Tout savoir sur le permis de construire 2014

Tout savoir sur le permis de construire 2014

 

Plan de Rénovation Énergétique de l’Habitat (PREH), annonce d’un Plan d’Investissement pour le Logement (PIL), présentation du projet de loi pour un Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR), l’an I de la réglementation thermique 2012, ordonnances relatives au traitement du recours contentieux et au développement de la construction de logement … tout comme l’année précédente, l’année 2013 a été particulièrement mouvementée pour les permis de construire.

L’année 2014 se montre toute aussi agitée : la loi ALUR devrait être mise en vigueur, toutes constructions de plus de 50M² devraient faire l’objet d’une étude de faisabilité d’approvisionnement en énergie, un site internet rassemblant l’ensemble des documents d’urbanisme doit être créé, les valeurs forfaitaires de la taxe d’aménagement doivent être réduites …

En pratique, toutes ces mesures n’auront aucun impact direct sur les formalités et démarches d’urbanisme. Cependant, il est préférable de mettre en lumière ces nouvelles mesures pour pouvoir comprendre le nouveau contexte administratif qui se prépare.

Cette note est également un excellent moyen de passer en revue le fonctionnement du permis de construire : pourquoi faut-il un permis de construire, dans quelles situations est-il exigé et pour quels types de constructions, quelle démarche entreprendre, de quelle manière constituer le dossier …

Ce bilan met aussi en avant les règles qui se rapportent au permis de construire : quels sont les règles auxquelles un projet doit se soumettre ? Qu’est-ce qu’une carte communale ? Le Plan Local d’Urbanisme, c’est quoi ? Quelles sont les règles d’ordre public ?

Les nouveautés introduites en 2013

Pour l’année 2013, on distingue quatre principaux changements dont :

• La réglementation thermique 2012, qui indique l’ajout de nouvelles attestations au permis de construire.
• La modification du traitement des recours contentieux à l’encontre des autorisations de construire, qui consiste à réduire les recours abusifs
• L’ordonnance qui se rapporte au développement de la construction de logement, permettant d’accorder des dérogations à quelques unes des règles d’urbanisme
• La mis en application du Plan de Rénovation Énergétique de l’Habitat (PREH) et du guichet unique de la rénovation « J’éco Rénove, J’économise ».

La réglementation thermique 2012

Le 1er janvier 2013, une nouvelle réglementation thermique appelée RT 2012 a été imposée aux constructions nouvelles à usage d’habitation ainsi que leurs parties nouvelles.

Dans le cadre des formalités d’urbanisme, la principale modification apportée par la RT 2012 se rapporte à l’établissement obligatoire d’une attestation de prise en compte de la RT 2012 à remettre en mairie au moment du dépôt du permis de construire et à une fois que les travaux sont terminés.

Dans l’hypothèse où le projet se rapporte à la déclaration préalable de travaux, l’attestation RT 2012 n’a pas à être transmise en mairie.

Pendant l’année 2013, le Conseil d’État, saisi d’un recours à l’encontre de l’arrêté qui se rapporte à l’approbation de la méthode de calcul TH-BCE (permettant d’assurer le calcul des coefficients prévus par la réglementation thermique) a évoqué un défaut de procédure.

Le Conseil d’État a indiqué que l’arrêté aurait dû être signé parallèlement par le ministre du Logement et par le ministre de l’Écologie. Depuis, ce problème de forme a été rectifié.

Quoi qu’il en soit, et contrairement aux rumeurs qui ont rapidement créé une polémique, l’application de la RT 2012 n’a jamais été remise en cause par la décision du Conseil d’État. Au contraire, elle a accordé aux ministères concernés un délai de 3 mois pour effectuer une nouvelle signature. Par ailleurs, pour éviter toute mal entendue, le ministère de l’Écologie a décidé de publié un communiqué de presse.

Quelles sont les constructions soumises au respect de la RT 2012 ?

La RT 2012 concerne notamment les bâtiments constructions neuves à usage d’habitation et leurs parties nouvelles, comme les maisons individuelles ainsi que leurs extensions (agrandissement, surélévation).

Les locaux annexes à usage autre que l’habitation (abri de jardin, garage, remise), les bâtiments et parties de bâtiments ni chauffés ni refroidis ainsi que les ouvrages énumérés par l’arrêté du 26 octobre 2010 (dont les bâtiments agricoles et les piscines) ne sont pas soumise à la RT 2012.

La Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) a précisé dans une publication que l’extension d’une maison doit se conformer à l’ensemble des exigences de la RT 2012 à partir du moment que les surfaces nouvellement créées vont au-delà des 150 m² ou 30 % de la SHON RT de la surface qui existe.

Par contre, lorsque la SHON RT est inférieure ou égale à 150 m² ou inférieure ou égale à 30% de SHON RT de la surface existante, alors l’extension relève de quelques exigences de la réglementation thermique (celles de l’arrêté du 3 mai 2007). Elle fait alors l’objet d’une attestation dite « adaptée ».

