Déclaration préalable : faut-il éviter de remplir le formulaire simplifié ?

Déclaration préalable : faut-il éviter de remplir le formulaire simplifié ?

Il existe 3 types de formulaire de déclaration préalable :

• Le formulaire simplifié CERFA 13703 (= formulaire « travaux »), qui permet de réaliser la déclaration d’une construction ou de travaux ;
• Le formulaire simplifié CERFA 13702 (= formulaire « division de terrain»), qui concerne uniquement les divisions foncières et les lotissements ;
• Le formulaire CERFA 13404 (= formulaire « classique »), permettant de faire la déclaration de l’ensemble des projets qui doivent respecter les règles relatives à la déclaration préalable.

Les formulaires simplifiés se traduisent par des versions améliorées du CERFA 13404 « classique ».

C’est à vous de choisir le formulaire que vous avez à remplir compte tenu de la nature de vos projets.

Le seul bémol avec ces formules simplifiées c’est qu’elles ne sont pas détaillées et ne permettent pas de donner toutes les informations essentielles en ce qui concerne la situation juridique du terrain et la teneur du projet. De plus, des formulaires multipliés peuvent facilement générer des confusions. Ainsi, si vous en avez encore la possibilité, il est préférable de remplir le formulaire classique. La qualité de la demande s’en trouvera ainsi améliorer et son examen par l’administration sera optimisé.

Contexte

La dernière mis à jour du formulaire de déclaration préalable a été effectué le 1er mars 2012. Grâce à cette modification, la Surface Hors-Œuvre Nette (SHON) et la Surface Hors-Œuvre Brute (SHOB) ont été remplacées par la notion de « surface de plancher ». De plus, cela a permis la création d’un nouveau formulaire de déclaration des éléments imposables. Il prend en considération la réforme de la fiscalité de l’urbanisme qui a intégrée en 2012 LA « taxe d’aménagement ». Il doit être annexé à tous les formulaires de demande d’autorisation de construire.

Enfin, dans l’objectif de simplifier les démarches administratives, deux formulaires allégés de déclaration préalable ont été édités dans le même temps.

Ces formulaires simplifiés ont été publiés dans le but d’optimiser la lisibilité du CERFA « classique » de déclaration préalable.

Extrait du site territoires.gouv.fr – « Simplification des démarches » :

Courts et précis, ces deux nouveaux formulaires sont à la fois faciles à comprendre et à renseigner. Vous y trouverez uniquement les informations dont vous aurez besoin pour réaliser les démarches relatives à l’instruction et aux bordereaux qui les accompagnent. La liste des pièces à joindre y est clairement dressée et vous comprendrez parfaitement leur contenu. Par ailleurs, vous y trouverez des explications qui vous permettront de déterminer dans quelles situations ces pièces sont indispensables.

A quoi correspondent les formulaires de déclaration préalable ?

Le formulaire CERFA 13404 « classique » désigne le formulaire de droit commun permettant de faire la déclaration de tous les projets qui sont soumis au régime de la déclaration préalable.

Si vous n’êtes pas certains de bien connaître la nature des travaux (mais aussi pour éviter d’être confronté à de mauvaises surprises), il est préférable de déposer le CERFA 13404.

Le formulaire simplifié CERFA 13703 « travaux »

Ce formulaire est destiné à déclarer des travaux ou une construction qui relève du régime de la déclaration préalable :
• Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5m² et 20 m² ;
• Travaux de modification de l’aspect extérieur ;
• Piscine ;
• Clôture ;
• Ravalement ;
• Extension.

Par contre, il n’est pas adapté à la déclaration d’un changement de destination, d’une démolition ou d’une division de terrain.

Le formulaire simplifié CERFA 13702 « division »

Ce formulaire est conçu de façon à déclarer une division de terrain qui se trouve hors zone protégé et pour lequel il n’est pas prévu de créer d’espaces, de voies ou d’équipements communs internes au lotissement.

Il ne correspond en aucun cas à la déclaration des travaux ou une construction.

Le formulaire CERFA 13404 « classique »

Le formulaire « classique » est tout indiqué pour déclarer l’ensemble des travaux qui relèvent du régime de la déclaration préalable.

