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Comment construire une maison en bois ?

La construction de maison en bois séduit de plus en plus de foyers. Ces belles maisons en bois sont très tendances actuellement. De plus, elles sont très écologiques. Pour en savoir un peu plus sur les travaux de construction, les informations dans cet article sont intéressantes à lire.

Les différents types de maison en bois

La construction des maisons en bois est basée sur des techniques anciennes. De ce fait, il existe un large choix de maisons en bois. La maison à ossature en bois est la plus prisée en France. Sa base est composée essentiellement par des morceaux de bois, espacés par des matériaux isolants. L’extérieur de cet habitat résiste à l’eau, à l’isolation thermique et aux intempéries climatiques. Tandis que la finition de l’espace intérieur est en plâtre ou enduis, par exemple. La durée de construction de ce type d’habitat est plus rapide comparée à la construction d’une maison typiquement traditionnelle. Sa construction révèle une vraie économie en énergie. Son prix varie de 1200 à 2000 euros le mètre carré.

 

La maison en bois massif empilé ou encore le fameux chalet typique des montagnes est la technique de construction en bois la plus ancienne parmi toutes. Ce style est adopté dans les territoires montagneux et dans la partie Nord de l’Amérique. La base de cette maison est en bêton dur ou parpaings, ensuite elle est empilée par des bois entassés les uns sur les autres pour former une sorte de chalet. Elle est plutôt conviviale et agréable à vivre. La résistance mécanique du bois réside dans les essences de bois utilisées en construction. Sa valeur est entre 1400 et 2000 euros par mètre carré.

 

Par ailleurs, la maison en kit bois est très en vogue actuellement. Sa fabrication est deux fois plus rapide que certaines maisons en bois. Et le coût de sa construction est bas face à une maison classique. Sa base est formée de planches en bois. La façade est faite principalement de pilotis en bois et de baies vitrées. Elle est très écologique également et esthétiquement, elle est top.

Quels sont les avantages de construire ce genre d’habitat ?

Le premier avantage à en tirer c’est le gain de temps. Les travaux ne durent que quelques semaines seulement car les murs sont travaillés dans un atelier et ils seront juste rassemblés sur place. Ensuite, sa légèreté est très intéressante. On peut en construire même sur des terrains instables ou dans les zones à séismes. Ces maisons en bois sont dotées d’une telle souplesse. On peut marier le bois par différentes matières comme le verre pour la partie de la façade, ou encore le mur cimenté pour l’isolation thermique, etc.

Exemple déclaration préalable piscine

La construction d’une piscine dont le bassin a une surface comprise entre 10 m² et 100 m² est soumise à déclaration préalable de travaux.

Afin de réaliser convenablement la demande de déclaration préalable de travaux, vous retrouverez en téléchargement notre nouveau modèle complet et à jour de la législation.

Ce modèle décrypte toutes les informations exigées par l’administration afin que vous puissiez vous-même réaliser votre propre dossier de déclaration préalable sans faire d’erreur.

Comment calculer l’emprise au sol, comment renseigner le formulaire de déclaration des éléments imposables, que faut-il dessiner sur les plans et comment les réaliser correctement : vous retrouverez dans cet exemple complet toutes les astuces pour optimiser vos chances d’obtention d’un accord !

 


Sommaire général du modèle de déclaration préalable:

Avant-propos

Informations utiles : comment calculer l’emprise au sol, quelles sont les démarches, les plans à déposer, le nombre d’exemplaires à produire …

Formulaire de déclaration préalable pré-rempli et décrypté étape par étape : quel formulaire remplir, que faut-il remplir ou ne pas remplir

Formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des éléments imposables, pré-rempli et décrypté page par page

Pièces à joindre (plans déclaration préalable piscine) : comment dessiner les plans, avec quels logiciels et quels sont les éléments à y faire apparaître afin d’éviter un refus :

  • Plan de situation
  • Plan de masse
  • Plan en coupe du terrain et de la construction
  • Plan des façades et des toitures
  • Document graphique
  • Photographies en environnement proche et lointain

Fiche d’aide au calcul de l’altimétrie du terrain naturel

Titre habilitant à construire

Vous avez un projet ? Nous pouvons vous aider à le réaliser.