Il faut garder en tête qu’une extension qui requière une déclaration préalable n’a pas à comporter d’attestation RT 2012, même si elle doit obligatoirement rester conforme aux exigences de la réglementation thermique.

Reforme des recours contre les permis de construire

L’ordonnance du 18 juillet 2013 entend accélérer le règlement des litiges en urbanisme et prévenir les recours malveillants.
À cet effet, les recours exercés à l’encontre d’un permis de construire sont désormais à la fois encadrés dans le temps et dans l’espace.

Ainsi, parmi les nouveautés introduites, le nouvel article L.600-1-2 du code de l’urbanisme dispose que l’opération contre laquelle un recours est mis en œuvre doit avoir un effet direct sur l’usage du bien du requérant. D’autre part, en application du nouvel article L.600-1-3 du code de l’urbanisme, l’intérêt pour agir s’apprécie à la date d’affichage du permis de construire en mairie.

Enfin, le nouvel article L.600-7 du code de l’urbanisme dispose que le bénéficiaire d’un permis de construire ayant fait l’objet d’un recours abusif peut interpeler le juge administratif pour lui demander de soumettre au requérant une pénalité qui lui fera allouer des dommages et intérêts.

Les transactions financières en contrepartie du désistement du requérant font désormais l’objet d’un enregistrement fiscal.
Retrouvez toutes les infos sur les nouvelles conditions de recours contre les permis de construire : Recours permis de construire et lutte contre les recours malveillants.

 

Décret du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l’urbanisme : suppression de l’appel entre le 1er décembre 2013 et jusqu’au 1er décembre 2018, les tribunaux administratifs sont compétents en premier et en dernier ressort pour statuer sur les recours formés à l’encontre d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’un permis de démolir dans les communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

En pratique, il s’agit des communes visées par l’article 232 du code général des impôts au sein desquelles la taxe sur les logements vacants est applicable.

Ces communes sont énumérées en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants.

Pour l’essentiel, l’objectif de ces nouvelles mesures est d’accélérer le traitement des procédures contentieuses exercées à l’encontre de logements collectifs.

Ordonnance du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logements

En application de l’ordonnance du 3 octobre 2013, le nouvel article L.123-5-1 du code de l’urbanisme dispose qu’un permis de construire peut bénéficier de dérogations au Plan Local d’Urbanisme aux règles :

• relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation, sous réserve d’une intégration harmonieuse au milieu urbain environnant ;
• relatives à la densité et aux obligations en matière de création de stationnements pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, à la condition que la surélévation ait pour objet la création de logements ;
• relatives à la densité et aux obligations en matière de création de stationnements pour autoriser la transformation d’un immeuble à usage d’habitation ;
• relatives à la création de stationnements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public.

Ces dérogations peuvent être accordées par décision motivée dans les communes figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts (voir décret du 10 mai 2013) et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique répondant aux conditions prévues à l’article L.302-5 du code de la construction.

Le Plan de Rénovation Énergétique de l’Habitat (PREH)

Entré dans sa phase opérationnelle depuis le 19 septembre 2013, le Plan de Rénovation Énergétique de l’Habitat (PREH) comprend un ensemble de mesures visant à soutenir les travaux de rénovation énergétique des bâtiments existants.

À cet effet, le ministère du Logement a mis en place un guichet unique de la rénovation urbaine dont l’objectif est d’informer les ménages sur les aides financières auxquels ils peuvent prétendre.

Une prime exceptionnelle est par ailleurs proposée à certains ménages sous conditions de ressources.

Les nouveautés pour 2014

Parmi les principales nouveautés attendues en 2014, il est possible de retenir :

• L’élargissement du champ matériel de l’étude de faisabilité des approvisionnements en énergie, qui concerne désormais certains bâtiments de plus de 50 m² (contre 1 000 m²) ;
• La baisse des valeurs forfaitaires de la taxe d’aménagement ;
• La création d’un portail internet d’accès aux documents d’urbanisme, qui permettra aux administrés de s’informer sur les règles d’urbanisme applicables sur un terrain ;
• En principe, la publication de la loi pour un Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR) dans sa forme définitive.

Au sujet de la loi ALUR : pour l’essentiel, les mesures attendues ne concernent pas directement les formalités d’urbanisme individuel (permis de construire, déclaration préalable).

Toutefois, le contexte administratif et réglementaire devrait être largement modifié. La loi ALUR consacre en effet un titre entier relatif à la modernisation de l’urbanisme en vue d’assurer la transition écologique des territoires.

Étude de faisabilité des approvisionnements en énergie

À partir du 1er janvier 2014, certaines demandes de permis de construire portant sur une construction nouvelle dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m² devront être accompagnées d’une attestation certifiant la réalisation d’une étude de faisabilité des approvisionnements en énergie.

La réalisation d’une telle étude était auparavant réservée aux bâtiments neufs de plus de 1 000 m² de surface de plancher.
Il faut souligner le fait que la réalisation de l’étude n’intervient pas systématiquement.

