Les taxes d’urbanisme à régler pour une construction

savoir sur les taxes d’urbanisme à régler pour une construction

Les taxes d’urbanisme s’imposent aux différentes opérations de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de bâtiments de toute nature. Elles ne s’appliquent pourtant pas sur les travaux d’aménagement ne créant aucune superficie supplémentaire. Vous êtes un propriétaire immobilier et vous voulez demander un permis de construire ? Découvrez les participations communales et les taxes à régler indépendamment des impôts locaux.

Informations essentielles à savoir sur les taxes d’urbanisme

Avant de déterminer les taxes auxquelles vous devez soumettre dans le cadre de la délivrance de votre demande de permis de construire, voici quelques informations essentielles à savoir.

Fiscalité d’urbanisme : comment la connaitre ?

Vous devez déposer un certificat d’urbanisme d’information auprès de la mairie afin d’avoir une précision sur la fiscalité à appliquer sur votre terrain constructible. C’est une démarche vous permettant d’obtenir un récapitulatif de différentes taxes à régler et le taux applicable sur votre terrain à aménager.

Fiscalité plus avantageuse : comment en profiter ?

Avec votre projet de construction d’une annexe à une habitation, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. Celle-ci concerne notamment les travaux d’aménagement liés à l’abri de jardin, à l’appentis, au bûcher, etc. Pour en profiter, remplissez le cadre n7 « Fiscalité de l’urbanisme » indiqué dans le formulaire du permis d’aménager, de la déclaration préalable ou du permis de construire.

Évaluation précise du montant des impôts supplémentaires : comment l’obtenir ?

Il existe différents types des impôts locaux, à savoir la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’habitation. Très difficile à déterminer, le montant supplémentaire à payer varie en fonction de l’opération de construction à réaliser. Il tient également compte de plusieurs facteurs locaux qui sont presque impossibles à préciser.

En effet, pour obtenir une évaluation précise du montant de vos impôts supplémentaires, renseignez-vous directement auprès du Centre des impôts fonciers (CIF).

Exonération partielle de la taxe foncière : comment en bénéficier ?

Une exonération partielle de la taxe foncière pourra vous être accordée dans votre construction de maison individuelle. Vous pouvez en profiter durant deux ans à condition de déposer le formulaire CERFA no 6050. Le dépôt de ce dossier doit pourtant avoir lieu dans les 90 jours suivant la date de fin officielle des travaux de construction.

Coût de construction : est-ce cher du point de vue fiscal ?

Du point de vue fiscal, le coût d’une construction varie en fonction de la nature de votre projet et des surfaces aménagées. Pour les projets concernant les annexes à une habitation, le montant des taxes

Le montant des taxes est généralement bas pour les projets concernant les annexes à une habitation. Cette réduction s’applique notamment sur les 20 premiers mètres carrés de la Surface hors œuvre nette ou SHON.

Par contre, au-delà de 20 m2 des SHON construites, les taxes s’élèvent progressivement. Elle est encore plus importante à partir de 81 m2 et pour la construction d’une maison d’habitation à usage de résidence secondaire. Cette dernière est soumise à d’autres taxes supplémentaires, comme les frais de raccordement à l’égout.

Taxe locale de l’équipement ou TLE

La taxe locale de l’équipement doit être payée afin d’obtenir un permis de construire. La commune en a besoin pour financer des travaux d’équipements publics.

Pour les communes ayant plus de 10 000 habitants

La Taxe locale de l’équipement ou TLE est spécialement applicable dans toutes les communes ayant plus de 10 000 habitants.

TLE dans d’autres communes

La TLE s’applique également dans certaines communes de l’Île-de-France. La liste de ces dernières est fixée par décret.

Dans d’autres communes, c’est le Conseil municipal qui délibère la perception de la TLE. La validité de la décision ainsi prise dure trois ans, sans aucune modification autorisée.

Paiement de la TLE

La commune demande le versement de la TLE en contrepartie de la délivrance du permis de construire.

Pour la calculer, il faut tenir compte de la valeur de l’ensemble immobilier à construire, y compris le bâtiment et le terrain. Le montant exact de la taxe locale de l’équipement s’obtient en multipliant la SHON par une valeur forfaitaire. Cette dernière varie d’une catégorie de construction à une autre.

Concernant le paiement de cette taxe, vous devez le faire en deux temps. Le premier a lieu au 12e mois après la date de délivrance du permis de construire et le deuxième au 24e mois.

TLE : l’exonération est-elle possible ?

L’exonération de la taxe locale de l’équipement se présente sous deux formes. Elle est de plein droit dans les cas suivants :

          Construction des bâtiments à usage public ;

          Reconstruction d’un bâtiment sinistré à condition que la demande du permis de construire soit déposée avant 4 ans suivant le sinistre ;

          Aménagements effectués dans le cadre d’un PPRNP (Plan de prévention des risques naturels prévisibles ou d’un PPRT (Plan de prévention des risques technologiques).

En revanche, dans certaines situations, cette exonération ne s’applique qu’après délibération du Conseil municipal. C’est notamment le cas de construction de bâtiments agricoles, de logements sociaux et de bâtiments présentant un intérêt patrimonial.

Taxes additionnelles pour renforcer la TLE

Il existe d’autres taxes appelées « taxes additionnelles » qui viennent s’ajouter à la TLE. Elles sont nombreuses.

a propos sur les taxes et impots

La taxe départementale des espaces naturels sensibles ou TDENS

LA TDENS suit le régime de la TLE. Son paiement est dû à la délivrance d’un permis de construire ou à la validation d’une déclaration préalable. Les projets ainsi acceptés concernent notamment les nouvelles constructions ou les travaux sur une construction existante. Certains départements sont obligatoirement soumis à cette taxe, d’autres non.

Quant au montant de cette taxe, celui-ci correspond à la valeur forfaitaire déterminée par l’article 1585 du Code général des impôts (VF/m2) multipliée par celles de SHON et du taux délibéré par le Conseil général (taux limité à 2 % maximum). Voici la formule : (VF/m2 x SHON en m2) x taux.

Pour le paiement, la TDENS doit être réglée dans les mêmes conditions que la TLE. La première tranche est à payer dans les 12 mois après la délivrance du permis de construire et la deuxième dans les 24 mois.

À noter que l’un des cas suivants est exonéré de la TDENS : 

          Bâtiments destinés à un usage public ;

          Bâtiments à usage forestier ou agricole ;

          Reconstruction d’un bâtiment sinistré dont la demande du permis de construire doit avoir lieu dans les 4 ans suivant le sinistre ;

          Travaux d’aménagement sur les immeubles classés « monuments historiques ».

Taxe pour le financement des Conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement ou TDCAUE

La Taxe pour le financement des Conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement ou TDCAUE est à régler dans le cadre de la validation d’une déclaration préalable ou de la délivrance d’un permis de construire. Calculée de la même manière que la TDENS ([VF/m2 x SHON en m2] x taux), elle s’applique dans l’une des situations suivantes :

          Travaux effectués sur une construction existante ;

          De nouvelles constructions ;

          Dans les départements soumis à la TDCAUE.

Le taux est posé dans la limite de 0,3 %. Aussi, le paiement de cette taxe s’effectue dans le cadre que la TLE et la TDENS (en deux tranches du 12e mois et 24e mois après la date de délivrance du permis de construire).

Cette taxe peut être exonérée si le projet concerne la reconstruction d’un bâtiment sinistré ayant lieu dans les 4 ans suivant le sinistre. L’aménagement des annexes à une habitation est également exempt de la TDCAUE (appentis, abri de jardin, bûcher, etc.).

Redevance d’archéologie préventive ou RAP

La Redevance d’archéologie préventive ou RAP concerne les opérations de construction conduisant à la création de SHON de plus de 1 000 m2. Perçue par l’État, elle permet de financer les fouilles et les diagnostics. Ceux-ci sont à effectuer dans le cadre de la protection du patrimoine national durant la réalisation des travaux d’urbanisation ou d’aménagement.

Pour déterminer le montant de cette redevance, il faut reprendre le mode de calcul de la TLE en partant sur une valeur forfaitaire des bâtiments concernés.

Taxes d’urbanisme associées à la participation pour voirie et réseaux

La participation pour voirie et réseaux ou PVR se décline généralement en deux types.

Participation au financement des voies nouvelles et réseaux ou VNR

Dans la plupart des cas, les taxes d’urbanisme sont associées à la participation des voies nouvelles et réseaux ou VNR. C’est une disposition pouvant être posée par la commune à la délivrance du permis de construire.

La commune et le propriétaire doivent d’abord conclure une convention. C’est une façon de déterminer ensemble les modalités de paiement de la participation et le délai de réalisation des travaux.

Cependant, il se peut que les travaux projetés (éclairage public, voie nouvelle, électricité, eau, assainissement, etc.) ne soient pas réalisés dans le délai prévu. Dans ce cas, le propriétaire a le droit de récupérer le montant de la participation payé.

Participation aux équipements publics

Dans les opérations réalisées dans les Zones d’aménagement concerté (ZAC), la participation aux équipements publics est souvent exigée. La somme ainsi collectée sera destinée à aider la collectivité aménageant ladite zone.

Loi ALUR ou loi Dufflot II : accéder facilement au logement

Loi ALUR ou loi Dufflot II

La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est également appelée loi Dufflot II. C’est une proposition du ministre Cécile Dufflot du 24 mars 2014. Elle comprend plusieurs points à retenir pour mieux profiter des avantages qui en découlent. La réglementation des locations, la lutte contre les habitats indignes et la promotion de l’urbanisme en sont les plus importants. L’obligation d’une assurance responsabilité civile dans les projets de construction n’est pas en reste.

Réglementation des locations immobilières

Grâce à la loi ALUR ou loi Dufflot II, les loyers sont réglementés et les propriétaires de logements mieux protégés. La mise en place de la garantie universelle des loyers en est la preuve, sans écarter la possibilité de demander aux locataires une caution.

Pour des loyers plus raisonnables

La loi ALUR met en place une réglementation visant à mieux encadrer les loyers. Dans certaines régions, ces derniers deviennent de plus en plus incompatibles avec le budget des foyers. Par le biais de cette nouvelle disposition, le gouvernement entend pouvoir lutter contre les excès des loyers dans la mise en location des logements. Il veut rendre les prix plus accessibles et protéger le budget des ménages.

Afin d’atteindre les objectifs fixés, des observatoires locaux des loyers sont créés. Il s’agit d’une association agréée par le ministre du Logement, supervisant de près l’application des mesures relatives aux locations immobilières. Dans cette perspective, le but est de rendre les loyers plus transparents et compatibles avec les moyens financiers des locataires.

Les personnes travaillant dans cette observation collectent des données statistiques concernant les loyers dans une zone déterminée. Le public aura ensuite à sa disposition une copie des résultats de l’enquête effectuée. Ce qui permettra aux locataires d’avoir une idée claire de ce qu’ils doivent dépenser pour accéder à un logement. Dans les zones de tension où les demandes sont supérieures aux offres de logements, ces observatoires sont particulièrement exigés. C’est une manière de prévenir l’abus des propriétaires face à une importante demande locative.

Selon la loi ALUR, il existe certaines zones tendues dans lesquelles un encadrement des loyers spécifique s’impose. D’où la mise en place des indicateurs de loyers suivants :

          Loyer médian de référence minoré : c’est le loyer plancher qui est inférieur de 30 % au loyer médian. En dessous de ce seuil, le propriétaire a le droit de demander une hausse de prix ;

          Loyer médian de référence majoré de 20 %. Le propriétaire n’a pas le droit d’aller au-delà de cette limite ;

          Loyer médian de référence.

À noter que les propriétaires ayant des logements confortables ou bien situés mis en location bénéficient d’un complément de loyer exceptionnel, à ajouter au loyer de base. Les locataires peuvent pourtant contester cette nouvelle disposition auprès de la CDC ou Commission départementale de conciliation. À la suite de ce recours, ils peuvent être exempts des loyers ne correspondant pas à leur budget.

Protéger les propriétaires immobiliers

Loi ALUR ou loi Dufflot II

Dans la loi ALUR, il existe de nouvelles règles locatives à appliquer. Cela permet de mieux protéger les profits des propriétaires face aux bailleurs. Le dossier de vente est par exemple largement simplifié. Au lieu de 120 pages, il est réduit jusqu’à 20 pages.

Cependant, il faut savoir que les propriétaires doivent s’occuper des frais d’agence. En revanche, ils sont exempts des dépenses liées à la rédaction du bail locatif, à la visite du logement, à l’état des lieux et à la constitution du dossier de location.

