Régulariser une construction non déclarée


Vous avez construit un abri de jardin sans faire de déclaration, les matériaux finalement utilisés seront différents que ceux décrits dans votre formulaire …

Par crainte de litige, vous avez fait le choix de régulariser votre construction et vos travaux.

Problème : bien qu’il existe une « pratique » de la régularisation, la « procédure » de régularisation, quant à elle, n’existe pas à proprement parler.

Les termes « régularisation », ou même « dossier modificatif« , apparaissent pourtant bien dans le code de l’urbanisme. Mais la procédure, quant à elle, n’est pas évoqué.

Seuls le permis modificatif et peut-être le transfert de permis de construire peuvent (rarement) faciliter une mise à jour d’une demande déjà déposée en mairie.

Cependant, dans les cas les plus fréquents, c’est le flou total.

Pas de panique cependant, ces quelques pistes inspirées des pratiques en mairie vous permettront de régulariser une fois pour toutes une construction tendancieuse.

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1. Vous avez fini de construire sans rien déclarer en mairie

Avant tout, prenez bien conscience que la mairie ne se souciera guère des raisons pour lesquelles vous n’avez pas déclaré votre construction.

Erreur volontaire ou non, il n’en demeure pas moins que construire sans déclarer demeure une infraction, pouvant entrainer une amende, une remise en conformité du bâtiment ou la démolition de la construction illégale.

La régularisation passe par le dépôt d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux

La seule manière pour régulariser la situation dans de tels cas est de déposer une demande d’autorisation de construire en mairie.

La demande d’autorisation de construire doit être celle adaptée à vos travaux. Selon les cas, ce sera un permis de construire ou une déclaration préalable.

Où préciser qu’il s’agit d’une demande de régularisation ?

Comme indiqué en introduction, il n’existe pas de « procédure » de régularisation, donc de formulaires spécifiques aux constructions frauduleuses.

Vous avez donc la possibilité de préciser qu’il s’agit d’une régularisation dans le formulaire, plus précisément dans le cadre « Courte description du projet ». Vous pouvez notamment y indiquer la date d’achèvement des travaux.

Pour un permis de construire, il est également possible de préciser que votre demande porte sur un bâtiment déjà construit dans la PC.4 Notice Décrivant le Terrain et Présentant le Projet.

Concernant la déclaration préalable et selon la situation du terrain, cela peut être indiqué dans la DP.11 Notice décrivant les matériaux et les modalités d’exécution.


2. La construction est terminée, mais elle ne correspond pas à ce qui a été déclaréhomme

Au même titre que le point précédent, si la construction est achevée et qu’elle n’est pas conforme à ce qui a été déclaré, il faudra alors déposer une nouvelle demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux en mairie.

Le dépôt de la nouvelle demande d’autorisation de construire doit être effectué avant l’envoi de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT), dans la mesure où justement, les travaux ne sont pas conformes à ce qui a été déclaré initialement.

En ce qui concerne le formulaire…

Pour assurer la cohérence entre les dossiers que vous déposerez et ceux initiaux, l’idéal est de préciser les références de la première autorisation de construire, par exemple dans le cadre Courte description du projet du formulaire.

Vous retrouverez ces références sur le récépissé de dépôt de la demande, sur l’arrêté d’accord ou éventuellement sur les autres notifications que vous avez pu recevoir.

Par rapport aux plans à joindre …

Pour faire les choses très correctement, il faudrait joindre à votre nouvelle demande :

  • les plans de l’état initial : ce sont les plans qui illustreront les caractéristiques du terrain avant tout travaux ;
  • les plans de l’état initialement projeté (facultatif) : correspondant aux plans de la première autorisation de construire ;
  • les plans de l’état projeté : qui permettront de visualiser les travaux tels qu’ils sont réellement.

Ces trois types de plans devront être produits pour le plan de masse, le plan des façades et des toitures et le plan en coupe.

Pour faire encore mieux …

Nous vous invitons à produire une notice sur papier libre, dans laquelle vous pourrez lister les différences entre l’autorisation déposée initialement et les travaux réellement entrepris.

Accessoirement, vous aurez également la possibilité de justifier les raisons pour lesquelles la construction n’a pu être édifiée conformément à l’autorisation de construire.