Par ailleurs, il s’agit du formulaire que vous devez remplir si vous prévoyez de déclarer en une seule fois un projet de travaux/construction et dans le même temps une division de terrain, une démolition ou un changement de destination.
Est-il possible de se tromper de formulaire de déclaration préalable ?

Le formulaire CERFA 13404 « classique » regroupe tous les projets soumis à la déclaration préalable. Il s’agit donc du seul formulaire crédible, pour lequel il est impossible de faire l’objet d’une notification pour insuffisance, quel que soit le projet (sous réserve du contenu général du dossier de déclaration préalable).

Par contre, une demande qui se rapporte sur une division de terrain présenté au travers du formulaire simplifié « travaux » devrait générer une notification pour pièce manquante. D’où les problèmes posés par ce formulaire lorsqu’il est prévu d’installer une clôture en plus de réaliser une division de terrain.

L’inverse se vérifie aussi : le dépôt du formulaire simplifié « division » pour déclarer des travaux devrait motiver une notification pour insuffisance.

Faut-il obligatoirement remplir un formulaire simplifié ?

Évidemment, vous n’êtes pas obligés de remplir un formulaire simplifié.

Selon le code de l’urbanisme qui apporte des précisions très claires à ce sujet (article A441-1 pour les divisions et article A.431-1 pour les travaux/constructions) : le dépôt des formulaires simplifiés est une possibilité offerte au déclarant.

En d’autres termes, il ne s’agit ni d’une recommandation, ni d’une suggestion et encore moins d’une obligation de la part du législateur, mais bien d’une simple possibilité. Cela implique que les formulaires simplifiés ne sont que des exceptions, il est toujours recommandé de remplir le formulaire classique.

Analyse et comparaison des différents formulaires

Les informations obligatoires à fournir sont relativement les mêmes pour les formulaires simplifiés et le formulaire classique.

Pour autant, si vous en prenez l’initiative, le formulaire classique vous permet dans le même temps de fournir des renseignements plus détaillées en ce qui concerne la nature du projet et son contexte juridique. Dans ce cas, si vous optez pour le formulaire classique, vous ne risquez pas de recevoir une notification pour insuffisance à condition que le contenu général du dossier de déclaration préalable soit conforme. De plus, l’administration verra cette initiative d’un très bon œil que la qualité de la décision rendue s’en trouvera améliorer.

Identité et coordonnées du déclarant

Quel que soit le type de formulaires que vous choisirez de remplir, sachez que le cadre « identité du déclarant » sera toujours présent. Dans le CERFA 13404 « classique », vous allez devoir indiqué votre date et lieu de naissance ce qui n’est pas le cas avec les autres CERFA. Cependant, les autres informations que vous devez remplir restent les mêmes notamment le nom et le prénom. Vous devez aussi indiqué que vous êtes une personne morale.

Informations relatives au terrain

Dans tous les formulaires les mêmes informations obligatoires sont à préciser notamment les références cadastrales, l’adresse du terrain et superficie. Là encore, les différences sont principalement esthétiques : les informations qui se rapportent au terrain sont divisées sous plusieurs sections dans le formulaire classique alors qu’elles interviennent sous forme de lignes dans les formulaires simplifiés.

Il faut cependant rappeler que certains renseignements relatifs à la situation juridique sont indiqués de manière très (trop ?) partielle dans les formulaires simplifiés. Vous ne pourrez pas indiquer par exemple si vous êtes bénéficiaire d’un Certificat d’Urbanisme (CU) lorsque vous remplissez le formulaire simplifié 13703 « travaux ».

Pourtant, le CU permet de cristalliser pendant une période de 18 mois le régime des taxes d’urbanisme et les règles de droit des sols sous certaines conditions (article L.410-1 du code de l’urbanisme). Dans ce cas, vous devez vous attendre à ce qu’il y ait une erreur dans procédure d’instruction. Cette situation met le plus souvent l’administré en défaveur dans l’hypothèse où le service en charge de l’examen n’a pas connaissance d’un CU déposé sur le terrain.