Les propriétaires bénéficient également du droit d’une Garantie universelle des loyers ou DUL. Cette mesure entre en vigueur depuis le 1er janvier 2016, active pour un loyer médian local, durant 18 mois. Estimé à 420 millions d’euros en une année, la garantie ainsi proposée permet de protéger les propriétaires des risques d’impayés et de favoriser la mise en location des logements vacants. Les expulsions des locataires pourront être également évitées ou, au moins, réduites.

La loi ALUR prévoit les dispositions nécessaires pour sécuriser le dépôt de cette garantie. Elle autorise l’utilisation d’un compte déjà ouvert auprès d’une banque. Le dépôt est à effectuer est au nom du locataire. D’un commun accord avec ce dernier, le bailleur peut aussi accéder à la somme ainsi placée.

Mesures pour lutter contre les logements indignes

Avec la loi ALUR ou loi Dufflot II, le gouvernement pense pouvoir éradiquer les habitats indignes. Il met en place des mesures adaptées pour permettre à chaque citoyen d’accéder à un logement sain, respectant le droit humain.

Encourager la rénovation

La loi ALUR ou loi Dufflot II permet également de lutter contre les habitats indignes. Actuellement, ceux-ci sont plus de 450 000 en France. Cette nouvelle disposition légale encourage notamment la rénovation des logements anciens, vacants ou abîmés. Les bailleurs pourraient être également obligés d’exécuter les travaux prescrits.

Le gouvernement veut aller plus loin dans cette lutte en mettant en place un système de sanction pour ceux qui ne respectent pas les conditions de logements décents. Les personnes ainsi sanctionnées ne pourront pas, par exemple, acheter des biens immobiliers à mettre en location pour une durée de 5 ans. Notamment pour un bailleur, n’ayant pas réalisé les travaux de rénovation prescrits, il se soumettra à une astreinte journalière de 1 000 € par jour de retard.

Promouvoir les habitats propres

Dans le but de permettra aux occupants de vivre confortablement dans les logements, la loi ALUR insiste sur la mise en place des dispositions de sécurité nécessaires. Le texte encourage par exemple l’installation des détecteurs de fumée et l’engagement des propriétaires dans cet effort.

Les habitats propres entrent dans le respect de la dignité humaine des occupants. La loi Dufflot II souligne donc la nécessité de lutter contre la pollution. Elle insiste notamment sur la conformité à ce qui est indiqué dans les documents d’urbanisme. D’ailleurs, l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme stipule la précision si un terrain constructible à aménager se situe dans une zone répertoriée dans le cadre d’urbanisme. Si c’est le cas, le vendeur se doit d’en informer l’acheteur, par écrit.

Le but de cette mesure est de conscientiser toutes les parties concernées de l’importance de la propreté des habitats. Sachez que chacun a le droit de vivre dans un environnement sain et épanouissant. Le service instructeur est tenu à s’assurer du respect de cette condition pour atteindre l’objectif fixé.

Protéger l’acquéreur ou le locataire de certains imprévus

Il se peut qu’une pollution rende le terrain acheté inadapté à son usage indiqué dans le contrat. Dans ce cas, à partir de la date de la découverte de cette pollution, l’acquéreur dispose de 2 ans pour demander la restitution d’une partie du prix de vente. Il peut également demander au demandeur de réhabiliter le terrain et de prendre en charge les dépenses ainsi engagées. Quant au locataire, celui-ci a le droit de réclamer une réduction du montant de son loyer.

Concernant une décision d’expulsion, le locataire bénéficie du rallongement du délai de grâce maximal pour quitter le logement loué. Il peut attendre jusqu’à 3 ans pour déménager. Cette nouvelle disposition prend en compte un recours DALO (Droit au logement opposable) engagé par le locataire reconnu prioritaire pour être logé d’urgence.

Promotion de l’urbanisme

La loi ALUR favorise la réalisation des projets d’urbanisme. Pour cela, elle privilégie l’engagement des intercommunalités dans la conception et la mise en œuvre des PLU.

Les intercommunalités plus engagées dans la conception des PLU

Dans le cadre d’aménagement du territoire durable, la loi ALUR encourage la participation citoyenne. Pour concevoir et mettre en œuvre les Plans locaux d’urbanisme ou PLU, elle privilégie l’engagement des intercommunalités. C’est une démarche permettant de bien déterminer la localisation des logements et des services.

Les communes sont donc dessaisies de leur compétence pour l’élaboration des PLU au profit des intercommunalités. Celles qui sont les plus peuplées ont pourtant le droit de s’y opposer. Seulement, elles doivent représenter au moins les 20 % de la population d’un district pour pouvoir engager un recours contre cette perte de compétence.

Mieux protéger les zones naturelles et le foncier agricole

La loi Dufflot II comprend des dispositions permettant de protéger les zones naturelles et le foncier agricole. Les Plans locaux de l’urbanisme intercommunaux doivent être établis dans cette perspective. Les élus sont donc tenus à lutter contre les passoires thermiques et favoriser la rénovation thermique dans la réalisation des projets d’urbanisme.

Des dispositions pour promouvoir l’habitat participatif et mobile

La loi ALUR est très favorable à l’habitat participatif. Elle reconnait aussi différentes formes d’habitat léger, démontable et mobile. En effet, il est possible de réserver les terrains destinés à installer les logements nomades. Ceux-ci peuvent être des yourtes, des mobiles-homes, des tipis, des caravanes, etc.

Qu’est ce qu’un Parc Naturel Régional ?

parc naturel

Un Parc naturel régional (dit PNR) est créé en vue de la protection et de la mise en valeur des espaces ruraux habités. Selon la Fédération des Parcs naturels régionaux : On entend par parc naturel régional « un territoire à dominante rurale dont les paysages, les milieux naturels et le patrimoine culturel sont de grande qualité, mais dont l’équilibre est fragile. » Ledit territoire doit bénéficier d’une renommée nationale et internationale.

Ainsi, un Parc doit avoir comme objectif majeur la préservation et la valorisation des les ressources naturelles et paysagères du territoire dans lequel il figure.  Le maintien de la diversité biologique, animale et végétale des différents milieux qui s’y trouvent est également de mise.

Dans la perspective d’une dynamisation du patrimoine, le PNR est conçu pour animer et c coordonner les actions économiques et sociales. Ces démarches visent à garantir une qualité de vie optimale et à garantir un développement respectueux de l’environnement. Cela se fait avec la participation de tous les acteurs concernés. Le PNR sert également à définir les divers projets liés à l’aménagement du territoire. Il concerne également le volet touristique et élabore des activités éducatives, culturelles et touristiques.

Sachez également que le Parc est un territoire qui sert à effectuer des expérimentations qui entrent dans les études et recherches sur le plan national et international.

Une marque déposée et réglementée

La dénomination « Parc naturel régional » est une marque déposée, de ce implique que son utilisation est soumise à diverses recommandations. Le classement d’un parc se fait généralement par l’intermédiaire d’un décret. Chaque logo de parc est Di mais le dénominateur commun réside dans l’idéogramme en forme d’étoile (+ photo) et une charte graphique que tous les logos doivent appliquer. .

Un parc est géré par un syndicat mixte d’aménagement tandis que la totalité des PNR est sous la responsabilité de la Fédération des Parcs naturels régionaux, association de loi 1901. Cet organisme le représente lors de rencontres au niveau national et international. Elle veille également au respect de la charte établie qui définit toutes les règles à adopter lors des projets à entreprendre sur ces zones.

Pour aller plus loin dans la valorisation et le développement des entreprises sur le territoire des Parcs, la marque « Valeurs Parc naturel régional » a été lancée en 2016 en vue d’inciter les sociétés dans les démarches collectives et solidaires qui visent à instaurer une politique de développement durable.  Ces démarches peuvent se décliner sous forme de produits et services. Ils sont surtout élaborés pour promouvoir la région

Des espaces attrayants et des espèces animales et végétales préservées. Etant donné que ces parcs se trouvent dans un environnement naturel, ils assurent non seulement le bon développement de la faune et de la flore, mais également à leur préservation. Parmi les 51 parcs nationaux, une bonne vingtaine fait partie du Patrimoine Mondial de l’Unesco. On peut citer la réserve naturelle de Scandola en Corse ou les bords de la Loire dans le Parc Loire-Anjou-Touraine ?

Les PNR, qui se trouvent sur l’ensemble du territoire de France métropolitaine et d’Outre-Mer, sont dotés de diverses variétés de paysages. Pour le citer que les forêts, les zones cultivées en par les bocages habitats marins. Ainsi, la forêt s‘étend forme 37% de la superficie totale des PNR, et 40% des terres agricoles.  Les zones construites s’étendent sur seulement 1,9% des PNR.

Le plus grand parc, celui des Volcans d’Auvergne, compte à lui seul 395.000 hectares tandis que le Parc naturel régional de Haute Vallée de Chevreuse, fait 24.500 hectares. Ce dernier est le plus petit.

Parmi les espèces emblématiques qui contribuent à la renommée des PNR, on trouve la Loutre d’Europe, le Grand Tétras, la Chevêche d’Athéna, la Grue cendrée ou encore le Butor étoilé, Les végétaux emblématiques tels que les orchidées ne sont pas en reste.

Le fonctionnement d’un PNR est-il le même partout, les objectifs sont-ils les mêmes ?

 

Les Parcs possèdent leurs propres caractéristiques. Cela découle des contraintes locales qui diffèrent d’une commune à une autre.  Cependant le PNR couvre 5 principales missions sur tout le territoire :

  • Protection et valorisation des patrimoines naturels et culturels
  • Contribution active au développement économique et social, culturel et à la qualité la vie
  • Contribution à l’aménagement du territoire
  • Accueil, éducation et informations des diverses catégories de publics
  • Expérimentation, innovation, exemplarité

En général le PNR s’étend sur plusieurs années et les objectifs peuvent être :

 

  • La préservation des patrimoines naturels, paysagers et culturels et la gestion des milieux et des ressources
  • La gestion des problèmes liés à l’urbanisme, aux mobilités, et à la ressource en eau
  • La valorisation touristique du territoire qui doit aller de pair avec avec la préservation des patrimoines et le changement climatique
  • Le soutien et le développement de l’économie agricole et sylvicole. Cela doit se faire conformément aux contraintes naturelles et du changement climatique ;

 

PNR et réglementation de la circulation des véhicules à moteur sur le territoire

 

La réglementation de la circulation est régie par « L’article L. 362-1 alinéa 2 du Code de l’Environnement, stipule que la charte de Parc naturel régional définit des orientations ou prévoit des mesures relatives à la circulation des véhicules à moteur visant à protéger les espaces à enjeux identifiés sur le plan de charte du parc naturel régional, pour des motifs de préservation des paysages et du patrimoine naturel et culturel.»

 

Face à cette réglementation les communes sont tenues d’établir des arrêtés municipaux qui visent à  la  mise en œuvre de toutes les décisions et mesures prises  sir les zones concernées. Les réglementations inhérentes à la circulation des véhicules dans les parcs nationaux sont valables pour 3 ans.

 

Ces diverses réglementations sont établies par certains acteurs principaux tels que les équipes du parc ainsi que les qui sont représentés dans une « commission des usagers de la nature ». Ces protagonistes prendront les mesures nécessaires tout en tenant compte des différentes données établies par les experts.

 

Le PNR contribue-t-il à la création d’emplois ?

 

C’est un des objectifs majeurs ! Quelques emplois directs seront créés mais assez peu (une dizaine au bout de 15 ans) au niveau de l’équipe du Syndicat Mixte de gestion du PNR. Cependant, le PNR s’efforcera de soutenir des actions de développement économique durable dans les divers secteurs d’activité tels que l’agriculture, le tourisme, l’artisanat, les entreprises innovantes, etc. Le PNR se met toujours dans une perspective de créer des emplois pour les résidents.

 

PNR et permis de construire

 

Le PNR n’est pas habilité à délivrer des permis de construire ou sur les autorisations y afférentes concernant les travaux immobiliers. Cette compétence revient aux communes et aux communautés qui ont établi d’autres réglementations en matière d’urbanisme. Par ailleurs, les villages peuvent entreprendre des travaux d’agrandissement et d’extension.

 

Ce qui n’est cependant pas le cas de commerces qui doivent se conformer à la Charte du PNR. Cette dernière fait office de contrat et ces derniers sont tenus de respecter les réglementations en matière d’urbanisme. Ils ne doivent pas altérer les milieux naturels. Cette règle est valable surtout sur le parc possède le label « Parc naturel régional ». En outre, les documents d’urbanisme (SCOT, PLUi, PLU, cartes communales) doivent s’accorder avec la Charte (L132-7 :  Association des Parcs naturels régionaux à l’élaboration des documents d’urbanisme). L’équipe du Parc assure des mesures d’accompagnement au niveau des communes dans la perspective de l’atteinte des divers objectifs.

 

Quelles sont les 10 mesures phares du PNR ?