Cette notice n’est pas du tout une pièce prévue par le code de l’urbanisme. Elle a donc peu de valeur au regard de l’instruction.

Néanmoins, elle peut faciliter grandement l’instruction et la compréhension globale de votre demande.

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3. La construction n’est pas terminée, et elle ne sera pas conforme à ce qui a été déclaré

Très clairement, stoppez immédiatement vos travaux.

Régularisation d’un permis de construire en cours de validité pour une construction inachevée

Le permis de construire modificatif : dans quels cas le déposer ?

La construction n’est pas achevée et elle relève du régime des permis de construire

Le permis de construire modificatif est à déposer exclusivement pour un projet qui a déjà fait l’objet d’une première demande de permis de construire.

Il ne s’applique pas au régime des déclarations préalables de travaux.

Point important : le permis de construire doit être en cours de validité.

C’est-à-dire que les travaux ne doivent pas être terminés, et le permis de construire initial ne doit pas être périmé.

Le permis de construire modificatif peut indifféremment être déposé après réception de l’arrêté d’accord ou au cours de l’instruction du permis de construire initial.

Attention toutefois : il n’est pas possible de déposer un permis de construire modificatif une fois la DAACT transmise en mairie. Si la DAACT a été déposée, la régularisation ne peut passer que par le dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire.

Les modifications du permis de construire doivent être mineures

Vous pouvez déposer une demande de permis de construire modificatif uniquement si des changements mineurs seront effectués par rapport au permis initial. Ces changements mineurs concernent généralement l’aspect extérieur d’une construction, hors hauteur et volume.

Les documents à fournir pour modifier un permis de construire en cours de validité

Il faudra déposer en mairie le formulaire ci-dessous en 4 exemplaires :

Ni le code de l’urbanisme, ni la notice explicative du permis modificatif n’indiquent qu’il soit nécessaire de déposer de nouveaux plans.

Dans les faits, le service instructeur peut exiger la production de plans mis à jour, qui illustreront les travaux tels qu’ils seront réellement en fin de chantier.

Quel est l’intérêt du permis de construire modificatif ?

De prime abord, le permis de construire modificatif semble plus souple, notamment par le fait qu’il n’est pas forcément obligatoire de déposer de nouveaux plans.

En réalité, le service instructeur est en droit d’exiger tout document permettant d’assurer l’instruction de la demande. Aucune raison d’ailleurs pour qu’il ne se prive de ce droit (d’autant plus que sa responsabilité et sa crédibilité peut être engagée en interne …).

Ainsi, lorsque la régularisation relève du permis de construire modificatif, nous vous conseillons vivement d’y joindre les plans mis à jour, pour éviter tout retard dans l’instruction de votre dossier.

Le permis de construire modificatif peut être intéressant uniquement pour des changements réellement mineurs : modification des battants des fenêtres, passer d’une teinte blanche à blanc cassé, ajout d’un élément de gouttière

Passé ce genre de détails, le permis modificatif perd tout son intérêt, car des plans mis à jour seront presque systématiquement exigés.

Que faire lorsque les modifications à apporter au permis de construire initial sont importantes ?

Il s’agit des modifications qui portent atteinte à « l’économie générale du projet ».

Dans le cadre exclusif du permis de construire, cette expression un peu fourre-tout englobe les modifications sur :

  • la hauteur des bâtiments,
  • leur implantation,
  • leur affectation,
  • et leur volume (notamment les surfaces à construire).

Si les modifications à apporter concernent, entre autres, l’un de ces éléments, alors il faudra déposer une nouvelle demande de permis de construire pour procéder à une régularisation.

Régularisation d’une déclaration préalable de travaux en cours de validité pour une construction inachevée

Là encore, le gros souci est qu’il n’existe pas à proprement parler de procédure de régularisation en droit de l’urbanisme.

Pire : contrairement au permis de construire, la déclaration préalable de travaux ne dispose pas de formulaire modificatif.

La seule façon de procéder est d’annuler la déclaration préalable de travaux initial et de déposer une nouvelle demande en mairie, avec les plans mis à jour.


Comment annuler une demande d’autorisation de construire ?

Annuler une autorisation de construire accordée

Les textes prévoient que seules l’administration et le Tribunal peuvent faire annuler une autorisation de construire accordée.