De même, il n’est pas possible d’indiquer dans le formulaire simplifié « division » si le terrain est déjà compris dans un lotissement.

Donc, si vous tenez à assurer la sécurité juridique de la demande d’autorisation de construire, il est préférable de misez sur le formulaire classique dès lors que le vous êtes bénéficiaire d’un CU ou lorsque le terrain est inclus dans un lotissement.

Le projet

Dans les formulaires simplifiés plusieurs changements ont été apportés, mais les modifications de forme les plus radicales ont été constatées au niveau des renseignements se rapportant au projet.

« Le projet » du formulaire classique

Le formulaire classique se divise en deux sections : « aménagement » et « construction ».

Section aménagement du formulaire classique

La section « aménagement » vous offre la possibilité de faire la déclaration d’une division de terrain, d’une habitation légère de loisir, d’un abattage d’arbre, d’un terrain de camping, d’une caravane, d’une aire de stationnement ouvert au public, d’un affouillement et autres aménagements divers prévus par le code de l’urbanisme.

En tête de la section, vous trouverez une information précise et en caractères gras que : « Si votre projet ne comporte pas d’aménagements, reportez-vous directement au cadre 5 (projet de construction) ». Lorsque le déclarant n’est pas concerné, il lui suffit simplement d’ignorer cette section.

Généralement c’est la case « lotissement » qui suscite l’intérêt des particuliers. Si vous souhaitez déclarer une division de terrain, vous n’aurez qu’à cocher cette case. Les informations du cadre « À remplir pour une demande concernant un lotissement » sont facultatives. Toutefois, si vous souhaitez affiner la position de l’administration, il peut s’avérer nécessaire de les renseigner.

Section construction du formulaire classique

Pour ce qui est de la section « construction », plus besoin d’entrer dans les détails. Sa dénomination est suffisamment claire pour comprendre qu’il s’agit de déclarer la construction d’un ouvrage ou des travaux sur une construction existante.

Comparaison entre le formulaire simplifié « travaux » et le formulaire classique

Le CERFA simplifié « travaux » reprend partiellement la section « construction » du formulaire classique, sans reprendre la section « aménagement ».

Pour un formulaire classique, faut-il remplir tous les éléments de la section « construction »?

Vous n’êtes pas obligé de remplir la section « construction » du formulaire classique dans son intégralité.

En règle générale, vous n’aurez seulement qu’à remplir la ligne 5.1 « Nature des travaux envisagées » (une case), le type d’annexe du cadre « 5.2 Informations complémentaires » (une case également) et le tableau 5.3 « Destination des constructions et tableau des surfaces ».

Ceux sont des informations obligatoires que vous devez d’ailleurs fournir dans le formulaire simplifié « travaux ». Dans ce formulaire aucune modification n’a été apportée, sauf une modification de forme.

D’autre part, avec le formulaire « classique » vous aurez un guide pratique qui vous accompagne tout au long des étapes de manière claire : « si votre projet correspond à ceci, alors veuillez renseigner cela ».

Le seul bémol avec le formulaire classique, c’est que vous allez devoir faire un effort de lecture, effort par ailleurs extrêmement limité (il est évident qu’il n’est pas nécessaire de préciser le nombre total de logements créés s’il est prévu de construire une piscine).

Comparaison entre le formulaire simplifié « division » et le formulaire classique

Dans le CERFA simplifié « division de terrain » on retrouve partiellement la section « aménagement » du formulaire classique, sans mention de la section « construction ».

 

En ce qui concerne une division ordinaire, qu’il s’agisse du formulaire simplifié ou du formulaire classique, il convient de cocher une seule case :

• La case « lotissement » dans le formulaire classique ;

• La case « division en vue de construire » dans le formulaire simplifié.

En effet, un lotissement se rapporte à une opération de division de terrain dont les lots sont destinés à être bâtis. Le formulaire simplifié n’apporte donc rien, sauf un peu plus de confusion en étant incohérent au regard des termes employés par le formulaire classique.