  • Préservation des milieux naturels remarquables et les espèces emblématiques
  • Assurer la fonctionnalité écologique des milieux naturels
  • Gestion durable des ressources en eaux souterraines et superficielles
  • Promotion d’une architecture de qualité, en gardant un équilibre entre tradition et modernité
  • Pérennisation et promotion de la qualité des paysages
  • Préservation du territoire par une urbanisation con excessive
  • Revitalisation des centres des villes et villages et requalification des zones d’activités économiques
  • Accroissement de la sobriété et de l’efficacité énergétique du territoire
  • Diversification des activités agricoles et développement des circuits de proximité
  • Accroissement de la structuration de la filière bois et favoriser l’innovation et l’excellence

 

PNR et tourisme

Sur le territoire, chaque Parc naturel régional a la possibilité de définir la politique de communication qui lui convient.  Cela leur donne la possibilité de fournir les informations adéquates au public sur ses activités et son territoire.  Ces supports de communication se déclinent généralement en :

 

  • Dépliant de présentation, calendrier des manifestations, guides et topo-guides, cartographie, documents ayant trait au le patrimoine local,
  • Participation et présence lots des fêtes et manifestations locales ;
  • Information par le biais de la presse locale ;
  • Vitrine internet où sont exposées toutes les informations.

 

Au niveau national, la Fédération des Parcs naturels régionaux de France est la garante de la circulation des informations concernant sur les Parcs naturels régionaux à tous les acteurs ou personnes intéressées.  Pour ce faire, elle se sert des certains supports d’informations tels que :

 

  • des notes d’orientation qui donnent plus de précisions sur les positions du réseau des Parcs sur les grandes lignes directives de leur politique,
  • le magazine « PARCS » qui est dédiée aux partenaires institutionnels des Parcs. Il les informe sur l’actualité sur leurs territoires. Des actions entreprises sont également mises en évidence dans les dossiers.

 

Pour le public, l’organisme met à disposition :

 

  • Le site internet de la Fédération – www.parcs-naturels-regionaux.fr qui fait office de vitrine pour tous les sites web des PNR.
  • Une page sur les principaux réseaux sociaux (Facebook, Twitter, Flicker);

Parc Naturel Régional

La loi ELAN permis de construire : les points essentiels à savoir

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La loi Evolution du logement et aménagement numérique (ELAN) a pris du temps pour être mise en vigueur. Présentée au Conseil des ministres le 4 avril 2018, votée par le Parlement et publiée dans le Journal officiel le 24 novembre 2018, elle insiste sur la simplification des règles d’urbanisme. Les dispositions ainsi prises visent à accélérer les procédures de construction ou de modification de logement, notamment l’obtention d’un permis de construire.

Dynamisation de l’urbanisme avec la loi ELAN

La loi ELAN facilite la réalisation des projets d’aménagements. Selon cette nouvelle disposition, notamment l’article L. 312-1 du code de l’urbanisme, il est nécessaire de dynamiser le partenariat entre l’État et les collectivités territoriales ou établissements publics.

Les deux parties doivent trouver une entente dans le but d’appliquer dans de meilleures conditions un droit de préemption urbain. D’où la proposition de l’insertion d’un alinéa à l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme.

Le gouvernement s’engage particulièrement à accompagner la mise en œuvre de certains points essentiels de la loi d’aménagement. Il se porte, par exemple, garant de la relocalisation de services ou d’activités artisanales, commerciales et industrielles. Le préfet de région en va de même pour le relogement des occupants évincés de leur habitation à cause des travaux d’aménagements effectués dans le cadre du titre III du code d’urbanisme. Cette ancienne disposition étant plus exclusive, elle est abrogée et remplacée par une autre, plus inclusive.

Simplification des procédures d’urbanisme avec la loi ELAN

Les articles proposés dans la loi ELAN tendent à simplifier les procédures d’urbanisme. Cette facilitation est particulièrement mise en avant par les dispositions du chapitre IV. L’article L. 423-3 du code de l’urbanisme donne, par exemple, à chaque commune le droit de faire une téléprocédure spécifique.

Cette option permet aux autorités territoriales (les maires et les agents communaux) d’instruire les demandes d’urbanisme reçues en fonction des contextes locaux. Il s’agit cependant d’une nouvelle procédure ne s’appliquant que sur les dossiers déposés à partir du 1er janvier 2022.

De plus, les dispositions de la loi ELAN visent à autoriser le gouvernement à prendre les mesures législatives nécessaires pour faciliter la réalisation des projets d’urbanisme. Pour cela, il peut agir par voie d’ordonnance en se basant sur l’article 38 de la Constitution. Trois principaux points sont particulièrement à prendre en compte dans cette démarche :

  • Obligations de comptabilité pour les documents d’urbanisme à simplifier ;
  • Objet, périmètre et contenu du schéma de cohérence territoriale à adapter aux contextes locaux ;
  • Régime juridique des schémas d’aménagement régional à clarifier, simplifier et compléter.

Recours contentieux limités pour favoriser la construction

Grâce aux nouvelles dispositions proposées dans la loi ELAN, notamment celles indiquées dans le chapitre VI, la construction est favorisée et les recours contentieux limités.

Sanctionner les excès de pouvoir formés contre les permis de construire

La loi ELAN souligne l’importance de ne pas compliquer l’accès à un permis de construire. Elle insiste sur la possibilité de sanctionner ceux qui abusent de leur pouvoir pour s’opposer aux permis de construire déjà autorisés au titre d’une autre disposition légale. Si vous avez, par exemple, votre autorisation de construction dans le cadre de l’ICPE (Installation classée pour la protection de l’environnement), personne ne pourra plus la contester selon la loi ELAN.

Réduire le délai de suspension d’une décision administrative (référé-suspension)

Le délai du référé-suspension se voit également réduit dans le cadre de la facilitation de la réalisation des projets d’urbanisme. En effet, la procédure d’urgence ainsi engagée pour une personne tierce ne doit pas durer longtemps.

Avec ce délai raccourci, le requérant aura plus de chances d’obtenir une bonne cause auprès du juge administratif ou le préfet de région saisi. Ce qui lui permettra de réaliser son projet d’urbanisme, avec un permis de construire à disposition.

Sanction pour les auteurs de recours abusifs contre un permis de construire Loi elan affichage permis de construire

Tous ceux qui engagent des recours abusifs contre un permis de construire seront également sanctionnés. Particuliers ou organisation, ils doivent payer des dommages-intérêts au défendeur si le recours ainsi engagé est justifié comme étant « abusif ».

Il faut savoir que les associations de protection de l’environnement agréée ne doivent en aucun cas adopter ce comportement abusif pour s’opposer à un permis de construire. Une fois le permis de construire obtenu, vous êtes tenu de procéder à son affichage.

Régularisation des autorisations d’urbanisme à simplifier: Loi élan permis de construire modificatif

Dans le but de promouvoir la réalisation des projets d’aménagements, la loi ELAN stipule la simplification de la régularisation des autorisations d’urbanisme. Dans cette optique, le juge administratif peut autoriser le demandeur à régulariser ou procéder à une modification de son cas. Cependant, il ne doit inviter l’intéressé à y procéder que si le vice constaté est minime, n’affectant qu’une partie du projet.

Le titulaire d’autorisation dispose d’un délai déterminé par le juge pour régulariser son autorisation. Dans certains cas spécifiques, cette démarche peut même avoir lieu après l’achèvement des travaux de construction.

Loi ELAN : autres mesures d’urbanisme à savoir: loi elan construction illégale sans permis de construire

Loi ELAN 

Les dispositions de la loi ELAN stipulent aussi d’autres mesures d’urbanisme. Il est nécessaire de les savoir pour mieux profiter des avantages qui en découlent.

Allègement de la procédure à suivre pour la Zone d’aménagement concerté

Dans un projet d’aménagement, il existe deux types de concertation. Obligatoire, la première concerne la création de la Zone d’aménagement concerté. En revanche, la deuxième est facultative. Elle vise les projets à réaliser dans cette zone. Actuellement, avec la loi ELAN, il est possible de les conduire simultanément.

En effet, il n’est plus nécessaire d’attendre la création de la ZAC pour approuver un projet d’urbanisme. Les deux peuvent se démarrer en même temps. Par voie de décrets, cette nouvelle disposition pour l’adoption de la loi entre en vigueur depuis le deuxième trimestre de l’année 2019.

Le cadre des opérations d’intérêt national amélioré, le recours contre plu est-il suspensif ?

 

Selon les articles 1er, 3, 4 et 5 de la loi ELAN, le gouvernement s’engage à répondre à l’objectif de développement de l’offre de logements. Cette nouvelle disposition légale propose les meilleures conditions dans le cadre desquelles doivent se dérouler les Opérations d’intérêt national (OIN). Elle insiste particulièrement sur les critères d’éligibilité à cette catégorie.

Une procédure de consultation doit être préalablement effectuée pour déterminer la dimension nationale du projet d’aménagement en question. Les conditions d’éligibilité à la catégorie OIN étant fournies, l’État s’engage ensuite à allouer les moyens nécessaires sans faire appel à un médiateur pour la mise en œuvre de l’opération.

Réforme permis de construire loi elan: Apports loi elan permis de construire

 

Dans cette même optique, la loi ELAN et le décret autorise les constructions en dehors des zones déjà urbanisées d’une commune. Elle favorise donc l’urbanisation des périphériques et permet d’obtenir un avantage en nature et d’élargir l’étendue d’une ville. En termes de logements, c’est une stratégie consistant à éviter l’encombrement dans les centres-villes grâce à la cristallisation des moyens.

Moins de contraintes pour la Grande opération d’urbanisme (GOU) Loi elan 2019 permis de construire

 

La loi ELAN écarte toutes les conditions contraignant la réalisation de grands projets d’urbanisme selon les

Articles l dans le cadre de l’instance. Elle vise à simplifier les procédures à respecter et à mettre en œuvre la cristallisation des moyens, d’où la création du dispositif de Projet partenarial d’aménagement ou PPA.

Il existe aussi la Grand opération d’urbanisme ou GOU permettant de déroger à certaines anciennes mesures restrictives. Cet outil juridique donne à l’intercommunalité le droit de participer activement à la réalisation d’équipements publics. Grâce à une procédure intégrée, les normes supérieures et les documents d’urbanisme deviennent facilement compatibles avec l’opération à effectuer.

A noter que le GOU est un outil juridique favorisant la réalisation des projets d’autorisation d’urbanisme mieux partagés. Il permet en plus de libérer le foncier constructible afin de créer des logements dans les quartiers périphériques. C’est une stratégie de développement durable en matière d’urbanisme.

Limiter les pièces des dossiers d’autorisation d’urbanisme: Comment prouver la légalité d’une construction ?

Désormais, avec la loi ELAN, le nombre de pièces des dossiers d’autorisation d’urbanisme est réduit. La demande d’un permis de construire devient donc très facile. Vous n’avez besoin que des pièces permettant de vérifier la conformité aux règles d’urbanisme pour réaliser votre projet allant dans ce sens.

Cet allègement par la cristallisation des moyens vise selon la loi à mieux accompagner et sécuriser les demandeurs. Les décrets relatifs à la mise en place de cette simplification sont en vigueur depuis le deuxième trimestre de l’année 2019.

Simplification de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme: Loi élan permis de construire sur un même terrain

Dans l’article L. 62 lors de l’adoption de la loi ELAN, l’instruction du permis de construire sera dématérialisée à partir du 1e janvier 2022. Cette nouvelle disposition concerne toutes les communes ayant plus de 3 500 habitants à caractère régulier.

Recours contre plu est-il suspensif ? Loi elan et contestation du permis de construire

Les collectivités auront le plein droit de confier l’instruction du permis des dossiers d’urbanisme à des prestataires privés ou à une association. Ces derniers doivent être pourtant reconnus comme étant professionnels dans le domaine. Un certificat agréé leur sera donc demandé pour confirmer leur fiabilité. Le coût excessif de cette procédure est strictement interdit. Ce qui permet à un requérant de limiter les dépenses à engager avant la réalisation de son projet.

Prolongation du délai de contrôle de conformité: Nouvelles dispositions permis de construire

Selon les anciennes règles d’urbanisme, les agents assermentés du gouvernement ou bien le maire sont autorisés à visiter les constructions en cours. Ils procèdent à toutes les vérifications nécessaires et établissent un rapport de conformité. L’adoption de la loi ELAN sur l’utilisation du sol y apporte un grand changement. Elle prolonge par exemple le délai de l’instruction du permis jusqu’à 6 ans après la date d’achèvement du chantier. Ils peuvent alors réaliser des annulations ou des modifications en cas de besoin.

Dématérialisation permis de construire loi élan, loi elan urbanisme

 

Dans cette réforme, trois principaux objectifs sont en jeux :

  • Garantir une meilleure protection juridique du domicile ;
  • Permettre aux agents de contrôle de travailler dans un cadre juridique bien sécurisé ;
  • Faciliter la réalisation des projets d’urbanisme lors de l’utilisation du sol.

