Changement de destination ou d’usage ou d’affectation : quelques précisions à savoir

Changement de destination ou d'usage ou d’affectation

Les notions de destination, d’usage et d’affectation sont souvent source de confusion dans le domaine de la construction. Elles sont toutefois indépendantes et ne concernent pas les mêmes périmètres. C’est aussi valable pour le changement de destination ou d’usage ou d’affectation. L’un est défini par le Code de l’urbanisme et l’autre par le Code de la construction et de l’habitation.

Les différences entre destination et usage et affectation

La destination d’un local relève du Code de l’urbanisme. Elle correspond à ce pour quoi un édifice a été construit. La destination constitue l’un des éléments devant être indiqués dans une demande d’autorisation d’urbanisme rattachée au bien. Cette requête peut concerner une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.

L’usage ou l’affectation d’un bâtiment correspond à l’utilisation qui en est véritablement faite. Cette notion d’usage ou d’affectation relève du Code de la construction et de l’habitation. Elle est invoquée de manière régulière dans le cadre des locations courtes durées, de type Airbnb, qui gagnent en popularité ces dernières années.

Il est important de bien faire la différence dans le cadre d’un changement de destination ou d’usage ou d’affectation. Un changement de destination est attribué à un bien et non à son propriétaire. À l’inverse, un changement d’usage ou d’affection est attribué à titre personnel, temporaire. Il ne peut être cédé sauf lors des transformations d’affectation avec compensation.

Le changement de destination d’une construction

L’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme met en évidence 5 types de destinations possibles :

  • habitation,
  • exploitation agricole et forestière,
  • commerce et activités de service,
  • équipements d’intérêt collectif et services publics,
  • autres activités du secteur secondaire ou tertiaire.

Ces destinations présentent elles-mêmes plusieurs sous-destinations. Vous pouvez distinguer par exemple les sous-destinations « logement » et « hébergement » pour la destination « habitation ». La classe « exploitation agricole et forestière » comprend les sous-destinations « exploitation agricole » et « exploitation forestière ». Votre local peut éventuellement être rattaché à l’une des sous-destinations des autres catégories de destination (restauration, cinéma, commerce de gros, bureau, industrie…).

Un changement de destination survient lorsqu’un local passe d’une catégorie de destination à une autre. Par exemple, vous pouvez faire passer une grange de la catégorie « exploitation agricole » à celle de « habitation ». Ce changement de destination a la particularité de s’attacher au local et de revêtir un caractère définitif au regard des règles d’urbanisme. Cette opération est encadrée par les articles R. 123-9, R. 421-14 et R. 421-17 relatifs au Code de l’urbanisme.

Pour changer la destination d’un bâtiment, vous devez effectuer une demande auprès des services d’urbanisme de votre commune. La demande peut être réalisée soit avec le dépôt d’un dossier de permis de construire, soit avec une déclaration préalable de travaux.

Un permis de construire prévaut si les travaux que vous prévoyez entraînent des modifications sur la façade et les structures porteuses de votre construction. Cette autorisation d’urbanisme est également exigée si les travaux génèrent une modification de l’emprise au sol ou de la surface de plancher (plus de 20 m2 ou plus de 40 m2 dans une zone urbaine avec PLU). Dans les autres situations, déposer une simple déclaration préalable suffit. Suite à cette demande, les services d’urbanisme peuvent l’accepter ou non.

Le changement d’usage ou d’affectation d’une construction

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit 2 catégories spécifiques d’usage pour un édifice :

  • habitation,
  • autres locaux.

Un changement d’usage survient dès lors que le propriétaire prévoit de changer l’utilisation d’un local.

Ainsi, cette opération peut consister à transformer une habitation en un bureau ou un commerce. Inversement, il peut aussi s’agir de transformer un édifice non défini, comme un logement en une habitation.

Le changement d’usage d’une habitation vers un autre usage est octroyé à titre personnel et à titre provisoire (pendant la durée d’occupation du bâtiment par le bénéficiaire de l’autorisation). Il est également accordé si la construction retrouve son usage d’habitation par la suite. Le but de la réglementation du changement d’usage est de protéger les habitations au niveau de certains secteurs sensibles.

Comme pour le changement de destination, une autorisation est nécessaire pour un changement d’usage. Ainsi, si vous remplacez l’affectation d’un local d’habitation en une autre affectation, cette mutation relève de l’accord préalable de votre commune. Le but de cette demande d’autorisation consiste à assurer la protection du parc de logements.

Il est à noter que dans certaines zones géographiques l’autorisation d’un changement d’usage peut être conditionnée à la création d’une surface de compensation. Si vous voulez être autorisé à transformer l’usage d’une habitation, vous devez aussi changer en habitation des bâtiments affectés à un autre type d’usage.

Code de la construction et de l’habitation indique à l’article L.631-7 que le principe de changement d’affectation ou d’usage possède un caractère personnel. Cette opération est donc temporaire et invendable (incessible). Toutefois, dès lors que votre changement d’usage est accompagné d’une offre de compensation, la démarche dispose alors d’un caractère réel et définitif. Ce dernier est aussi attaché au local et le bien concerné devient donc cessible.

