Les affectations pour un changement de destination : options et modalités

Lorsque vous faites des travaux de réaménagement sur un bâtiment existant, vous pouvez changer son utilisation. Les affectations pour un changement de destination sont relativement nombreuses, c’est pourquoi vous devez bien choisir le futur usage de votre construction. Vous devrez aussi entreprendre plusieurs démarches administratives, dont une déclaration de travaux ou une demande de permis de construire avant chantier.

Qu’est-ce qu’un changement de destination ?

Vous pouvez être amené à transformer votre local pour un autre usage que celui auquel il est normalement destiné. Ce principe constitue un changement d’affectation. Par exemple, vous pouvez, en tant que propriétaire, modifier votre habitation en commerce ou en bureau, ou bien inversement, en fonction de vos besoins. 

Le Code de l’urbanisme indique qu’un changement d’affectation concerne différents types de modifications de locaux. Un bâtiment peut donc se transformer en bureaux, en atelier d’artisanat ou en lieu d’exploitation agricole ou forestière. Il peut aussi servir comme habitation, usine industrielle, entrepôt ou établissement hôtelier.

Il est à noter qu’il s’agit d’une procédure encouragée par l’État dans les grandes villes où les logements ne suffisent plus à satisfaire les demandes d’hébergement. Aucune autorisation n’est demandée pour procéder à un changement d’affectation dans ces zones, quelle que soit l’ampleur de votre projet. 

D’un autre côté, les commerces de proximité contribuent grandement au développement et à l’animation des petites villes. Une autorisation est alors nécessaire si vous souhaitez modifier l’utilisation de votre local commercial installé dans une petite localité.

Puis, un changement de destination au niveau d’une copropriété est plus complexe. Vous devez faire attention à ce que la procédure ne représente pas une infraction au règlement de votre copropriété. La modification doit être soumise au vote de l’assemblée générale. Vous devez également bien étudier le contrat de location avant de réaliser vos travaux. Vous pourrez ensuite profiter des avantages offerts par le changement d’affectation de votre local.

Quelles sont les différentes affectations possibles pour un bâtiment ?

Il existe 5 types de destinations pour les bâtiments d’après l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme. Vous pouvez distinguer les utilisations :

• « exploitation agricole et forestière », 
• « commerce et activités de service », 
• « habitation »,
• « équipements d’intérêt collectif et services publics »,
• « autres activités des secteurs secondaires et tertiaires ». 

Les affectations pour un changement de destination se décomposent en plusieurs sous-destinations. Par exemple, les édifices à destination habitation comprennent les bâtiments à usage d’hébergement et les bâtiments à usage de logement. Pour les bâtiments « exploitation agricole et forestière », vous avez les locaux d’exploitation forestière et ceux d’exploitation agricole.

Les constructions ayant une destination de « commerce et activités de service » proposent toutefois un choix d’affectations plus diversifié :

• artisanat et commerce de détail, 
• commerce de gros, 
• restauration,
• activités de services accueillant une clientèle,
• hôtels,
• cinéma,
• autres hébergements touristiques.

Il en est de même pour les locaux avec destination « équipements d’intérêt collectif et services publics ». Ces bâtiments peuvent adopter les sous-affectations :

• locaux et bureaux accueillants du public des administrations publiques et assimilées,
• établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale,
• locaux industriels et techniques des administrations publiques et assimilées,
• équipements sportifs,
• salles d’art et de spectacles,
• autres équipements recevant du public.

Du côté des édifices « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire », les sous-destinations possibles sont :

• industrie,
• bureau,
• entrepôt,
• centre de congrès et d’exposition.

Un changement de destination survient lorsque votre local change d’affectation pour une autre.

Quelles sont les démarches nécessaires pour un changement de destination ?

Plusieurs formalités sont nécessaires pour transformer la destination de votre bâtiment, quelle que soit son affectation. Vous devez avant tout vérifier si votre commune est soumise à un Plan local d’urbanisme (PLU). Ce document regroupe les différentes normes encadrant les constructions de votre localité. Il sera aussi utile de vérifier si votre terrain est viable ou non.

Pour obtenir l’autorisation de faire un changement de destination de votre local, vous devez effectuer une déclaration préalable de travaux ou demander un permis de construire auprès de la mairie. Ce dernier devient obligatoire si vous souhaitez modifier la structure porteuse et/ou la façade de votre bâtiment. Pour toute autre modification d’affectation ne demandant pas de travaux de réaménagement, la déclaration préalable suffit. 

Votre dossier de demande de permis de construire comprend :

• le formulaire de demande de permis de construire Cerfa N°13409-07,
• la déclaration des éléments essentiels pour calculer vos impositions, 
• le bordereau des pièces jointes. 

Certaines pièces justificatives doivent effectivement accompagner votre dossier (plan de situation du terrain, plan de masse des constructions, plan des façades et des toitures…). D’autres documents peuvent aussi être nécessaires, en fonction de votre projet.

Un changement de destination peut également entraîner diverses modifications fiscales en fonction de l’ancienne et de la nouvelle affectation de votre bâtiment. Vous devez donc régulariser le statut de votre construction auprès du bureau du cadastre rattaché à votre bien. La déclaration s’effectuera dans un délai de 3 mois après la modification d’affectation.