En absence de doute sérieux, la mise en place de la loi ELAN sur l’utilisation du sol constitue en effet une sorte de fer-de-lance pour réaliser des projets d’urbanisme à grande envergure dans tout le territoire. Tout comme les professionnels dans le secteur d’aménagement, les requérants sont invités à y participer activement.

Qui a le dernier mot sur un permis de construire ? Loi elan exemption de permis de construire

Lors d’une demande de permis de construire, c’est la mairie de la commune concernée qui a le dernier mot à propos. C’est en effet celle-ci qui procure ou non son accord et qui délivre le certificat au propriétaire.

Qui peut attaquer un permis de construire ? Association recours permis de construire

Sachez qu’un permis de construire peut faire l’objet d’un recours de la part des tiers s’il comporte des éléments illégaux. Seul l’État est en droit d’attaquer et de procéder à des annulations. Le responsable du recours peut alors faire appel au préfet de région qui est un représentant de l’État. Cette entité peut recourir au tribunal administratif pour gérer les permis considérés comme étant illégaux. Des associations existent pour procéder à un recours.

Quels sont les motifs de refus d’un permis de construire ? Loi elan retrait permis de construire

Pour plusieurs motifs, une demande de permis de construire peut être refusée. Face à la mise en place d’annulations, il est important d’en connaître la cause pour pouvoir y remédier. Généralement, une demande n’est pas acceptée lorsqu’elle ne respecte pas les règles d’urbanisme préétablies.

Règlement de lotissement

lotissement maison

L’objectif initial du règlement de lotissement était de permettre à une entité de subdiviser la terre en lots et en blocs. Cette technique est principalement utile dans les communautés urbaines. La parcelle subdivisée est présentée et enregistrée. Pour en savoir plus sur  le règlement de lotissement,  lisez l’article qui suit.

Comment se passe le règlement en matière de lotissement ?

 

Le contrôle et le règlement du lotissement a consisté à reconnaître que lorsque des personnes d’une communauté veillent à respecter les normes nécessaires qui sont imposées au promoteur pour garantir que le développement se fera de manière adéquate

 

Dans un premier temps, les normes étaient ce que l’on peut appeler quantitatifs, c’est-à-dire qu’ils étaient liés à des exigences physiquement mesurables telles que la largeur et le pavage des rues, la mise en place d’installations de drainage, les marges de recul et la taille des lots.

 

Cependant, en cette ère de la métro-atomie, beaucoup ont commencé à penser que

les restrictions et règlement applicables aux lotissements de terrains devraient prendre un caractère différent. Parfois, l’expression « contrôle qualitatif est utilisée, c’est-à-dire qu’il est souhaité que la subdivision s’inscrive dans le cadre général de la structure communautaire de manière à ne pas nuire à la communauté. Pour comprendre cet règlement de lotissement, il faut savoir trois caractéristiques.

 

Tout d’abord, pour isoler une difficulté préliminaire, car les règlements de lotissement

sont devenus plus courants et se sont resserrés, les difficultés, il faut trouver un moyen de faire face à la chasse sauvage de lotissement avant que l’on puisse réfléchir à des contrôles plus stricts de la qualité du lotissement.

 

Deuxièmement, les municipalités commencent à reconnaître que les nouveaux lotissements imposés à la municipalité ont des coûts qui sont très difficiles à supporter et impossible à récupérer par le biais d’une évaluation spéciale ou par le

l’impôt foncier général.  Cela est dû à des raisons de commodité.

 

Enfin, une grande attention est accordée à la mise d’un règlement de lotissement basé sur le contrôle de lotissement. Les autorités s’inquiètent en partie au problème du calendrier en ce qui concerne l’aménagement des lotissements.

lotissement maison

Sur quel processus se base le lotissement des terres ?

 

Le processus consiste à diviser le terrain en plusieurs lots d’une superficie inférieure à celle du terrain d’origine.

 

Tout d’abord, en tant que propriétaire du bien que vous souhaitiez diviser, vous devez vous rendre à la direction des travaux municipaux concernée et lui présenter les documents suivants

 

  • La demande signée par le propriétaire du terrain et par l’architecte, dans laquelle vous devez inclure une simple déclaration sous serment de propriété en tant que propriétaire du bien.
  • Un original ou une copie autorisée par le notaire du certificat d’évaluation fiscale en vigueur ;
  • Une photocopie de l’attestation d’information préalable ;
  • Le plan de lotissement ;
  • un plan de localisation du terrain
  • un plan avec le dessin de la subdivision existante et proposée du terrain.

 

Ensuite, pour que l’organisme compétent puisse procéder à la division du terrain, il faudra déposer un  formulaire ainsi que le plan de division du terrain approuvé par la municipalité compétente (ceci dans le cas de terrains non agricoles), et dans le cas de terrains agricoles, vous devez déposer le plan enregistrée auprès des responsables. Enfin, s’il s’agit d’un simple lotissement ou d’un lot agricole, vous devez également joindre une copie de l’acte public enregistré auprès du conservateur des biens immobiliers.

 

Quelles sont les conditions à remplir lors du lotissement du terrain ?

 

Pour se conformer au règlement de lotissement et à la loi générale sur l’urbanisme et de la construction vous devez :

  • Respecter le plan réglementaire communal respectif.
  • Respecter l’Ordonnance générale sur l’urbanisme et la construction.
  • Être parrainé par un architecte.

 

Que faut-il savoir avant de procéder à un lotissement de terres ?

 

Il est d’une importance vitale, avant d’effectuer cette procédure, que le bien soit en ordre et que toute sa documentation soit à jour.

 

La réalisation d’un lotissement est un travail complexe qui nécessite une assistance professionnelle. Un topographe dans le cas d’un terrain rural ou un architecte dans le cas d’un terrain urbain (voire les deux selon la finalité du projet).  Il faut également savoir que les procédures sont établies dans deux organes normatifs compétents. N’oubliez pas le plan réglementaire communal respectif, qui contient des informations sur la manière et la quantité à construire, les surfaces minimales, etc.

 

  • Exigences pour le lotissement d’un terrain urbain

Si vous possédez un bien immobilier situé dans le rayon d’action de la commune, vous devrez engager la procédure auprès de la direction des travaux municipaux, avec le parrainage d’un architecte, qui préparera le dossier de demande, dans lequel il accompagnera les exigences ou documents suivants :

 

  • Certificat d’évaluation des biens concernés
  • Certificat d’information préalable
  • Carte de localisation
  • Carte de la situation actuelle
  • Proposition de plan de situation
  • Changement d’affectation du sol (le cas échéant)t

Les organisations compétentes disposent d’un délai de 30 jours civils pour accepter ou rejeter la demande.

Les avantages d’acheter un terrain en lotissement vide

 

Que vous cherchiez un terrain pour y construire la maison de vos rêves ou que vous souhaitiez acheter un terrain à des fins d’investissement, l’achat d’un lotissement présente un certain nombre d’avantages importants que beaucoup de gens ignorent. Idéal pour les acheteurs d’une première maison qui ont du mal à entrer sur le marché immobilier et pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier, le terrain vacant mérite d’être pris en considération.

 

  • Abordable

Si vous avez du mal à acheter une propriété, en particulier dans les grandes villes où les prix de l’immobilier sont parmi les plus élevés, l’achat d’un lotissent vous offre un moyen plus facile et plus abordable d’accéder au marché. Les terrains vacants en lotissement sont bien plus abordables que les terrains déjà construits. L’une des tactiques consiste à acheter un terrain aujourd’hui et à y construire plus tard, lorsque vous disposez d’un budget plus important, afin de ne pas être exclu du marché immobilier à l’avenir.

 

  • Une plus grande personnalisation

Un grand avantage de l’achat d’un terrain vacant est que ce terrain vous appartient et que vous pouvez en faire ce que vous voulez, à condition qu’il respecte les limites des codes de zonage et de construction de la municipalité. Vous pouvez le laisser tel quel ou construire une maison sur le terrain qui vous convient. Vous pouvez avoir une piscine à l’arrière avec une terrasse en plein air, ou avoir une petite cour et une grande maison. Vous avez toujours la possibilité de la vendre à un promoteur ou d’y construire une propriété commerciale.

 

  • Peu d’entretien

Un autre avantage de l’achat d’un terrain vacant est le très faible entretien nécessaire, par rapport au maintien d’une propriété en bon état. Vous n’avez pas à vous soucier des travaux de réparation ou de rénovation, ni à vous préoccuper de trouver un plombier. Outre le fait que vous devez tondre le gazon pour maintenir le terrain dans un état raisonnable, vous n’avez pas à vous soucier d’autres choses. Les terrains vacants exigent également moins de temps et de stress, ce qui fait de l’achat d’un terrain un investissement passif à long terme.

 

  • Des coûts réduits

L’achat d’un terrain vacant signifie également que vos tarifs, votre assurance et vos impôts fonciers seront beaucoup moins élevés que si vous achetez une propriété. Si vous êtes un investisseur, vous n’avez pas non plus besoin de payer un gestionnaire immobilier pour s’occuper du terrain à votre place, ni de vous soucier de trouver ou d’expulser des locataires. Comme il ne faut pas beaucoup d’argent pour commencer, une grande partie des achats de terrains vacants se font au comptant, ce qui signifie qu’il est possible d’éliminer les prêteurs hypothécaires.

 

  • Appréciation à long terme

Une chose à considérer lors de l’achat d’un terrain vacant est que le terrain restera généralement dans le même état que celui dans lequel vous l’avez acheté. Le temps et l’érosion peuvent avoir un impact, mais généralement, à long terme, les terrains vacants ont tendance à très bien se valoriser.

Si elle est achetée correctement, votre terre pourrait alors connaître une appréciation significative. C’est généralement le cas si la terre se trouve dans une zone indésirable, mais la zone qui l’entoure connaît une certaine régénération et devient un lieu de vie bien plus agréable. C’est particulièrement vrai dans les zones qui ont été désignées comme de grands centres de croissance et dans le cadre du dézonage des terres, ce qui peut entraîner des hausses de prix du jour au lendemain.

 

  • Moins de concurrence

Si vous cherchez à acheter un terrain vacant, l’un des principaux avantages est que la concurrence sera moins forte, ce qui vous permettra de négocier pour obtenir un meilleur prix.

 

  • Vous pouvez acheter le terrain sans le voir

Il n’est pas nécessaire de voir le terrain pour l’acheter, ce qui est avantageux pour ceux qui vivent entre deux états et ne veulent pas prendre l’avion pour voir un bloc de terrain. Il est assez facile aujourd’hui d’acheter un terrain par téléphone ou par internet, à condition de disposer de toutes les informations nécessaires.

Vendée, construire sur le littoral ou au cœur de la campagne ?

construire sur le littoral de Vendée

Vous êtes plutôt longues plages de sable fin ou prairies verdoyantes ? La Vendée est le territoire idéal pour tous les goûts ! Bien sûr, on pense aux côtes littorales vendéennes très prisées des visiteurs, mais le territoire vendéen recèle bien des trésors en son cœur. Pour un projet immobilier, il faut connaître les particularités de chaque paysage avant de se lancer dans la construction d’une Maisons dans le Marais !

Les beautés du littoral vendéen

Les stations balnéaires côtoient des plages sauvages sublimes et quelques côtes rocheuses découpées franches. Le littoral vendéen compte pas moins de 140 km de plages. Il fait bon vivre sur le littoral pour profiter des plaisirs du bord de mer. Mais pour construire, il est important de connaître les applications de la loi littoral datant de 1986. Elle est inscrite dans le code de l’urbanisme et vise à surveiller les aménagements et à protéger le littoral.

Le littoral vendéen est très apprécié pour sa douceur de vivre et son climat agréable. Mais on ne peut pas construire n’importe où et il faut aussi être conscient de l’exposition aux tempêtes et aux risques d’inondation. Le paysage littoral a beaucoup évolué avec le développement du tourisme. Au départ, les habitations se protégeaient derrière le cordon dunaire qui mettait les logements à l’abri des contraintes de la façade maritime. Puis les constructeurs ont gagné les dunes afin de se rapprocher de la plage et de bénéficier d’une vue agréable sur l’Océan Atlantique. Le Plan de Prévention des Risques d’Inondation ou le Plan de Prévention des Risques Littoraux offrent une vision très précise des règles à respecter et des risques encourus.

La maison balnéaire ou la maison du littoral

Sur le bord de mer, il existe deux types de maisons traditionnelles :

– La maison balnéaire : elle se dénote par son architecture reconnaissable et ses détails charmants. Chaque propriétaire exprime une passion, une envie ou une douce pensée en personnalisant cette maison de bord de mer.

construire sur le littoral de Vendée

– La maison du littoral : cet habitat plus sobre se démarque par une couleur claire de peinture ou de revêtement, contrastée par des volets bleus très présents sur toute la côte vendéenne.

