Permis de construire et déclaration préalable de travaux en copropriété

Tenant compte de l’importance du projet, deux accords préalables peuvent être nécessaires avant de réaliser les travaux en copropriété. Ils concernent :

• L’accord de l’administration (pour les travaux soumis à une déclaration préalable ou à un permis de construire) ;
• L’accord de l’assemblée générale des copropriétés (exprimant un avis sur le projet à réaliser).

A noter que ces deux accords sont tous indispensables et délivrés dans des contextes différents. Chacun d’eux devant être appliqué dans une situation précise, le premier ne peut pas remplacer le deuxième.

La déclaration préalable et le permis de construire se soumettent aux règles d’urbanisme, et l’accord de la copropriété à un vote effectué dans le respect strict du règlement de copropriété.

Vous ne savez pas quels travaux sont concernés par tel ou tel accord, comment obtenir l’accord nécessaire (permis de construire, déclaration préalable ou accord de la copropriété) ? Vous voulez réussir à coup sûr dans votre démarche pour réaliser votre projet de construction ? Découvrez dans cet article les informations essentielles à savoir.

Copropriété : définition

Vous devez avant tout bien comprendre certaines notions essentielles de la copropriété, y compris la quote-part de parte commune et les parties communes.

Selon la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la copropriété est un « immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».

Immeubles bâtis et groupe d’immeubles bâtis : quelle est la différence ?

D’une part, l’article 516 du Code civil propose les deux notions suivantes :

• Les biens « immeubles » sont ceux qui ne peuvent pas être déplacés. Ils sont donc immobiles.
• Les biens « meubles » sont ceux qui peuvent être déplacés. Ils sont mobiles.

D’autre part, selon l’article 518 du Code civile, « les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par nature ».

Il ne faut donc pas confondre l’« immeuble » défini par le Code civile des « immeubles » désignant couramment des bâtiments de plusieurs niveaux (pavillons en banlieue, immeubles en centre-ville ou tours et barres).

Le régime de la copropriété concerne donc à la fois un ensemble de maisons individuelles et les bâtiments de plusieurs étages.

Voici quelques précisions importantes :

• Copropriété horizontale : également appelée copropriété pavillonnaire, c’est un ensemble de maisons individuelles réparties par parcelles de terrain ;
• Copropriété verticale : celle-ci concerne un bâtiment composé de plusieurs niveaux.

Qu’est-ce qu’une propriété répartie entre plusieurs personnes et par lots ?

Associés à chacun des copropriétaires, les lots sont inclus dans l’immeuble de copropriété. Chaque lot se divise ensuite en une partie privative et une quote-part de partie commune.

Qu’en est-il de la partie privative ?

Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, voici la définition des parties privatives : « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Ainsi, la partie privative peut être :

• une maison individuelle et son terrain d’implantation en copropriété horizontale ;
• un appartement et un garage en sous-sol d’une copropriété verticale.

Qu’en est-il de la partie commune ?

Voici la définition de la partie commune selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains effectuées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d’entre eux ».

Sous réserve du règlement de copropriété, les corridors, les voies d’accès ou le gros œuvre des bâtiments peuvent être considérés comme étant une partie commune.

Trouvez ci-dessous ce que dit l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur la partie commune : 

Ci-dessous les paragraphes suivants de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

Qu’est-ce qu’une quote-part de partie commune ?

Pour conserver la copropriété, il faut recourir à des décisions collectives. Celles-ci sont prises en assemblée générale des copropriétaires, que ce soit pour un entretien, une réparation des charges, une mise aux normes ou une réparation. Elles ne sont pourtant pas nécessaires dans les cas exceptionnels prévus par la loi (voir ci-après).

Un certain nombre de voix, à comptabiliser en quote-part de partie commune, est requis pour valider les décisions collectives.

En effet, l’importance du pouvoir de décision du copropriétaire est représentée par les quote-parts de partie commune.

Fonctionnement de la copropriété

Vous voulez savoir comment fonctionne la copropriété ? Voici ce que vous devez savoir.

Règlement

Dans une copropriété, il existe un règlement déterminant la destination des parties privatives et communes. Les conditions d’utilisation de ces dernières y sont également définies.