Cela étant, rien n’empêche le bénéficiaire des travaux d’effectuer une demande d’annulation. Cette demande sera à effectuer auprès de la mairie compétente : par papier libre, par envoi recommandé, par voie orale … Les formes ne sont pas réellement fixées.

Il convient généralement de déposer en mairie et en main propre une demande sur papier libre datée et signée. Éventuellement, selon les usages locaux, la mairie pourrait fournir en échange un récépissé ou une décharge.

Pour assurer la validité de l’acte, la mairie pourrait éventuellement prononcer un nouvel arrêté, dans lequel sera indiqué que la demande d’autorisation de construire a fait l’objet d’une annulation sous la requête du pétitionnaire.

Ce genre de situation n’est pas en soit contraignant, mais la suite à donner dépendra clairement de la volonté de la mairie, tant ce cas de figure reste assez insolite, et les conséquences juridiques assez floues.

D’ailleurs, la mairie pourra arguer du fait que l’autorisation de construire sera de toute façon périmée si les travaux ne sont pas entrepris.

Annuler une demande d’autorisation de construire en cours d’instruction

Comme dans le premier cas de figure, il n’existe aucun formalisme à ce sujet. Aussi, l’idéal est de rédiger un document sur papier libre, lequel devra être déposé en mairie.

La mairie à son tour se chargera de prévenir le service instructeur de l’annulation de la demande.

Dans la mesure où aucun arrêté n’a été produit, ce cas de figure est peu contraignant.

En interne, une simple rayure ou un clic suffira pour annuler totalement la procédure d’instruction.


4. Le projet ou la construction non déclarée est contraire aux règles d’urbanisme

Pour un projet pas encore construit :

Il s’agit de la plus simple des situations : il suffit de ne pas construire pour éviter tout problème.

Pour savoir si un projet peut éventuellement être autorisé, il est possible de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en mairie.

Pour une construction achevée en totalité ou en partie :

En revanche, il s’agit là, de très loin, de la pire des situations que puisse rencontrer un administré.

  • Lorsque la construction est interdite par le règlement d’urbanisme

Si la construction est totalement interdite, en raison de sa nature ou de son implantation (dans une zone inconstructible par exemple), alors la seule régularisation raisonnablement possible est la démolition.

De façon providentielle, une autre solution serait de faire procéder à une modification ou révision du règlement d’urbanisme, qui ne s’effectue qu’à l’initiative de la commune, et qui est d’ailleurs très longue et souvent couteuse. Dans ce cadre, la modification du règlement d’urbanisme communal est d’ailleurs permis par la jurisprudence, sans que cela soit considéré comme un détournement de pouvoir (Conseil d’Etat, 31 mars 1995, n° 160774, Commune de Saint-Bon-Tarentaise).

Mais en en réalité, c’est bien la démolition qui devrait être appliquée dans ce cas (article L.480-5 du code de l’urbanisme), en tenant compte des amendes possibles, des astreintes journalières et des sanctions fiscales.

  • Lorsque la construction est autorisée, mais qu’elle n’est pas conforme avec certaines règles

Une construction autorisée doit obéir à des règles d’implantation, de hauteur ou encore d’aspect extérieur.

Dans ce cas, quand cela est techniquement possible, la solution est de modifier la construction de manière à la rendre conforme aux règles appliquées.

La construction, ainsi que les modifications qui y seront apportées, devront être régularisées par le dépôt d’une demande d’autorisation de construire. Évidemment, ne débutez pas des travaux de mise en conformité temps que vous n’avez pas reçu l’arrêté d’accord.

Certaines astuces sont souvent appliquées, par exemple la création d’un auvent ou d’un débord de toiture pour être en limite de terrain, ou la modification de la charpente pour être conforme aux règles de hauteur.

S’il est techniquement impossible de modifier la construction de manière à la rendre conforme, alors là encore, c’est en principe la démolition totale ou partielle du bâtiment qui devrait s’appliquer.


Quelles conséquences d’une régularisation au niveau des impôts ?

Les taxes d’urbanismes

Comme pour toutes les autres demandes, votre projet de régularisation est susceptible d’entrainer l’acquittement de taxes d’urbanisme (faites une recherche sur notre site Internet, vous aurez toutes les infos).

Si vous ne prévoyez pas de régulariser votre construction, mais que les services compétents ont constaté l’achèvement des travaux, alors vous êtes redevable de droit des taxes d’urbanisme.

