Parfois vous achetez un bien immobilier pour son emplacement, mais il n’est pas adapté aux activités que vous voulez exercer dans celui-ci. Vous avez pensé à rénover pourtant cela ne suffit pas, vous devriez procéder à un changement de destination pour être libre de pratiquer vos occupations professionnelle ou non.
Qu’est-ce qu’un Permis de construire changement de destination ?
Le changement de destination est un type de réaménagement total ou partiel effectué sur un bâtiment dans le but de le faire passer d’une utilisation à une autre.
Les différentes utilisations possibles sont prédéfinies par l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme. Également régies par des règles différentes, elles se résument en 9 statuts, à savoir :
Pour appréhender le monde du changement de destination, il faut tout d’abord définir une destination. Lors de la construction d’un bâtiment, celui-ci a été bâtit pour un dessein et vocation précis, certains sont fait pour qu’on y habite d’autres pour stocker et entreposer des objets. Cette finalité du bâtiment est appelé destination, c’est un statut légale puisque celle-ci est déclaré auprès des autorités concernés. De ce concept on peut en déduire donc que le changement de destination est la modification de la fonction initiale du bien immobilier. Il ne faut pas confondre changement d’usage et changement de destination. Vous pouvez changer la destination de tout votre immeuble ou bien seulement une partie. C’est le décret n° 2015-178 qui précise la conception de « destination » des projets de constructions le 28 décembre 2015.
Avant l’arrêté du 10 novembre 2016, les destinations étaient au nombre de neuf. Cet arrêté a défini 5 destinations et 20 sous destination. Voici donc les 5 principales destinations :
- les bureaux,
- l’habitation,
- l’hébergement hôtelier,
- l’artisanat,
- le commerce,
- l’industrie,
- l’exploitation agricole ou forestière,
- l’entrepôt,
- les services publics ou d’intérêt collectif.
- Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires
Les appellations portant à confusion : changement de destination, changement d’usage, changement d’affectation
Il existe différentes appellations pouvant porter à confusion, à savoir le « changement de destination », le « changement d’affectation » et le « changement d’usage ».
Déjà défini précédemment et suite à la réforme de l’urbanisme de 2007, le changement de destination constitue un terme courant. Il est utilisé pour désigner un projet portant sur le passage d’un statut de local à un autre.
Quant au « changement d’affectation », c’est une expression très utilisée avant la réforme de 2007, n’ayant plus de valeur juridique actuellement. Il a été remplacé par le terme « changement d’usage », correspondant plus exactement à la transformation d’un lieu à usage d’habitation en un autre type d’usage. Il est à noter que cette expression s’utilise uniquement dans ce sens, c’est-à-dire d’un lieu d’habitation vers un autre type de fonctionnement.
L’administration met à disposition les formulaires CERFA correspondants à ces deux types de démarche afin de déclarer la nature du changement de destination à entreprendre. Cette demande est déclarative, et cela, de la même manière que les informations sur les surfaces. Elle doit être renseignée par le biais du tableau proposé dans le formulaire, notamment dans le cadre 5.x, colonne D. Ce cadre permet de déclarer les surfaces à aménager pour les faire passer d’une destination à une autre.
Les raison pour faire un changement de destination
1. Une démarche simple
Pour pouvoir changer la destination de votre bien immobilier vous devez faire certains démarche administrative spécifique. Si le changement de destination que vous avez prévu apporte des grandes modifications aux structures du bâtiment, vous devriez faire une demande pour avoir un permis de construire à la mairie. Pour faciliter l’obtention d’un permis, vous pouvez faire appel à un architecte, vous pourrez avoir plus de chance d’obtenir les autorisations nécessaire avec lui. En plus la loi vous impose d’avoir recours à un architecte si la surface du plancher est égale ou dépasse les 150m2. Si vous n’apportez aucun changement au niveau des fondations, des structures porteuses, des façades…Vous devrez seulement faire une déclaration au préalable. Toutefois avant d’amorcer tout démarche vous devez vous assurez par le biais du PLU si le changement que vous envisagé est autorisé. Vous renseignez sur les lois en vigueur pour votre projet est une étape importante pour la réalisation de votre changement de destination dans les règles. Pour vous aider dans la procédure voici des références juridiques :
• L’article R241-14 du code de l’urbanisme pour les travaux soumis à un permis de construire.
• L’article R421-17 du code de l’urbanisme pour les travaux soumis à une déclaration préalable
• L’article R123-9 du code de l’urbanisme pour toute catégorie d’utilisation de bâtiment.
Si vous faîtes un changement de sous destination, elle n’est contrait à aucune formalité légale. Tant que celle-ci ne font pas l’objet de travaux d’énorme travaux de rénovation qui nécessite la possession d’un permis de construction.