Les avantages de vivre sur le littoral

Comme vous vous en doutez, nous ne pouvons éviter de parler de la proximité de la plage, mais le littoral possède également d’autres atouts :

  • Ne pas avoir à se déplacer pour aller admirer la mer
  • Une vie très dynamique grâce à l’attrait touristique
  • La possibilité de louer votre bien si vous le souhaitez
  • La pratique de nombreuses activités telles que la pêche à pied, les sports nautiques ou encore la voile
  • Des événements importants comme le Vendée Globe.

Les inconvénients d’un logement sur le bord de mer

Eh oui ! Il en existe :

  • Vous n’êtes pas libre de construire où vous le souhaitez et devez également respecter des règles dans le choix des matériaux, le design architectural de votre maison ou encore la position par rapport aux limites de construction
  • L’été est très chargé avec les touristes qui envahissent les plages et les villes vendéennes. Et au contraire, l’hiver est assez calme et peut décourager les personnes qui aiment une vie un peu active.
  • Les difficultés pour se garer et se déplacer à cause des embouteillages
  • Le prix des terrains ou des constructions, qui est souvent bien plus élevé qu’une habitation dans les terres de Vendée.

Le bocage secret et paisible de la Vendée

Quittons la vie fourmillante des stations balnéaires pour gagner la campagne vendéenne et ses marais uniques. La Vendée est, en effet, connue pour la richesse de ses marais et ses espaces naturels de grande qualité.

Bien loin de la pollution, le bocage est également un endroit idéal pour s’adonner à des activités naturelles. Le bocage est la principale partie de la Vendée. Il s’étend au centre avec le Bas-Bocage puis à l’est avec le Haut-Bocage. Ce territoire agricole est plat et accueille de nombreux villages au charme authentique. C’est le lieu parfait pour le tourisme vert et la détente. L’activité d’élevage prend sa force sur les prairies humides et la richesse de la biodiversité. La faune et la flore du bocage sont très riches.

La maison maraîchine

Elle est réalisée dans de la pierre locale comme du grès ou le gneiss. Le toit est recouvert de tuiles ou plus rarement d’ardoises. Souvent de plain pied, la maison maraîchine est petite, mais fonctionnelle. Très accueillante, elle est souvent construite sur un petit promontoire ou une île. Elle se marie harmonieusement avec le paysage.

Les avantages de vivre dans le bocage

Le bocage offre un tout autre type de vie que celui du littoral. Ses avantages sont :

  • Le calme et la chance de vivre dans un environnement préservé. Avec le bocage, vous subissez beaucoup moins les désagréments du tourisme en pleine saison.
  • La construction est moins soumise aux affres des mauvais jours du bord de mer
  • Si vous avez envie de vous rendre sur le bord de mer, vous y êtes toujours rapidement, car le bocage vendéen est vraiment proche de l’Océan.
  • Les prix sont plus attractifs, car la frange littorale est plus onéreuse que le territoire de bocage
  • Le bocage est sublimé par des richesses patrimoniales comme les forteresses médiévales, les anciens corps de ferme rénovés ou les abbayes préservées
  • N’oublions pas de parler de la proximité du Puy du Fou ! Ce parc a réussi à imposer le savoir-faire à la française partout dans le monde. Il est aussi porteur d’un dynamisme de la région et d’une manne pour les établissements hôteliers, gîtes ou campings du coin.

Les inconvénients du bocage

Le bocage vendéen est par essence proche des marais et donc assez humide. Il est donc conseillé d’utiliser des matériaux adaptés afin d’évacuer l’humidité des constructions.

Par ailleurs, si vous voulez vous rendre à l’Océan, vous devrez utiliser la voiture ou les transports en commun.

La Vendée est une région très dynamique et ne subit quasiment pas les désagréments du manque d’emploi. Elle a été classée parmi les territoires où il fait bon vivre et bénéficie d’un attrait aussi bien pour la passion de la randonnée que le plaisir de la gastronomie.

 

Comment régulariser de manière légale votre construction ?

 

régulariser de manière légale votre construction

Vous avez construit un garage ou un abri de jardin  sans avoir fait de déclaration ? Ou bien les matériaux que vous utilisés sont finalement différents de ceux que vous avez initialement définis dans votre formulaire ? Il est essentiel que vous demandiez une autorisation pour régularisation afin d’éviter d’éventuels litiges. Cependant, vous devez savoir que seuls le permis modificatif et peut-être le transfert de permis de construire peuvent (rarement) faciliter une mise à jour d’une demande déjà déposée en mairie. Et dans les cas les plus fréquents, c’est le flou total. Pour vous aider à régulariser une fois pour toutes une construction tendancieuse, nous avons décidé de vous donner quelques pistes.

Régulariser une construction déjà fini sans avoir déclarer en mairie

La construire sans déclarer demeure une infraction, pouvant entrainer une amende, une remise en conformité du bâtiment ou la démolition de la construction illégale. Pour régulariser la construction, vous devez commencer par déposer une déclaration préalable de travaux. La demande d’autorisation de construire doit être celle adaptée à vos travaux. Selon les cas, ce sera un permis de construire ou une déclaration préalable. Vous avez donc la possibilité de préciser qu’il s’agit d’une régularisation dans le formulaire, plus précisément dans le cadre « Courte description du projet ». Vous pouvez notamment y indiquer la date d’achèvement des travaux.

Régulariser une construction terminée qui ne correspond pas ce qui a été déclaré

Si la construction a été achevée et qu’elle n’est pas conforme à ce qui a été déclaré, il faudra alors déposer une nouvelle demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux en mairie. Le dépôt de la nouvelle demande d’autorisation de construire doit être effectué avant l’envoi de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT), dans la mesure où justement, les travaux ne sont pas conformes à ce qui a été déclaré initialement. Pour assurer la cohérence entre les dossiers que vous déposerez et ceux initiaux, l’idéal est de préciser les références de la première autorisation de construire, par exemple dans le cadre Courte description du projet du formulaire. Pour faire les choses très correctement, il faudrait joindre à votre nouvelle demande les plans de l’état initial, les plans de l’état initialement projeté et les plans de l’état projeté.

Régulariser une construction inachevée qui ne correspondra pas à ce qui a été déclaré

Le permis de construire modificatif est à déposer exclusivement pour un projet qui a déjà fait l’objet d’une première demande de permis de construire. Il ne s’applique pas au régime des déclarations préalables de travaux. Le permis de construire doit être en cours de validité. C’est-à-dire que les travaux ne doivent pas être terminés, et le permis de construire initial ne doit pas être périmé. Le permis de construire modificatif peut indifféremment être déposé après réception de l’arrêté d’accord ou au cours de l’instruction du permis de construire initial. Vous pouvez déposer une demande de permis de construire modificatif uniquement si des changements mineurs seront effectués par rapport au permis initial.

régulariser de manière légale votre construction

Une déclaration de travaux

Une déclaration de travaux

Lors de déclaration exploratoire agencement de comble ou déclaration de travaux surélévation, Ce chemise est inéluctable pour les travaux de faible portée.

Travaux créant dans les combles une :

  • Surface planché supérieure à 2m2 et inférieure ou égale à 40m2
  • Ouvrage d’ouverture, modification de toiture, ajout de velux, cheminée, ravalement façade, peinture, panneaux solaires,

Permis de construire, est obligatoire pour les travaux de grande importance.Travaux Créant dans les combles une

  • Surface planché supérieur à 40 m2
  • Création d’ouverture, modification de toiture, ajout de velux ou châssis de toiture lucarne …..

Combles habitables ou combles perdus ?

Déterminer si les combles sont habitables ou perdus dépend particulièrement du type de charpente disposez.

  • Les surfaces inférieures à 1,80 m sous combles ou sous plafond sont non aménageables.
  • Même décemment aménagé et doté d’entrées vers l’extérieure, un comble d’une hauteur inférieure à 1,80 m n’engendrera jamais de Surface plancher.
  • Procéder à l’agencement des combles sans autorisation de travaux, pour un emploi personnelle pour autant que l’aspect extérieur ne soit pas modifié (Plan de maison, velux ou châssis de toiture lucarne …..).
  • Que les combles soit en fermettes industrielle ou en charpente traditionnelle
  • Cela dépendra aussi de la hauteur et de la pente de toiture ou il faut au minimum à la pointe 1.8 m.

LE DÉPÔT de la Déclaration préalable de travaux :

Il s’accomplit par le Client à la mairie du lieu des travaux ou il faut l’adresser à la mairie sous pli recommandé avec accusé de réception.Il est délivré à cet effet un récépissé notifiant la date et le numéro d’enregistrement de la demande et son délai d’instruction.La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier. Le délai d’instruction du dossier est de DEUX MOIS et si aucun courrier de l’administration n’est reçu dans ce délai, le demandeur béneficie d’un permis tacite.

Attention :

Dans certains cas (monument historique, parc national, établissement recevant du public,…), le délai d’instruction est majoré, ce n’est qu’une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Les informations et les lois de la Déclaration préalable de travaux

Afin de garantir une tranquillité pendant les travaux, certaine agence spécialisée proposerons de réaliser, La Conception des dossiers Déclaration préalable aménagement de comble, nécessaires à la construction du projet. Ce dossier assurera aux propriétaires et demandeur une sérénité pour les travaux dans les années à venir

Permis de Construire et déclaration préalable

  • Déclaration préalable de travaux Garage
  • Déclaration préalable de travaux véranda
  • Déclaration préalable de travaux Terrasse
  • Déclaration préalable de travaux Piscine
  • Déclaration préalable de travaux Abri jardin
  • Déclaration préalable de travaux Portail Clôture
  • Plan dessinateur et plans de maison
  • Déclaration préalable de travaux Extension de maison
  • Déclaration préalable de travaux agrandissement de maison
  • Déclaration préalable de travaux Ravalement de Façade
  • Déclaration préalable de travaux Pose de velux

Une déclaration de travaux

 

La déclaration préalable est-elle plus simple à réaliser que le permis de construire ?

La déclaration préalable est-elle plus simple à réaliser que le permis de construire ?

Dans l’esprit de certains administrés, le dossier de déclaration préalable de travaux serait plus simple à réaliser qu’un dossier de permis de construire.

A ce titre, l’expression « une simple déclaration suffit » est particulièrement courante dès lors qu’il s’agit d’évoquer les formalités relatives à la déclaration préalable.

Afin d’échapper au permis de construire, il n’est pas rare que des candidats à la construction déclarent moins de surfaces que celles réellement construites. De la même façon, certains demandeurs vont jusqu’à décaler leurs travaux en plusieurs tranches uniquement pour déposer une déclaration préalable plutôt qu’un permis de construire.

L’administration est parfaitement au fait de ces pratiques très courantes.

En dépit du ressenti suffisamment ancré pour motiver des comportements douteux, il est pourtant clair qu’il est la réalisation d’une déclaration préalable est tout aussi difficile qu’un permis de construire.

1. Les formulaires de déclaration préalable et de permis de construire sont sensiblement similaires

Les formulaires reprennent strictement la même trame :

  1. Identité;
  2. Coordonnées;
  3. Le terrain d’accueil du projet;
  4. Cadre à remplir pour une demande concernant un projet d’aménagement;
  5. Cadre à remplir pour une demande comprenant un projet de construction;
  6. Cadre à remplir lorsque le projet nécessite des démolitions;
  7. Fiscalité de l’urbanisme;
  8. Engagement.

Ainsi, les éléments qui n’ont aucun sens pour les néophytes se retrouvent aussi bien sur les deux types de formulaires : SHON, AFU, ZAC, certificat d’urbanisme, surfaces brutes des aires non bâties, etc.

2. La réalisation des plans et documents à joindre au formulaire : une démarche aussi délicate pour un permis de construire que pour une déclaration préalable

La principale difficulté pour un administré est de réaliser les plans, images de synthèses et pièces écrites à joindre au formulaire.

Permis de construire ou déclaration préalable, les documents à fournir sont les mêmes, aussi bien sur la forme que sur le fond (or étude de sol et attestation RT 2012 à joindre pour certains projets soumis à permis de construire) :

  • Plan de situation;
  • Plan de masse;
  • Plan en coupe;
  • Plan des façades et des toitures;
  • Représentation de l’aspect extérieur / document graphique;
  • Notice décrivant le terrain / note décrivant les modalités d’exécution des travaux
  • Photographies en environnement proche et lointain.

Contrairement au permis de construire, le dossier de déclaration préalable n’a pas à comporter ces plans systématiquement.

Par exemple, pour déclarer la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, l’administré devra joindre uniquement un plan de situation, un plan des façades, et une représentation de l’aspect extérieur.

