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Permis de construire : contenu du dossier et de la décision

Permis de construire est une expression suffisamment large pour désigner à la fois :

  • Le contenu du dossier de demande de permis de construire : c’est ce « permis de construire » qui est déposé en mairie pour déclarer une construction ;
  • Ou l’arrêté d’accord ou de refus : il s’agit de la décision de l’administration, c’est-à-dire le « permis de construire accordé » ou le « permis de construire refusé ».

Que doit contenir un permis de construire (dossier de permis de construire comme décision) ?

Nous vous proposons ici de passer en revue et en détail le contenu du permis de construire.



En bref …

– Un dossier de permis de construire contient :

  • Le formulaire rempli ;
  • La déclaration des éléments imposables ;
  • Le bordereau des pièces à joindre ;
  • Les pièces à joindre : les 8 pièces obligatoires et les pièces à joindre en fonction de la localisation du terrain et de la nature du projet ;
  • Idéalement : le récépissé de dépôt.

Or récépissé de dépôt qui peut être déposé en 1 seul exemplaire, l’ensemble du dossier est à transmettre en 5 exemplaires en mairie plus 5 exemplaires des plans de situation, de masse et de coupe.

– Une décision de permis de construire contient :

Les dispositions communes relatives au projet, au demandeur et aux règlements visés ;

  • Pour un permis de construire accordé : les conditions et délais de recours, ainsi que les conditions et les « limites » de validité du permis de construire ;
  • Pour un permis de construire soumis à prescription, à dérogation ou refusé : outre les dispositions communes, les raisons légales motivant la décision, les délais et voies de recours ;
  • Pour un permis de construire tacite : par définition, un permis tacite ne contient rien. Il est en revanche possible de demander en mairie une attestation de non-opposition.

Contenu d’un dossier de permis de construire

Le dossier de permis de construire constitue un ensemble :

  • de pièces graphiques, notamment les plans et le document graphique :
  • et de pièces écrites, comprenant les formulaires et la notice décrivant le terrain et présentant le projet.

Ce dossier est déposé préalablement aux travaux, en vue d’obtenir une réponse de l’administration. La réponse sera délivrée sous forme d’arrêté municipal, à la suite d’une procédure d’instruction effectuée au regard des règles de droit des sols.

L’arrêté peut être négatif : le projet est alors refusé. Il peut aussi être positif : le projet est alors simplement accordé (tacitement ou explicitement), ou encore soumis à prescription.

Il s’agit bien d’une formalité légale, aussi veillez à bien respecter la chronologie des démarches à entreprendre : il faut évidemment déposer le permis de construire AVANT d’engager les travaux (ou même avant d’investir quoi que ce soit).

Le dossier doit être déposé en 5 exemplaires en mairie.

Le formulaire

Le dossier de permis de construire devra obligatoirement intégrer un formulaire correctement rempli.

Attention cependant – vous avez à votre disposition deux types de formulaires de permis de construire :

  • Le formulaire CERFA n°13406*02 : c’est celui-ci qui doit être utilisé pour déclarer la construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes (garage, abri de jardin, véranda, piscine).
  • Le formulaire CERFA n°13409*02 : il peut être utilisé pour tous types de constructions. Il permet également de déclarer un projet d’aménagement (notamment la création d’un lotissement), ou un projet de démolition. Si la demande porte sur un permis de construire, il conviendra de cocher la case « Permis de construire » en entête de ce formulaire.

 

Quel formulaire choisir ?

Pour un projet de construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes, vous pouvez en fait utiliser l’un ou l’autre formulaire.

Il est toutefois préférable de remplir le CERFA n°13406*02 pour déclarer la construction d’une maison et/ou ses annexes, pour des raisons pratiques.

En effet, ce formulaire est mieux adapté pour ce genre de projets.

Dans quels cas utiliser le formulaire de permis de construire ?

Très généralement, il faudra remplir un formulaire de permis de construire pour déclarer la construction de plus de 20m² de surfaces. Mais ce n’est parfois pas aussi simple que cela.

Par exemple, les piscines couvertes par un abri de plus de 1m 80 de hauteur sous soumises à permis de construire.

C’est le cas également concernant les travaux sur constructions existantes ayant pour effet de porter la surface de plancher totale à plus de 170 m² (citons notamment les extensions ou les vérandas).

Consultez nos différentes rubriques pour plus d’informations sur votre projet, lancez une recherche ou posez vos questions sur notre forum.

Si je me trompe de formulaire …

Cela peut arriver lorsqu’un formulaire de permis de construire est déposé alors que le projet est soumis à déclaration préalable de travaux.

Sous réserve des pratiques locales, votre demande peut alors être considérée comme irrecevable (ce qui n’est pas dramatique en soit).

Il faudra alors déposer un autre formulaire, et le cas échéant, mettre à jour l’ensemble des pièces jointes à la demande.