Ce règlement pose par exemple l’utilisation des parties privatives ne doit en aucun cas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. De façon explicite, il désigne aussi les éléments affectés aux parties communes, entre autres les balcons, la façade, les terrasses et la toiture.

Enfin, le règlement de copropriété détermine les différentes catégories de charges nécessaires pour entretenir et conserver l’immeuble. Le calcul de ces charges s’effectue en fonction de quote-part de charges.

Tous travaux à réaliser doivent pourtant se référer à ce qui est prescrit par le règlement de copropriété. La lecture de ce dernier est donc obligatoire, ne serait-ce que pour savoir les parties communes désignées (jardin, terrasse, balcon) ou les restrictions imposées (instruction de construire en jardin, même pour une construction à usage privatif.

Cependant, si l’assemblée générale de la copropriété valide la réalisation des travaux, cela implique une modification du règlement.

Focus sur le syndicat des copropriétaires et assemblée générale

Quelle est la différence entre syndicat des copropriétaires et assemblée générale ? Découvrez les réponses ci-dessous.

Syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent se regrouper en syndicat. C’est celui-ci qui assurer la gestion de la copropriété. Il n’existe aucune formalité particulière à respecter pour le mettre en place.

Assemblée générale

Etant l’instance la plus importante de la copropriété, l’assemblée générale valide les décisions du syndicat de copropriétaires.

Lors d’une assemblée générale, l’ordre du jour est occupé par le traitement des questions soumises à la décision des copropriétaires.

La décision ainsi prise est donc le fruit d’un vote de l’assemblée générale (voix à compter au regard des quotes-parts de partie commune).

Pour approuver une décision, l’une des conditions suivantes doit être respectée :

• la majorité simple stipulée par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (sans compter les absents, les votes favorables à la décision doivent être supérieurs aux votes défavorables) ;
• la majorité absolue prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (mêmes conditions que la majorité simple en matière de votes, mais les absents sont comptés) ;
• la double majorité disposée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (approbation de la décision dans le cas où les deux tiers des copropriétaires (absents, représentés ou présents) y sont favorables) ;
• l’unanimité selon l’article de la loi du 10 juillet 1965 (tous les copropriétaires sont favorables à la décision à délibérer).

Une réunion annuelle de l’assemblée générale est obligatoire pour voter le budget prévisionnel de la copropriété. Cependant, pour approuver une décision urgente (entre autres celle liée aux travaux à réaliser), il faut convoquer une session spéciale. 

Conseil syndical

Ce sont les articles 22 à 27 de la loi du 10 juillet 1965 sui fixent le mode de fonctionnement et les missions du conseil syndical.

Jouant un rôle consultatif, le conseil syndical est dirigé par un président élu et composé d’un ensemble de conseilles copropriétaires. Il est mis en place pour assister et contrôler le syndic de copropriété.

Syndic de copropriété

Le syndic de copropriété représente le syndicat des copropriétaires. Il s’occuper de la conservation de l’immeuble, de l’établissement du budget prévisionnel et de la perception des charges des copropriétaires.

Le syndic de copropriété se charge aussi de l’envoi des convocations aux assemblées générales et de l’établissement de l’ordre du jour.

Travaux en copropriété : comment ça marche ?

Découvrez dans les paragraphes le mode de réalisation des travaux en copropriété.

Pas d’accord de l’assemblée générale pour les travaux en partie privative

Pour réaliser des travaux au sein de sa partie privative, le copropriétaire n’a pas besoin de l’approbation de l’assemble générale. Il en est complètement libre selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit donc d’un principe bien encadré par la loi.

Accord de l’assemblée générale obligatoire dans certains cas spécifiques

Cependant, l’approbation de l’assemblée générale est nécessaire dans les cas suivants :

Les travaux affectant les parties communes : il faut l’accord des copropriétaires

L’accord des copropriétaires est obligatoire pour réaliser des travaux affectant les parties communes, entre autres la pose d’un auvent fixé en façade et la modification d’une structure porteuse (article 3 de la loi du 10 juillet 1965).

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Les travaux ne doivent porter atteinte au droit des copropriétaires

Sauf accord en assemblée générale, les travaux en partie privative ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires (altération de la valeur immobilière et de l’usage des parties privatives des autres copropriétaires). Ils ne doivent pas non plus impacter sur la destination des parties communes.

