Duplex parisien : comment calculer la surface et quelles autorisations prévoir
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Le duplex parisien de Kylian Mbappé, loué 35 000 € par mois avec vue sur la Tour Eiffel, a fait couler beaucoup d'encre. Au-delà du montant du loyer, ce type de logement soulève des questions techniques : comment se calcule la surface de plancher d'un duplex ? Quelles sont les spécificités des immeubles de grande hauteur (IGH) à Paris ? Et si vous envisagez des travaux dans un tel appartement, quelles autorisations sont nécessaires ? Que vous soyez propriétaire d'un duplex ou que vous projetiez d'en aménager un, le calcul de la surface de plancher obéit à des règles précises qui impactent directement vos droits à construire et votre fiscalité.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'un duplex au sens de l'urbanisme ?
- Calcul de la surface de plancher d'un duplex
- Cas pratiques : travaux en duplex parisien
- Erreurs à éviter dans les projets de duplex
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'un duplex au sens de l'urbanisme ?
Définition technique du duplex
Un duplex est un logement réparti sur deux niveaux reliés par un escalier intérieur privatif. Cette configuration se distingue de l'appartement classique (sur un seul niveau) et du triplex (trois niveaux).
En termes juridiques, le duplex reste une unité d'habitation unique. Il ne constitue pas deux logements distincts, même si l'escalier intérieur crée une séparation fonctionnelle entre les espaces (jour au rez-de-chaussée, nuit à l'étage par exemple).
Le PCMI 11 calcul surfaces intègre tous les niveaux du duplex dans le calcul global de la surface de plancher.
Surface de plancher vs surface habitable
Attention à ne pas confondre ces deux notions fondamentales :
| Critère | Surface de plancher | Surface habitable |
|---|---|---|
| Définition légale | Article R.111-22 Code urbanisme | Article R.111-2 Code construction |
| Usage | Autorisations d'urbanisme | Transactions immobilières (Carrez) |
| Calcul | Nu intérieur des murs de façade | Nu intérieur des murs |
| Déductions | Trémies, combles < 1,80 m, parkings | Escaliers, combles < 1,80 m, parkings |
Pour un duplex de standing comme celui situé face à la Tour Eiffel, la différence peut atteindre 10 à 15 % entre les deux surfaces. L'escalier intérieur, par exemple, est déduit de la surface habitable mais génère une trémie qui réduit aussi la surface de plancher.
Les immeubles de grande hauteur (IGH) parisiens
À Paris, de nombreux immeubles résidentiels de prestige sont classés IGH (Immeubles de Grande Hauteur) lorsque leur plancher bas le plus élevé est situé à plus de 50 m du sol pour les habitations.
Les IGH sont soumis à une réglementation spécifique :
- Commission de sécurité obligatoire pour toute modification
- Contrôles périodiques renforcés
- Prescriptions techniques strictes (compartimentage, désenfumage)
- Registre de sécurité obligatoire
La visite de réception commission sécurité s'applique également aux parties communes des IGH, même si le logement lui-même n'est pas un ERP.
Cas particulier des duplex en dernier étage
Les duplex situés en dernier étage avec terrasse ou toiture-terrasse présentent des enjeux spécifiques. La terrasse couverte peut créer de la surface de plancher si elle est close et couverte, tandis qu'une terrasse ouverte ne compte pas.
Les combles aménageables au-dessus du duplex peuvent également être intégrés au logement, sous réserve d'une hauteur suffisante (> 1,80 m) et des autorisations nécessaires.
Calcul de la surface de plancher d'un duplex
Méthodologie de calcul niveau par niveau
Le calcul de la surface de plancher d'un duplex s'effectue niveau par niveau, puis on additionne les résultats. Pour chaque niveau :
Étape 1 : Mesurer la surface brute
Prenez la surface au nu intérieur des murs de façade. Les murs intérieurs ne sont pas déduits.