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Comprendre la légende du site du cadastre

Grâce au site du cadastre, tous les particuliers et professionnels souhaitant démarre un projet de construction de bâtiment peuvent facilement réaliser leur plan de masse. Cela peut se faire à l’aide d’un extrait cadastral téléchargeable gratuitement sur ledit site : www.cadastre.gouv.fr.

Le plan de masse est un document obligatoire dans le dossier de permis de construire et de déclaration préalable. L’extrait cadastral correspond quant à lui à un extrait de la documentation patrimoniale. Il se compose du plan cadastral ainsi que de la base de données des informations patrimoniales qui est un registre indiquant pour chaque propriétaire leurs droits, les contenances qu’il possède et les contenances et revenus de ces parcelles.

Sur le site du cadastre, les principaux symboles utilisés sont regroupés dans une légende. Cette légende permet une meilleure compréhension de l’organisation du terrain en vue de la réalisation du plan de masse. Voici les principaux éléments visualisés dans une légende.

A quoi sert l’extrait cadastral ?

C’est un document fiscal utilisé par le Trésor Public dans le calcul des impôts. Grâce au site, tous les éléments sont automatiquement mis à jour pour un meilleur contrôle d’applicabilité des impôts sur une construction.

Comprendre les limites cadastrales et parcellaires

Quelques définitions à retenir pour mieux comprendre cette section.

  • La section cadastrale désigne une zone géographique regroupant un ensemble de parcelles. En général, les sections cadastrales sont référencées par une suite de lettres.

  • Une subdivision de section est effectuée selon un ensemble plus réduit de terrains immédiatement contigus, c’est-à dire des terrains voisins. Ces subdivisions sont généralement référencées par une suite de chiffres.

  • Une parcelle est une surface close occupée par un terrain bâti ou non. Les limites de propriété sont illustrées par les lignes qui entourent la parcelle.

  • Les bornes de propriété permettent de distinguer physiquement les limites de propriété du terrain. Elles ont été établies par un géomètre habilité à cet effet, en l’occurrence au travers du document d’arpentage.

Les clôtures de terrain

Les éléments mitoyens sont ceux installés à cheval sur les limites de propriété tandis que les éléments non mitoyens sont localisés directement sur le terrain. Ces derniers sont réputés être exclusivement privés. Il est à rappeler toutefois qu’un élément mitoyen ne marque pas forcément la limite séparative du terrain.

Les types de constructions

Dans cette section on retrouve le bâtiment dur, le bâtiment léger, la piscine, le parking ou la terrasse.

Le bâtiment dit « dur » correspond aux bâtiments principaux du terrain comme les maisons, les immeubles, les commerces ou les entrepôts. Ils peuvent également représenter certaines annexes d’habitation comme les vérandas ou les piscines couvertes.

Concernant le bâtiment léger, il désigne les bâtiments autres que principaux tels que les hangars, les garages, les espaces de stationnement construits en dur et certaines annexes de faible envergure comme les abris de jardin ou les clapiers/ poulaillers. Pour les bâtiments de plusieurs niveaux de plancher, les bâtiments illustrent parfois les avancées de toiture ou de balcon.

Si les piscines sont observées sur le site du cadastre, cela veut dire qu’elles sont taxées. Pareil pour le parking ou terrasse (privés ou publiques).

La Voirie

Il s’agit de l’ensemble des voies de circulation avec leurs dépendances, leur nature et leur structure. La voie publique apparaît en blanc sur le site du cadastre, elle correspond aux zones se situant en dehors des limites de propriété des parcelles.

Exemple déclaration préalable clôture

Découvrez notre nouveau modèle de déclaration préalable de travaux portant sur la construction ou la modification d’une clôture !