Pour autant, loin d’être une souplesse, le caractère aléatoire des pièces à joindre à la déclaration préalable peut au contraire rendre encore plus délicates les démarches à accomplir.

Ainsi, nonobstant le fait qu’un administré n’est pas forcément un spécialiste de l’urbanisme, il lui revient tout de même de connaitre les pièces à joindre à son dossier en fonction des travaux projetés (comme si cela allait de soit).

Pire : il n’est pas rare que la mairie, vers laquelle un administré peut se tourner pour demander conseil, ne connaisse pas elle-même les pièces exigibles en fonction du projet soumis à déclaration préalable.

Notamment, la DP 10 « Croquis coté dans les 3 dimensions » , laquelle est souvent confondue à tort avec le plan de masse, a tendance à être réclamée en mairie pour déclarer tous les tous types de projets soumis à déclaration préalable de travaux. Or, cette pièce n’est qu’à déposer exclusivement dans le cadre de projets d’aménagement, notamment les lotissements.

Conscients des faiblesses de la déclaration préalable de travaux, certains services instructeurs peuvent en abuser pour exiger la production de pièces qui n’apporteront pourtant rien à l’instruction du dossier de la déclaration préalable.

Le plan en coupe peut alors être requis pour déclarer la pose de panneaux solaires en toiture, ou le plan de masse pour déclarer un ravalement de façade. Ces pièces n’ont en réalité aucune utilité pour l’instruction de ces projets.

Dans le cadre d’un permis de construire, la situation est un peu plus simple, ou en tout cas, moins injuste : toutes ces pièces doivent être produites, quel que soit le projet.

3. La difficulté s’estime au regard du projet, plutôt que par les procédures

Les projets soumis à déclaration préalable sont globalement plus modestes que ceux assujettis au permis de construire.

Cela pourrait expliquer l’idée reçue qui consiste à croire que la déclaration préalable soit plus facile à réaliser.

Pourtant, c’est bien le projet qui est plus modeste, et non la déclaration qui est simple.

A l’inverse, pour un projet plus conséquent, que l’administré dépose l’un ou l’autre dossier ne change en rien les obstacles qu’il pourrait rencontrer.

Les plans à fournir sont les mêmes, les formulaires sont quasi identiques, les exigences de l’administration restent similaires.

4. L’accord de l’administration n’est pas plus simple à obtenir pour une déclaration préalable que pour un permis de construire

La procédure d’instruction est la même pour les permis de construire que pour les déclarations préalables.

La seule différence tangible pour l’administré est que le délai d’instruction sera plus court pour une déclaration préalable (1 mois), que pour un permis de construire (2 mois).

En marge, l’administration peut en effet être bienveillante pour les projets modestes, qu’ils soient soumis à déclaration préalable ou à permis de construire.

Mais cette bienveillance ne s’applique que sur la conception du dossier, en aucun cas sur les règles de droit.

Par exemple, l’administration peut tolérer qu’un plan des façades ne soit pas à l’échelle pour un projet de ravalement (défaut de conception). Par contre, si la teinte n’est pas conforme aux dispositions d’urbanisme, alors le projet sera refusé (car contraire aux règles de droit).

Nos conseils

Il est évident qu’il est tout aussi difficile de réaliser un dossier de déclaration préalable qu’un dossier de permis de construire.

Si le projet est complexe, que vous déposiez un permis de construire ou une déclaration préalable, vous rencontrerez exactement les mêmes difficultés : réalisation des plans, calcul des surfaces, des volumes, des dimensions, etc.

Peu importe donc que vous soyez soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, car les obstacles resteront les mêmes.

Aussi, nous vous déconseillons vivement de frauder ou de procéder à des travaux douteux uniquement dans l’optique d’échapper au permis de construire : cette démarche n’aurait strictement aucun sens.

Permis de construire 2013

obtenir le permis de construire

L’année 2012 a été riche en apports : introduction de nouvelles surfaces (emprise au sol et surface de plancher), décret modifiant le seuil de recours obligatoire à l’architecte, mise en œuvre des nouvelles taxes d’urbanisme (la taxe d’aménagement et le versement pour sous-densité), modification des formulaires …

L’année 2013 ne sera pas en reste : RT 2012, modification de certaines contributions d’urbanisme, une éventuelle réduction du seuil de recours obligatoire à l’architecte …

Certaines nouveautés en 2013 sont prévues de longue date. D’autres innovations, quoique plus incertaines, n’en marqueront pas moins les esprits si elles se concrétisent.

Quelles nouveautés l’année 2013 va-t-elle apporter au permis de construire ?

Réglementation thermique 2012

Prévues par le décret du 18 mai 2011, les permis de construire portant sur la construction d’une d’habitation devront comporter des attestations de prise en compte de la réglementation thermique :

  • Une première attestation à joindre au dépôt du permis de construire
  • Une dernière attestation à transmettre à la fin des travaux

Ces attestations certifient que le maître d’ouvrage respecte les dispositions de la réglementation thermique 2012 (RT 2012).

La RT 2012 vise à généraliser la construction des bâtiments de basse consommation, lesquels devront présenter un bilan de consommation d’énergie primaire inférieure à 50 Kwh par an en plus de répondre à des exigences de moyens (raccordement à une source d’énergie renouvelable, surface minimale de baie vitrée équivalente à 1/6e de de la surface habitable …).

La réglementation thermique n’est pas une première : les maitres d’ouvrages étaient auparavant tenus de respecter la RT 2005. Toutefois, l’innovation apportée en 2013 est de formaliser cette prise en compte au travers de ces attestations.

Tout particulièrement, l’établissement de l’attestation RT 2012 de fin de travaux requiert l’intervention obligatoire d’un professionnel habilité à cet effet, lequel sera amené à produire une « étude thermique » tenue à disposition pendant 5 ans par le maître d’ouvrage auprès de tout acquéreur.

Date d’application : 1er janvier 2013.

Redevance d’archéologie préventive en 2013 : fin de l’exonération pour les particuliers ?

Note : les paragraphes qui suivent concernent essentiellement les projets portés par des particuliers, donc non soumis en principe à étude d’impact.

Les travaux affectant le sous-sol en plus de nécessiter une autorisation de construire peuvent être soumis à la Redevance d’Archéologie Préventive (RAP) (art. L.524-2 du code du patrimoine et L.332-6 du code de l’urbanisme).

La RAP est une contribution financière ayant pour objet d’assurer la détection, la conservation ou la sauvegarde des éléments du patrimoine archéologique affectés ou susceptibles d’être affectés par les travaux (article L.521-1 du code du patrimoine).

Quelles sont les exonérations actuelles ?

Au 1er janvier 2012, l’article L.524-3 du code du patrimoine dispose que les personnes déclarant construire pour elles-mêmes sont dispensées de la RAP, quelles que soient les surfaces à construire. Il s’agit typiquement ici d’exonérer les particuliers de la RAP à la suite de la construction d’une maison individuelle.

D’autres exonérations sont également prévues dans le cadre de travaux nécessaires à l’exploitation agricole, ou pour les constructions d’une surface inférieure à 5 m² (voir l‘article L.331-7 du code de l’urbanisme).

En 2013, les particuliers ne sont plus exonérés de la RAP

L’article 63 du Projet de Loi de Finances pour 2013 prévoit de modifier les conditions d’exonérations définies par l’article L.524-3 du code du patrimoine.

Au 1er janvier 2013, les particuliers ne pourront plus bénéficier de l’exonération de principe de la redevance d’archéologie préventive.

Mise à jour : la loi du 29 décembre 2012 de finances pour 2013 a effectivement mis un terme à l’exonération de la RAP pour les particuliers.

Vers une réduction du seuil de recours obligatoire à l’architecte ?

Mise à jour (janvier 2014) : le rapport relatif à l’évaluation des incidences de la surface de plancher a finalement été publié au début de l’année 2014.

La suppression de la SHOB et de la SHON au 1er mars 2012 par la surface de plancher et l’emprise au sol modifie en conséquence la surface de référence permettant d’établir le seuil de recours obligatoire à l’architecte.

L’objectif de la réforme des surfaces était d’être neutre à ce sujet, à comprendre que le seuil d’intervention de l’architecte ne devait pas être modifié.

Permis de construire 2013

Avant le 1er mars 2012 : surface de référence = SHON

Le recours à l’architecte est en principe obligatoire dès lors qu’un projet de construction est soumis à permis de construire.

Dans le même temps, l’article R.431-2 du code de l’urbanisme introduit un ensemble de dérogations.

Avant le 1er mars 2012, le seuil de l’intervention de l’architecte s’appréciait essentiellement au regard de la SHON.

Aussi son recours était obligatoire pour les particuliers déclarant construire un bâtiment d’habitation soumis à permis de construire dont la surface SHON totale était de plus de 170 m².

Au 1er mars 2012 : surfaces de référence = surface de plancher et emprise au sol

Avec la suppression de la SHON au 1er mars 2012, le seuil de l’intervention de l’architecte s’appréciait à la fois au regard de l’emprise au sol et de la surface de plancher.

L’architecte était obligatoire dès lors que l’une ou l’autre surface excédait les 170 m².

Or, avant la réforme, les espaces de stationnement, qui développent de l’emprise au sol, n’étaient pas pris en compte dans le seuil de recours à l’architecte. En effet, ils ne développaient pas de SHON (ils généraient toutefois de la SHOB).

En conséquence et dans certains cas, la première version de la réforme des surfaces avait pour effet de favoriser les conditions de recours à l’architecte, sous réserve de la composition du bâtiment.

Depuis le 7 mai 2012 : surfaces de référence : surface de plancher et emprise au sol développant de la surface de plancher

Afin de corriger cet « effet non souhaité », le législateur a introduit au 7 mai 2012 un décret correctif, selon lequel le seuil de recours à l’architecte doit tenir compte à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol développant de la surface de plancher.

Il s’agit dès lors de comptabiliser dans le seuil de recours à l’architecte exclusivement les surfaces de plancher, en ne tenant pas compte les parties de construction qui n’en développe pas.

En clair et pour faire simple : les garages, car c’est de cela qu’il s’agit au fond, n’ont plus à être pris en compte dans le seuil de recours à l’architecte.

Sauf que l’absence de prise en compte de l’épaisseur des murs par la surface de plancher conduirait à réduire le seuil de recours à l’architecte, trahissant donc toujours l’objectif de neutralité …

150 m² de surface de plancher = architecte obligatoire en 2013 ?

Le Ministère de la Culture saisi par différents intervenants entend poursuivre l’objectif de neutralité de la réforme des surfaces.

Une mission d’expertise a par ailleurs été créée afin de proposer éventuellement des mesures correctives. Ses conclusions sont attendues à la fin du premier trimestre 2013.

Il est dans tous les cas question de réduire le seuil de surface de plancher à 150 m² au lieu des 170 m² actuels. Cette différence de 20 m² devrait correspondre aux surfaces développées par les murs extérieurs, non pris en compte par la surface de plancher.

Il ne semble pas question de réintroduire dans le seuil de recours à l’architecte l’emprise au sol ne développant pas de surface de plancher.

Un nouvel encadrement des recours à l’encontre des autorisations de construire

Une autorisation de construire peut faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal administratif. Le législateur apporte en 2013 un ensemble de dispositions visant à lutter contre les recours « malveillants ».

L’ordonnance du 18 juillet 2013, applicable au 19 aout 2013, prévoit :

1. D’encadrer l’intérêt pour agir à l’encontre d’un permis de construire

L’autorisation de construire faisant l’objet d’un recours doit avoir un effet direct sur l’usage du bien du requérant, sauf lorsque le recours est formé par une association ou une collectivité territoriale (art. L.600-1-2 du code de l’urbanisme).

2. D’offrir la possibilité au Juge d’ordonner une annulation partielle

L’ordonnance du 18 juillet 2013 offre au Juge la possibilité de prononcer une annulation partielle du permis de construire.

L’annulation partielle du permis de construire permet de conserver la partie licite de la construction et dans le même temps de régulariser ses parties litigieuses.

3. D’offrir la possibilité au bénéficiaire d’une autorisation de construire d’ouvrir une action en réparation en cas de recours abusif

L’article L.600-7 du code de l’urbanisme dispose que l’auteur d’un recours abusif peut être condamné à allouer des dommages-intérêts au bénéficiaire du permis de construire, si celui-ci en effectue la demande auprès du Juge administratif.

Un recours est abusif dès lors qu’il est « mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis« .

4. De soumettre à déclaration auprès de l’administration fiscale l’éventuelle transaction financière en contrepartie du désistement du requérant

Le désistement de l’auteur d’un recours peut être « négocié » en contrepartie d’une transaction financière versée par le bénéficiaire du permis de construire. La transaction financière doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale (art. L.600-8 du code de l’urbanisme).

