Versement pour sous-densité : quelles sont les modalités ?

Instauré par la loi Grenelle en 2010, le dispositif VSD ou versement pour sous-densité a pour objectif de limiter l’étalement urbain. Il substitut au VDPLD ou versement pour le dépassement du plafond légal de densité. Le VSD permet d’encadrer la construction dans les communes en instaurant au sein du PLU un seuil minimal de densité.

VSD : objectifs et mécanisme 

Le dispositif versement pour sous-densité ou VSD a été établi dans le but d’inciter les communes à optimiser l’utilisation des espaces. Il permet de mettre en place un seuil minimal de densité. Ce seuil minimal ne doit pas être inférieur à la moitié de la densité maximale autorisée par le PLU. Il ne doit non plus dépasser les trois quarts de cette dernière. Au-delà de ce seuil, le constructeur devra verser une somme égale au produit de la surface manquante et du montant de la moitié de la valeur du terrain. 

Ce dispositif concerne uniquement les communes dotées d’un Plan Local d’Urbanisme. Seules celles qui sont situées dans les zones dites urbaines ou à urbaniser sont touchées. 

Focus sur le seuil minimal de densité et l’unité foncière

Le VSD n’est pas obligatoire. Cette opération consiste à contribuer à réaliser les objectifs de l’État concernant le développement de l’urbanisme. Pour les communes qui optent pour ce dispositif, le seuil minimum de densité est fixé suite à une délibération des entités spécialisées dans le PLU. La décision est transmise auprès du service de l’État chargé de l’urbanisme au plus tard deux mois après son adoption. Une fois que le VSD est affectif, sa durée de validité est alors de 3 ans. 

En plus du seuil minimal, l’unité foncière est également prise en compte pour le calcul du VSD. Pour la déterminer, il faut considérer la densité de la construction. Dans la cadre de l’édification d’un nouveau bâtiment sur un terrain contenant déjà un autre bâtiment, la densité est calculée en ajoutant celle de la surface de plancher de l’ancien bâtiment.

Éléments à considérer lors du calcul du VSD

Le calcul du VSD implique la détermination du seuil minimal de densité qui est fixé par délibération. Il faut aussi connaître la valeur du terrain pour le calculer. Pour ce calcul, cette valeur est celle qui a été déclarée par le demandeur après la date de dépôt du permis de construire. Cette somme est à diviser en 2 pour le calcul du VSD. La superficie du terrain est aussi à définir pour connaître le montant du versement pour sous-densité. Ce dernier ne doit pas être supérieur à 25 % la valeur totale du terrain.  

Exonérations sur le versement pour sous-densité ou VSD

Le dispositif VSD a été établi en même temps que la taxe d’aménagement. Les conditions d’exonération sont les mêmes.

Tous les locaux affectés à des usages publics ne sont pas concernés par l’opération versement pour sous-densité. Les habitations qui profitent d’un PLAI ou prêt locatif aidé d’intégrations sont également exonérées. Certains locaux à usage d’exploitation agricole ainsi que les centres équestres ne sont pas touchés par le VSD. Ce dispositif ne concerne pas non plus les reconstructions à l’identique pour faire place à un bâtiment détruit ou sinistré. Enfin, une construction sur une surface de moins de 5 m2 n’est pas touchée. 

En outre, les collectivités peuvent décider de l’exonération de certains types de constructions. C’est le cas pour les logements qui bénéficient d’une TVA réduite. Une exonération peut aussi être possible pour les locaux industriels ou encore un local de commerce doté d’une surface de moins de 40 m2. La construction d’un immeuble classé monument historique. Par ailleurs, certaines résidences financées par le prêt à taux zéro, les maisons de santé ou encore un espace de stationnement peuvent être exonérées. 

Rescrit fiscal: quelles sont les procédures ?

Il est possible de recourir au rescrit fiscal pour limiter une surface touchée par un VSD. Pour cela, le constructeur doit se rendre auprès de la DDT concernée afin qu’il définisse les limites de constructibilité. 

Une réduction de la surface peut être envisagée lorsque le terrain est situé en dehors d’une zone encadrée par un CES. Une limitation est aussi possible si le terrain concerné comporte des zones inconstructibles. Cette condition est également valable s’il est impossible d’appliquer le seuil minimal de densité à cause de servitudes administratives. 

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