Puis-je faire une demande de permis de construire par papier libre ?

Le code de l’urbanisme dispose que le formulaire CERFA doit être utilisé pour effectuer une demande de permis de construire (article A.431-4 du code de l’urbanisme).

En cas de demande formulée par papier libre, la mairie pourrait en retour vous adresser le formulaire adapté. N’oubliez pas qu’une demande de permis de construire doit s’accompagner de pièces à joindre : le formulaire seul ne suffit pas.

Les autres formulaires à joindre au dossier de permis de construire

Le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions

Depuis 2012, les formulaires CERFA intègrent une « déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions« , qui va permettre au Trésor Public de calculer le montant des taxes d’urbanisme à devoir (dont la taxe d’aménagement).

Selon le projet, il peut être nécessaire d’y inscrire les surfaces taxables construites, la surface du bassin de la piscine, la répartition de la surface taxable selon le mode de financement …

Le bordereau de dépôt des pièces à joindre

Il s’agit d’une « check-list » dans lequel vous êtes invité à cocher les cases correspondant aux pièces du dossier de permis de construire. Il doit idéalement accompagner le dossier (article A 431-5 du code de l’urbanisme; autant d’exemplaires que de formulaire).

Il a deux objectifs

  • Pour vous : il permettra de recenser les pièces à établir en fonction du projet.
  • Pour l’administration : le bordereau permettra de s’assurer de la complétude du dossier.

Il existe deux types de bordereau des pièces à joindre au permis de construire :

1. Le bordereau pour les formulaires de permis de construire maison individuelle et annexes. Le sigle employé pour chaque pièces est « PCMI » pour Permis de Construire Maison Individuelle.

2. Le bordereau pour les formulaires de permis de construire ou permis d’aménager, le sigle employé étant « PC » pour Permis de Construire ou « PA » pour Permis d’Aménager.

Le récépissé de dépôt

Le récépissé de dépôt doit être déposé en même temps que le dossier de permis de construire en mairie.

Il ne s’agit pas réellement d’une pièce à joindre, mais plutôt d’un reçu attestant que la mairie a bien votre dossier en sa disposition.

La mairie est censée vous le fournir au moment du dépôt du dossier, ou le cas échéant par lettre recommandée avec accusé de réception.

– Faut-il remplir le récépissé de dépôt ?

Très clairement : NON, vous n’avez rien à y inscrire.

– À quoi sert le récépissé de dépôt ?

Nous vous conseillons vivement de transmettre ce récépissé, car il indiquera la fin du délai d’instruction de droit commun du dossier de permis de construire, sauf si le dossier est incomplet, ou lorsque le délai est majoré. Pour ces deux derniers cas, il ne faut pas tenir compte de la date indiquée dans le récépissé de dépôt.

Le récépissé de dépôt permet également à la mairie de vous transmettre les références de votre dossier.

Ces références ne sont pas aléatoires, mais répondent à une suite logique que vous retrouverez en entête du formulaire de permis de construire :

  • Les deux premières cases : elles correspondent à votre demande : PC pour permis de construire, DP pour déclaration préalable de travaux ou encore PA pour permis d’aménager
  • Les cases « département » : correspondant au code géographique INSEE du département
  • Les cases « commune » : correspondant au code géographique INSEE de la commune
  • Les cases « années » : reprenant le millésime de l’année de dépôt du dossier
  • Le numéro de dossier : le premier est réservé au service instructeur, les trois suivants sont utilisés pour la numérotation en continu. Ces 3 derniers chiffres peuvent vous permettre de connaitre le nombre de permis de construire déposé dans votre commune depuis le début de l’année.

Les pièces à joindre au dossier de permis de construire

Il existe foule de pièces étant susceptibles d’être jointes au dossier de permis de construire. Au total, 46 pièces différentes sont prévues par le bordereau des pièces à joindre.

Évidemment, vous n’avez pas à en joindre autant : il n’existe que 8 pièces obligatoires, le reste étant constitué des pièces à joindre selon la localisation du terrain et la nature du projet.

Pour un projet de construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes (abri de jardin, garage, véranda, piscine), ce sont en principe ces 8 pièces obligatoires qui devront être transmises avec le dossier, SOUS RÉSERVE DE LA LOCALISATION DU TERRAIN.

Les pièces obligatoires

Voici une liste de l’ensemble des pièces à joindre obligatoirement. Cliquez sur les liens pour découvrir comment les réaliser :

  • PC1 Plan de situation
  • PC2 Plan de masse des constructions à créer
  • PC3 Plan en coupe du terrain et de la construction
  • PC4 Notice décrivant le terrain et présentant le projet
  • PC5 Plan des façades et des toitures
  • PC6 Document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement
  • PC7 / PC8. Photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et lointain

A noter que le plan de situation, le plan de masse et le plan en coupe doivent être produits en 5 exemplaires chacun.