 

Commentaires

De très loin, c’est la réglementation thermique 2012 qui fait office de véritable innovation pour l’année 2013.

Tout particulièrement, la réalisation d’attestations, qui nécessitent le recours à un professionnel, permettra de certifier la prise en compte réelle des réglementations thermiques par le maitre d’ouvrage.

La fin de l’exonération de la RAP pour les particuliers est désormais acquise.

La réduction du seuil de recours à l’architecte reste fort envisageable, sans être confirmée pour le moment.

Les nouvelles dispositions encadrant les recours à l’encontre des permis de construire sont applicables depuis le 19 aout 2013.

Projet de décret correctif permis de construire et déclaration préalable

Projet de décret correctif permis de construire et déclaration préalable

Le législateur prévoit (encore) d’apporter des corrections au régime applicable aux autorisations de construire (permis de construire, déclaration préalable) au travers d’un nouveau décret à paraitre prochainement.

Ce projet de décret s’inscrit dans la suite du précédent décret correctif du 28 février 2012, lequel, notamment :

  • augmente le seuil de dispense d’autorisation de construire pour les constructions nouvelles à 5 m² en dehors des secteurs sauvegardés ;
  • dispense de formalités les terrasses ou dalles de plain-pied.

L’actuel projet de décret modifie :

  • le régime applicable aux travaux de ravalement, lesquels pourraient être dispensés de formalités sous certaines conditions,
  • apporte des précisions sur la notion d’emprise au sol,
  • réintroduit explicitement le régime applicable à la transformation d’une surface ne développant pas de surface de plancher (par exemple : garage) en surface de plancher (comme une pièce à vivre).

Ravalement de façade : sans déclaration préalable sous conditions

L’actuel article R.421-17 a) du code de l’urbanisme dispose que les travaux de ravalement doivent faire l’objet d’une demande de déclaration préalable.

A partir du 1er janvier 2014, les travaux de ravalement de façade devraient être dispensés de formalités sous certaines conditions.

Ravalement de façade : conditions de dispense

La dispense de formalités serait applicable sous réserve de la localisation du terrain.

Ainsi, une déclaration préalable restera exigée dès lors que :

  • Le terrain est situé dans un secteur protégé, site inscrit, réserve naturelle ;
  • ou dans les périmètres délimités par le conseil municipal ou l’organe délibérant en matière de Plan Local d’Urbanisme.

La délibération devra être motivée par la protection du patrimoine bâti ou non bâti, des paysages ou des perspectives monumentales et urbaines.

Les acteurs locaux auront donc la possibilité de conserver un pouvoir de contrôle sur les travaux de ravalement.

Quelques remarques

Dans les faits : une dispense exceptionnelle ?

Les conditions de dispenses proposées par le projet de décret sont très similaires à celles prévues dans le cadre de l’installation d’une clôture.

Pour mémoire, la pose d’une clôture est en principe dispensée de formalités, sauf délibération contraire du conseil municipal ou lorsque le terrain est situé dans un secteur protégé (article R.421-12 du code de l’urbanisme).

Force est de constater que dans la pratique, la dispense de formalités dans le cadre de l’installation d’une clôture reste plutôt exceptionnelle.

En effet, les conseils municipaux délibèrent quasi systématiquement en faveur de la soumission des travaux de clôture à demande de déclaration préalable.

Il est donc loin d’être improbable qu’il en sera de même dans le cadre des travaux de ravalement.

Le principe de dispense sera néanmoins posé.

La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment se distingue du ravalement

Le projet de décret effectue la distinction entre les travaux de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment et les travaux de ravalement.

Ainsi, il sera inséré un nouvel article, l’article R.421-17-1, spécifique au ravalement. De telle sorte que ce type de travaux disposera de son propre régime juridique.

Cet élément de rédaction apparait plutôt pertinent.

Des travaux de ravalement consistent, en principe, en une restauration à l’état initial d’un bâtiment. Sauf que le régime du ravalement est actuellement assimilé de fait à celui applicable aux modifications de l’aspect extérieur.

Ce non-sens, qui pouvait facilement contribuer à une certaine instabilité juridique, devrait ainsi être corrigé :

  • un ravalement sans modification de l’aspect extérieur pourrait être dispensé de formalités, sous réserve de la localisation du terrain ;
  • un ravalement ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment devra faire l’objet d’une déclaration préalable, indépendamment de la localisation du terrain.

Il faut aussi remarquer que le futur article R.421-17-1 cible l’ensemble des travaux de ravalement, qu’ils soient entrepris sur l’ensemble ou sur une seule des parties du bâtiment.

Les travaux ayant pour effet de changer la destination d’un bâtiment en plus de modifier sa façade continueront à faire l’objet d’un permis de construire

Un changement de destination consiste à affecter l’usage d’un bâtiment de l’une vers une autre des catégories exposées par l’article R.123-9 du code de l’urbanisme :

  • habitation,
  • hébergement hôtelier,
  • bureaux,
  • commerce,
  • artisanat,
  • industrie, exploitation agricole ou forestière,
  • entrepôt.

Par exemple, transformer un bâtiment agricole en bâtiment d’habitation consiste en un changement de destination.

A savoir qu’un changement de destination s’accompagnant d’une modification de la façade du bâtiment, ou ses structures porteuses, est soumis à permis de construire (article R.421-14 c) du code de l’urbanisme).

Le projet de décret confirme ainsi que les ravalements s’accompagnant d’un changement de destination relèveront toujours du régime des permis de construire.

Emprise au sol : des précisions supplémentaires

Le décret du 29 décembre 2011 a introduit deux surfaces : la surface de plancher et l’emprise au sol. Il supprime dans le même temps les notions de Surface Hors-Oeuvre Nette (SHON) et de Surface Hors-Oeuvre Brute (SHOB).

La notion de surface de plancher se détermine selon des critères rationnels.

Elle est calculée en m² pour chacun des niveaux d’une construction, depuis le nu intérieur des murs, en ne tenant pas compte des vides, trémies et des surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80 (article R.112-2 du code de l’urbanisme).

La surface de plancher ne prend pas en compte les espaces de stationnement. De plus, certaines surfaces affectées à un usage agricole peuvent également être exclues de la surface de plancher : les locaux et serres de production, abri de matériel agricole et de stockage, hébergement d’animaux.

Dans la mesure où ils ne sont pas comptabilisés par la surface de plancher, l’emprise au sol intéresse principalement les espaces de stationnement et certains bâtiments agricoles.

Contrairement à la notion de surface de plancher, l’emprise au sol repose sur des critères assez subjectifs, donc forcément discutables.

Ainsi, la définition actuelle de l’emprise au sol est la suivante (article R.420-1 du code de l’urbanisme) :

L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

 

Ici, ce n’est pas forcément la structure de la construction qui fixe son emprise, mais sa projection au sol (sous-entendu, en termes architecturaux : l’ombre de la construction portée verticalement au sol par le soleil …).

En cohérence avec la circulaire du 3 février 2012, le projet de décret apporte un début de précision en complétant la définition de l’emprise au sol de la manière suivante :

L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Il apparait donc finalement que les simples avancées de toitures, comme le montre la circulaire du 3 février 2012, n’ont pas à être incluses à l’emprise au sol.

Projet de décret correctif permis de construire et déclaration préalable

Sans pour autant constituer un éclaircissement aveuglant, cette petite phrase permet d’une part de confirmer les solutions apportées par la circulaire du 3 février 2012.

D’autre part, elle unifie les interprétations : certains services locaux, dans le flou total, pouvaient apporter une vision stricte de l’article R.420-1, en incluant dans l’emprise au sol des constructions les simples avancées même non maintenues au sol.

Ce début de précision pourrait être complété à l’issue des conclusions de la mission d’évaluation des impacts de la réforme de la surface de plancher, actuellement en cours.

Transformer un garage en chambre : déclaration préalable confirmée

En plus d’avoir créé les notions de surface de plancher et d’emprise au sol, le décret du 29 décembre 2011 a dans le même temps supprimé l’alinéa g) de l’article R.421-17 du code de l’urbanisme.

Avant la suppression de l’article R.421-17 g)

Ci-dessous l’ancien alinéa g) de l’article R.421-17 :

Doivent être précédés d’une déclaration préalable : […]

g) Les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors oeuvre brute en surface hors oeuvre nette.

La suppression de cet alinéa, en plus d’avoir suscité beaucoup d’étonnement auprès des services locaux, a été la source d’un profond malentendu.

Pour rappel (et en tentant de simplifier autant que possible) :

Les espaces de stationnement développaient de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB). Ils ne généraient cependant pas de Surface Hors Œuvre Nette (SHON).

En parallèle et de façon très large, les surfaces à autre usage que le stationnement développaient à la fois de la SHOB ainsi que de la SHON.

De telle sorte qu’au regard de l’ancien alinéa g) :

  • transformer un garage (SHOB uniquement) …
  • … en chambre ou en pièce à usage autre que le stationnement (SHOB et SHON) …

… devait faire l’objet d’une demande de déclaration préalable en mairie, dès lors qu’il était prévu de créer plus de 10 m² de SHON.

Espace de stationnement Surface autre que le stationnement Transformation de plus de 10 m² de SHOB et SHON
SHOB uniquement SHOB et SHON Déclaration préalable

Après la réintroduction de l’article R.421-17 g)

La suppression de l’alinéa g) pouvait porter à croire que la transformation d’un espace de stationnement en pièce à usage autre que le stationnement (comme une chambre) n’avait pas à faire l’objet de démarches d’urbanisme.

A tort, car en réalité, la transformation d’un garage en chambre fait toujours l’objet d’une demande d’autorisation.

La difficulté étant que cette règle non inscrite explicitement au code de l’urbanisme reposait sur une suite de déduction.

De telle sorte que ce n’est plus la transformation de SHOB en SHON qui justifie les démarches d’urbanisme, mais la transformation d’une emprise au sol ne développant pas de surface de plancher (garage) en surface de plancher (chambre ou pièces à autres usages que le stationnement).

Le législateur propose donc dans ce projet de décret de réintroduire un alinéa g) remis au gout du jour :

Doivent être précédés d’une déclaration préalable : […]

g) la transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.

Cette réintroduction semble plutôt bienvenue, dans la mesure où elle a moins le mérite de clarifier (un peu) les démarches applicables.

D’autres éléments à souligner

Les attestations à joindre à la Déclaration d’Achèvement des Travaux : sous la responsabilité du déclarant

Le projet de décret créé un nouvel article R.461-4-3 :

« Les attestations accompagnant la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux sont fournies sous l’entière responsabilité du déclarant. »

Il apparait que le maitre d’ouvrage est responsable du contenu des documents à joindre à la déclaration d’achèvement des travaux, à remettre en mairie.

Très concrètement : cette nouvelle disposition sera introduite au code de l’urbanisme alors qu’il est désormais imposé au maître d’ouvrage de produire une attestation de prise en compte de la réglementation thermique, si le projet y est soumis (construction d’une maison essentiellement).

Cette attestation, bien que réalisée obligatoirement par l’un des professionnels cités par le code de la construction (architecte, diagnostiqueur DPE, organisme certificateur ou bureau de contrôle), est établie sous la seule responsabilité du bénéficiaire de l’autorisation de construire.

Les terrasses et dalles de plain-pied

Le décret du 28 février 2012 a introduit une dispense de formalités aux terrasses et dalles de plain-pied.

Le problème étant que cette dispense a été inscrite de façon très maladroite au code de l’urbanisme, sous forme de « nota ». Le projet de décret prévoit de colmater cette malfaçon législative.

Il est un peu regrettable que le législateur n’ait pas réintroduit plus de précisions, quitte à définir ce qu’est une terrasse de plain-pied.

Avant la réforme de 2007, les terrasses dont la hauteur au-dessus du sol n’excédait pas les 60 cm n’étaient pas soumises à déclaration. Cette disposition a été supprimée, bien qu’elle avait l’avantage d’apporter un élément rationnel, ici une mesure au-dessus du sol.

Dans les mêmes formes que l’article R.421-17 g), peut-être qu’il aurait été judicieux de profiter du décret pour réintroduire cette règle afin de clarifier le régime applicable aux terrasses.

Quelle est la durée d’attente avant d’entreprendre les travaux ?

 la durée d’attente avant d’entreprendre les travaux

A l’issue de l’obtention d’un accord, certains administrés peuvent s’interroger sur l’existence d’un éventuel délai d’attente avant de pouvoir entreprendre les travaux.

Toutefois, il n’est pas imposé au bénéficiaire d’une autorisation de construire d’attendre un délai particulier. Les travaux peuvent en effet débuter dès la notification de l’accord.

Il reste cependant vrai qu’attendre l’expiration du délai de recours des tiers et du délai de retrait administratif peut participer à améliorer la sécurité juridique de l’opération.