2. Pour faire une activité de commerce et activité de service
En effet, vous pouvez transformer votre bien immobilier en lieu de vente. Votre habitation a une grande visibilité parfait pour la vente, rentabilisez en l’utilisant en tant que local commerciale. Avec une destination « commerce et activité de service « , vous avez un champ d’activité large praticable dans l’enceinte de votre bâtiment notamment :
• dans le secteur artisanal de l’alimentation tel que boulangerie, charcuterie, chocolaterie, confiserie…
• dans la restauration
• dans la vente en détail de divers articles (jouets, vêtement, produits cosmétique…)
• Vente en gros (produit alimentaire, produit agricole, produit manufacturés…)
• vente de service
• etc…
3. Pour faire des logements
Vous avez acquis un bien immobilier qui est enregistré pour faire des activités commerciales ou autres avec un changement de destination vous pouvez en faire votre foyer. Si le bien vous permet de faire plusieurs logements, vous pouvez vous lancer dans l’hébergement. C’est une activité très rémunératrice et très durable. Si vous changer la destination de votre propriété en habitation, vous avez le droit de tirer profit de votre bien en tant que :
• résidences universitaires
• chambres d’hôtes
• maisons de retraite
• garderie
• foyers des travailleurs
• résidence de services pour personne handicapé
• etc…
4. Pour se lancer dans l’exploitation agricole et forestière
Avant toute activité dans le monde de l’agriculture, la destination de votre patrimoine immobilier doit être enregistrée comme « exploitation agricole et forestière ». Ce secteur offre beaucoup de domaine dans lequel vous pouvez exercer et en faire votre profession. On peut notamment énumérer :
• l’aquaculture
• l’élevage de bovins
• le Conchyliculture
• l’arboriculture
• l’apiculture
• viticulture
• etc…
5. Pour transformer des endroits en local professionnel pour des activités secondaires ou tertiaires
Que ce soit des bureaux, des usines de manufacture, ou un entrepôt, avec cette destination vous pouvez exercer toute sorte de profession chez vous. C’est très pratique Travailler chez soi, car vous ne serez jamais en retard en plus que votre environnement de travail vous est familier.
6. Les démarches administratives sont gratuites
Plusieurs formalités sont nécessaires pour transformer la destination de votre bâtiment, quelle que soit son affectation. Vous devez avant tout vérifier si votre commune est soumise à un Plan local d’urbanisme (PLU). Ce document regroupe les différentes normes encadrant les constructions de votre localité. Il sera aussi utile de vérifier si votre terrain est viable ou non.
Pour obtenir l’autorisation de faire un changement de destination de votre local, vous devez effectuer une déclaration préalable de travaux ou demander un permis de construire auprès de la mairie. Ce dernier devient obligatoire si vous souhaitez modifier la structure porteuse et/ou la façade de votre bâtiment. Pour toute autre modification d’affectation ne demandant pas de travaux de réaménagement, la déclaration préalable suffit.
Votre dossier de demande de permis de construire comprend :
- le formulaire de demande de permis de construire Cerfa N°13409-07,
- la déclaration des éléments essentiels pour calculer vos impositions,
- le bordereau des pièces jointes.
Certaines pièces justificatives doivent effectivement accompagner votre dossier (plan de situation du terrain, plan de masse des constructions, plan des façades et des toitures…). D’autres documents peuvent aussi être nécessaires, en fonction de votre projet.
Un changement de destination peut également entraîner diverses modifications fiscales en fonction de l’ancienne et de la nouvelle affectation de votre bâtiment. Vous devez donc régulariser le statut de votre construction auprès du bureau du cadastre rattaché à votre bien. La déclaration s’effectuera dans un délai de 3 mois après la modification d’affectation.
Les autorisations au niveau du propriétaire et/ou du locataire
Si vous êtes en copropriété, vous devez consulter le règlement de copropriété avant de procéder à un changement de destination. En effet, celui-ci comporte les clauses afférentes à la destination du bien immobilier où se situe votre local. Vous pourrez y trouver les autorisations ou interdictions liées à certaines activités. Une autorisation de l’ensemble des copropriétaires est donc nécessaire dans l’éventualité où une interdiction est effective par rapport au changement de destination que vous souhaitez entreprendre.
Toutefois, cette formalité n’est pas utile si vous êtes le seul propriétaire du bien immobilier concerné par votre projet. Aussi, si vous êtes locataire, il est impératif que vous obteniez l’autorisation du propriétaire avant d’entreprendre un quelconque changement de destination.
Vérifier les règles d’urbanisme
Avant d’acheter un bien, il convient de vérifier si le projet est conforme au Plan local d’urbanisme de votre commune (PLU). Cette démarche est surtout nécessaire si votre objectif consiste à changer la destination d’un local professionnel en logement. En effet, certaines communes interdisent cette procédure. La raison est généralement liée à la protection du commerce de proximité. Vous pouvez obtenir toutes ces informations auprès de votre mairie. Alors, n’hésitez pas à vous renseigner avant d’entreprendre un changement de destination pour éviter tout désagrément.