Ainsi, les bâtiments neufs obéissant à la réglementation thermique, comme les maisons individuelles ou accolées, ne sont pas concernés par cette étude.

Également, la réalisation de cette étude n’est pas rendue obligatoire lorsqu’un permis de construire porte sur une partie nouvelle de bâtiment (extension, surélévation, agrandissement).

Par ailleurs, les bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels qui ne demandent qu’une faible quantité d’énergie sont également dispensés de la réalisation de l’étude.

Enfin, les bâtiments ne développant pas de surface de plancher au sens du code de l’urbanisme, comme les espaces de stationnement ou les piscines, ne sont également pas assujettis à l’établissement de l’étude.

Essentiellement, l’étude de faisabilité des approvisionnements en énergie vise la construction d’Établissements Recevant du Public (ERP) non soumis à la réglementation thermique.

En savoir plus sur l’étude de faisabilité sur son champ d’application : étude de faisabilité et permis de construire.

Baisse des valeurs forfaitaires prises en compte dans le calcul de la taxe d’aménagement

Au 1er janvier 2014, en application de l’arrêté du 15 novembre 2013, les valeurs forfaitaires prises en compte dans le calcul de la taxe d’aménagement sont en baisse.

La baisse des valeurs forfaitaires s’explique par le recul de l’indice du coût de la construction.

Il s’agit toutefois d’une baisse relative :

• d’une part, la baisse des valeurs forfaitaires reste mesurée : – 1,66 % et – 1,72 % en Ile-de-France (724 € en 2013 contre 712 € en 2014 / 821 € en 2013 pour l’Ile-de-France contre 807 € en 2014)
• d’autre part, la baisse des valeurs forfaitaires ne se traduit pas forcément par une baisse de la taxe d’aménagement, dont les taux et les exonérations sont décidés au niveau local.

Par ailleurs, il faut rappeler que la taxe d’aménagement prend également en compte des valeurs forfaitaires propres aux équipements et installations dont la liste est dressée à l’article L.331-13 du code de l’urbanisme.

Ces valeurs forfaitaires n’ont pas évolué.

En savoir plus sur la baisse des valeurs forfaitaires et sur la fiscalité de l’urbanisme : baisse des valeurs forfaitaires en 2014 | calcul de la taxe d’aménagement.

 

Nouvelle ordonnance pour 2014 : création d’un portail d’accès aux documents d’urbanisme

 

Le ministère du Logement prévoit au printemps 2014 la publication d’une nouvelle ordonnance portant sur la création d’un « géo-portail » de l’urbanisme.

En réalité, il s’agirait d’un portail internet permettant de consulter le règlement d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique applicables sur chaque parcelle.

Ce portail devrait être similaire à celui du site cadastre.gouv.fr, lequel permet de consulter le plan cadastral de chaque commune.

(la tâche à accomplir s’annonce particulièrement immense)

La loi Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR)

Garantie universelle des loyers, règles de déontologie des professions immobilières, amélioration des dispositifs relatifs au droit au logement opposable … la loi ALUR comprend pas moins de 84 articles dont l’objectif affiché est de « combattre la crise du logement ».

L’ensemble de ces mesures est regroupé en 4 titres, dont le dernier a pour objet de moderniser l’urbanisme.
Ces mesures ne concernent pas directement les démarches d’urbanisme individuel, cependant il faut relever certains éléments qui peuvent intéresser les candidats à la construction.

Ainsi, le projet de loi ambitionne de supprimer le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) et la disposition fixant une taille minimale au terrain ouvrant droit à la construction dans les communes où ces règles sont appliquées.

Il faut aussi soulever que le projet de loi ALUR prévoit de clarifier le contenu du règlement des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) en modifiant son organisation autour de trois thèmes :

• usage du sol et destination des constructions ;
• caractéristiques architecturale, urbaine et écologique ;
• équipement des zones.

Également, le projet de loi ALUR entend faire évoluer les Plans d’Occupations des Sols (POS) en Plans Locaux d’Urbanisme (PLU).

Par ailleurs, les communes couvertes par une carte communale seront compétentes en matière de délivrance d’autorisation de construire. Actuellement, les autorisations de construire sont délivrées dans ces communes par le préfet ou le maire au nom de l’État.

Une dernière innovation intéressante concernant les cartes communales : celles-ci devront intégrer en annexe la liste des servitudes d’utilité publique (SUP).

 

En marge : que devient le projet de décret correctif ? Diffusé en 2013 en interne suite à la réforme de 2012, un projet de décret prévoit (ou prévoyait) d’apporter quelques modifications « correctives » relatives aux formalités d’urbanisme.
Sans là encore apporter de bouleversements, et à l’exception des ravalements de façade (pour lesquels, à notre sens, le législateur commet encore l’erreur d’apporter plusieurs exceptions à une seule règle), ce décret avait au moins le mérite de sécuriser la notion d’emprise au sol et de clarifier les démarches à entreprendre dans le cadre de la transformation d’un garage en pièce à autre usage.

