Le législateur prévoit (encore) d’apporter des corrections au régime applicable aux autorisations de construire (permis de construire, déclaration préalable) au travers d’un nouveau décret à paraitre prochainement.
Ce projet de décret s’inscrit dans la suite du précédent décret correctif du 28 février 2012, lequel, notamment :
- augmente le seuil de dispense d’autorisation de construire pour les constructions nouvelles à 5 m² en dehors des secteurs sauvegardés ;
- dispense de formalités les terrasses ou dalles de plain-pied.
L’actuel projet de décret modifie :
- le régime applicable aux travaux de ravalement, lesquels pourraient être dispensés de formalités sous certaines conditions,
- apporte des précisions sur la notion d’emprise au sol,
- réintroduit explicitement le régime applicable à la transformation d’une surface ne développant pas de surface de plancher (par exemple : garage) en surface de plancher (comme une pièce à vivre).
Ravalement de façade : sans déclaration préalable sous conditions
L’actuel article R.421-17 a) du code de l’urbanisme dispose que les travaux de ravalement doivent faire l’objet d’une demande de déclaration préalable.
A partir du 1er janvier 2014, les travaux de ravalement de façade devraient être dispensés de formalités sous certaines conditions.
Ravalement de façade : conditions de dispense
La dispense de formalités serait applicable sous réserve de la localisation du terrain.
Ainsi, une déclaration préalable restera exigée dès lors que :
- Le terrain est situé dans un secteur protégé, site inscrit, réserve naturelle ;
- ou dans les périmètres délimités par le conseil municipal ou l’organe délibérant en matière de Plan Local d’Urbanisme.
La délibération devra être motivée par la protection du patrimoine bâti ou non bâti, des paysages ou des perspectives monumentales et urbaines.
Les acteurs locaux auront donc la possibilité de conserver un pouvoir de contrôle sur les travaux de ravalement.
Quelques remarques
Dans les faits : une dispense exceptionnelle ?
Les conditions de dispenses proposées par le projet de décret sont très similaires à celles prévues dans le cadre de l’installation d’une clôture.
Pour mémoire, la pose d’une clôture est en principe dispensée de formalités, sauf délibération contraire du conseil municipal ou lorsque le terrain est situé dans un secteur protégé (article R.421-12 du code de l’urbanisme).
Force est de constater que dans la pratique, la dispense de formalités dans le cadre de l’installation d’une clôture reste plutôt exceptionnelle.
En effet, les conseils municipaux délibèrent quasi systématiquement en faveur de la soumission des travaux de clôture à demande de déclaration préalable.
Il est donc loin d’être improbable qu’il en sera de même dans le cadre des travaux de ravalement.
Le principe de dispense sera néanmoins posé.
La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment se distingue du ravalement
Le projet de décret effectue la distinction entre les travaux de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment et les travaux de ravalement.
Ainsi, il sera inséré un nouvel article, l’article R.421-17-1, spécifique au ravalement. De telle sorte que ce type de travaux disposera de son propre régime juridique.
Cet élément de rédaction apparait plutôt pertinent.
Des travaux de ravalement consistent, en principe, en une restauration à l’état initial d’un bâtiment. Sauf que le régime du ravalement est actuellement assimilé de fait à celui applicable aux modifications de l’aspect extérieur.
Ce non-sens, qui pouvait facilement contribuer à une certaine instabilité juridique, devrait ainsi être corrigé :
- un ravalement sans modification de l’aspect extérieur pourrait être dispensé de formalités, sous réserve de la localisation du terrain ;
- un ravalement ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment devra faire l’objet d’une déclaration préalable, indépendamment de la localisation du terrain.
Il faut aussi remarquer que le futur article R.421-17-1 cible l’ensemble des travaux de ravalement, qu’ils soient entrepris sur l’ensemble ou sur une seule des parties du bâtiment.
Les travaux ayant pour effet de changer la destination d’un bâtiment en plus de modifier sa façade continueront à faire l’objet d’un permis de construire
Un changement de destination consiste à affecter l’usage d’un bâtiment de l’une vers une autre des catégories exposées par l’article R.123-9 du code de l’urbanisme :
- habitation,
- hébergement hôtelier,
- bureaux,
- commerce,
- artisanat,
- industrie, exploitation agricole ou forestière,
- entrepôt.
Par exemple, transformer un bâtiment agricole en bâtiment d’habitation consiste en un changement de destination.
A savoir qu’un changement de destination s’accompagnant d’une modification de la façade du bâtiment, ou ses structures porteuses, est soumis à permis de construire (article R.421-14 c) du code de l’urbanisme).
Le projet de décret confirme ainsi que les ravalements s’accompagnant d’un changement de destination relèveront toujours du régime des permis de construire.
Emprise au sol : des précisions supplémentaires
Le décret du 29 décembre 2011 a introduit deux surfaces : la surface de plancher et l’emprise au sol. Il supprime dans le même temps les notions de Surface Hors-Oeuvre Nette (SHON) et de Surface Hors-Oeuvre Brute (SHOB).
La notion de surface de plancher se détermine selon des critères rationnels.
Elle est calculée en m² pour chacun des niveaux d’une construction, depuis le nu intérieur des murs, en ne tenant pas compte des vides, trémies et des surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80 (article R.112-2 du code de l’urbanisme).
La surface de plancher ne prend pas en compte les espaces de stationnement. De plus, certaines surfaces affectées à un usage agricole peuvent également être exclues de la surface de plancher : les locaux et serres de production, abri de matériel agricole et de stockage, hébergement d’animaux.
Dans la mesure où ils ne sont pas comptabilisés par la surface de plancher, l’emprise au sol intéresse principalement les espaces de stationnement et certains bâtiments agricoles.
