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L’année 2012 a été riche en apports : introduction de nouvelles surfaces (emprise au sol et surface de plancher), décret modifiant le seuil de recours obligatoire à l’architecte, mise en œuvre des nouvelles taxes d’urbanisme (la taxe d’aménagement et le versement pour sous-densité), modification des formulaires …

L’année 2013 ne sera pas en reste : RT 2012, modification de certaines contributions d’urbanisme, une éventuelle réduction du seuil de recours obligatoire à l’architecte …

Certaines nouveautés en 2013 sont prévues de longue date. D’autres innovations, quoique plus incertaines, n’en marqueront pas moins les esprits si elles se concrétisent.

Quelles nouveautés l’année 2013 va-t-elle apporter au permis de construire ?

 

Réglementation thermique 2012

Prévues par le décret du 18 mai 2011, les permis de construire portant sur la construction d’une d’habitation devront comporter des attestations de prise en compte de la réglementation thermique :

  • Une première attestation à joindre au dépôt du permis de construire
  • Une dernière attestation à transmettre à la fin des travaux

rt-2012

Ces attestations certifient que le maître d’ouvrage respecte les dispositions de la réglementation thermique 2012 (RT 2012).

La RT 2012 vise à généraliser la construction des bâtiments de basse consommation, lesquels devront présenter un bilan de consommation d’énergie primaire inférieure à 50 Kwh par an en plus de répondre à des exigences de moyens (raccordement à une source d’énergie renouvelable, surface minimale de baie vitrée équivalente à 1/6e de de la surface habitable …).

La réglementation thermique n’est pas une première : les maitres d’ouvrages étaient auparavant tenus de respecter la RT 2005. Toutefois, l’innovation apportée en 2013 est de formaliser cette prise en compte au travers de ces attestations.

Tout particulièrement, l’établissement de l’attestation RT 2012 de fin de travaux requiert l’intervention obligatoire d’un professionnel habilité à cet effet, lequel sera amené à produire une « étude thermique » tenue à disposition pendant 5 ans par le maître d’ouvrage auprès de tout acquéreur.

Date d’application : 1er janvier 2013.

Redevance d’archéologie préventive en 2013 : fin de l’exonération pour les particuliers ?

Note : les paragraphes qui suivent concernent essentiellement les projets portés par des particuliers, donc non soumis en principe à étude d’impact.

Les travaux affectant le sous-sol en plus de nécessiter une autorisation de construire peuvent être soumis à la Redevance d’Archéologie Préventive (RAP) (art. L.524-2 du code du patrimoine et L.332-6 du code de l’urbanisme).

La RAP est une contribution financière ayant pour objet d’assurer la détection, la conservation ou la sauvegarde des éléments du patrimoine archéologique affectés ou susceptibles d’être affectés par les travaux (article L.521-1 du code du patrimoine).

Quelles sont les exonérations actuelles ?

Au 1er janvier 2012, l’article L.524-3 du code du patrimoine dispose que les personnes déclarant construire pour elles-mêmes sont dispensées de la RAP, quelles que soient les surfaces à construire. Il s’agit typiquement ici d’exonérer les particuliers de la RAP à la suite de la construction d’une maison individuelle.

D’autres exonérations sont également prévues dans le cadre de travaux nécessaires à l’exploitation agricole, ou pour les constructions d’une surface inférieure à 5 m² (voir l‘article L.331-7 du code de l’urbanisme).

En 2013, les particuliers ne sont plus exonérés de la RAP

L’article 63 du Projet de Loi de Finances pour 2013 prévoit de modifier les conditions d’exonérations définies par l’article L.524-3 du code du patrimoine.

Au 1er janvier 2013, les particuliers ne pourront plus bénéficier de l’exonération de principe de la redevance d’archéologie préventive.

Mise à jour : la loi du 29 décembre 2012 de finances pour 2013 a effectivement mis un terme à l’exonération de la RAP pour les particuliers.

Vers une réduction du seuil de recours obligatoire à l’architecte ?

Mise à jour (janvier 2014) : le rapport relatif à l’évaluation des incidences de la surface de plancher a finalement été publié au début de l’année 2014.

La suppression de la SHOB et de la SHON au 1er mars 2012 par la surface de plancher et l’emprise au sol modifie en conséquence la surface de référence permettant d’établir le seuil de recours obligatoire à l’architecte.

L’objectif de la réforme des surfaces était d’être neutre à ce sujet, à comprendre que le seuil d’intervention de l’architecte ne devait pas être modifié.

calcul-surface-de-plancher

Avant le 1er mars 2012 : surface de référence = SHON

Le recours à l’architecte est en principe obligatoire dès lors qu’un projet de construction est soumis à permis de construire.

Dans le même temps, l’article R.431-2 du code de l’urbanisme introduit un ensemble de dérogations.

Avant le 1er mars 2012, le seuil de l’intervention de l’architecte s’appréciait essentiellement au regard de la SHON.