Toutefois, ce projet de décret dont la publication était initialement prévue au cours de l’année 2013 semble avoir totalement disparu.

Le permis de construire : qu’est-ce que c’est et comment ça marche ?

Le code de l’urbanisme détermine les conditions générales d’obtention du permis de construire ou de la déclaration préalable.

Il énonce en outre les conditions de dispense de formalité.

Champ d’application du permis de construire

Dans son article L.421-1, le code de l’urbanisme prévoit que :

Les constructions, même si elles ne comportent pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. Un décret en Conseil d’État arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions qui existent déjà ainsi que des changements de destination qui, à cause de leur caractère ou de leur emplacement géographique, doivent également être précédés de la délivrance d’un tel permis.

L’article L.421-4 du code de l’urbanisme précise :

Un décret en Conseil d’État arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, à cause de leurs tailles, de leur nature ou de leur situation géographique, n’ont pas à être soumis au permis et font l’objet d’une déclaration préalable. Ce décret précise les cas où les clôtures sont également soumises à déclaration préalable.

Enfin, s’agissant des dispenses de formalités, l’article L.421-5 du code de l’urbanisme dispose :

Un décret en Conseil d’État arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, par dérogation aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4, sont dispensés de toute formalité au titre du présent code du fait :

a) De leur très faible importance ;
b) De la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire selon l’usage qui leur est destinés ;
c) Du fait qu’ils nécessitent le secret pour des raisons de sûreté ;
d) Du fait que leur contrôle est exclusivement assuré par une autre autorisation ou une autre législation ;
e) De leur caractère et de leur localisation en mer, sur le domaine public maritime immergé au-delà de la laisse de la basse mer.

Les autorisations d’urbanisme sont nécessaires dans toutes les communes de France et pour toute personne.

L’autorisation de construire est attachée au terrain : il n’est pas délivré en considération de la qualité de son demandeur (Conseil d’Etat, du 10 décembre 1965, 53773 60304, publié au recueil Lebon).

Qu’est-ce qu’une construction ? Le L.421-1 du code de l’urbanisme n’apporte aucune précision sur la notion de construction.

Quelques éléments sont néanmoins apportés par le code lui-même et la jurisprudence.

Les articles R.420-1 et suivants du code de l’urbanisme énumèrent les constructions qui, sans être des bâtiments, relèvent du régime des autorisations de construire.

C’est notamment le cas des piscines, clôtures, murs, châssis et serres et les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’énergie électrique ainsi que les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol.
La jurisprudence dégage essentiellement deux critères : la fixité et la durée d’installation.

Ainsi, les chapiteaux ou les structures gonflables consistent en des constructions (Conseil d’État, 2 / 6 SSR, du 24 juillet 1987, 70890, mentionné aux tables du recueil Lebon), au même titre que les ouvrages édifiés en sous-sol (Conseil d’État, 2 / 6 SSR, du 24 juillet 1987, 70890, mentionné aux tables du recueil Lebon), une pergola (Cour administrative d’appel de Nantes, 2ème Chambre, du 6 avril 2004, 02NT01016, inédit au recueil Lebon) ou encore une dalle cimentée (Conseil d’Etat, 1 SS, du 14 février 1986, 55025, inédit au recueil Lebon).

De façon générale, tout ouvrage constitué d’un assemblage de matériaux est susceptible d’être regardé comme étant une construction au regard de sa fixité et/ou de la durabilité de son installation, nécessitant en conséquence la délivrance d’une autorisation de construire.

Quand faut-il un permis de construire ?

Les opérations réglementées et les différents régimes juridiques applicables sont détaillés par le décret du 5 janvier 2007 pris pour application de l’ordonnance du 8 décembre 2005.

Il est, entre autre, tenu compte de l’importance du gabarit de la construction, évaluée en surface de plancher et en emprise au sol.

Le code de l’urbanisme opère la distinction entre les constructions nouvelles et les travaux sur construction existante.

Constructions nouvelles

Cas général

Relèvent du permis de construire les constructions dont l’emprise au sol ou la surface de plancher sont supérieures à 20 m².

Toutes constructions nouvelles dont la surface de plancher ou l’emprise au sol va au-delà des 5 mètres carrés et dont la hauteur est en dessus des 12 mètres, doit être soumises au permis de construire.

Exemples : maison, garage, chalet, carport, annexes à l’habitation (abri de jardin, remise), etc.

Ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’électricité

À l’exception des éoliennes et des panneaux solaires au sol, les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’énergie électrique dont la tension est supérieure à soixante-trois mille volts nécessitent un permis de construire.

Piscines

Les piscines qui comprennent un bassin dont la superficie est supérieure à 100 m² sont soumises à permis de construire.

De même, les piscines dont le bassin est compris entre 10 m² et 100 m² et dont la couverture, fixe ou mobile, dépasse 1,80 m de hauteur requièrent un permis de construire.

Châssis et serres

Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 4 mètres ou dont la surface au sol dépasse 2 000 m² relèvent du permis de construire.

