Loi ALUR ou loi Dufflot II : accéder facilement au logement

Loi ALUR ou loi Dufflot II : accéder facilement au logement

Loi ALUR ou loi Dufflot II

La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est également appelée loi Dufflot II. C’est une proposition du ministre Cécile Dufflot du 24 mars 2014. Elle comprend plusieurs points à retenir pour mieux profiter des avantages qui en découlent. La réglementation des locations, la lutte contre les habitats indignes et la promotion de l’urbanisme en sont les plus importants. L’obligation d’une assurance responsabilité civile dans les projets de construction n’est pas en reste.

Réglementation des locations immobilières

Grâce à la loi ALUR ou loi Dufflot II, les loyers sont réglementés et les propriétaires de logements mieux protégés. La mise en place de la garantie universelle des loyers en est la preuve, sans écarter la possibilité de demander aux locataires une caution.

Pour des loyers plus raisonnables

La loi ALUR met en place une réglementation visant à mieux encadrer les loyers. Dans certaines régions, ces derniers deviennent de plus en plus incompatibles avec le budget des foyers. Par le biais de cette nouvelle disposition, le gouvernement entend pouvoir lutter contre les excès des loyers dans la mise en location des logements. Il veut rendre les prix plus accessibles et protéger le budget des ménages.

Afin d’atteindre les objectifs fixés, des observatoires locaux des loyers sont créés. Il s’agit d’une association agréée par le ministre du Logement, supervisant de près l’application des mesures relatives aux locations immobilières. Dans cette perspective, le but est de rendre les loyers plus transparents et compatibles avec les moyens financiers des locataires.

Les personnes travaillant dans cette observation collectent des données statistiques concernant les loyers dans une zone déterminée. Le public aura ensuite à sa disposition une copie des résultats de l’enquête effectuée. Ce qui permettra aux locataires d’avoir une idée claire de ce qu’ils doivent dépenser pour accéder à un logement. Dans les zones de tension où les demandes sont supérieures aux offres de logements, ces observatoires sont particulièrement exigés. C’est une manière de prévenir l’abus des propriétaires face à une importante demande locative.

Selon la loi ALUR, il existe certaines zones tendues dans lesquelles un encadrement des loyers spécifique s’impose. D’où la mise en place des indicateurs de loyers suivants :

          Loyer médian de référence minoré : c’est le loyer plancher qui est inférieur de 30 % au loyer médian. En dessous de ce seuil, le propriétaire a le droit de demander une hausse de prix ;

          Loyer médian de référence majoré de 20 %. Le propriétaire n’a pas le droit d’aller au-delà de cette limite ;

          Loyer médian de référence.

À noter que les propriétaires ayant des logements confortables ou bien situés mis en location bénéficient d’un complément de loyer exceptionnel, à ajouter au loyer de base. Les locataires peuvent pourtant contester cette nouvelle disposition auprès de la CDC ou Commission départementale de conciliation. À la suite de ce recours, ils peuvent être exempts des loyers ne correspondant pas à leur budget.

Protéger les propriétaires immobiliers

Loi ALUR ou loi Dufflot II

Dans la loi ALUR, il existe de nouvelles règles locatives à appliquer. Cela permet de mieux protéger les profits des propriétaires face aux bailleurs. Le dossier de vente est par exemple largement simplifié. Au lieu de 120 pages, il est réduit jusqu’à 20 pages.

Cependant, il faut savoir que les propriétaires doivent s’occuper des frais d’agence. En revanche, ils sont exempts des dépenses liées à la rédaction du bail locatif, à la visite du logement, à l’état des lieux et à la constitution du dossier de location.

Les propriétaires bénéficient également du droit d’une Garantie universelle des loyers ou DUL. Cette mesure entre en vigueur depuis le 1er janvier 2016, active pour un loyer médian local, durant 18 mois. Estimé à 420 millions d’euros en une année, la garantie ainsi proposée permet de protéger les propriétaires des risques d’impayés et de favoriser la mise en location des logements vacants. Les expulsions des locataires pourront être également évitées ou, au moins, réduites.

La loi ALUR prévoit les dispositions nécessaires pour sécuriser le dépôt de cette garantie. Elle autorise l’utilisation d’un compte déjà ouvert auprès d’une banque. Le dépôt est à effectuer est au nom du locataire. D’un commun accord avec ce dernier, le bailleur peut aussi accéder à la somme ainsi placée.