Instruction des autorisations de construire : retour sur quelques généralités

La demande d’autorisation de construire fait l’objet d’un examen par l’administration dont la finalité est de contrôler a priori la conformité d’un projet au regard des règles de droit des sols.

L’instruction de la demande s’effectue dans les délais précisés par le code de l’urbanisme. Le silence gardé de l’administration à l’expiration du délai légal d’instruction entraîne la naissance d’un accord tacite, sauf cas particulier (article R.421-4 du code de l’urbanisme).

Les travaux peuvent débuter dès l’obtention d’un accord

Le délai d’instruction de droit commun d’une demande d’autorisation de construire est de :

  • Un mois si la demande consiste en une déclaration préalable ;
  • Deux mois lorsque la demande consiste en un permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes.

Le délai de droit commun peut toutefois être modifié dans les conditions prévues par le code de l’urbanisme. Fréquemment, le délai de droit commun est majoré d’un mois supplémentaire lorsque le terrain est compris dans un secteur sauvegardé.

 

C’est à l’issue de l’obtention de l’accord qu’un pétitionnaire peut entreprendre ses travaux.

La notification accordant (ou refusant) l’autorisation de construire est adressée au bénéficiaire des travaux en lettre recommandée avec avis de réception (article R.424-10 du code de l’urbanisme).

Il n’est toutefois pas autorisé d’engager les travaux avant de recevoir la notification accordant l’autorisation de construire (article L.480-4 du code de l’urbanisme).

Le bénéficiaire d’un permis de construire adresse en mairie une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)

Le bénéficiaire de l’accord d’un permis de construire adresse en mairie la DOC en trois exemplaires (art. R.424-16 du code de l’urbanisme) à l’ouverture du chantier. La DOC n’est toutefois pas un acte faisant grief.

Par ailleurs, la DOC n’a pas à être adressée en mairie lorsque la demande relève de la déclaration préalable.

Recours des tiers et droit de retrait du permis de construire illégal

Panneau d’affichage

Permis de construire ou déclaration préalable, le bénéficiaire d’une autorisation de construire doit procéder à la pose d’un panneau d’affichage sur le terrain dès la réception de la notification d’accord ou à la date de l’autorisation tacite (articles R.424-15 du code de l’urbanisme et A.424-15 et suivants).

Effets du panneau d’affichage

Le panneau d’

marque le début du délai de recours des tiers, qui est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain (article R.600-2 du code de l’urbanisme).

Dans l’hypothèse où le panneau d’affichage n’a pas été régulièrement installé, le recours des tiers peut intervenir à tout moment jusqu’au dépôt par le bénéficiaire des travaux de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) en mairie.

Droit de retrait administratif

Le code de l’urbanisme offre la possibilité à l’administration de retirer un permis de construire dès lors qu’il s’avère être illégal. Ainsi, le permis de construire peut être retiré sous un délai de 3 mois à partir de la date de sa délivrance (article L.424-5 du code de l’urbanisme).

La déclaration préalable ne peut faire l’objet d’aucun retrait, l’administration doit alors saisir la juridiction administrative en vue de l’annuler si elle est illégale.

 la durée d’attente avant d’entreprendre les travaux

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Les différences entre une déclaration préalable et permis de construire

Depuis le 1er octobre 2007, la réforme des autorisations d’urbanisme a été appliquée. Elle regroupe notamment les autorisations d’urbanisme.

Pour les onze anciens régimes d’autorisations de construire, aucune modification n’a été enregistrée. Subsistent alors le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir se. Par ailleurs, les cinq régimes de déclaration de travaux ont été remplacés par la déclaration préalable de travaux.

 

Les différences entre une déclaration préalable et permis de construire
Les articles R.421-1 et R.421-13 du code de l’urbanisme indiquent le champ d’application matériel du régime du permis de construire et de la déclaration préalable.

Quand un projet se rapporte à une construction nouvelle, celui-ci est généralement soumis au permis de construire, sauf s’il est affiché sur la liste des constructions nouvelles qui relèvent d’une déclaration préalable ou sur la liste des travaux qui ne requièrent aucune formalité.

Pour un projet entrepris sur une construction existante, aucune formalité n’est nécessaire en principe, sauf s’il relève du permis de construire ou de la déclaration préalable.

Les deux régimes présentent quelques différences au niveau de la procédure d’instruction et du contrôle administratif : le délai d’examen d’une déclaration préalable est plus court que celui du permis de construire, la déclaration préalable n’a pas à être réalisée par un architecte, la déclaration préalable ne peut faire l’objet d’aucun retrait.

Cependant, qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, la demande d’autorisation de construire peut faire l’objet d’un refus ou d’une opposition à partir du moment où un projet est contraire aux règles de droit des sols.

Le délai d’instruction est plus court pour une déclaration préalable que pour un permis de construire

Le délai d’instruction représente l’un des principales différences entre les deux procédures.

Pour un permis de construire, le délai d’instruction de droit commun est de deux mois, tandis que pour une déclaration préalable, il est d’un mois (art. R.423-23 du code de l’urbanisme).

Ce délai peut se prolonger en fonction de la situation juridique du terrain que ce soit pour un permis de construire ou une déclaration préalable. Pour un terrai situé dans un secteur sauvegardé par exemple, le délai d’instruction est majoré d’un mois supplémentaire (art. R423-24 du code de l’urbanisme).

Le silence gardé de l’administration à l’issue du délai d’instruction entraîne la naissance d’un accord tacite pour un permis de construire ou d’une décision tacite de non-opposition pour une déclaration préalable.

 

Une déclaration préalable ne peut pas être retirée par l’administration

Dans son article L.424-5, le code de l’urbanisme prévoit qu’un permis de construire illégal peut être retiré par l’administration (une autorisation légale ne peut pas être retirée). Cette procédure peut être réalisée sous un délai de trois mois à partir de sa délivrance ou de la naissance de l’accord tacite.

Le retrait du permis de construire a un effet rétroactif : il est considéré comme n’ayant jamais existé. En conséquence, l’auteur d’un permis de construire ayant fait l’objet d’un retrait s’expose aux sanctions pénales prévues aux articles L.480-4 et suivants du code de l’urbanisme si aucun permis de régularisation ne peut être accordé.

En revanche, toujours en vertu de l’article L.424-5 du code de l’urbanisme, l’administration n’a pas le droit de retirer la déclaration préalable expresse ou tacite. Dans l’hypothèse où une déclaration préalable est illégale, il revient à l’administration de saisir le juge administratif en vue de procéder à son annulation.

Une réponse ministérielle précise la portée de l’article L.424-5 du code de l’urbanisme de la façon suivante (Question écrite n° 15770 de M. Jean Louis Masson, publiée dans le JO Sénat du 13/01/2011) :

[…] si le bénéficiaire de la décision de non-opposition à déclaration préalable saisit l’autorité compétente d’une demande de retrait de cette décision encore en cours de validité, l’administration peut y procéder. Les règles de retrait énoncées au premier alinéa de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme ne concernent que le retrait à l’initiative de l’administration.

Il interdit en effet à cette dernière de retirer une décision de non-opposition à déclaration préalable illégale à son initiative.
Cet article ne vise pas à réglementer le retrait à l’initiative du bénéficiaire qui reste toujours possible.

La déclaration préalable n’a jamais à être réalisée obligatoirement par un architecte

La loi du 3 janvier 1977 relative à l’architecture dispose que le permis de construire doit être réalisé par un architecte, sauf lorsque la demande est présentée par une personne physique ou une EARL unipersonnelle (exploitation agricole) bénéficiant des conditions de dispenses établies par l’article R.431-2 du code de l’urbanisme.

Ainsi, un permis de construire présenté par une personne physique ou une EARL unipersonnelle ne nécessite pas de recourir à un architecte dès lors que le projet n’excède pas l’un des plafonds fixés par décret :
• 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher pour une construction à autre usage qu’agricole ;
• 800 m² d’emprise au sol pour une construction à usage agricole.

Pour les demandeurs d’un permis de construire qui ne bénéficient pas des conditions de dispense de recours à l’architecte doivent obligatoirement faire appel aux services de celui-ci. Sinon, la demande de permis de construire peut immédiatement faire l’objet d’un refus.

En revanche, à partir du moment où le projet relève de la déclaration préalable, il n’est pas obligatoire de solliciter un architecte (Question N°1042 M. Armand Martin, publiée au JOAN le 22/01/2008).

Permis de construire comme déclaration préalable : la demande peut être refusée

 

Les différences entre une déclaration préalable et permis de construire
L’une des finalités de l’instruction d’une demande d’autorisation de construire est de permettre à l’administration de se prononcer sur la conformité d’une opération au regard des règles de droit des sols.

Pour un projet dont la demande montre que la mise en exécution peut porter atteinte à une disposition d’urbanisme, la demande de permis de construire peut alors faire l’objet d’un refus, ou d’une opposition pour une déclaration préalable.

L’administration n’est alors pas plus indulgente lorsqu’une demande est présentée au travers d’une déclaration préalable au lieu d’un permis de construire (art. L.421-6 et L.421-7 du code de l’urbanisme).

 

Instruction en urbanisme

Tous ce que vous devez savoir sur l’instruction en urbanisme

Instruction en urbanisme

Avez-vous déjà entendu parler d’ « instruction en urbanisme » ? Surement oui si vous avez déjà construit une maison. Ce sont des termes techniques encore mal compris des gens malgré que bon nombre d’entre nous aient déjà fait appel à ce service. Voici tous ce que vous devez savoir à ce sujet.

C’est quoi une instruction en urbanisme ?

En général, l’instruction en urbanisme constitue les procédures de rassemblement des preuves à l’insu des constructions urbaines. Ces preuves permettent au propriétaire de s’acquérir  du permis de construire comme quoi marquer que ses constructions ne constituent en aucun cas des atteintes aux règlements d’urbanisme imposés dans la localité où les constructions se poursuivent. Parfois, c’est le maire de la commune qui est le principal accordeur et signataire du dossier d’urbanisme à traiter qui peut être une demande de permis de construire, de déclarations préalables ou d’un permis d’aménager accompagnée de toutes autres pièces justificatives  (plans de la construction, pièces écrites, formulaire, certificats d’urbanisme, etc.).  Ces dossiers doivent être pris en charge par un instructeur qui est un agent public. Celui-ci ne peut pas décider d’accepter ou non la demande de son client. Sa mission consiste uniquement à déterminer si le dossier est recevable par la mairie ou non. C’est seulement après confirmation d’un dossier complet que l’instruction en question peut s’entreprendre.

 

 

La phase pré instruction

En général, les procédures d’instruction en urbanisme sont encadrées par la loi et se font en 3 temps. Il y a la phase pré instruction, la phase d’instruction et la phase post instruction. La phase de pré instruction concerne l’étape par lequel l’instructeur reçoit le dossier à instruire et commence à évaluer si la demande est recevable ou non. Il va analyser le formulaire en prenant compte de la date du dépôt du dossier, de l’identité du demandeur (appelé « pétitionnaire par l’instructeur et « administré » par la mairie), de l’adresse du projet, du type de projet, et de la nature de la demande en question. Après avoir recueilli ces informations utiles, l’instructeur passe ensuite aux enregistrements du dossier. Et enfin, il contrôle sans faute la plénitude du dossier à traiter. En effet, un dossier non complet est irrecevable et risque d’être rejeté. Il doit constamment intervenir pour voir si des dossiers manquaient et émettre des notifications quand la demande risque d’être irrecevable.

L’instruction proprement dite

Entrons maintenant dans la phase de l’instruction en question. Là, il faut souligner que les règles d’urbanisme pour chaque localité diffèrent. Il y a des lois applicables sur une commune et non applicables sur une autre. En général, en comparaison avec le dossier présenté, les règles d’urbanisme qui sont rattachés au droit public peuvent s’agir soit de la carte communale pour les localités peu peuplées soit du Plan Local d’Urbanisme ou le PLU. Ainsi sont pris en considération par l’instructeur le statut du demandeur par rapport à ses projets de construction s’il est le propriétaire ou non du terrain, l’accord du propriétaire (dans le cas échéant), le respect des distances(hauteurs autorisées, dimensions, etc.), la comptabilité du projet, les conditions d’hygiène et de salubrité, les règles d’accessibilité et de stationnement, les règles environnementales et paysagères, et les règles de densité d’occupation.

Après l’instruction, dans la phase post instruction, l’instructeur se charge de calculer les taxes d’urbanisme applicables, de la rédaction de l’arrêté de l’accord ou du refus de la demande qui sera transmis par la suite au maire décideur et signataire et au demandeur. Et enfin, il doit également veiller à ce que l’arrêté soit bien respecté par le demandeur en effectuant une descente sur terrain.

règles d’urbanisme