Étape 2 : Déduire les éléments exclus
- Trémie d'escalier (ouverture dans le plancher)
- Trémie d'ascenseur privatif
- Vides sur séjour (double hauteur)
- Locaux techniques (chaufferie, VMC)
- Parties sous 1,80 m de hauteur sous plafond
Étape 3 : Calculer la surface de plancher totale
Surface niveau 1 + Surface niveau 2 = Surface de plancher du duplex
Exemple chiffré : duplex de 180 m²
Prenons un duplex parisien type :
Niveau inférieur (R+7) :
- Surface brute : 110 m²
- Trémie escalier : – 4 m²
- Surface de plancher niveau 1 : 106 m²
Niveau supérieur (R+8) :
- Surface brute : 85 m²
- Trémie escalier : – 4 m²
- Sous-pente < 1,80 m : – 8 m²
- Surface de plancher niveau 2 : 73 m²
Total surface de plancher : 179 m²
Ce calcul est essentiel pour déterminer si le seuil architecte 150 m² est dépassé en cas de travaux.
Pièces spécifiques et leur traitement
Le garage ou parking privatif
Dans un immeuble de standing, le duplex peut inclure un box de stationnement en sous-sol. Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ? Non, les stationnements sont exclus du calcul, quelle que soit leur surface.
La mezzanine intérieure
Certains duplex comportent une mezzanine en plus des deux niveaux principaux. Elle compte intégralement dans la surface de plancher si :
- Elle est close et couverte
- Sa hauteur dépasse 1,80 m
- Elle constitue une surface de plancher au sens strict
Les combles du niveau supérieur
Si le niveau supérieur du duplex comporte des combles avec charpente apparente, seule la partie au-dessus de 1,80 m est comptabilisée. Les parties mansardées sont souvent partiellement exclues.
Certificat de surface constructible
En lotissement ou dans certaines copropriétés, un certificat de surface constructible (PCMI9) peut être exigé. Ce document atteste que la surface de plancher projetée respecte les droits à construire attachés au lot.
Pour un duplex en copropriété, vérifiez également que le règlement de copropriété autorise les travaux envisagés et que vous disposez des tantièmes nécessaires.
Cas pratiques : travaux en duplex parisien
Exemple 1 : Création d'une mezzanine dans un duplex
Projet : Propriétaire d'un duplex de 140 m² souhaite créer une mezzanine de 25 m² dans le double séjour.
Analyse :
- Surface existante : 140 m²
- Surface créée : 25 m²
- Surface totale après travaux : 165 m²
Conséquences :
- Permis de construire obligatoire (création > 20 m²)
- Architecte obligatoire (total > 150 m²)
- Le formulaire CERFA 13406 n'est pas adapté (c'est pour les maisons individuelles) ; utilisez le CERFA 13409
- Délai d'instruction : 2 mois minimum, plus si consultation ABF (Paris intra-muros = site patrimonial remarquable)
Budget prévisionnel :
- Prix architecte permis : 3 000 à 5 000 € pour le dossier PC
- Taxe d'aménagement : environ 800 €/m² × 25 m² = 20 000 €
- Travaux : 2 500 à 4 000 €/m² en rénovation parisienne = 62 500 à 100 000 €
Exemple 2 : Aménagement de combles en duplex
Projet : Transformer les combles perdus au-dessus d'un appartement en dernier étage pour créer un duplex.
Surface créée : 45 m² de surface de plancher (partie > 1,80 m)
Procédure :
- Vérification règlement copropriété (droit de surélever ou d'aménager)
- Accord assemblée générale des copropriétaires
- Permis de construire (> 40 m² même en zone U)
- Étude structure (charge supplémentaire sur plancher)
- Consultation ABF si Paris intra-muros
L'aménagement combles surface de plancher créée détermine le type d'autorisation. En dessous de 40 m² en zone U du PLU, une déclaration préalable suffit. Au-delà, le permis maison (ou PC logement collectif) est obligatoire.
Exemple 3 : Réunion de deux appartements en duplex
Projet : Acquisition d'un appartement situé directement au-dessus du sien pour créer un duplex.