Travaux modifiant la destination de l’immeuble : il faut l’accord de l’AG

Les travaux de copropriété modifiant la destination de l’immeuble nécessite l’accord de l’assemblée générale. C’est par exemple le cas de la transformation d’un lot privatif en un local professionnel. Cela nécessite d’ailleurs la mise à jour du règlement de la copropriété en vigueur.

Travaux portant atteinte à l’harmonie des façades : accord obligatoire de l’assemblée générale

Selon la décision de la Cour d’appel de Toulouse, du 8 février 1999, 1997-05606, la réalisation des travaux portant atteinte à l’harmonie architecturale des façades nécessite l’approbation de l’assemblée générale de la copropriété.

Précisions sur les travaux en partie privative nécessitant l’accord de l’assemblée générale

Article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 : l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires est obligatoire dans les travaux conduisant à la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble en copropriété.

Cette loi ne précise pourtant pas que la modification ainsi concernée soit visible par les autres copropriétaires, ou depuis la voie publique ou non. Elle martèle, dans tous les cas, l’obligation de recourir à l’approbation de l’AG.

Il en va de même pour les travaux ayant pour effet de modifier les parties communes, entre autres la modification des équipements communs et des structures porteuses.

Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : l’assemblée générale doit  également intervenir dans les cas suivants :

• mise à jour du règlement de copropriété (concernant l’usage, la jouissance et l’administration des parties communes) ;
• réalisation des travaux ayant pour effet d’amélioration, d’addition ou de transformation des parties communes.
• Modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.

Article 35 de la loi du 10 juillet 1965 : la réalisation d’un projet de construction d’un bâtiment ou de surélévation maison nécessite l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’AG se doit également de se prononcer dans les travaux modifiant les structures de l’immeuble ou l’aspect extérieur.

Exemples des travaux nécessitant l’approbation de l’assemblée générale :

• Aménagement de comble ;
• Agrandissement ou percement d’une fenêtre ;
• Modification des clôtures ;
• Pose de fenêtre de toit ;
• Fermeture d’un balcon ou d’une terrasse : bien que destinés à un usage exclusif, les balcons et les terrasses sont supposés appartenir aux parties communes. En outre, la clôture d’une terrasse ou d’un balcon, ou l’installation d’une verrière dans un lot privatif nécessite l’approbation des autres copropriétaires. C’est parce que ces travaux peuvent avoir effet de modifier les parties communes ;
• Construction d’une annexe à une habitation : piscine, véranda, garage, abri de jardin, etc.

Approbation de l’assemblée générale : les majorités requises

Découvrez dans le tableau suivant les différentes majorités requises pour obtenir l’approbation de l’AG :

Particularité des travaux de construction de nouveaux bâtiments ou de surélévation

L’unanimité des membres du syndicat de copropriété est nécessaire pour approuver la réalisation des travaux de surélévation ou de construction d’un bâtiment prévoyant la constitution de nouveaux lots à usage privatif.

Concernant notamment la surélévation (pour un projet consistant à autoriser un tiers à surélever un bâtiment), l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’obtention de :

• L’unanimité des copropriétaires du dernier étage à surélever ;
• La majorité double (il faut avoir les deux tiers des voix de celles de l’ensemble de la copropriété).

Pour une zone soumise au Droit de préemption urbain (zone « DPU »), il faut toujours se renseigner auprès de la mairie si le terrain l’est vraiment. Si oui, l’alinéa 3 de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 stipule la nécessité de :

• d’avoir la majorité absolue (en tenant compte des absents et des membres de la copropriété représentés) ;
• de réunir l’unanimité des copropriétaires occupant le dernier étage à surélever.

Délibération de l’assemblée générale : comment optimiser ses chances d’obtenir l’approbation ?

Pour optimiser les chances d’obtenir l’approbation de l’assemblée générale, il existe certaines astuces et informations à savoir.

Savoir la compétence de l’AG dans la délibération à effectuer

Il faut avant tout savoir que l’assemblée générale effectue la délibération par rapport à l’ordre du jour présenté. Ce dernier consiste en une série de questions qui sont à soumettre au vote de l’ensemble de copropriétaires. Il peut, par exemple, concerner les questions portant sur l’approbation ou non d’un projet affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes.

