vont cependant créer de la surface taxable).

En dehors de ces quelques rares cas de figure, l’aménagement de combles ne consiste pas à créer de la surface de plancher ou de la surface taxable.

 

Consultez ces pages pour plus d’informations :

  • Surface taxable
  • Surface de plancher

Aménagement de combles et surface taxable

Les surfaces sous une hauteur supérieure à 1m80 constituent de la surface taxable, même si les combles sont non-aménageables ou même non-aménagés.


Aménager ses combles ne constitue pas forcément un changement de destination des sols

Contrairement à une idée beaucoup trop répandue en mairie, l’aménagement de combles ne constitue pas un changement de destination des sols.

D’ailleurs, la notion de destination n’a rien à voir avec la surface de plancher.

Les combles, même inoccupés, font en principe partie de la destination « habitation » dès lors que le projet porte sur une maison destinée à de l’habitation.

Ajoutons que les surfaces habitables, avec laquelle la surface taxable peut être confondue (à tort), n’ont pas à intéresser l’urbanisme, mais plutôt les services fiscaux.

Rappelons que les destinations, au sens de l’urbanisme, sont les suivantes :

  • Habitation,
  • Hébergement hôtelier,
  • Bureaux,
  • Commerce,
  • Artisanat,
  • Industrie,
  • Exploitation agricole ou forestière
  • Fonction d’entrepôt

Aussi, aménager des combles ne correspond pas systématiquement à un changement de destination. Un changement de destination consiste exclusivement à affecter une surface de l’une vers une autre des destinations exposées par le code de l’urbanisme.

Source : art. R123-9 du code de l’urbanisme

Les combles même non-aménagés ou non-aménageables forment déjà de la surface taxable au moment du dépôt de la demande

Il faut souligner que les planchers de la maison sous une hauteur supérieure à 1m 80 sont réputés constituer de le surface taxable AVANT l’aménagement des combles.

Fort logiquement, il n’y a donc pas lieu de déclarer une création de surface taxable s’il n’est pas prévu d’en créer, dans la mesure où la surface taxable existe déjà .

Source : Memento Francis Lefebvre Urbanisme 2010, 9888

Art. L.331-10 du code de l’urbanisme <– les combles non-aménagés ou non-aménageables ne sont pas déduits de la surface taxable. Il n’y a donc pas lieu de taxer une seconde fois des combles qui ont déjà été déclarés. En revanche, les combles non-aménageables sont à déduire de la surface de plancher.

Déclarer l’aménagement des combles revient surtout à déclarer la modification de l’aspect extérieur

Enfin, il faut retenir que ce n’est pas en soi l’aménagement de combles qui est déclaré, mais la modification de l’aspect extérieur du bâtiment à l’issue des travaux.

C’est pour cela qu’un aménagement de combles sans modification de l’aspect extérieur du bâtiment n’a pas à être déclaré en mairie.

S’il est prévu de créer de la surface de plancher …

Il reste cependant envisageable que les travaux consistent à créer ou supprimer de la surface de plancher et taxable, particulièrement s’il est prévu de procéder à une modification globale du volume de la charpente.

Cela étant, le rehaussement de la charpente n’entraine pas systématiquement une évolution des surfaces de plancher : ce cas de figure est même plutôt rare. De plus, les surfaces créées seront très modestes.

A titre d’information : les surfaces taxables inférieures à 5m² sont exonérées de taxe d’aménagement (art. L.331-7 9° du code de l’urbanisme )

 

 


Quelques erreurs fréquentes

Il ne faut pas confondre surfaces habitables et surfaces de plancher ou surfaces taxables

La surface habitable, ni même les surfaces Carrez ou autres surfaces utiles n’intéresse l’instruction d’une demande d’autorisation de construire.

L’aménagement de combles ne crée pas systématiquement de la surface de plancher ou de la surface taxable

Il est assez simple de trouver des informations selon lesquelles l’aménagement de combles va constituer systématiquement de la surface de plancher. C’est totalement faux.

La raison est simple : les combles forment déjà de la surface de plancher, même s’ils ne sont pas aménagés. Ce sont les combles non-aménageables qui ne forment pas de surface de plancher. Ils constituent en revanche de la surface taxable.

Néanmoins, il est vrai que l’aménagement de combles peut entrainer une augmentation des surfaces habitables.

Sauf, qu’au risque d’insister : la surface de plancher, qui intéresse les services de l’urbanisme, n’a strictement rien à voir avec la surface habitable, qui concerne plutôt les services fiscaux.

C’est surtout la modification de l’aspect extérieur du bâtiment qui est à déclarer, pas forcément la création de surfaces.

Pour résumer ces derniers points :

1. La surface de plancher n’a rien à voir avec la surface habitable

2. Les combles constituent de la surface de plancher ou de la surface taxable, même s’ils ne sont pas occupés et même s’ils ne sont pas aménagés

3. L’aménagement de combles ne va pas entrainer systématiquement de création de surface de plancher ou de surface taxable si ces surfaces existaient déjà avant les travaux

4. Les combles peuvent en revanche créer de la surface habitable s’ils sont aménagés

5. La demande d’autorisation de construire permet de déclarer la modification de l’aspect extérieur du bâtiment, pas la création de surfaces habitables qui n’intéressent en rien l’urbanisme

Pour aller (un peu) plus loin : si la surface habitable n’intéresse pas l’urbanisme, c’est en particulier parce que cette information est d’ordre privé. Or, l’instruction d’une demande d’autorisation de construire s’effectue en méconnaissance du droit privé.

Permis d’aménager et aménagement de combles : deux éléments qui n’ont rien à voir entre eux

En dépit de sa dénomination, le permis d’aménager n’a strictement rien à voir avec l’aménagement de combles.

En urbanisme, le terme « aménagement » correspond très globalement à la modification de la configuration initiale d’un terrain (exemple : construction, affouillement, division parcellaire, installation des réseaux, etc.).

Le permis d’aménager sera plutôt utilisé pour déclarer la création d’un lotissement.

C’est bien la déclaration préalable ou parfois le permis de construire qui permettent de déclarer les travaux en rapport avec l’aménagement de combles.

Il ne faut pas transmettre les plans de l’intérieur des combles

Depuis 2007, les plans de l’intérieur des constructions ne doivent plus être réalisés. Ceci est valable pour déclarer l’aménagement de combles.

 

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