Mesures pour lutter contre les logements indignes

Avec la loi ALUR ou loi Dufflot II, le gouvernement pense pouvoir éradiquer les habitats indignes. Il met en place des mesures adaptées pour permettre à chaque citoyen d’accéder à un logement sain, respectant le droit humain.

Encourager la rénovation

La loi ALUR ou loi Dufflot II permet également de lutter contre les habitats indignes. Actuellement, ceux-ci sont plus de 450 000 en France. Cette nouvelle disposition légale encourage notamment la rénovation des logements anciens, vacants ou abîmés. Les bailleurs pourraient être également obligés d’exécuter les travaux prescrits.

Le gouvernement veut aller plus loin dans cette lutte en mettant en place un système de sanction pour ceux qui ne respectent pas les conditions de logements décents. Les personnes ainsi sanctionnées ne pourront pas, par exemple, acheter des biens immobiliers à mettre en location pour une durée de 5 ans. Notamment pour un bailleur, n’ayant pas réalisé les travaux de rénovation prescrits, il se soumettra à une astreinte journalière de 1 000 € par jour de retard.

Promouvoir les habitats propres

Dans le but de permettra aux occupants de vivre confortablement dans les logements, la loi ALUR insiste sur la mise en place des dispositions de sécurité nécessaires. Le texte encourage par exemple l’installation des détecteurs de fumée et l’engagement des propriétaires dans cet effort.

Les habitats propres entrent dans le respect de la dignité humaine des occupants. La loi Dufflot II souligne donc la nécessité de lutter contre la pollution. Elle insiste notamment sur la conformité à ce qui est indiqué dans les documents d’urbanisme. D’ailleurs, l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme stipule la précision si un terrain constructible à aménager se situe dans une zone répertoriée dans le cadre d’urbanisme. Si c’est le cas, le vendeur se doit d’en informer l’acheteur, par écrit.

Le but de cette mesure est de conscientiser toutes les parties concernées de l’importance de la propreté des habitats. Sachez que chacun a le droit de vivre dans un environnement sain et épanouissant. Le service instructeur est tenu à s’assurer du respect de cette condition pour atteindre l’objectif fixé.

Protéger l’acquéreur ou le locataire de certains imprévus

Il se peut qu’une pollution rende le terrain acheté inadapté à son usage indiqué dans le contrat. Dans ce cas, à partir de la date de la découverte de cette pollution, l’acquéreur dispose de 2 ans pour demander la restitution d’une partie du prix de vente. Il peut également demander au demandeur de réhabiliter le terrain et de prendre en charge les dépenses ainsi engagées. Quant au locataire, celui-ci a le droit de réclamer une réduction du montant de son loyer.

Concernant une décision d’expulsion, le locataire bénéficie du rallongement du délai de grâce maximal pour quitter le logement loué. Il peut attendre jusqu’à 3 ans pour déménager. Cette nouvelle disposition prend en compte un recours DALO (Droit au logement opposable) engagé par le locataire reconnu prioritaire pour être logé d’urgence.

Promotion de l’urbanisme

La loi ALUR favorise la réalisation des projets d’urbanisme. Pour cela, elle privilégie l’engagement des intercommunalités dans la conception et la mise en œuvre des PLU.

Les intercommunalités plus engagées dans la conception des PLU

Dans le cadre d’aménagement du territoire durable, la loi ALUR encourage la participation citoyenne. Pour concevoir et mettre en œuvre les Plans locaux d’urbanisme ou PLU, elle privilégie l’engagement des intercommunalités. C’est une démarche permettant de bien déterminer la localisation des logements et des services.

Les communes sont donc dessaisies de leur compétence pour l’élaboration des PLU au profit des intercommunalités. Celles qui sont les plus peuplées ont pourtant le droit de s’y opposer. Seulement, elles doivent représenter au moins les 20 % de la population d’un district pour pouvoir engager un recours contre cette perte de compétence.

Mieux protéger les zones naturelles et le foncier agricole

La loi Dufflot II comprend des dispositions permettant de protéger les zones naturelles et le foncier agricole. Les Plans locaux de l’urbanisme intercommunaux doivent être établis dans cette perspective. Les élus sont donc tenus à lutter contre les passoires thermiques et favoriser la rénovation thermique dans la réalisation des projets d’urbanisme.

Des dispositions pour promouvoir l’habitat participatif et mobile

La loi ALUR est très favorable à l’habitat participatif. Elle reconnait aussi différentes formes d’habitat léger, démontable et mobile. En effet, il est possible de réserver les terrains destinés à installer les logements nomades. Ceux-ci peuvent être des yourtes, des mobiles-homes, des tipis, des caravanes, etc.