A noter que l’AG est la seule compétente pour statuer sur l’approbation ou non de la réalisation de travaux de copropriété.

Demander l’inscription à l’ordre du jour auprès du syndic de la copropriété

Il faut adresser directement une demande d’inscription à l’ordre du jour au syndic de la copropriété. Ce dernier en est le premier responsable. Le conseil syndical peut également la transmettre au syndic, sachant que ces deux instances travaillent ensemble pour établir l’ordre du jour.

Selon l’article 10 du décret du 17 mars 1967, l’envoi de cette demande peut se faire à tout moment. Ce même décret dispose aussi que le syndic de la copropriété ne peut refuser l’inscription à l’ordre du jour. Il a pourtant le droit de rejeter la requête dans les cas suivants :

• retard du dépôt de la demande ;
• défaut de forme et de contenu de la demande (il faut bien préciser la question à soumettre au vote de l’AG) ;
• dossier de demande incomplet (article 11 du décret du 17 mars 1967).

La démarche la plus sûre est de constituer un dossier à joindre aux convocations de l’assemblée générale au lieu d’envoyer une demande d’inscription à la va-vite en début de séance.

En outre, cette demande doit comporter une question écrite et un descriptif clair des travaux du moment que ces derniers portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux parties communes (alinéa 2 du décret du 17 mars 1967).

Voici quelques exemples de dossier à soumettre à l’AG :

Question à soumettre au vote de l’AG

La question à soumettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être précise et explicite. Elle peut être formulée comme celle-ci : « L’assemblée générale autorise-t-elle le copropriétaire à réaliser des travaux de… sur sa partie privative ? ».

Descriptif obligatoire des travaux envisagés

Dans le souci de la conformité au règlement de copropriété, les composantes du projet doivent être bien détaillées (implantation, destination, choix des matériaux, surfaces et teintes).

Plans

Pour augmenter la chance d’obtenir l’accord de l’assemblée générale, il convient de joindre à l’ordre du jour la version définitive du dossier d’autorisation de construire.

En guise d’exemple, il est possible de transmettre :

• quelques documents graphiques illustrant l’insertion du projet au bâtiment existant ou au terrain (photomontage) ;
• les plans de masse, notamment dans le cas d’une copropriété horizontale pour un projet prévoyant la construction d’une annexe à l’habitation ;
• les plans des toitures et des façades, à l’état initial et futur.

N’étant pas à joindre à la demande d’autorisation de construire, un plan de l’intérieur de la construction est à fournir pour un projet affectant une partie commune ou augmentant des surfaces existantes.

Dee cette manière, l’assemblée générale peut statuer en toute connaissance de cause. Il s’agit notamment d’une approche pertinente pour l’aménagement de combles ou la création d’une extension.

Devis

Pour qualifier et quantifier les matériaux envisagés, il faut établir un devis.

Rapport d’expertise

Le règlement de copropriété peut imposer l’établissement d’un rapport d’expertise par un professionnel dès lors que les travaux envisagés prévoient la modification de la structure de l’immeuble (modification de la charpente, percement d’un mur porteur ou agrandissement). La même disposition s’applique aussi sur un projet présentant l’ajout d’une charge supplémentaire (entre autres une véranda en balcon).

Ce rapport d’expertise permet d’assurer à la copropriété que les travaux ne présentent aucun risque en termes de sécurité de l’immeuble.

Attestation de l’assurance

Le règlement exige parfois la souscription d’une assurance dommage-ouvrage. Il est plus judicieux de soumettre à l’assemblée générale l’attestation y afférente pour optimiser les chances d’obtention de l’accord.

Cap sur la convocation de l’AG

Le syndic de copropriété peut convoquer l’assemblée générale :

• annuellement pour voter le budget annuel de la copropriété (session obligatoire) ;
• à tout moment : pour voter les décisions relatives à la réalisation des travaux privatifs soumis à la délibération de l’AG (en dehors de la session annuelle).

Il est également possible de solliciter la convocation d’une AG spéciale au près du syndic, si ce dernier n’en prend pas l’initiative. Cette démarché peut être effectuée par :

• le conseil syndical ;

ou

• un ou plusieurs copropriétaires qui représentent au moins un quart des voix de la copropriété.