La durée de validité de l’autorisation de Permis de construire changement de destination
L’autorisation obtenue lors d’un changement de destination est délivrée et rattachée à la personne ayant fait la demande et non au local en lui-même. En conséquence, lorsque le concerné quitte le local ou que l’activité professionnelle que celui-ci exerçait s’arrête, le bâtiment reprend son usage d’origine. Toutefois, la situation est différente si la transformation de destination a fait l’objet d’une compensation. Le local prend et conserve le nouveau statut autorisé.
Il se peut également que votre projet implique un changement de destination avec obligation de dédommagement. Le but de cette compensation est d’éviter la diminution du nombre de logements dans les centres-villes à forte densité. Dans cette optique, les locaux d’habitation concernés par ce type de transformation reçoivent une compensation spécifique. Celle-ci se présente sous la forme d’une modification de locaux affectés à une autre utilisation en logements. Ces édifices devront être de qualité et de surface équivalentes, et être situés dans le même quartier/arrondissement.
Vérifier les raccordements
Si vous comptez réaliser un changement de destination, vous devez vérifier au préalable la faisabilité de votre projet. Dans un ancien local professionnel, par exemple, il n’est pas rare de rencontrer des problèmes de raccordement. Ainsi, assurez-vous que le local professionnel que vous souhaitez transformer en habitation est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone…). Il faut aussi vérifier que le terrain est totalement viabilisé. Dans le cas contraire, sachez que le coût d’un raccordement aux différents réseaux peut être relativement onéreux.
Se rendre au bureau du cadastre
La transformation d’un local professionnel en logement entraîne aussi des modifications fiscales. La taxe d’habitation est transformée. La contribution économique territoriale est supprimée. L’impôt foncier qui est calculé sur la valeur locative cadastrale sera également changé. Effectivement, la valeur n’est pas la même si le local sert pour une activité professionnelle et s’il sert de logement. Pour effectuer ces démarches, il est obligatoire de remplir une déclaration et de l’envoyer au bureau du cadastre rattaché à votre bien. Cette procédure est à réaliser dans les 3 mois suivants le changement de destination.
Pour augmenter la plus-value de votre bien immobilier
Quand vous faites changer de destination votre bâtiment, la plupart nécessite des travaux d’aménagement pour la nouvelle fonction de ce dernier. Parfois il est à prévoir aussi des travaux de rénovation. De ce fait la valeur de votre propriété rehausse de valeur, en plus d’avoir une fonctionnalité qui peut être lucratives dans certains cas. Cependant quand vous avez changé de destination surtout pour usage professionnel et commerciale vous devriez le déclarer auprès de l’administration fiscale. Cela permet e outre de faire une mise à jour de la valeur locative cadastrale de votre bien et de calculer la taxe foncière conséquente à ce dernier. Vous avez 3 mois après la réalisation du changement pour la déclaration auprès du fisc.
Est-il possible de transformer un garage en habitation ?
Le changement de destination peut être effectué avec ou sans travaux. Les constructions qui sont considérées comme accessoires au bâtiment ont la même destination que ce dernier. Un garage lié à une habitation par exemple, prend normalement la destination de celle-ci. De ce fait, une autorisation pour un changement de destination n’est pas nécessaire.
Quelle autorisation pour transformer une grange en habitations ?
Cependant, vous devez demander un permis de construire si des travaux sont à entreprendre au niveau de votre structure porteuse ou de votre façade. Vous serez aussi amené, sous délai de trois mois, à informer l’administration fiscale du changement de destination que vous avez effectué. Les données que vous aurez fournies lui permettront de recalculer la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier.
Sanction d’un changement de destination sans autorisation
Entreprendre un changement de destination avec travaux sans autorisation entraîne forcément des sanctions. Ces dernières peuvent être civiles, administratives ou pénales.
La sanction civile pour un changement de destination sans autorisation résulte du recours d’un voisin ou d’un tiers. En effet, si votre réalisation lui cause un quelconque désagrément, une personne peut engager des poursuites au niveau du tribunal civil. Vous pouvez, en tant que propriétaire, être obligé de démolir la réalisation en infraction et de payer des dommages et intérêts au voisin/tiers à l’origine du recours.
Au niveau pénal, les sanctions ne touchent pas seulement le propriétaire de bien immobilier, mais aussi l’architecte, le constructeur, etc. Parmi les sanctions pénales possibles, vous pouvez distinguer la destruction de la construction, la remise à l’état des lieux ainsi qu’une amende allant jusqu’à 300 000 euros. En cas de récidive, vous vous exposez à une peine emprisonnement de 1 à 6 mois. L’action en justice des poursuivants peut aller de 10 ans pour le civil et 3 ans pour le pénal après la réalisation des travaux.
