Depuis le 1er octobre 2007, la réforme des autorisations d’urbanisme a été appliquée. Elle regroupe notamment les autorisations d’urbanisme.

Pour les onze anciens régimes d’autorisations de construire, aucune modification n’a été enregistrée. Subsistent alors le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolire. Par ailleurs, les cinq régimes de déclaration de travaux ont été remplacés par la déclaration préalable de travaux.

Les articles R.421-1 et R.421-13 du code de l’urbanisme indiquent le champ d’application matériel du régime du permis de construire et de la déclaration préalable.

Quand un projet se rapporte à une construction nouvelle, celui-ci est généralement soumis au permis de construire, sauf s’il est affiché sur la liste des constructions nouvelles qui relèvent d’une déclaration préalable ou sur la liste des travaux qui ne requièrent aucune formalité.

Pour un projet entrepris sur une construction existante, aucune formalité n’est nécessaire en principe, sauf s’il relève du permis de construire ou de la déclaration préalable.

Les deux régimes présentent quelques différences au niveau de la procédure d’instruction et du contrôle administratif : le délai d’examen d’une déclaration préalable est plus court que celui du permis de construire, la déclaration préalable n’a pas à être réalisée par un architecte, la déclaration préalable ne peut faire l’objet d’aucun retrait.

Cependant, qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, la demande d’autorisation de construire peut faire l’objet d’un refus ou d’une opposition à partir du moment où un projet est contraire aux règles de droit des sols.

Le délai d’instruction représente l’un des principales différences entre les deux procédures.

Pour un permis de construire, le délai d’instruction de droit commun est de deux mois, tandis que pour une déclaration préalable, il est d’un mois (art. R.423-23 du code de l’urbanisme).

Ce délai peut se prolonger en fonction de la situation juridique du terrain que ce soit pour un permis de construire ou une déclaration préalable. Pour un terrai situé dans un secteur sauvegardé par exemple, le délai d’instruction est majoré d’un mois supplémentaire (art. R423-24 du code de l’urbanisme).

Le silence gardé de l’administration à l’issue du délai d’instruction entraîne la naissance d’un accord tacite pour un permis de construire ou d’une décision tacite de non-opposition pour une déclaration préalable.

Dans son article L.424-5, le code de l’urbanisme prévoit qu’un permis de construire illégal peut être retiré par l’administration (une autorisation légale ne peut pas être retirée). Cette procédure peut être réalisée sous un délai de trois mois à partir de sa délivrance ou de la naissance de l’accord tacite.

Le retrait du permis de construire a un effet rétroactif : il est considéré comme n’ayant jamais existé. En conséquence, l’auteur d’un permis de construire ayant fait l’objet d’un retrait s’expose aux sanctions pénales prévues aux articles L.480-4 et suivants du code de l’urbanisme si aucun permis de régularisation ne peut être accordé.

En revanche, toujours en vertu de l’article L.424-5 du code de l’urbanisme, l’administration n’a pas le droit de retirer la déclaration préalable expresse ou tacite. Dans l’hypothèse où une déclaration préalable est illégale, il revient à l’administration de saisir le juge administratif en vue de procéder à son annulation.

Une réponse ministérielle précise la portée de l’article L.424-5 du code de l’urbanisme de la façon suivante (Question écrite n° 15770 de M. Jean Louis Masson, publiée dans le JO Sénat du 13/01/2011) :

[…] si le bénéficiaire de la décision de non-opposition à déclaration préalable saisit l’autorité compétente d’une demande de retrait de cette décision encore en cours de validité, l’administration peut y procéder. Les règles de retrait énoncées au premier alinéa de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme ne concernent que le retrait à l’initiative de l’administration.

Il interdit en effet à cette dernière de retirer une décision de non-opposition à déclaration préalable illégale à son initiative.
Cet article ne vise pas à réglementer le retrait à l’initiative du bénéficiaire qui reste toujours possible.

La déclaration préalable n’a jamais à être réalisée obligatoirement par un architecte

La loi du 3 janvier 1977 relative à l’architecture dispose que le permis de construire doit être réalisé par un architecte, sauf lorsque la demande est présentée par une personne physique ou une EARL unipersonnelle (exploitation agricole) bénéficiant des conditions de dispenses établies par l’article R.431-2 du code de l’urbanisme.

Ainsi, un permis de construire présenté par une personne physique ou une EARL unipersonnelle ne nécessite pas de recourir à un architecte dès lors que le projet n’excède pas l’un des plafonds fixés par décret :
• 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher pour une construction à autre usage qu’agricole ;
• 800 m² d’emprise au sol pour une construction à usage agricole.

Pour les demandeurs d’un permis de construire qui ne bénéficient pas des conditions de dispense de recours à l’architecte doivent obligatoirement faire appel aux services de celui-ci. Sinon, la demande de permis de construire peut immédiatement faire l’objet d’un refus.

En revanche, à partir du moment où le projet relève de la déclaration préalable, il n’est pas obligatoire de solliciter un architecte (Question N°1042 M. Armand Martin, publiée au JOAN le 22/01/2008).

Permis de construire comme déclaration préalable : la demande peut être refusée

L’une des finalités de l’instruction d’une demande d’autorisation de construire est de permettre à l’administration de se prononcer sur la conformité d’une opération au regard des règles de droit des sols.

Pour un projet dont la demande montre que la mise en exécution peut porter atteinte à une disposition d’urbanisme, la demande de permis de construire peut alors faire l’objet d’un refus, ou d’une opposition pour une déclaration préalable.

L’administration n’est alors pas plus indulgente lorsqu’une demande est présentée au travers d’une déclaration préalable au lieu d’un permis de construire (art. L.421-6 et L.421-7 du code de l’urbanisme).