Dans ce cas, une demande écrite est à envoyer directement au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Le syndic procède ensuite à la convocation de l’AG en envoyant à chaque copropriétaire une lettre recommande avec accusé de réception écrite à cet effet. Il doit informer tous les membres de la copropriété 21 jours, au moins, avant la tenue de la réunion.

Le courrier ainsi à envoyer comprend les éléments suivants :

• mentions obligatoires (lieu, date, heure de la réunion) ;
• ordre du jour principal ;
• ordre du jour complémentaire ;
• documents annexes.

Ordre du jour

Il est possible d’utiliser l’ordre du jour adressé au syndic par la copropriétaire sollicitant l’approbation de la réalisation de ses travaux privatifs.

Documents annexes

Pour délibérer en connaissance de cause, les copropriétaires  ont besoin d’avoir toutes les informations nécessaires, indiquées dans les documents annexes. Ces derniers correspondent aux éléments joints à la demande d’inscription à l’ordre du jour.

NB : 

Si un seul copropriétaire convoque l’assemblée générale, c’est à lui de prendre en charge les frais nécessaire pour tenir la réunion (envoi des convocations à tous les copropriétaires, impression, etc.). Il n’est donc pas conseillé de solliciter une session spéciale de l’AG uniquement dédiée aux travaux privatifs ne concernant en rien les autres membres de la copropriété.

Le risque dans cette démarche est double : 

• abstention relativement importante ;
• imputation des frais à celui qui sollicite la tenue de l’AG.

Aussi, le vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires ou à la majorité double est requis pour réaliser les travaux soumis à une autorisation de construire au titre du code de l’urbanisme. Même les absents sont donc pris en compte lors du vote.

Réunion de l’assemblée générale

Lors d’une réunion de l’assemblée générale (annuelle ou spéciale), les participants débattent et votent les questions soumises à l’ordre du jour.

Ce qui permet au copropriétaire intéressé de préciser ou défendre librement son projet afin de convaincre l’assemblée générale.

Procès-verbal de la réunion de l’AG : votre et rédaction

Le vote effectué par l’assemblée générale concerne l’approbation du projet soumis à l’ordre du jour. Les voies s’expriment en énièmes.

La majorité absolue, double ou l’unanimité est requise pour obtenir l’accord de l’assemblée générale.

A noter que les travaux de surélévation ou de construction d’un bâtiment à des fins privées nécessitent l’unanimité. Ceux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes requiert la majorité absolue. La majorité double est obligatoire pour approuver les travaux ayant une emprise sur les parties communes.

Quelle que soit l’issue du vote (positive ou négative), en fin de séance, le syndic de copropriété est tenu à rédiger un procès-verbal relatif à la décision ainsi prise.

Voici un exemple de procès-verbal en copropriété approuvant la réalisation des travaux de copropriété :

Il faut savoir que l’approbation du projet en assemblée générale est la première étape à suivre pour construire légalement en copropriété.

Les travaux ainsi approuvés doivent être donc encore soumis à l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable auprès de la mairie.

Les travaux soumis à une autorisation de construire

Il faut souligner que le régime relatif à la copropriété n’intéresse à rien les services de l’urbanisme. Aucune distinction n’est faite dans les cas de travaux suivants :

• conformes ou non au règlement de copropriété ;
• en partie privative ou commune ;

• que le bénéficiaire des travaux ait ou non acquis l’approbation de l’assemblée générale. (attention toutefois dans ce dernier cas : bien cela n’empêche pas a priori de bénéficier d’un accord au titre du code de l’urbanisme, les travaux ne peuvent pas être entrepris légalement au regard du droit privé dès lors que la décision en assemblée générale est défavorable ou lorsqu’elle ne s’est pas prononcée).

Travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment

Qu’ils soient visibles ou non visibles depuis l’extérieur du terrain constructible, tous les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment doivent se soumettre à une déclaration préalable, à effectuer auprès de la mairie (article  R. 421-17 a. du Code de l’urbanisme).

Parmi ces travaux de copropriété, en voici quelques exemples : 

• pose d’une antenne ;
• modification de la toiture ;
• installation de fenêtre de toit.