Changement de destination ou d'usage ou d’affectation

Les affectations pour un changement de destination : options et modalités

Les affectations pour un changement de destination : options et modalités

Les affectations pour un changement de destination

Lorsque vous faites des travaux de réaménagement sur un bâtiment existant, vous pouvez changer son utilisation. Les affectations pour un changement de destination sont relativement nombreuses, c’est pourquoi vous devez bien choisir le futur usage de votre construction. Vous devrez aussi entreprendre plusieurs démarches administratives, dont une déclaration de travaux ou une demande de permis de construire avant chantier.

Qu’est-ce qu’un changement de destination ?

Vous pouvez être amené à transformer votre local pour un autre usage que celui auquel il est normalement destiné. Ce principe constitue un changement d’affectation. Par exemple, vous pouvez, en tant que propriétaire, modifier votre habitation en commerce ou en bureau, ou bien inversement, en fonction de vos besoins. 

Le Code de l’urbanisme indique qu’un changement d’affectation concerne différents types de modifications de locaux. Un bâtiment peut donc se transformer en bureaux, en atelier d’artisanat ou en lieu d’exploitation agricole ou forestière. Il peut aussi servir comme habitation, usine industrielle, entrepôt ou établissement hôtelier.

Il est à noter qu’il s’agit d’une procédure encouragée par l’État dans les grandes villes où les logements ne suffisent plus à satisfaire les demandes d’hébergement. Aucune autorisation n’est demandée pour procéder à un changement d’affectation dans ces zones, quelle que soit l’ampleur de votre projet. 

D’un autre côté, les commerces de proximité contribuent grandement au développement et à l’animation des petites villes. Une autorisation est alors nécessaire si vous souhaitez modifier l’utilisation de votre local commercial installé dans une petite localité.

Puis, un changement de destination au niveau d’une copropriété est plus complexe. Vous devez faire attention à ce que la procédure ne représente pas une infraction au règlement de votre copropriété. La modification doit être soumise au vote de l’assemblée générale. Vous devez également bien étudier le contrat de location avant de réaliser vos travaux. Vous pourrez ensuite profiter des avantages offerts par le changement d’affectation de votre local.

Quelles sont les différentes affectations possibles pour un bâtiment ?

Il existe 5 types de destinations pour les bâtiments d’après l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme. Vous pouvez distinguer les utilisations :

  • « exploitation agricole et forestière », 
  • « commerce et activités de service », 
  • « habitation »,
  • « équipements d’intérêt collectif et services publics »,
  • « autres activités des secteurs secondaires et tertiaires ». 

Les affectations pour un changement de destination se décomposent en plusieurs sous-destinations. Par exemple, les édifices à destination habitation comprennent les bâtiments à usage d’hébergement et les bâtiments à usage de logement. Pour les bâtiments « exploitation agricole et forestière », vous avez les locaux d’exploitation forestière et ceux d’exploitation agricole.

Les constructions ayant une destination de « commerce et activités de service » proposent toutefois un choix d’affectations plus diversifié :

  • artisanat et commerce de détail, 
  • commerce de gros, 
  • restauration,
  • activités de services accueillant une clientèle,
  • hôtels,
  • cinéma,
  • autres hébergements touristiques.

Il en est de même pour les locaux avec destination « équipements d’intérêt collectif et services publics ». Ces bâtiments peuvent adopter les sous-affectations :

  • locaux et bureaux accueillants du public des administrations publiques et assimilées,
  • établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale,
  • locaux industriels et techniques des administrations publiques et assimilées,
  • équipements sportifs,
  • salles d’art et de spectacles,
  • autres équipements recevant du public.

Du côté des édifices « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire », les sous-destinations possibles sont :

  • industrie,
  • bureau,
  • entrepôt,
  • centre de congrès et d’exposition.

Un changement de destination survient lorsque votre local change d’affectation pour une autre.

Quelles sont les démarches nécessaires pour un changement de destination ?

Plusieurs formalités sont nécessaires pour transformer la destination de votre bâtiment, quelle que soit son affectation. Vous devez avant tout vérifier si votre commune est soumise à un Plan local d’urbanisme (PLU). Ce document regroupe les différentes normes encadrant les constructions de votre localité. Il sera aussi utile de vérifier si votre terrain est viable ou non.

Pour obtenir l’autorisation de faire un changement de destination de votre local, vous devez effectuer une déclaration préalable de travaux ou demander un permis de construire auprès de la mairie. Ce dernier devient obligatoire si vous souhaitez modifier la structure porteuse et/ou la façade de votre bâtiment. Pour toute autre modification d’affectation ne demandant pas de travaux de réaménagement, la déclaration préalable suffit. 

Votre dossier de demande de permis de construire comprend :

  • le formulaire de demande de permis de construire Cerfa N°13409-07,
  • la déclaration des éléments essentiels pour calculer vos impositions, 
  • le bordereau des pièces jointes. 

Certaines pièces justificatives doivent effectivement accompagner votre dossier (plan de situation du terrain, plan de masse des constructions, plan des façades et des toitures…). D’autres documents peuvent aussi être nécessaires, en fonction de votre projet.

Un changement de destination peut également entraîner diverses modifications fiscales en fonction de l’ancienne et de la nouvelle affectation de votre bâtiment. Vous devez donc régulariser le statut de votre construction auprès du bureau du cadastre rattaché à votre bien. La déclaration s’effectuera dans un délai de 3 mois après la modification d’affectation.

Les affectations pour un changement de destination : mode d’emploi