Servitude de passage

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Aperçu sur les règles régissant les droits de passage 

D’après les règlementations, le propriétaire d’un bien est tenu d’accorder une servitude de passage à son voisin si le terrain de ce dernier est enclavé ou difficile d’accès.

Servitude de passage, quelles sont les règles ?

Aperçu sur les règles régissant les droits de passage 

D’après les règlementations, le propriétaire d’un bien est tenu d’accorder une servitude de passage à son voisin si le terrain de ce dernier est enclavé ou difficile d’accès. Généralement, cette loi reste valable pour une durée de 30 ans sauf dans des conditions exceptionnelles. Cette durée peut, par exemple, changer si les 2 propriétaires s’accordent pour décider un délai différent. Les règlementations varient suivant qu’il s’agisse d’un terrain difficile d’accès ou complètement enclavé. 

Lorsque le terrain est enclavé, l’habitant peut disposer d’un droit de passage sur la propriété voisine lui permettant d’accéder à la voie publique. Le voisin n’est pas tenu de refuser cette servitude légale. Toutefois, les 2 voisins peuvent s’accorder sur le lieu de passage. Ensemble, ils peuvent déterminer le montant des indemnités en cas de dommages comme une éventuelle dégradation du terrain, par exemple. Il est recommandé de mettre les accords entre les deux parties par écrit. Afin de limiter les problèmes, il est conseillé de choisir le passage le plus court menant à la voie publique. Optez pour un lieu moins dommageable est également requis. Plus tard, la servitude peut cesser si la propriété est desservie par un chemin public. Un constat de cessation peut être établi à l’amiable ou avec l’assistance d’un juge.

Pour un terrain difficile d’accès, la loi prévoit l’établissement d’une servitude de passage dite « conventionnelle ». L’autorisation du voisin est alors obligatoire pour avoir un doit de passage sur sa propriété. Un accord amiable est donc nécessaire. Ce document écrit doit préciser le mode d’exercice du passage, son emplacement et le coût de l’indemnité que le fonds dominant doit verser au propriétaire dit fonds servant s’il y a dommages. Un droit de passage peut faire l’objet d’une modification si cette décision a été approuvée lors d’un accord amiable. Une servitude de passage conventionnelle peut prendre fin s’il est resté inutilisé durant 30 ans. 

Un terrain diffus ou isolé est implanté hors lotissement. Il n’a pas connu de division. Il faut toujours s’assurer de connaître les démarches à suivre avant d’accorder ou de demander un droit de passage dans ces conditions. Il est important de se référer sur le Plan Local d’Urbanisme ou PLU existant sur la commune où se trouve le terrain. Si la commune dispose de ce dossier, ce dernier doit sûrement comporter une carte communale. Sur ce document doivent figurer toutes les différentes zones d’un territoire. Il détaille les règles touchant l’édification. Il procure l’aspect général d’un terrain et d’un bâti, il indique où et comment doivent s’établir le droit de passage et les servitudes. 

Servitude de passage : dimensions et entretien 

En matière de servitude de passage, la loi n’indique pas de précisions. Toutefois, il est explicité que le propriétaire d’un fonds enclavé peut réclamer un passage dont la dimension est suffisante permettant la desserte de ses fonds. Ce passage doit donc être d’une largeur minimum de 3 mètres pour faire véhiculer une voiture. Si le fond dominant est propriétaire de petites maisons ou de lotissements, cette largeur peut être élargie jusqu’à 3 mètres. C’est une dimension suffisante pour accueillir un passage pour deux voitures circulant dans les 2 sens. 

Pour ce qui est de l’entretien, les tâches sont à la charge de l’utilisateur. Les deux propriétaires ou le fonds dominant peuvent être concernés. Aussi, les deux entités peuvent se partager les frais. En plus de l’entretien, une somme est également à prévoir sur d’éventuels dégâts ou sinistres. Disposer d’une bonne assurance peut être un moyen de financer les dépenses. Se tourner vers une assurance multirisque habitation, c’est l’une des meilleures solutions pour couvrir les frais. D’autres organismes proposent également leurs services. Des comparateurs en ligne sont disponibles pour dénicher la compagnie qui s’adapte à vos besoins. 

