Actuellement, la division parcellaire est une pratique tendance dans le domaine de l’immobilier. Aujourd’hui, près de 20 % des logements français en font partie. Les terrains qui y sont issus sont plus faciles à vendre. La division parcellaire peut également être une solution face à la pénurie du logement qui sévit en ce moment.
Comment savoir si je peux diviser mon terrain ?
Une division parcellaire consiste à sectionner un terrain en plusieurs parcelles. Cette opération est envisagée pour différentes raisons. Le terrain concerné peut être trop grand, le propriétaire peut avoir du mal à le vendre. En le divisant, le prix de chaque parcelle peut alors être plus accessible. Une autre raison peut aussi être que le propriétaire désire vendre une partie du terrain dont il n’a pas besoin.
Avant de se lancer, il faut d’abord s’assurer que votre terrain est adapté pour une division parcellaire. Généralement, l’achat d’un terrain répond à un projet de construction. Vérifiez donc en amont que la parcelle que vous comptez vendre est bel et bien constructible. En consultant le PLU existant dans votre commune, vérifiez la faisabilité de votre projet. Le plan de zonage de votre terrain est aussi à étudier avant de commencer la division. Ce document vous renseigne sur le classement de votre terrain. Il vous donne des indications à propos des limitations à respecter par rapport à l’environnement de votre terrain.
Division parcellaire: une opération qui plaît aux opérateurs immobiliers
La division parcellaire est une opération fortement utilisée auprès des vendeurs de biens immobiliers. Elle plaît notamment pour sa courte durée permettant de réaliser rapidement une rentabilité. Le délai entre l’achat du terrain et celui de la revente ne dépassa pas une année. Les tâches seront en plus faciles s’il s’agit d’une zone sans construction puisqu’elles sont moins risquées du point de vue technique.
Pour les opérateurs, la difficulté reste au niveau du délai de revente. Celui-ci peut être retardé par la démarche concernant la demande de permis de construire. Pour y remédier, certains vendeurs proposent aux clients la formule terrain + permis de construire.
Comment se passe une division terrain déjà bâti ?
La division d’un terrain déjà bâti n’est pas aussi simple lorsqu’il s’agit d’un terrain non bâti. Pour ce premier cas en effet, il convient de considérer les caractéristiques de chaque construction avant de commencer le découpage. Lorsqu’il s’agit d’un terrain bâti, la division impacte sur la valeur de chaque nouvelle parcelle. Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier est donc requis pour mener à bien l’opération. Notez qu’un projet de division mal fait peut engendrer un sinistre.
Comment se passe une division parcellaire ou Dp division ?
Une division parcellaire se passe en plusieurs étapes. Il est crucial de les respecter pour éviter d’éventuels soucis.
Une telle opération commence par une étude minutieuse sur la faisabilité. Pour cela, il faut déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Ce dépôt est à faire à la mairie. Pour le demandeur, l’objectif est de se mettre en parfaite connaissance avec les règles d’urbanisme s’appliquant au projet. Le dossier doit inclure un plan de situation du terrain concerné et un plan du terrain indiquant les bâtiments existants autour. Une notice expliquant le projet accompagne aussi le dossier.
Une fois que vous êtes au courant sur les règlementations, il est temps de commencer le bornage du terrain. L’opération est à confier à un géomètre-expert. C’est le seul professionnel habilité à réaliser la délimitation du terrain. Après le bornage, le propriétaire doit effectuer une demande de déclaration préalable de division.
Déclaration préalable de division : qu’est-ce que c’est ?
Une autorisation est requise pour commencer un projet de division parcellaire. Selon l’ampleur des travaux, il faut un permis d’aménager ou une déclaration préalable de division. Une demande est à faire à la mairie pour obtenir ces documents.
Si le projet n’est pas complexe, c’est une déclaration préalable de division qui est la pièce requise pour la réalisation des tâches. Comme son nom l’indique, ce document va servir à déclarer le projet à la municipalité. Il n’est pas obligatoire. Son contenu renseigne l’administrateur sur le déroulement des travaux.
Quelles démarches pour diviser un terrain ? Cerfa 13702
Les démarches pour une division de terrain sont à faire étape par étape. Le formulaire requis pour ce type de projet est le Cerfa 13702.
La première étape consiste à l’intervention d’un géomètre qui établit les différents bornages. L’expert procède aussi à la création de plans où figurent les accès et les divers réseaux d’eau et d’électricité. Une fois toutes que toutes ces informations sont recueillies, il faut les intégrer au plan d’arpentage et le déposer au livre foncier. Le plan est ensuite soumis à un procès-verbal de bornage. C’est ce dernier qui va valider au non la procédure de division du terrain ainsi que l’inscription du projet dans le plan cadastral.