Les impôts locaux

Au même titre que pour les taxes d’urbanisme, une construction, même illégale, est bien entendu susceptible d’avoir une répercussion sur le montant des impôts directs locaux : taxe d’habitation, taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties.

Autrement dit, même si vous ne déclarez pas la construction, le Trésor Public reste en droit d’exiger l’acquittement de toutes les taxes dues pour l’année en cours.

Une petite subtilité : ce n’est pas forcément l’achèvement des travaux qui est le fait générateur des taxes locales, mais l’occupation durable du sol par la construction et la consistance des locaux.

Le Trésor Public, dans le formulaire H1 (annotation 30, en dernière page), utilise l’expression « achèvement des travaux permettant une utilisation effective du bien ».

Ainsi, une construction illégale peut entrainer l’acquittement des impôts locaux, même si elle n’est que partiellement achevée.

En cas de régularisation d’une construction non déclarée, doit-on rembourser les impôts ?

Concernant les taxes d’urbanisme, leur acquittement n’est que ponctuel. C’est-à-dire que les taxes d’urbanisme devront être réglées qu’une seule fois (en 1 ou 2 parts), dès lors que la construction illégale est achevée (Conseil d’Etat du 23 juin 1986, n°60250; Conseil d’Etat du 18 novembre 1985, n° 65807), ou à partir de l’établissement du procès-verbal constant l’infraction (art. L.331-6 du code de l’urbanisme). Il n’y a donc pas de « remboursement », mais acquittement ponctuel. Il existe en revanche une pénalité forfaitaire à hauteur de 80% des taxes à devoir (art. L.331-23 du code de l’urbanisme).

Pour les impôts directs locaux, la réponse est beaucoup plus complexe, en raison du mode de calcul et du montant évalué chaque année au 1er janvier pour l’année en cours.

Il est clairement impossible de dire si oui ou non une construction illégale régularisée doit faire systématiquement l’objet d’un remboursement des impôts locaux auprès du Trésor Public. Il n’existe pas de réponse universelle, tant de facteurs peuvent entrer en ligne de compte.

Tout dépendra forcément des surfaces construites, de leur affectation (habitation, annexe à l’habitation, espace de stationnement …) et peut-être même des pratiques locales.

En cas de régularisation, le Trésor Public est très clairement seul souverain pour déterminer s’il y a lieu de rembourser les arriérés.


Nos conseils …

Ne jamais débuter ses travaux avant d’avoir un accord

Déclarer une construction est OBLIGATOIRE. Ne pas déclarer une construction est une INFRACTION, codifiée par le code de l’urbanisme aux articles L.480-1 et suivant, pouvant entrainer des sanctions pénales, fiscales et administratives.

Aussi, déposer un permis de construire ou une déclaration préalable n’est pas un acte superflu, mais bien l’étape légale avec d’entamer vos travaux.

Lorsque vous vous apercevez en cours de route que les travaux qui seront réellement entrepris différeront de ce que vous avez initialement déclaré en mairie, l’idéal est de les interrompre totalement, dans l’attente d’une réponse de l’administration à la suite du dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation de construire.

Complément concernant la déclaration préalable de travaux

Dans la mesure où ce sont souvent les projets soumis à déclaration préalable de travaux qui nécessitent d’être régularisés, et en raison de son caractère ambiguë, la déclaration préalable fait ici l’objet d’un paragraphe particulier.

Sa dénomination est claire : la déclaration est préalable aux travaux. Elle doit évidemment être déposée AVANT de commencer les travaux.

Il existe pourtant une idée reçue au sujet de la déclaration préalable, maintes fois abordée sur notre site : pensant qu’il s’agit « simplement » de « déclarer », alors elle la construction ne peut pas être refusée par l’administration.

En suivant cette logique, on peut en effet s’interroger sur l’utilité de la déclaration préalable.

Il devient donc très facile de tenter de se dispenser du dépôt d’une déclaration préalable de travaux, dont la réalisation est souvent tout aussi délicate que l’élaboration d’un permis de construire.

Toujours dans cette forme d’auto persuasion, la construction peut donc être édifiée illégalement, de manière à se débarrasser de tracasseries administratives.