Panneaux solaires au sol

Quelle que soit leur hauteur, les panneaux solaires fixés au sol dont la puissance crête est supérieure à 250 kilowatts nécessitent un permis de construire.

Travaux sur construction existante et changement de destination

Une construction est existante à partir du moment qu’elle dispose à la fois d’une existence physique (conservation de l’essentiel du gros œuvre) et légale (ayant fait l’objet d’une autorisation de construire, édifiée conformément à l’autorisation de construire).

Autrement, la demande d’autorisation de construire doit porter sur l’ensemble de la construction.

Les travaux sur construction existante sont ceux qui sont entrepris en appui d’un ouvrage ou qui forment un ensemble indissociable de celui-ci.

Cas général

Comme pour les constructions nouvelles, les travaux entrepris sur un ouvrage existant relèvent du permis de construire lorsque l’emprise au sol ou la surface de plancher sont supérieures à 20 m², à l’exception des travaux entrepris sur un bâtiment situé dans une zone urbaine d’une commune couverte par un document d’urbanisme et dont l’exécution ne nécessite pas obligatoirement l’intervention d’un architecte.

Extension / agrandissement / surélévation en zone urbaine

Les travaux entrepris sur une construction existante située dans une zone urbaine d’une commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu relèvent du permis de construire lorsque l’emprise au sol ou la surface de plancher à créer sont supérieures à 40 m².

Il faut insister sur le fait que la majoration du seuil du permis de construire n’est ouverte qu’aux seuls travaux sur construction existante (les constructions nouvelles sont donc exclues) et qu’aux seuls terrains compris dans une zone urbaine d’une commune dotée d’un document d’urbanisme.

Ainsi, les extensions / agrandissements / surélévations entreprises sur les bâtiments situés en dehors d’une zone urbaine ou dans une commune dépourvue de tout document d’urbanisme (comme celles sous carte communale) ne peuvent pas bénéficier de la majoration du permis de construire.

• Par ailleurs, dans le cadre d’un bâtiment à usage d’habitation :

Les extensions / agrandissements / surélévations de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol relèvent systématiquement du permis de construire si elles ont un impact sur la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher du bâtiment à plus de 170 m² du bâtiment après travaux. Le recours à un architecte devient par ailleurs obligatoire.

Changement de destination et modification en façade ou des structures porteuses

Les changements de destination s’accompagnant d’une modification en façade d’un bâtiment ou de ses structures porteuses nécessitent un permis de construire.

Un changement de destination consiste, pour une construction, à passer de l’une vers l’autre des catégories définies par l’article R.123-9 du code de l’urbanisme :

• Habitation
• Hébergement hôtelier
• Bureaux
• Commerces
• Artisanat
• Industrie
• Exploitation agricole ou forestière
• Entrepôt
• Service public ou d’intérêt collectif

Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal.

Les changements de destination sans modification en façade ni des structures porteuses relèvent de la déclaration préalable.

Les travaux effectués dans le cadre d’une Opération de Restauration Immobilière (ORI)

Les travaux nécessaires à la réalisation d’une Opération de Restauration Immobilière (ORI) nécessitent un permis de construire.

Les ORI sont des opérations d’aménagement engagées à l’initiative des collectivités publiques en vue de restaurer des habitations fortement dégradées.

Monuments inscrits ou bâtiment d’intérêt patrimonial

Dans les secteurs sauvegardés, les travaux entrepris à l’intérieur des immeubles ou sur un élément identifié par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) en raison de son intérêt patrimonial relèvent du permis de construire.
Également, les travaux effectués sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques nécessitent un permis de construire.

Contenu du permis de construire

Formellement, un permis de construire consiste en un dossier comprenant :

• Le formulaire CERFA de permis de construire ;
• Les pièces à joindre obligatoirement ;
• Les pièces complémentaires – à fournir s’il y a lieu au regard de la nature du projet et/ou de la situation juridique du terrain.

Formulaire de permis de construire

Il est mis à disposition deux formulaires CERFA de permis de construire :

1. Le permis de construire maison individuelle ou ses annexes – à déposer pour la construction d’un bâtiment individuel à usage d’habitation et/ou dans le cadre de la construction d’une annexe (piscine, abri de jardin, véranda) ou encore d’une extension, surélévation, création de niveaux supplémentaires.
2. Le permis de construire / permis d’aménager – à déposer dans le cadre de la construction d’une maison accolée, un logement collectif, un bâtiment agricole ou un Établissement Recevant du Public (ERP).

Les formulaires CERFA à télécharger en PDF contiennent également un formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions, à renseigner obligatoirement.

Les informations qui y sont délivrées permettent à l’autorité compétente de procéder au calcul de la taxe d’aménagement.

Retrouvez toutes les informations pour remplir correctement le formulaire de permis de construire : Remplir le formulaire de permis de construire.