Aussi son recours était obligatoire pour les particuliers déclarant construire un bâtiment d’habitation soumis à permis de construire dont la surface SHON totale était de plus de 170 m².

Au 1er mars 2012 : surfaces de référence = surface de plancher et emprise au sol

Avec la suppression de la SHON au 1er mars 2012, le seuil de l’intervention de l’architecte s’appréciait à la fois au regard de l’emprise au sol et de la surface de plancher.

L’architecte était obligatoire dès lors que l’une ou l’autre surface excédait les 170 m².

Or, avant la réforme, les espaces de stationnement, qui développent de l’emprise au sol, n’étaient pas pris en compte dans le seuil de recours à l’architecte. En effet, ils ne développaient pas de SHON (ils généraient toutefois de la SHOB).

En conséquence et dans certains cas, la première version de la réforme des surfaces avait pour effet de favoriser les conditions de recours à l’architecte, sous réserve de la composition du bâtiment.

Depuis le 7 mai 2012 : surfaces de référence : surface de plancher et emprise au sol développant de la surface de plancher

Afin de corriger cet « effet non souhaité », le législateur a introduit au 7 mai 2012 un décret correctif, selon lequel le seuil de recours à l’architecte doit tenir compte à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol développant de la surface de plancher.

Il s’agit dès lors de comptabiliser dans le seuil de recours à l’architecte exclusivement les surfaces de plancher, en ne tenant pas compte les parties de construction qui n’en développe pas.

En clair et pour faire simple : les garages, car c’est de cela qu’il s’agit au fond, n’ont plus à être pris en compte dans le seuil de recours à l’architecte.

Sauf que l’absence de prise en compte de l’épaisseur des murs par la surface de plancher conduirait à réduire le seuil de recours à l’architecte, trahissant donc toujours l’objectif de neutralité …

150 m² de surface de plancher = architecte obligatoire en 2013 ?

Le Ministère de la Culture saisi par différents intervenants entend poursuivre l’objectif de neutralité de la réforme des surfaces.

Une mission d’expertise a par ailleurs été créée afin de proposer éventuellement des mesures correctives. Ses conclusions sont attendues à la fin du premier trimestre 2013.

Il est dans tous les cas question de réduire le seuil de surface de plancher à 150 m² au lieu des 170 m² actuels. Cette différence de 20 m² devrait correspondre aux surfaces développées par les murs extérieurs, non pris en compte par la surface de plancher.

Il ne semble pas question de réintroduire dans le seuil de recours à l’architecte l’emprise au sol ne développant pas de surface de plancher.

Un nouvel encadrement des recours à l’encontre des autorisations de construire

Une autorisation de construire peut faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal administratif. Le législateur apporte en 2013 un ensemble de dispositions visant à lutter contre les recours « malveillants ».

L’ordonnance du 18 juillet 2013, applicable au 19 aout 2013, prévoit :

1. D’encadrer l’intérêt pour agir à l’encontre d’un permis de construire

L’autorisation de construire faisant l’objet d’un recours doit avoir un effet direct sur l’usage du bien du requérant, sauf lorsque le recours est formé par une association ou une collectivité territoriale (art. L.600-1-2 du code de l’urbanisme).

2. D’offrir la possibilité au Juge d’ordonner une annulation partielle

L’ordonnance du 18 juillet 2013 offre au Juge la possibilité de prononcer une annulation partielle du permis de construire.

L’annulation partielle du permis de construire permet de conserver la partie licite de la construction et dans le même temps de régulariser ses parties litigieuses.

3. D’offrir la possibilité au bénéficiaire d’une autorisation de construire d’ouvrir une action en réparation en cas de recours abusif

L’article L.600-7 du code de l’urbanisme dispose que l’auteur d’un recours abusif peut être condamné à allouer des dommages-intérêts au bénéficiaire du permis de construire, si celui-ci en effectue la demande auprès du Juge administratif.

Un recours est abusif dès lors qu’il est « mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis« .

4. De soumettre à déclaration auprès de l’administration fiscale l’éventuelle transaction financière en contrepartie du désistement du requérant

Le désistement de l’auteur d’un recours peut être « négocié » en contrepartie d’une transaction financière versée par le bénéficiaire du permis de construire. La transaction financière doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale (art. L.600-8 du code de l’urbanisme).

 

Commentaires

De très loin, c’est la réglementation thermique 2012 qui fait office de véritable innovation pour l’année 2013.

Tout particulièrement, la réalisation d’attestations, qui nécessitent le recours à un professionnel, permettra de certifier la prise en compte réelle des réglementations thermiques par le maitre d’ouvrage.

La fin de l’exonération de la RAP pour les particuliers est désormais acquise.

La réduction du seuil de recours à l’architecte reste fort envisageable, sans être confirmée pour le moment.

Les nouvelles dispositions encadrant les recours à l’encontre des permis de construire sont applicables depuis le 19 aout 2013.

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