Sauf que : la déclaration préalable de travaux n’en demeure pas moins une autorisation de construire soumise à une procédure d’instruction légale et strictement encadré, contrairement à ce que peuvent penser certains administrés (et même, de façon beaucoup moins pardonnable et plus grave, certains responsables politiques en charge de l’urbanisme …).

Il ne s’agit pas d’un formulaire parmi tant d’autres, mais bien d’une formalité obligatoire, codifiée entre autres par le code de l’urbanisme.

Au final : même un abri de jardin en bois en fond de parcelle, ou encore un garage invisible depuis la voie publique DOIT être déclaré, de préférence avant sa construction de manière à éviter de passer par une régulation, dont le fonctionnement et l’issue sont totalement aléatoires.

N’attendez pas pour régulariser

Il est préférable de régulariser la situation au plus vite pour plusieurs raisons.

D’une part, il se pourrait éventuellement que le Trésor Public puisse vont infliger une sanction fiscale, par exemple le remboursement des sommes dues. Plus vous attendez, plus la sanction peut être lourde.

Dans le cadre des taxes d’urbanisme, celles-ci sont réévaluées chaque année, et chaque année, elles ont tendance à augmenter. En outre, elles seront assorties d’une pénalité de 80% pour une construction illégale ayant fait l’objet d’un procès-verbal.

D’autre part, vous serez dans l’illégalité temps que vous ne procédez pas à une régularisation. En cas de contentieux, il est clair que la durée passée dans l’illégalité ne peut pas jouer en votre faveur.

Aussi, en cas de revente, ce genre de détail peut très facilement justifier l’annulation de l’acte.

Enfin, cela vous permettra d’être plus tranquille vis-à-vis du voisinage (proche ou lointain) qui peut facilement contacter la mairie, ou même par rapport aux agents publics, notamment la police, ou parfois même d’agents municipaux, qui peuvent très facilement faire remonter l’information.

Méfiez-vous de vos voisins …

Ce sont très généralement les voisins, qui, incommodés ou motivés par des intentions vengeresses, finissent par alerter la mairie qu’une construction ou des travaux, qui peuvent leur sembler douteux, sont en cours de réalisation.

Ce genre de travaux est en effet particulièrement visible à partir des limites privatives, ou pour les moins discrets, depuis la voie publique.

Cette forme de dénonciation est même plus fréquente que l’on puisse croire.

Aussi, ne commettez pas l’erreur d’être pris au dépourvu en recevant un courrier de la mairie vous invitant à un rendez-vous …

Déposez un certificat d’urbanisme opérationnel et renseignez-vous sur les conséquences de la régularisation

L’appréhension quant à la régularisation est parfaitement compréhensible, tant les risques peuvent être importants (surtout si la construction n’est pas compatible avec le règlement d’urbanisme).

Aussi, même si cela entrainera des suspicions, vous pouvez au préalable vous informer sur la conformité du projet en déposant une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.

La mairie pourra vous dire si oui ou non la construction est autorisée dans votre secteur, et dans quelles conditions.

Également, nous vous invitons à vous renseigner auprès du Trésor Public compétent pour votre commune, car eux seuls pourront vous dire s’il y’aura lieu de rembourser des arriérés en cas de régularisation.

Ne comptez pas sur la prescription

La prescription pénale est certes fixée à 3 ans après l’achèvement des travaux en matière d’action publique et civile (article 8 du code de procédure pénale), ce qui peut sembler suffisamment raisonnable pour tenter le diable.

Cependant, en matière administrative, la prescription est ramenée à 10 ans lorsque la construction autorisée n’est pas conforme aux règles d’urbanisme (article L. 111-12 du code de l’urbanisme).

En outre, l’alinéa e) de l’article L.111-12 du code de l’urbanisme est formel : la prescription administrative ne s’applique pas, entre autres, aux constructions édifiées sans permis de construire.

Autre élément : selon la jurisprudence, il n’est pas possible de modifier une construction illégale, postérieure à la loi du 15 juin 1943 relatif aux permis de construire, sans passer par sa régularisation (Cour Administrative d’Appel de Marseille, 9 juillet 2007, SCI « Les Pouillettes », requête n°04MA01976).

L’administration et ses juristes, ayant une connaissance parfaite de tous ce genre de rouages et ayant accès à tout un arsenal judiciaire, peut facilement finir par contraindre à une régularisation, prescription ou pas.

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