Les pièces à joindre obligatoirement

Ci-dessous les pièces à joindre obligatoirement (articles R.431-5 à R.431-12 du code de l’urbanisme):

• PC1 Plan de situation
• PC2 Plan de masse des constructions à créer
• PC3 Plan en coupe du terrain et de la construction
• PC4 Notice décrivant le terrain et présentant le projet
• PC5 Plan des façades et des toitures
• PC6 Document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement
• PC7 / PC8. Photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et lointain.

Retrouvez toutes les infos pour élaborer les pièces à joindre : Faire les pièces à joindre

Les pièces complémentaires

Selon la nature du projet et la situation juridique du terrain, il peut être obligatoire de transmettre des pièces complémentaires à la demande (articles R.431-13 à R.431-33 du code de l’urbanisme).

Parmi l’ensemble de ces pièces complémentaires (plus d’une trentaine), les plus fréquentes dans le cadre d’un projet porté par un particulier sont :

• L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique : à transmettre lorsque le projet est soumis au respect de la RT 2012 (bâtiment d’habitation et parties nouvelles à usage d’habitation)
• L’attestation de conformité : à joindre lors de la réalisation ou de la réhabilitation d’une installation d’assainissement non collectif
• L’attestation de l’architecte ou de l’expert certifiant la réalisation d’une étude de sol : à joindre s’il y a lieu lorsque le terrain est compris dans un plan de prévention des risques.

Démarches administratives

La demande de permis de construire fait l’objet d’une instruction (= un examen) dont l’objet est de vérifier la conformité du projet selon les règles de droit des sols en vigueur à la date de la décision prise par l’autorité compétente.

Dépôt du permis de construire

Le dossier doit être déposé auprès de la mairie de la commune d’implantation du projet, qui fait office de guichet unique (art. R.423-1 du code de l’urbanisme).

Lorsqu’elle n’instruit pas elle-même les demandes d’autorisation de construire, alors la mairie adresse le dossier auprès du service instructeur compétent.

Le permis de construire se dépose en 4 dossiers complets plus 5 exemplaires supplémentaires des plans de situation, de masse et en coupe.

Selon la localisation du terrain, il convient de transmettre (article R.423-2 du code de l’urbanisme) :

• 1 dossier supplémentaire si le terrain est compris dans un secteur sauvegardé ;
• 1 dossier supplémentaire si le terrain est compris dans un site classé, inscrit ou une réserve naturelle,
• 2 dossiers supplémentaires si le terrain se trouve au cœur d’un parc national.

Délai d’examen

Le délai d’instruction de droit commun d’un permis de construire est de deux mois, ou trois mois lorsqu’il porte sur un bâtiment autre qu’une maison individuelle et/ou ses annexes.

Le délai de droit commun peut être majoré selon la situation juridique du terrain afin de tenir compte du délai de consultation des services intéressés.

Notamment, le délai de droit commun est majoré d’un mois supplémentaire lorsque le terrain se trouve dans un secteur sauvegardé.

Le demandeur est tenu informé de la modification du délai d’instruction avant la fin du 1er mois qui suit le dépôt ou la réception de la demande.

Qu’est-ce qu’un permis tacite ? Dans certaines conditions, le silence gardé par l’administration à l’expiration du délai légal d’instruction vaut pour accord tacite.

Toutefois, le permis de construire, s’il est illégal, est susceptible de faire l’objet d’un retrait dans un délai de trois mois à partir de la naissance de l’accord tacite.

Effets de l’obtention d’un permis de construire

L’obtention d’un permis de construire montre que le projet est réputé conforme aux règles d’occupation des sols.
Son bénéficiaire est alors en droit d’entreprendre ses travaux dès la réception de l’arrêté accordant le permis de construire conformément aux informations délivrées dans ce dernier et le cas échéant, conformément aux prescriptions qui ont pu être apportées.

Taxe d’aménagement

La délivrance d’un permis de construire constitue le fait générateur de la taxe d’aménagement, calculée en raison de la surface taxable et/ou selon le nombre d’équipements et d’installations tel qu’énuméré par le code de l’urbanisme.

Validité du permis de construire

Le permis de construire est périmé lorsque les travaux n’ont pas été entamés sous un délai de deux ans à compter de sa délivrance, ou lorsque les travaux ont été interrompus pendant une période continue supérieure à 1 an.

Après l’obtention du permis de construire

Affichage

Un panneau d’affichage doit être installé par les soins du bénéficiaire de l’autorisation de construire sur le terrain dès la réception de la notification d’accord et durant tout le chantier.

L’installation du panneau d’affichage marque le début du délai de recours des tiers, qui est de deux mois.

 

Panneau d’affichage : contenu et aspect formelle panneau d’affichage doit être de la voie publique, de forme rectangulaire pour une superficie supérieure à 80 centimètres. Il indique les éléments suivants :

• nom, raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire,
• date et numéro de l’autorisation de construire,
• nature du projet
• superficie du terrain
• l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Il doit en outre intégrer la mention suivante :

« Droit de recours :
« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme).
« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme). »

Enfin, selon le caractère du projet, il indique également :

a) Si le projet prévoit des constructions : la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
b) Si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus ;
c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs: le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs.
d) Si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.

