Parfois vous achetez un bien immobilier pour son emplacement, mais il n’est pas adapté aux activités que vous voulez exercer dans celui-ci. Vous avez pensé à rénover pourtant cela ne suffit pas, vous devriez procéder à un changement de destination pour être libre de pratiquer vos occupations professionnelle ou non.
Qu’est-ce qu’un changement de destination ?
Pour appréhender le monde du changement de destination, il faut tout d’abord définir une destination. Lors de la construction d’un bâtiment, celui-ci a été bâtit pour un dessein et vocation précis, certains sont fait pour qu’on y habite d’autres pour stocker et entreposer des objets. Cette finalité du bâtiment est appelé destination, c’est un statut légale puisque celle-ci est déclaré auprès des autorités concernés. De ce concept on peut en déduire donc que le changement de destination est la modification de la fonction initiale du bien immobilier. Il ne faut pas confondre changement d’usage et changement de destination. Vous pouvez changer la destination de tout votre immeuble ou bien seulement une partie. C’est le décret n° 2015-178 qui précise la conception de « destination » des projets de constructions le 28 décembre 2015.
Avant l’arrêté du 10 novembre 2016, les destinations étaient au nombre de neuf. Cet arrêté a défini 5 destinations et 20 sous destination. Voici donc les 5 principales destinations :
• Exploitation agricole
• Habitation
• Commerce et activité de services
• Équipements d’intérêt collectif et services publics
• Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires
Les raison pour faire un changement de destination
1. Une démarche simple
Pour pouvoir changer la destination de votre bien immobilier vous devez faire certains démarche administrative spécifique. Si le changement de destination que vous avez prévu apporte des grandes modifications aux structures du bâtiment, vous devriez faire une demande pour avoir un permis de construire à la mairie. Pour faciliter l’obtention d’un permis, vous pouvez faire appel à un architecte, vous pourrez avoir plus de chance d’obtenir les autorisations nécessaire avec lui. En plus la loi vous impose d’avoir recours à un architecte si la surface du plancher est égale ou dépasse les 150m2. Si vous n’apportez aucun changement au niveau des fondations, des structures porteuses, des façades…Vous devrez seulement faire une déclaration au préalable. Toutefois avant d’amorcer tout démarche vous devez vous assurez par le biais du PLU si le changement que vous envisagé est autorisé. Vous renseignez sur les lois en vigueur pour votre projet est une étape importante pour la réalisation de votre changement de destination dans les règles. Pour vous aider dans la procédure voici des références juridiques :
• L’article R241-14 du code de l’urbanisme pour les travaux soumis à un permis de construire.
• L’article R421-17 du code de l’urbanisme pour les travaux soumis à une déclaration préalable
• L’article R123-9 du code de l’urbanisme pour toute catégorie d’utilisation de bâtiment.
Si vous faîtes un changement de sous destination, elle n’est contrait à aucune formalité légale. Tant que celle-ci ne font pas l’objet de travaux d’énorme travaux de rénovation qui nécessite la possession d’un permis de construction.
2. Pour faire une activité de commerce et activité de service
En effet, vous pouvez transformer votre bien immobilier en lieu de vente. Votre habitation a une grande visibilité parfait pour la vente, rentabilisez en l’utilisant en tant que local commerciale. Avec une destination « commerce et activité de service « , vous avez un champ d’activité large praticable dans l’enceinte de votre bâtiment notamment :
• dans le secteur artisanal de l’alimentation tel que boulangerie, charcuterie, chocolaterie, confiserie…
• dans la restauration
• dans la vente en détail de divers articles (jouets, vêtement, produits cosmétique…)
• Vente en gros (produit alimentaire, produit agricole, produit manufacturés…)
• vente de service
• etc…
3. Pour faire des logements
Vous avez acquis un bien immobilier qui est enregistré pour faire des activités commerciales ou autres avec un changement de destination vous pouvez en faire votre foyer. Si le bien vous permet de faire plusieurs logements, vous pouvez vous lancer dans l’hébergement. C’est une activité très rémunératrice et très durable. Si vous changer la destination de votre propriété en habitation, vous avez le droit de tirer profit de votre bien en tant que :
• résidences universitaires
• chambres d’hôtes
• maisons de retraite
• garderie
• foyers des travailleurs
• résidence de services pour personne handicapé
• etc…
4. Pour se lancer dans l’exploitation agricole et forestière
Avant toute activité dans le monde de l’agriculture, la destination de votre patrimoine immobilier doit être enregistrée comme « exploitation agricole et forestière ». Ce secteur offre beaucoup de domaine dans lequel vous pouvez exercer et en faire votre profession. On peut notamment énumérer :
• l’aquaculture
• l’élevage de bovins
• le Conchyliculture
• l’arboriculture
• l’apiculture
• viticulture
• etc…
5. Pour transformer des endroits en local professionnel pour des activités secondaires ou tertiaires
Que ce soit des bureaux, des usines de manufacture, ou un entrepôt, avec cette destination vous pouvez exercer toute sorte de profession chez vous. C’est très pratique Travailler chez soi, car vous ne serez jamais en retard en plus que votre environnement de travail vous est familier.
6. Les démarches administratives sont gratuites
En effet pour la demande de permis de construction ou une déclaration au préalable vous n’avez pas besoin de payer des frais pour que la mairie étudie votre cas et le valide ou non.
Par contre si vous engagé des professionnel le prix peut varier selon l’ampleur des travaux.
7. Pour augmenter la plus-value de votre bien immobilier
Quand vous faites changer de destination votre bâtiment, la plupart nécessite des travaux d’aménagement pour la nouvelle fonction de ce dernier. Parfois il est à prévoir aussi des travaux de rénovation. De ce fait la valeur de votre propriété rehausse de valeur, en plus d’avoir une fonctionnalité qui peut être lucratives dans certains cas. Cependant quand vous avez changé de destination surtout pour usage professionnel et commerciale vous devriez le déclarer auprès de l’administration fiscale. Cela permet e outre de faire une mise à jour de la valeur locative cadastrale de votre bien et de calculer la taxe foncière conséquente à ce dernier. Vous avez 3 mois après la réalisation du changement pour la déclaration auprès du fisc.
8. Pour un aménagement selon vos gouts
Effectivement changement de destination rime avec réaménagement. Vous partez de zéro pour arranger votre locale selon vos préférence, vos besoin et votre esthétique. Représenter votre personnalité surtout si votre local que avez acquis sera votre habitation.