De plus, selon le projet, il peut être exigé la création de plans reprenant l’état initial (avant travaux) puis l’état projeté (après travaux).

Les pièces à joindre selon la nature et la situation du projet

Parmi la quarantaine de pièces supplémentaires, en voici 3 qui peuvent être exigées pour la construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes (garage, piscine, véranda, abri de jardin), sous réserve de la localisation du terrain.

PC 13 (ou PCMI 14) : « L’attestation de l’architecte ou de l’expert agréé certifiant qu’une étude a été réalisée et que le projet la prend en compte »

Pour les terrains localisés dans une zone couverte par un Plan de Prévention des Risques (notamment en zone bleue), il peut être obligatoire de faire procéder à une étude préalable à la construction.

L’objectif de cette étude sera notamment de définir les matériaux permettant d’assurer la solidité de l’ouvrage au regard des risques potentiels. L’étude pourra également préciser en quoi le projet ne portera pas atteinte à l’environnement naturel immédiat.

Il se peut que votre Direction Départementale des Territoires (DDT, ex-DDE) dispose d’une liste des experts habilités à effectuer l’étude.

Généralement, cette étude prend la forme d’une « étude de sol ».

Le projet devra respecter rigoureusement les préconisations de l’étude de sol quant aux choix des matériaux.

Si c’est le cas, alors le professionnel en charge de l’étude pourra délivrer une attestation, qui sera à joindre au dossier de permis de construire. C’est cette attestation qui forme la PC 13 (ou PCMI 14).

Comment savoir si je dois réaliser cette étude ?

Tout dépend de la localisation du terrain, mais aussi du Plan Local d’Urbanisme (ou du Plan d’Occupation des Sols), du Plan de Prévention des Risques proprement dit et parfois même des pratiques locales.

Par exemple, de nos retours, une simple annexe n’affectant pas le sous-sol peut être dispensée d’une telle étude. Également, il se peut que le PLU n’impose une étude que dans certaines des zones couvertes par le PPR. Il n’y a donc pas de réponse universelle.

La seule solution est de prendre contact avec la mairie. Une alternative juridiquement plus sûre consiste à déposer une demande de certificat d’urbanisme d’information. À l’issue de son instruction (1 mois), vous recevrez un avis dans lequel sera indiqué si la construction est soumise à étude PPR.

PC 28 et 29 (ou PCMI 9 et PCMI 10) : « Certificat indiquant la surface constructible attribuée à votre lot [et] attestant l’achèvement des équipements »

Ces deux documents peuvent être exigés pour un projet situé dans un lotissement. Ces certificats vous sont théoriquement fournis avec l’acte de vente.

Ils doivent préciser les surfaces planchers pouvant être édifiées sur votre terrain, ou encore si ce dernier est bien raccordé aux réseaux et accessible depuis une voie.

Pour la création d’un ERP (Établissement Recevant du Public) – PC 39 et PC 40 : « dossier de sécurité et d’accessibilité »

Ces documents sortent du cadre de la construction d’une maison individuelle et/ou ses annexes qui nous intéresse ici.

Il faut obligatoirement produire une étude d’accessibilité (PC 39) et une étude de sécurité (PC 40) lorsque le projet porte sur la création d’un ERP (voir ici pour consulter la liste des ERP).


Contenu d’une décision de permis de construire

L’arrêté de permis de construire est délivré à l’issu de l’instruction du dossier déposé en mairie.

Il s’agit d’une décision, qui peut être expresse (sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception) ou tacite, lorsque l’administration garde le silence à l’expiration du délai d’instruction, d’où l’intérêt de déposer un récépissé de dépôt, lequel indiquera la fin du délai d’instruction.

Les expressions « le permis de construire est refusé ou accordé », « le permis de construire tacite » ou encore « le permis de construire est attaqué » sont un peu abusives : elles désignent en fait la décision.

C’est la décision qui est favorable, ou la décision qui est attaquée, pas directement le contenu du dossier de permis de construire.

Que contient une décision de permis de construire ?

Source : articles A.424-1 et suivant du code de l’urbanisme

Dispositions communes (or permis tacite)

Les arrêtés contiennent les informations suivantes :

– le nom de la commune pour laquelle la décision est prise : il s’agit simplement de l’adresse du terrain d’accueil du projet

– les références du dossier de permis de construire

– le nom et l’adresse du demandeur

– l’objet de la demande (construction d’une maison individuelle, d’un garage, d’un abri de jardin, d’une véranda ou d’une piscine)

– les visas réglementaires : le service instructeur devra annoter les principaux textes légaux ainsi que les règlements d’urbanisme au regard desquels la décision a été prise (sûrement le point essentiel de l’arrêté)

– les visas « consultatifs » : lorsque c’est le cas, l’administration citera les organismes consultés à l’occasion de l’instruction de la demande ainsi que leurs avis : favorable ou défavorable (service des eaux ou d’électricité, architecte des bâtiments de France, DDASS, DRAC …).

