Construction de logements : les rapports entre les tiers

Construction de logements : les rapports entre les tiers

Des soucis à calculer la distance de construction autorisée entre vous et votre voisin ? Voici un article qui vous intéressera certainement.

De prime abord, il est important de souligner que pour établir des rapports entre les tiers (voisinage/ autorisation de construire), il faut se conformer aux règles de droit privé. Celles-ci sont distinctes des règles de la réglementation de l’urbanisme, voilà pourquoi la délivrance d’un permis de construction est obtenue « sous réserve du droit des tiers ». L’arrêté accordant l’autorisation de construire rappelle par ailleurs, ce principe.

L’implantation de votre construction dépend notamment des règles établissant les rapports entre les voisins : les règles du code civil relatives aux servitudes de vue, à l’écoulement des eaux du toit et aux ouvrages adossés aux murs mitoyens.

Il est à noter que certaines règles du droit public notamment celles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et du Règlement National d’Urbanisme (RNU) peuvent aller à l’encontre des dispositions prévues par le code civil. Dans ce cas, voici les mesures avancées par le Législateur.

Les dispositions prévues par le code civil

Les distances d’implantation d’une construction peuvent à la fois être conformes aux règles du code de l’urbanisme (droit public) et contraires à celles issues du code civil (droit privé) relatives aux vues, à l’écoulement des eaux ainsi qu’aux ouvrages adossés sur un mur mitoyen. Dans ce cas, il n’y a pas lieu de remettre en cause la légalité d’une autorisation de construire même si elle porte atteinte à une servitude de vue (Conseil d’Etat, 1 /4 SSR, du 28 Janvier 1987, 50595, inédit au recueil Lebon). Cependant, bien que l’autorisation de construire soit régulière par rapport au droit des sols, les tiers ont le droit de saisir le Juge judiciaire pour réclamer une atteinte à une règle de droit privé.

3 éléments à respecter pour ne pas porter atteinte aux tiers

Dans le cadre du droit privé, il existe 3 volets à retenir avant d’envisager l’implantation de la construction.

Le premier axe : les servitudes de vue par rapport aux voisins. Les règles (article 678 et 679 du code civil) prévoient qu’une distance minimale doit être établie entre une vue (terrasse, baie, surplomb) et un terrain voisin. Pour la vue droite, respectez une distance minimum de 1,90 m  entre le bord de la fenêtre et le rebord extérieur du balcon, ou entre le rebord de la terrasse et la limite séparative. Pour la vue oblique, il faut au minimum 0,60 m, calculée à l’angle de l’ouverture la plus proche de la limite séparative. Grâce à ces mesures, une construction disposant d’une vue ne portera pas atteinte à l’intimité d’un voisin.

Le deuxième volet : écoulement des eaux du toit. Le code civil est très claire là-dessus et prévoit que le propriétaire d’un ouvrage doit concevoir la construction de manière à ce que les eaux pluviales se déversent sur la voie publique ou sur son terrain, et non sur le territoire voisin. L’interdiction d’écoulement des eaux du toit sur un fonds voisin est prévue par le code civil en son article 681. Il est donc de la responsabilité du maître d’ouvrage de veiller à ce que la construction et son architecture n’aient aucun impact sur le terrain voisin.

Troisième élément : les ouvrages adossés aux murs mitoyens. Ceux-ci sont prévus par les articles 657 et 662 du code civil. Est permise par ledit code, la construction d’un ouvrage adossé à un mur mitoyen dès lors qu’un consentement mutuel est obtenu. A défaut de consentement, il relèvera de la responsabilité du propriétaire de l’ouvrage de trouver les mesures nécessaires pour ne pas porter atteinte aux droits des tiers.

Les règles prévues par le code de l’urbanisme

Les règles régissant l’implantation des constructions par rapport aux voisins sont élaborées par le RNU ou par un document d’urbanisme tel que le PLU.

La conformité d’un projet aux règles d’urbanisme est vérifiée par l’obtention d’une autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable). Il relève de la compétence du Juge administratif de statuer sur un conflit portant sur la régularité de la demande d’autorisation de construire. En vertu de l’article L. 424 -5 du code de l’urbanisme, une autorisation de construire régulière ne peut pas faire l’objet d’un retrait.

Voici les deux règlements établissant l’implantation des constructions :