D’autres éléments à connaître sur la servitude de passage

D’autres éléments sont également à savoir sur la servitude de passage. 

De manière générale, un droit de passage ne peut pas servir de stationnement. Il est, toutefois, possible de stationner sur une servitude si cette condition est mentionnée sur l’accord entre les deux voisins. Quelles que soient les circonstances, le propriétaire du terrain concerné conserve toujours tous les droits. Il peut interdire le stationnement même s’il a déjà autorisé un droit de passage. 

D’un autre côté, sachez aussi que des réglementations touchant les canalisations s’appliquent sur le droit de passage. En principe, il n’est pas permis de faire passer des réseaux de canalisation dans le sous-sol d’une servitude sans que cette condition soit inscrite sur le contrat d’accord. Cependant, un propriétaire peut décider d’aider son voisin et lui accorder la pose de canalisation d’eau ou d’électricité sur une servitude. En outre, certaines communes imposent la mise en place de canalisations pour l’eau potable ou bien pour l’évacuation des eaux usées. Au cas où le propriétaire refuserait, la commune est en mesure de saisir le préfet et de procéder à une enquête publique.  

Quelles sont les conditions pour réclamer un droit de passage ? 

Comme il est exprimé plus haut, le terrain doit d’abord être enclavé ou inaccessible pour justifier une demande de servitude de passage. Une demande de désenclavement n’est donc possible que si le terrain est vraiment inaccessible. Le demandeur peut réclamer une servitude assez large pour permettre le passage d’un véhicule. Savoir si l’accès est suffisant peut parfois devenir complexe. En cas de conflit, les concernés peuvent faire appel au tribunal de grande instance pour déterminer la dimension du passage. Pour régler une mésentente entre voisinages, il existe des assurances spécialisées où des juristes experts sont à votre écoute. Ils vous aident à réaliser les démarches juridiques à suivre tout en se basant sur les règlementations. 

Un droit de désenclavement peut être destiné pour desservir une zone commerciale ou agricole. Il peut être requis pour la réalisation d’une opération de construction. 

Notez aussi que pour prétendre à un droit de passage, le demandeur ne doit pas être responsable de l’enclavement de son terrain. C’est le cas, par exemple, pour une personne qui décidé de concevoir sa maison sans prévoir un accès vers la voie publique. Son voisin n’est alors pas obligé de lui accorder un droit de passage sur son propre terrain. Pour ce cas, la solution serait de démolir une partie de la construction déjà en place et la remplacer par l’aménagement d’un passage vers la rue. 

Quoi qu’il en soit, deux propriétaires voisins peuvent décider de mettre en place un droit de passage sans que le terrain de l’un ou de l’autre soit enclavé. L’accès est considéré comme étant une commodité, il est établi suivant une négociation à l’amiable. Le passage n’est pas soumis à des obligations.

Pour ce qui est d’une propriété divisée en plusieurs lots, le désenclavement doit s’effectuer sur l’un  des terrains concernés par la division. Si vous comptez créer un lotissement, il faut prévoir un droit de passage sur l’un des futurs lots. Si aucun passage n’a été prévu, le propriétaire dont le terrain est enclavé peut obtenir un accès depuis l’un des lots issus d’une division. 

Zoom sur la servitude du tour d’échelle 

Une servitude de passage classique permet d’accéder à la voie publique. Il existe d’autres types de servitudes, dont celle du tour d’échelle. Un tel passage offre la possibilité à un voisin d’avoir un droit de passage sur son terrain. Ce droit s’exerce dans certaines conditions. Il est réalisé, uniquement, si des travaux d’entretien ou de réparation s’imposent et que les travaux nécessitent un passage sur le territoire voisin. Dans ce cas, le passage doit être de courte durée et son exécution doit être dans un espace limité. 

Une servitude du tour d’échelle peut consister à déposer des outils ou autres matériels nécessaires pour la réalisation des travaux. Elle peut servir à accueillir des ouvriers. Quelles que soient les raisons, il est conseillé d’informer en amont le voisin. Ce dernier devra faire un état des lieux avant le commencement du projet. En effet, il sera en droit de réclamer une indemnité en cas de constat de dommages sur son terrain. Pour ce type de servitude, il est préférable de mettre par écrit les horaires et les dates imparties. 

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