Par ailleurs, et de manière paradoxale, le formulaire « classique » semble plus adapté que le formulaire « division », dans le sens où il permet, de manière facultative :

1. De présenter le projet de division plus en détail dans le cadre « courte description » ;
2. De préciser le nombre de lots projetés ;
3. D’indiquer, sans engager quoi que ce soit, la surface maximale de plancher envisagée ;
4. De préciser la répartition globale de la constructibilité, là encore sans engager le déclarant.

En ce qui concerne la surface maximale et la répartition globale de la constructibilité :

Sans infléchir sa décision sur la demande de lotissement, l’administration peut vous donner des recommandations s’il se trouve que le projet, tel qu’envisagé, risque d’enfreindre une disposition d’urbanisme. Le formulaire simplifié ne propose pas cette possibilité.

Ainsi, il est clair que le formulaire classique est intrinsèquement de nature à améliorer la qualité de l’instruction et de la demande, en vous offrant l’occasion d’apporter, s’il vous souhaite, des informations complémentaires.

Participation pour voirie et réseaux

Si le propriétaire du terrain en question est différent du déclarant, il est essentiel d’indiquer ses coordonnées. Cependant, les informations qui se rapportent à la PVR n’ont pas été ajoutés au formulaire simplifié « travaux », ce qui induit un autre risque d’erreur de procédure lorsqu’un projet est soumis à la PVR et que le déclarant n’est pas le propriétaire du terrain.
Cette situation peut se produire au cours d’une cession du terrain. Il est donc recommandé de déposer le CERFA 13404 pour éviter ce genre de problèmes.

Cadre « démolition »

Les formulaires simplifiés ne sont pas adaptés à la déclaration d’un projet de démolition.
En effet, le permis de démolir est requis de manière assez exceptionnelle (essentiellement, la commune doit avoir instauré le permis de démolir).

Dans la pratique :

Même si la démolition ne requière aucune autorisation, il n’empêche que ce cadre « démolition » est là aussi une occasion à saisir afin d’apporter des renseignements supplémentaires sur le projet. Ainsi, l’administration pourra mieux comprendre et ainsi améliorer sa décision.

Bilan

Au regard du projet présenté par le déclarant, les informations à produire obligatoirement demeurent sensiblement les mêmes, quel que soit le formulaire déposé. Il s’agit des éléments « strictement nécessaires à l’instruction », évoqués par le site territoires.gouv.fr.

Le CERFA classique offre pour autant la possibilité de renseigner en détail un projet par le biais de compléments facultatifs. Sans être strictement nécessaires à l’instruction, ces éléments d’informations complémentaires permettent cependant d’optimiser la qualité de l’examen de la demande, en plus d’assurer la sécurité juridique de la procédure d’instruction en réduisant les risques d’erreur.

Les CERFA simplifiés, entre incertitudes et malentendus

En alimentant les malentendus, la multiplication des formulaires a peut-être rendu les démarches administratives plus opaques.

Même s’il existe plusieurs formulaires, le code de l’urbanisme comprend un seul régime juridique de la déclaration préalable. Les conséquences pratiques sont assez notables.

• Un exemple, réellement rencontré :

Un administré déclare en mairie vouloir effectuer une division de terrain en vue de construire. Faute d’inattention, il oubli d’indiquer qu’il est prévu de clôturer physiquement le terrain.

Il se voit donc remettre le simplifié « division » qui ne permet tout simplement pas de déclarer la pose d’une clôture : il n’y a pas de case prévue à cet effet.

Une fois la clôture mis en place, l’administré est en infraction.

En réalité, il aurait fallu déposer le 13404 qui existait déjà bien avant la réforme de 2012.

Ce genre d’exemple peut se décliner sous d’autres formes : il suffit de remplacer clôture et division par démolition et fenêtre de toit.

• Au sujet des pièces à joindre :

Même si vous déposez un formulaire simplifié, sachez que les pièces à joindre ne sont pas moins nombreuses.

Ce sont les articles R.431-4 et suivants du code de l’urbanisme (et non les formulaires) qui indiquent les pièces à joindre à la demande d’autorisation de construire, en raison de la localisation du terrain et de la teneur du projet.