Travaux prévus :
- Création d'une trémie d'escalier (percement du plancher)
- Escalier intérieur métallique ou bois
- Réorganisation des espaces
Autorisations :
- Travaux sur structure porteuse = permis de construire
- Consultation commission de sécurité si IGH
- Autorisation copropriété (travaux affectant parties communes – plancher)
Points de vigilance :
- Le percement du plancher nécessite une étude béton armé
- L'escalier doit respecter les normes (giron, hauteur de marche)
- La visite ouverture ERP ne s'applique pas (logement privé), mais les pompiers peuvent être consultés en IGH
Pour ce type de projet, prévoyez 6 à 12 mois entre l'idée et le démarrage effectif des travaux.
Erreurs à éviter dans les projets de duplex
Erreur n°1 : Confondre surface habitable et surface de plancher
La surface habitable (loi Carrez pour les ventes en copropriété) n'est pas la surface de plancher. Un duplex affiché à 200 m² Carrez peut avoir une surface de plancher de 185 m² ou 210 m² selon la configuration.
Pour vos autorisations d'urbanisme, seule la surface de plancher compte. Le seuil des 150 m² pour l'architecte obligatoire s'apprécie en surface de plancher TOTALE après travaux.
Erreur n°2 : Oublier les contraintes de l'IGH
Dans un immeuble de grande hauteur, même des travaux "intérieurs" peuvent nécessiter des autorisations spécifiques :
- Modification des réseaux (électricité, eau) : déclaration au syndic
- Changement de cloisonnement : peut impacter le compartimentage anti-incendie
- Percement de plancher : toujours soumis à commission de sécurité
La visite d'ouverture ERP concerne les locaux recevant du public, mais la commission de sécurité IGH intervient pour tous les travaux modifiant la structure.
Erreur n°3 : Sous-estimer l'impact fiscal
La création de surface de plancher génère de la taxe d'aménagement. À Paris, les taux communaux et départementaux cumulés avoisinent les 8 %, soit environ 900 €/m² de surface taxable.
Une mezzanine de 20 m² = environ 18 000 € de taxe d'aménagement, payable en deux fois (12 et 24 mois après l'autorisation).
Erreur n°4 : Négliger la copropriété
Le règlement de copropriété peut interdire :
- La création de niveaux supplémentaires
- Le percement des planchers (parties communes)
- La modification de l'aspect extérieur (si visible)
Avant tout dépôt de permis, faites vérifier le règlement par un notaire ou un avocat spécialisé. L'autorisation d'urbanisme ne vaut pas autorisation de la copropriété.
Erreur n°5 : Mal évaluer la hauteur sous plafond
Dans un duplex sous combles, la hauteur sous plafond conditionne :
- Le calcul de la surface de plancher (seuil 1,80 m)
- L'habitabilité réglementaire (2,20 m minimum pour une pièce principale selon le règlement sanitaire départemental)
- Le confort d'usage
Un duplex avec 40 m² au sol mais seulement 15 m² au-dessus de 2,20 m ne sera pas aussi fonctionnel qu'espéré.
Questions fréquentes
Quelle surface abri de jardin sans autorisation ?
Un abri de jardin de moins de 5 m² d'emprise au sol ET de moins de 5 m² de surface de plancher ET de moins de 12 m de hauteur ne nécessite aucune autorisation (sauf secteur protégé où la déclaration préalable est systématique). Entre 5 et 20 m² : déclaration préalable obligatoire. Au-delà de 20 m² : permis de construire. Pour une résidence avec jardin, ces seuils s'apprécient en cumul sur les 10 dernières années.
Quelle surface combles aménagés sans autorisation ?
L'aménagement de combles crée de la surface de plancher pour la partie où la hauteur dépasse 1,80 m. Sans modification de l'aspect extérieur : moins de 5 m² = aucune formalité, 5-20 m² (ou 40 m² en zone U) = déclaration préalable, au-delà = permis de construire. Si l'aménagement nécessite la création de fenêtres de toit ou lucarnes, la déclaration préalable ou le permis est obligatoire quelle que soit la surface, car l'aspect extérieur est modifié.
Aménagement combles surface de plancher créée ?