Déclaration d’Ouverture du Chantier (DOC)

À l’ouverture du chantier, il convient d’adresser en mairie une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires.

L’administration dispose d’un droit de visite et de communication tout au long de la durée du chantier (article L.461-1 du code de l’urbanisme). Ce droit s’étend jusque trois ans après l’achèvement des travaux.

Déclaration Attestation l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)

À l’achèvement des travaux, il convient d’adresser en mairie la déclaration attestation l’achèvement et la conformité des travaux en trois exemplaires. S’il y a lieu, la DAACT est accompagnée de l’attestation certifiant que le bâtiment respecte la réglementation thermique.

L’administration peut procéder un contrôle dans les 3 mois à compter de la date de réception en mairie de la DAACT (ou 5 mois en cas de récolement obligatoire : monument classé, bâtiment de grande hauteur, constructions dans un parc national ou terrain compris dans un plan de prévention des risques).

Passé ce délai, l’administration ne peut plus émettre de contestation par rapport au projet soumis.

 

Les règles sanctionnées par le permis de construire : à quelles règles un permis de construire doit obéir ?

L’article L.421-6 du code de l’urbanisme énonce le principe suivant :

Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.

 

Les dispositions législatives et réglementaires correspondent :

• au document d’urbanisme, notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU) dans les communes qui en sont dotées ou le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) – ainsi que les règles d’ordre public du Règlement National d’Urbanisme (RNU)
• au Règlement National d’Urbanisme (RNU) dans les communes comprises sous une carte communale ou dépourvue de tout document d’urbanisme.

Les règles d’ordre public du Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Les règles d’ordre public du RNU sont codifiés aux articles R.111-2, R.111-4, R.111-5 et R.111-21 du code de l’urbanisme (article R.111-1 du code de l’urbanisme).

À l’exception des règles relatives à l’aspect extérieur, lesquelles ne sont pas applicables à l’intérieur du périmètre d’un PSMV, les règles d’ordre public sont opposables à tous les permis de construire déposés sur l’ensemble du territoire, y compris dans les communes dotées d’un PLU (Conseil d’Etat, 6 / 2 SSR, du 28 novembre 1986, 38276, inédit au recueil Lebon).

Règles de sécurité et de salubrité

L’article R.111-2 du code de l’urbanisme offre la possibilité au service en charge de la délivrance d’une autorisation de construire de refuser un projet ou d’y apporter des prescriptions s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique.

Protection du patrimoine archéologique

L’article R.111-4 du code de l’urbanisme permet de refuser une demande d’autorisation de construire s’il est de nature à porter atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques.

Protection de l’environnement

L’article R.111-15 du code de l’urbanisme dispose qu’un projet peut être refusé s’il est de nature à constituer une atteinte à l’environnement.

Aspect extérieur des constructions

L’article R.111-21 du code de l’urbanisme dispose qu’un projet peut être refusé s’il est de nature à porter atteinte aux paysages avoisinants en raison de son aspect extérieur. Il faut rappeler que cette disposition n’est pas applicable dans les secteurs compris dans le périmètre d’un PSMV.

Document d’urbanisme : le cas du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le PLU est un document d’urbanisme dont l’un des enjeux est de définir les modalités d’occupation des sols au sein du territoire communal ou intercommunal en fonction d’un zonage géographique : zone agricole, zone urbaine, zone à urbaniser, zone naturelle.

Il comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables, des orientations d’aménagement et de programmation, un règlement, des annexes et un ensemble de documents graphiques (dont le plan de zonage du territoire concerné).

L’élaboration du PLU relève de la compétence communale ou intercommunale.

Ordinairement, le règlement du PLU s’organise de la manière suivante (article R.123-9 du code de l’urbanisme) :

• Occupations interdites et autorisées sous conditions
• Accès et voirie / desserte par les réseaux
• Caractéristiques des terrains
• Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques / par rapport aux limites séparatives / par rapport aux autres sur une même propriété
• Emprise au sol
• Hauteur maximale des constructions
• Aspect extérieur
• Stationnement
• Plantations, espaces boisés classés
• Coefficient d’Occupation au Sol (COS).

Le règlement du PLU ainsi que ses documents graphiques sont opposables aux demandes de permis de construire (article L.123-5 du code de l’urbanisme).

Effectivement, la décision prise sur la demande de permis de construire est essentiellement motivée sur le fondement des règles du PLU :

• un permis de construire fait l’objet d’un accord (ou de prescriptions) s’il démontre que le projet est conforme aux règles établies par le PLU ;
• à l’inverse, un permis de construire fait l’objet d’un refus s’il démontre que le projet est contraire aux règles établies par le PLU.

Le règlement du PLU ne peut pas imposer des formalités non prévues par le code de l’urbanisme (Conseil d’Etat, 7 /10 SSR, du 26 avril 1993, 121413, mentionné aux tables du recueil Lebon).