Contrairement à la notion de surface de plancher, l’emprise au sol repose sur des critères assez subjectifs, donc forcément discutables.
Ainsi, la définition actuelle de l’emprise au sol est la suivante (article R.420-1 du code de l’urbanisme) :
L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Ici, ce n’est pas forcément la structure de la construction qui fixe son emprise, mais sa projection au sol (sous-entendu, en termes architecturaux : l’ombre de la construction portée verticalement au sol par le soleil …).
En cohérence avec la circulaire du 3 février 2012, le projet de décret apporte un début de précision en complétant la définition de l’emprise au sol de la manière suivante :
L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Il apparait donc finalement que les simples avancées de toitures, comme le montre la circulaire du 3 février 2012, n’ont pas à être incluses à l’emprise au sol.
Sans pour autant constituer un éclaircissement aveuglant, cette petite phrase permet d’une part de confirmer les solutions apportées par la circulaire du 3 février 2012.
D’autre part, elle unifie les interprétations : certains services locaux, dans le flou total, pouvaient apporter une vision stricte de l’article R.420-1, en incluant dans l’emprise au sol des constructions les simples avancées même non maintenues au sol.
Ce début de précision pourrait être complété à l’issue des conclusions de la mission d’évaluation des impacts de la réforme de la surface de plancher, actuellement en cours.
Transformer un garage en chambre : déclaration préalable confirmée
En plus d’avoir créé les notions de surface de plancher et d’emprise au sol, le décret du 29 décembre 2011 a dans le même temps supprimé l’alinéa g) de l’article R.421-17 du code de l’urbanisme.
Avant la suppression de l’article R.421-17 g)
Ci-dessous l’ancien alinéa g) de l’article R.421-17 :
Doivent être précédés d’une déclaration préalable : […]
g) Les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors oeuvre brute en surface hors oeuvre nette.
La suppression de cet alinéa, en plus d’avoir suscité beaucoup d’étonnement auprès des services locaux, a été la source d’un profond malentendu.
Pour rappel (et en tentant de simplifier autant que possible) :
Les espaces de stationnement développaient de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB). Ils ne généraient cependant pas de Surface Hors Œuvre Nette (SHON).
En parallèle et de façon très large, les surfaces à autre usage que le stationnement développaient à la fois de la SHOB ainsi que de la SHON.
De telle sorte qu’au regard de l’ancien alinéa g) :
- transformer un garage (SHOB uniquement) …
- … en chambre ou en pièce à usage autre que le stationnement (SHOB et SHON) …
… devait faire l’objet d’une demande de déclaration préalable en mairie, dès lors qu’il était prévu de créer plus de 10 m² de SHON.
| Espace de stationnement | Surface autre que le stationnement | Transformation de plus de 10 m² de SHOB et SHON |
| SHOB uniquement | SHOB et SHON | Déclaration préalable |
Après la réintroduction de l’article R.421-17 g)
La suppression de l’alinéa g) pouvait porter à croire que la transformation d’un espace de stationnement en pièce à usage autre que le stationnement (comme une chambre) n’avait pas à faire l’objet de démarches d’urbanisme.
A tort, car en réalité, la transformation d’un garage en chambre fait toujours l’objet d’une demande d’autorisation.
La difficulté étant que cette règle non inscrite explicitement au code de l’urbanisme reposait sur une suite de déduction.
De telle sorte que ce n’est plus la transformation de SHOB en SHON qui justifie les démarches d’urbanisme, mais la transformation d’une emprise au sol ne développant pas de surface de plancher (garage) en surface de plancher (chambre ou pièces à autres usages que le stationnement).
Le législateur propose donc dans ce projet de décret de réintroduire un alinéa g) remis au gout du jour :
Doivent être précédés d’une déclaration préalable : […]
g) la transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.
Cette réintroduction semble plutôt bienvenue, dans la mesure où elle a moins le mérite de clarifier (un peu) les démarches applicables.
D’autres éléments à souligner
Les attestations à joindre à la Déclaration d’Achèvement des Travaux : sous la responsabilité du déclarant
Le projet de décret créé un nouvel article R.461-4-3 :
Il apparait que le maitre d’ouvrage est responsable du contenu des documents à joindre à la déclaration d’achèvement des travaux, à remettre en mairie.
Très concrètement : cette nouvelle disposition sera introduite au code de l’urbanisme alors qu’il est désormais imposé au maître d’ouvrage de produire une attestation de prise en compte de la réglementation thermique, si le projet y est soumis (construction d’une maison essentiellement).
Cette attestation, bien que réalisée obligatoirement par l’un des professionnels cités par le code de la construction (architecte, diagnostiqueur DPE, organisme certificateur ou bureau de contrôle), est établie sous la seule responsabilité du bénéficiaire de l’autorisation de construire.
Les terrasses et dalles de plain-pied
Le décret du 28 février 2012 a introduit une dispense de formalités aux terrasses et dalles de plain-pied.
Le problème étant que cette dispense a été inscrite de façon très maladroite au code de l’urbanisme, sous forme de « nota ». Le projet de décret prévoit de colmater cette malfaçon législative.
Il est un peu regrettable que le législateur n’ait pas réintroduit plus de précisions, quitte à définir ce qu’est une terrasse de plain-pied.
Avant la réforme de 2007, les terrasses dont la hauteur au-dessus du sol n’excédait pas les 60 cm n’étaient pas soumises à déclaration. Cette disposition a été supprimée, bien qu’elle avait l’avantage d’apporter un élément rationnel, ici une mesure au-dessus du sol.
Dans les mêmes formes que l’article R.421-17 g), peut-être qu’il aurait été judicieux de profiter du décret pour réintroduire cette règle afin de clarifier le régime applicable aux terrasses.