La surface de plancher créée par l'aménagement de combles correspond uniquement à la partie où la hauteur sous plafond (ou sous rampant) est supérieure ou égale à 1,80 m. Les parties inférieures à 1,80 m ne comptent pas. Pour des combles de 60 m² au sol avec une faîtière à 3 m et des murs à 0,80 m, la surface de plancher effective sera d'environ 35 à 40 m² selon la pente de toiture. Le calcul surface plancher doit être fait précisément avant tout dépôt.
Architecte obligatoire à partir de quelle surface ?
L'architecte est obligatoire pour tout permis de construire portant la surface de plancher TOTALE après travaux au-delà de 150 m². Attention : ce seuil s'applique à l'ensemble du bâtiment, pas seulement aux travaux. Exemple : duplex existant de 140 m² + création mezzanine 15 m² = 155 m² → architecte obligatoire. En revanche, la déclaration préalable ne nécessite JAMAIS d'architecte, même si le logement dépasse 150 m² au total. Cette obligation concerne exclusivement le permis de construire.
Quelle surface carport sans autorisation ?
Un carport (abri de voiture ouvert) crée de l'emprise au sol mais pas de surface de plancher (construction non close). Les seuils sont : moins de 5 m² = aucune formalité, 5-20 m² = déclaration préalable, plus de 20 m² = permis de construire. Ces seuils s'apprécient en emprise au sol. Pour un duplex avec jardin privatif (rare à Paris !), le carport s'ajoute aux autres constructions pour évaluer le cumul sur 10 ans.
Quelle surface maximum pour une déclaration préalable ?
En zone U (urbaine) d'un PLU ou PLUi, la déclaration préalable permet de créer jusqu'à 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Au-delà de 40 m² en zone U, le permis de construire est obligatoire. En zone hors PLU (RNU) ou en zone A, AU, N du PLU, le seuil est abaissé à 20 m². Dans un duplex, tout projet dépassant ces seuils nécessitera un PC, avec les contraintes associées (architecte si total > 150 m²).
Comment se déroule une visite d’ouverture ERP ?
La visite d'ouverture ERP (Établissement Recevant du Public) concerne les locaux commerciaux ou accueillant du public, pas les logements privés. Toutefois, si vous transformez une partie de votre duplex en chambres d'hôtes (plus de 5 chambres ou 15 personnes), vous devenez ERP. La commission d'ouverture vérifie alors la conformité aux règles de sécurité incendie et d'accessibilité. Le compte-rendu visite ERP peut contenir des prescriptions à respecter avant l'ouverture effective au public.
Conclusion
Le duplex parisien, qu'il soit aussi prestigieux que celui loué 35 000 € face à la Tour Eiffel ou plus modeste, obéit aux mêmes règles de calcul de surface et d'autorisation que tout autre logement. La spécificité réside dans la complexité du calcul (deux niveaux, trémies, sous-pentes) et les contraintes potentielles liées aux immeubles de grande hauteur ou aux sites patrimoniaux.
Avant tout projet de travaux dans un duplex :
- Calculez précisément la surface de plancher existante et projetée
- Vérifiez le règlement de copropriété et obtenez les autorisations nécessaires
- Identifiez les contraintes : IGH, ABF, zone Natura 2000, commission sécurité
- Anticipez les délais : 4 à 8 mois entre projet et travaux pour un PC à Paris
- Budgétez la taxe d'aménagement : 900 €/m² environ à Paris
L'affichage continu 2 mois après obtention du permis reste indispensable pour purger le délai de recours, même en appartement. Un voisin de palier mécontent peut contester votre autorisation.
Faites-vous accompagner par un architecte dès que votre projet touche à la structure ou dépasse les seuils réglementaires. L'investissement initial (quelques milliers d'euros) vous évitera des complications administratives et des surcoûts en cours de chantier.
Sources : Legifrance, Service-public.fr, Code de l'urbanisme (articles R.111-22, R.421-1 à R.421-17), Arrêté du 25 juin 1980 (règlement de sécurité ERP-IGH)