Document d’urbanisme : le cas du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)

Le PSMV est un document d’urbanisme, opposable aux autorisations de construire, qui peut être créé dans les communes ou parties de commune comprises dans un secteur sauvegardé (article L.313-1 I du code de l’urbanisme). Le PSMV tient lieu de document d’urbanisme et se substitue au PLU éventuellement applicable.

Le contenu du PSMV est beaucoup plus détaillé que celui du PLU, notamment en ce qui concerne les règles d’aspect extérieur applicables aux constructions.

L’Architecte des Bâtiments de France doit par ailleurs formuler un avis sur les demandes d’autorisation de construire qui sont déposées au sein de ce secteur (article R.313-17 du code de l’urbanisme).

Qui élabore les documents d’urbanisme ? Les documents d’urbanisme sont élaborés à l’initiative des collectivités locales (mairie, établissement public de coopération intercommunale).

De manière très concrète, la rédaction du document d’urbanisme est très généralement confiée à des bureaux d’études privés, aux agences d’urbanisme ou parfois aux cabinets de géomètre ou d’architecture.

L’élaboration du document d’urbanisme associe à la fois l’autorité municipale ou intercommunale, les chambres consulaires, la préfecture dans le cadre du porter à connaissance, les directions départementales du territoire … en concertation avec les habitants du territoire concerné, lesquels peuvent participer aux enquêtes publiques (article L.123-10 du code de l’urbanisme).

Carte communale et Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Le RNU s’applique en l’absence de réglementation locale et dans les communes dotées d’une carte communale.
Afin de tenir compte de la variété des situations possibles, le RNU laisse à l’autorité compétente en matière de délivrance des autorisations de construire un large pouvoir d’appréciation.

En plus des règles d’ordre public applicables à l’ensemble du territoire (à l’exception du R.111-21 en secteur sauvegardé), le RNU encadre, entre autres :

• l’accès des constructions (R.111-5 du code de l’urbanisme) : l’accès au terrain ne doit pas présenter un risque pour la sécurité ;
• le stationnement (R.111-6 du code de l’urbanisme) : il peut être imposé la réalisation d’emplacement de stationnement à l’occasion du projet
• l’emplacement des constructions (R.111-16 et suivants) : notamment, les constructions peuvent être implantées en limite parcellaire ou à un retrait équivalent à la moitié de la hauteur du bâtiment sans que ce retrait ne puisse être inférieur à 3 mètres.

Qu’est-ce qu’une carte communale ?Les cartes communales sont en règle générale appliquées dans les communes dont la pression foncière ne justifie pas l’élaboration d’un document d’urbanisme.

Elles fixent les modalités d’application du RNU et elles peuvent délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées ou interdites. Dans les secteurs inconstructibles, peuvent toutefois être acceptés les travaux sur construction existante, leur extension limitée et les changements de destination.

Les cartes communales ne comportent pas de règlement spécifique : elles se composent uniquement d’un rapport de présentation et de documents graphiques. Le projet de loi ALUR prévoit que les servitudes d’utilité publique seront annexées aux cartes communales.

Les règles du RNU sont opposables lors de la délivrance des autorisations, sur le fondement des documents graphiques et du RNU (article R.124-3 du code de l’urbanisme).

Cas particulier du lotissement

L’article L.442-9 du code de l’urbanisme dispose que les règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement deviennent caques à l’expiration d’un délai de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir dès lors que le lotissement est compris dans une commune dotée d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

Quelques règles non sanctionnées

Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers.

Par exemple, il n’a pas pour objet de sanctionner la légalité d’un projet de construction au regard des servitudes issues du code civil (servitudes de vue, mitoyenneté). Ou encore, il n’a pas pour effet de se substituer à un accord en assemblée générale des copropriétaires rendu obligatoire par la loi du 10 juillet 1965.

Pourquoi un permis de construire ne sanctionne-t-il pas les règles de droit privé ? Un permis de construire ne peut pas avoir pour effet de sanctionner des règles en dehors de celles établies par le code de l’urbanisme en raison du principe d’indépendance des législations.

Le principe d’indépendance des législations offre un délai d’instruction plus court et garantit une certaine neutralité de la procédure, bien qu’il ait tendance à alourdir les démarches administratives.

Les pétitionnaires peuvent en effet avoir à obtenir deux autorisations au titre de deux législations indépendantes (ex. déclaration préalable au titre du code de l’urbanisme pour un ravalement de façade et autorisation d’occuper temporairement le domaine public au titre du code général des collectivités territoriales pour poser des échafaudages).

Le code de l’urbanisme peut toutefois prévoir dans certains cas qu’un permis de construire puisse valoir pour autorisation prévue par une autre législation (articles R.425-1 à R.425-15 du code de l’urbanisme).

En parallèle, l’obtention du permis de construire peut être subordonnée à un accord prévu par une autre législation (articles R.425-16 à R.425-22-1 du code de l’urbanisme).