Aperçu sur la division de parcelle cadastrale
Le plan de division procuré par le géomètre-expert est un document qui sert à confirmer le morcellement d’un terrain. C’est aussi à ce professionnel de communiquer ce changement à l’administration pour mettre à jour le plan cadastral.
Plan de division
Dans certains cas comme celle d’une succession par exemple, le plan de division peut être obligatoire. Cette opération fait partie des démarches en vue d’une mutation afin de formaliser la possession de l’héritier.
Zoom sur la division foncière d’une propriété bâtie
En matière d’urbanisme, un terrain fait partie d’une unité foncière même si certaines parties ont déjà été achetées par des tiers. Pour que le propriétaire puisse céder d’autres parties du terrain, l’opération à faire est appelée division foncière d’une propriété bâtie.
Avant d’accorder ce type de projet, la mairie vous demande de présenter une autorisation d’urbanisme. Sur le dossier constituant la demande, l’administration examine la viabilité de l’environnement où se trouve la parcelle à céder. Sachez aussi que dans certaines conditions, une division reste impossible. C’est le cas si la zone concernée est implantée dans un adroit sujet à des glissements de terrain.
Qui paie la division parcellaire ?
Généralement, c’est le propriétaire du terrain qui est responsable des frais lors d’une opération de division parcellaire.
L’opération de bornage constitue le principal coût d’une division parcellaire. Le montant varie suivant l’envergure du terrain. Le nombre de parcelles à morceler influence aussi sur les frais de bornage. Le prix moyen proposé par les géomètres-experts est compris entre 1000 € et 2000 €. A ce tarif s’ajoutent d’autres frais liés à la vente des parcelles.
Le paiement d’une taxe communale sur la cession de terrain devenu constructible est à prévoir. Une plus-value immobilière est aussi à envisager si le terrain est en votre possession depuis plus de 30 ans. Vous devez aussi vous acquitter de certains prélèvements sociaux sur la vente de vos parcelles.
Division parcellaire notaire
Vous avez compris, une division parcellaire consiste à morceler un terrain afin d’obtenir plusieurs parcelles et d’exploiter la totalité ou certaines parties. Les parcelles peuvent ensuite être mises en vente par un notaire. Pour cela, le recours à un géomètre-expert est nécessaire. C’est lui qui se charge de la réalisation du Document Modificatif du Parcellaire Cadastral ou DMPC. Ce document sera communiqué au cadastre, il va permettre de soutirer les nouveaux numéros de parcelles. Le notaire va se servir de ces derniers lors de la mise en vente des différentes sections.
Division parcellaire après construction
Plusieurs raisons peuvent pousser un propriétaire à diviser un terrain supportant déjà une construction.
Un terrain déjà bâti est trop grand et à trouver un acheteur peut être une des raisons de le diviser. Un projet de division parcellaire peut aussi permettre de gagner une somme d’argent tout en préservant une partie de son terrain. L’opération peut aussi répondre à un projet de mise en vente d’une partie d’un bien immobilier. L’autre partie reste le local où réside encore le propriétaire.
Afin qu’un projet de division parcellaire puisse voir le jour, le terrain concerné doit répondre à quelques critères. Pour vous informer sur la faisabilité du programme, rendez-vous auprès de la mairie. Sur place, le responsable vous présente de PLU existant. Ce document dévoile les règlementations urbaines applicables suivant la situation et les caractéristiques de votre terrain.
Il faut savoir qu’un bâtiment déjà construit ne doit pas causer un vis-à-vis sujet à troubler le voisinage. Un minimum de 1,90 centimètre peut être la distance à respecter entre le terrain et celui du voisinage. C’est le cas si la construction offre une vue à droite depuis le terrain du voisin. Dans le cas d’une vue oblique, cette distance est réduite à 60 centimètres.
Si l’opération de division concerne un terraine en pente, le projet doit faire l’objet d’un examen spécifique avant son exécution.
Division parcellaire sans intention de construire
Il arrive que l’objectif d’une division parcellaire ne soit pas d’y bâtir une construction. Dans ce cas, il s’agit de procéder à une division sans intention de construire. C’est le cas par exemple si l’opération entre dans le cadre d’une succession. C’est également la démarche à entreprendre si le projet consiste à un échange entre propriétaires. Comme pour tous types de procédures de division, il faut effectuer une délimitation du terrain avec un géomètre-expert.
Refus mairie division maison
Il peut arriver que la mairie refuse la mise en œuvre d’une division parcellaire. Aucune autorisation ne peut être délivré s’il est prouvé que la démarche va à n’encontre du PLU ou Plan Local d’Urbanisme. Le délai d’instruction de la part de l’administration de la mairie est évalué à près d’1 mois. Après cette date, la réponse de la mairie est tacite. L’absence de réponse est considérée comme une acceptation. Vous pouvez toutefois demander un certificat de non-opposition pour confirmer cette réponse.