Construction nouvelle

Selon l’article R.421-9 du Code de l’urbanisme, la réalisation des travaux pour une construction nouvelle nécessite la demande d’une autorisation de construire. Cette condition entre dans le respect du Code de l’urbanisme concernant notamment tout projet visant à créer une surface de plancher ou une emprise au sol.

Ci-dessous les copropriétés pavillonnaires les plus concernées : 

Que savoir sur le permis de construire copropriété ?

Dans un permis de construire copropriété, les éléments suivants doivent être inclus :

Les formulaires

Il existe le formulaire de construire et celui des éléments nécessaires pour calculer les impositions. Voici les pièces devant être jointes à ces formulaires :

• Plan de situation (PC 1)
• Plan de masse (PC 2)
• Plan en coupe (PC 3)
• Notice présentant le terrain et décrivant le projet (PC 4)
• Plan des façades et des toitures (PC 5)
• Document graphiques (PC 6)
• Photographies et environnement proche et lointain (PC 7/8)

Selon l’ampleur du projet et la localisation du terrain, la commune peut exiger d’autres documents. L’attestation de la prise en compte de la norme thermique RT 2012 en fait partie. Elle est particulièrement nécessaire dans la construction d’un bâtiment neuf d’habitation. Il en va de même pour une étude préalable de sol à la construction d’un bâtiment en zone de prévention des risques (PCMI 14).

Qu’en est-il de la déclaration préalable copropriété ?

La déclaration préalable copropriété intervient dans deux principaux cas précis.

Travaux sur une construction existante

Voici les pièces nécessaires pour effectuer une déclaration préalable copropriété auprès de la mairie :

• Plan de situation (DP 1)
• Plan de masse : facultatif, mais conseillé (DP 2)
• Plan en coupe : facultatif, mais conseillé (DP 3)
• Plan des façades et des toitures : fournir l’état initial du bâtiment et son état projeté (DP 4)
• Représentation de l’aspect extérieur (DP 5)
• Photographies en environnement proche et lointain (DP 7/8)

Construction nouvelle

Il existe six principales pièces exigées pour réaliser une construction nouvelle en copropriété :

• Plan de situation (DP 1)
• Plan de masse (DP 2)
• Plan en coupe (DP 3)
• Plan des façades et des toitures (DP 4)
• Document graphique (DP 6)

• Photographies en environnement proche et lointain (DP 7/8)

Tout comme dans la demande du permis de construire copropriété, celle de la déclaration préalable peut nécessiter également d’autres documents. Dans certains cas, la commune exige par exemple le dépôt d’un document DP 11 Notice des matériaux. C’est le cas d’un terrain se situant dans un secteur sauvegardé.

Procès-verbal de l’assemblée générale : doit-on le joindre à la demande d’autorisation de construire ?

Selon le Conseil d’Etat, 9e et 10e sous-sections réunies, 15/02/2012, 333631, publié au recueil Lebon, tous les projets soumis à une déclaration préalable de travaux n’ont pas besoin de l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires pour être validés auprès de la mairie.

Cependant, le sujet reste un peu délicat, particulièrement dans le cadre de projet devant être soumis à un permis de construire.

Conseil d’Etat, 6 / 2 SSR, du 28 juillet 1993, 101621, mentionné aux tables du recueil Lebon : l’administration doit refuser ou rejeter la demande d’une autorisation de construire en l’absence de l’autorisation de l’assemblée générale. Ayant connaissance du fait que l’immeuble est soumis à un régime de copropriété, elle devait autrefois procéder de cette manière.

Conseil d’Etat, 6 / 2 SSR, du 8 décembre 2000, 188236, mentionné aux tables du recueil Lebon : Toutefois, l’administration n’a pas la compétence de se prononcer sur la validité de l’autorisation délivrée par l’AG des copropriétaires.

Assemblée nationale, no 51235 : en cas d’une attestation mensongère, le permis de construire sera qualifié d’être frauduleux. La copropriété a donc le droit de demander à tout moment de le retirer du bénéficiaire.

Il est en effet plus judicieux de procéder de façon pragmatique. Dans tous les cas allant au-delà de précédentes décisions, il faut joindre l’accord de l’assemblée générale de la copropriété à la demande d’autorisation de construire.

A noter que la délivrance de l’autorisation de construire (permis de construire ou déclaration préalable de travaux) ne tient en aucun cas compte du droit privé. Elle s’effectue en méconnaissance de ce dernier.