Permis de construire accordé

En plus des dispositions communes, l’arrêté d’accord précise en bas de page :

– les conditions de péremption du permis de construire : 2 ans après la notification au demandeur ou lorsque les travaux ont été interrompus pendant plus de 1 an)

– les conditions pour lesquelles les travaux peuvent débuter : après l’envoi par le bénéficiaire des travaux de la Déclaration d’Ouverture de Chantier en mairie et après l’installation d’un panneau d’affichage

– les délais et conditions de recours des tiers : 2 mois à partir de l’installation du panneau d’affichage

– les délais et conditions de retrait administratif : 3 mois après la date du permis

  • Enfin, il est inscrit sur l’arrêté de permis accordé deux mentions intéressantes :

Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

En clair : l’instruction du dossier de permis de construire s’effectue au regard du droit public seul.

Tout ce qui concerne les servitudes de vue, les hauteurs de clôture, le droit des obligations et même le droit de propriété n’a jamais intéressé l’administration, du dépôt du dossier jusqu’à l’autorisation.

L’autre élément intéressant est le suivant :

« Attention : le permis n’est définitif qu’en l’absence de recours ou de retrait »

En clair là aussi : le permis est instable pendant une période de 3 mois après la date de l’arrêté d’accord et 2 mois à partir de l’installation du panneau d’affichage. Il pourra être attaqué par des tiers ou retiré par l’administration s’il est illégal.

Une petite anecdote à ce sujet : avez-vous déjà remarqué la présence de panneau d’affichage, généralement installé pour le compte de professionnels, alors qu’aucun travaux ne semble être entrepris ?

C’est tout à fait normal : bien souvent, les constructeurs patientent jusqu’à l’expiration des délais de recours avant d’entamer les travaux, au cas où le permis serait attaqué.

Permis de construire soumis à prescription

Le permis de construire peut être accordé sous réserve du respect de certaines prescriptions.

Par exemple, l’administration peut exiger l’emploi de teintes ou de matériaux que ceux exposés dans la demande de permis de construire.

Ces prescriptions ne sont pas négociables : si le projet ne s’y soumet pas, alors il devient illégal, et le permis de construire peut être retiré.

Outre les dispositions communes, l’arrêté de permis de construire devra motiver ces prescriptions, par exemple en citant les articles du Plan Local d’Urbanisme au regard desquels le projet doit être modifié.

De plus, l’arrêté indiquera explicitement les voies, les délais et les moyens de recours contre la décision.

Permis de construire par dérogation ou adaptation mineure

L’arrêté exposera les dispositions communes, ainsi que les éléments du projet à modifier pour assurer sa conformité réglementaire.

À l’instar du permis de construire soumis à prescription, le permis de construire par dérogation ou adaptation mineure devra préciser les fondements réglementaires justifiant cette forme de décision.

Et comme le permis de construire soumis à prescription, l’arrêté présentera les voies, les délais et les moyens de recours contre la décision. À noter que cette forme de décision est plutôt rare.

Permis de construire refusé

Le permis de construire refusé reprendra les dispositions communes précédemment évoquées.

Il sera également précisé « les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision ».

Le service instructeur pourra notamment invoquer l’article ou les articles du PLU en contradiction avec le projet.

En outre, l’administration pourra mettre en avant l’avis défavorable de l’un des organismes consultés à l’occasion de l’instruction, et les raisons qui justifient cet avis : insuffisance des réseaux, proximité avec une installation classée, nuisances sonores …

Les voies, délais et moyens de recours contre la décision y seront clairement indiqués.

Permis de construire tacite

L’instruction du dossier de permis de construire doit être effectuée selon un délai réglementaire : le délai d’instruction.

Le délai de droit commun pour une demande de permis de construire maison individuelle et/ou annexes et de 2 mois. Pour les autres projets soumis à permis de construire, le délai est porté à 3 mois.

Ce délai peut être prolongé, en raison notamment de la consultation de services extérieurs, auquel cas vous serez averti par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le point de départ du délai d’instruction est la réception en mairie d’un dossier complet. Si le dossier est incomplet, alors le délai d’instruction s’interrompt : vous avez 3 mois pour transmettre les pièces manquantes, autrement votre demande sera refusée.

Par définition, le permis de construire tacite n’a pas de contenu.

En revanche, il est possible de demander à la mairie une attestation d’accord tacite, qui prendra la forme d’un courrier, dans lequel pourra y être inscrite une phrase type, comme « nous soussignés …. attestons qu’il n’est pas fait opposition à la demande de permis de construire » (article R.423-13 du code de l’urbanisme).



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