Il faut aussi rappeler que le régime de la déclaration préalable simplifiée n’existe pas : que le formulaire soit ou non simplifié, le projet présenté est soumis à un seul et même champ juridique.

 

• Une régression ?

Avant 2007, il existait 11 régimes de permis de construire et 5 régimes de déclarations préalables, pour presque autant de formulaires différents.

La réforme de 2007 a permis de réduire ces 16 régimes d’autorisation de construire à 4 :
1. Permis de construire
2. Permis d’aménager
3. Permis de démolir
4. Déclaration préalable de travaux

Il été proposé qu’un seul CERFA de déclaration préalable, ce qui est cohérent avec l’esprit de simplification de la réforme de 2007 : un régime de déclaration préalable, un formulaire de déclaration préalable.

En revanche, la réforme de 2012 réintroduit 2 nouveaux CERFA supplémentaires de déclaration préalable. Il existe désormais 3 CERFA de déclaration préalable pour un seul et même régime juridique.

De surcroit, il a été apporté de nouveaux formulaires nécessaires au calcul des impositions.

Il faut préciser qu’avant la réforme de 2012, les formulaires de déclaration préalable comprenaient déjà une section spécifique à la fiscalité de l’urbanisme. Le renseignement des éléments nécessaires aux impositions se faisait ainsi par l’administré en toute transparence.

Au final, faut-il ou pas déposer un formulaire simplifié ?

Étant donné que leur contenu n’est pas détaillé, les formulaires simplifiés ne peuvent « techniquement » pas être déposés s’il est prévu :
• de procéder à une démolition ;
• d’effectuer un changement de destination des sols ;
• de procéder à une division de terrain en plus d’installer une clôture, de créer de la surface de plancher ou de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment.

Les formulaires simplifiés ne comportent tout simplement pas les éléments indispensables qui permettent de renseigner l’administration dans le cadre de ces projets.

Nous vous déconseillons de déposer un formulaire simplifié dans les situations suivantes.

Lorsque le déclarant dispose d’un certificat d’urbanisme ou si le terrain est compris dans un lotissement

En fonction que le projet se rapporte à une division de terrain ou à des travaux, les formulaires simplifiés ne permettent pas de préciser clairement la situation juridique du terrain.

Si vous avez des doutes, pensez à cocher la case « je ne sais pas » du formulaire classique pour que ce soit le service instructeur qui se charge lui-même de définir la situation juridique du terrain.

Lorsqu’il est prévu d’effectuer une division de terrain

Avec le formulaire « simplifié » de division impossible de donner des précisions complémentaires sur le projet, d’où un risque de notification pour insuffisance s’il est prévu de procéder à des travaux suite à la division de terrain.

Lorsqu’il est prévu de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment ou de créer de la surface de plancher en dehors d’un secteur sauvegardé

Le cadre courte description représente la seule pièce écrite du dossier dès lors que le terrain est en dehors d’un secteur sauvegardé.

Or, le cadre du formulaire simplifié ne propose pas de place suffisante pour détailler précisément les modalités d’exécution des travaux, ce qui augmente le risque de notification pour pièce insuffisante si le reste des éléments du dossier est perfectible, par exemple lorsque le plan des façades et des toitures n’a pas été coté correctement par le déclarant (ou s’il n’a pas été joint au dossier).

Il faut noter que les renseignements obligatoires à renseigner sont exactement les mêmes qu’il s’agisse d’un formulaire classique ou d’un formulaire simplifié.

Cependant, le formulaire classique permet intrinsèquement d’améliorer la qualité de l’instruction par l’apport de compléments d’informations facultatives.

Les formulaires simplifiés peuvent être déposés pour un projet :
• De ravalement ;
• D’installation de clôture (sans division de terrain) ;
• Éventuellement, lorsqu’il s’agit construire une piscine et si le dossier comporte un plan des façades et des toitures côté – bien qu’il reste conseillé de remplir le formulaire « classique » en raison du cadre « courte description », dans lequel il sera possible de préciser plus en détail les modalités d’exécution des travaux, les matériaux utilisés et l’architecture du bassin.