Au titre de l’urbanisme, il faut savoir que l’autorisation de construire est un accord administratif engageant l’administration envers le bénéficiaires des travaux et vice-versa.

Pourtant, cette autorisation ne permet en aucun cas le bénéficiaire d’outrepasser les droits des copropriétaires. Bien que délivrée par l’administration, elle ne peut pas s’imposer d’elle-même aux autres membres de la copropriété si ces derniers ne se sont pas prononcés en assemblée générale.

De plus, tous les membres de la copropriété a le droit d’engager un recours çà l’encontre de l’autorisation de construire délivrée par la commune.

Généralement, sans l’accord en assemblée générale, il n’est pas possible d’obtenir un accord administratif ni de l’imposer aux autres copropriétaires.

Bilan sur la construction en copropriété : est-ce un parcours du combattant ?

Deux accords doivent être réunis pour entreprendre des travaux portant atteinte aux parties communes, à l’aspect extérieur de l’immeuble de la copropriété ou à l’emprise des parties communes. Les-voici :

• Accord des membres de la copropriété en assemblée générale (exprimé à l’unanimité, à la majorité double ou à la majorité absolue) ;
• Accord de l’administration concernant le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux (délivré après instruction de la demande déposée par le copropriétaire intéressé).

Eux éléments sont également à prendre en compte pour obtenir ces accords, à savoir le planning des réunions de l’AG des copropriétaires et l’instruction de la demande déposée auprès de la mairie.

Aussi, il faut savoir que le règlement de copropriété peut présenter certaines restrictions complémentaires par rapport à l’approbation de la réalisation d’un projet :

• Respect de la destination de l’’immeuble ;
• Intervention d’un professionnel avéré pour surveiller la réalisation des travaux ;
• Souscription d’une assurance dommage-ouvrage.

Dans certains cas, l’issue de cette démarche peut être incertaine.

D’une part, l’assemblée générale a le droit de s’exprimer défavorablement à la réalisation du projet. D’autre part, même si elle en est d’accord, l’administration peut refuser la déclaration préalable ou le permis de construire.

L’idéal est en effet de bien s’assurer de ses chances pour optimiser l’obtention de l’autorisation. Pour y arriver, il convient de miser sur les prises de contact avec les autres copropriétaires, le conseil syndical et les services communaux. Le but est d’éviter que les efforts entrepris ne soient pas vains.

Profitez du délai d’attente entre deux réunions de l’assemblée générale en déposant un certificat d’urbanisme opérationnel en mairie !

Pour vérifier la conformité d’un projet aux règles d’urbanisme, l’administration se réfère au certificat d’urbanisme opérationnel. Ce dossier est un avis délivré au regard des éléments présentés pour son demandeur et non pas un accord à la construction.

L’administration dispose de deux mois pour instruire ce certificat. Il est donc possible d’optimiser ses chances d’obtenir les deux accords (celui de l’AG et celui de l’administration) en profitant du délai d’attente entre deux réunions de l’AG pour déposer auprès de la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel. Il ne faut cependant pas oublier que le dépôt de la demande d’autorisation de construire reste possible à tout moment.

Aussi, il est également plus judicieux dans cette démarche de transmettre avec le certificat en question un plan des façades et des toitures de l’état initial et futur, et un plan de situation et de descriptif des travaux.

De toute façon, ces pièces sont obligatoirement à présenter à l’assemblée générale des copropriétaires et à joindre à la demande d’autorisation de construire.

Dans le cas où l’avis est positif, ce certificat d’urbanisme opérationnel est atout majeur pour augmenter les chances d’obtenir l’accord de l’AG. C’est pourtant encore à voir s’il est vraiment convaincant.

De plus, l’avis positif sur ce même certificat devrait être une condition incitant l’administration à accepter la demande d’autorisation de construire.

Voici l’intérêt de déposer le certificat d’urbanisme opérationnel auprès de l’administration :

• L’avis de principe ainsi recueilli par l’administration permet de limiter les risques d’entreprendre les démarches en vain ;
• Une bonne occasion d’établir les pièces à fournir en AG et à joindre à la demande d’autorisation de construire devant être posée auprès de la mairie.

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