Cloture en bois, PVC, électrique, mur ou simple grillage, vous retrouverez dans ce modèle le nouveau formulaire de déclaration préalable rempli, ainsi qu’un exemple commenté de chacune des pièces à joindre :

  • DP1. Plan de situation
  • DP.2 Plan de masse
  • DP.3 Plan en coupe
  • DP.4 Plan des façades et des toitures
  • DP.5 Représentation de l’aspect extérieur
  • DP.6 Document graphique
  • DP.7/8 Photographies en environnement proche et lointain

 

Ce modèle comprend en outre un exemple de titre habilitant à construire et une fiche d’aide au calcul de la pente du terrain naturel.

L’exemple de déclaration préalable de travaux convient pour la construction d’une clôture comme pour la modification d’une clôture existante : création d’un nouvel accès, pose d’un portail ou d’un portillon, construction ou modification d’un pilier, aménagement d’accès pour véhicules …

38 pages d’infos et les astuces pour réussir votre demande de déclaration préalable de clôture !

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Tout savoir sur le formulaire permis de construire RT 2012

La Réglementation Thermique 2012 ou RT 2012 est en vigueur depuis le 1er Janvier 2013, et selon l’article 2 du décret n°2010-1269 du 26 Octobre 2010, elle est applicable aux bâtiments neufs d’habitation ou leurs parties nouvelles dès lors que le projet est soumis à permis de construire. Dans le but de retranscrire les nouvelles dispositions thermiques, il convient de faire savoir que des modifications ont été apportées au formulaire de permis de construire portant sur la construction d’une maison individuelle. Disponible en téléchargement, ce nouveau formulaire porte la référence CERFA 13406*03.

Quel est le changement apporté au formulaire ?

Le seul changement flagrant sur le formulaire de permis de construire RT 2012 concerne le bordereau de dépôt des pièces à joindre. On y a rajouté une nouvelle pièce exigible en fonction de la nature du projet, il s’agit de l’attestation de prise en compte de la RT 2012 (art. R431-16 i. du code de l’urbanisme). Un dossier spécial traitant de la réglementation thermique est disponible sur cette plateforme, il contient la procédure d’élaboration de la loi aux exigences de la RT 2012 et les attestations RT 2012 ainsi que d’autres points importants de la réglementation.

L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012

Dans la pratique, la RT 2012 prévoit deux attestations : une attestation à fournir au moment du dépôt du dossier pour une demande de permis de construire (PCMI 14-1) et une attestation à fournir au plus tard à l’achèvement des travaux. Leur mode d’établissement n’est pas le même donc il est important de ne pas les confondre entre elles.

Le formulaire attestant la prise en compte de la réglementation thermique ou PCMI 14- 1  doit être joint au dépôt du dossier de permis de construire dès lors qu’il s’agit d’un projet portant sur :

  • La construction d’un bâtiment d’habitation, en l’occurrence une maison individuelle ou accolée,
  • La réalisation d’une extension soumise à permis de construire destinée à de l’habitation.

Sauf erreur, les particuliers ne sont pas contraints de faire réaliser cette attestation PCMI 14-1 par un professionnel, selon l’arrêté du 26 Octobre 2010. Elle reste toutefois nécessaire car seul un professionnel serait techniquement capable d’établir une méthode de calcul de la RT 2012, sachant que celle-ci est extrêmement ardue.

Pour ce qui est de l’attestation à fournir au plus tard à l’achèvement des travaux, elle est obligatoire et doit être réalisée par les seuls professionnels mentionnés dans le code de la construction en son article R. 111-20-4, à savoir :

  • un contrôleur technique ;

  • une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6 du code de la construction dans le cas d’une maison individuelle ou accolée : plus clairement, un diagnostiqueur DPE (Diagnostic de Performance Energétique) a la possibilité de réaliser l’attestation RT 2012 de fin de travaux dès lors que le projet consiste en une maison individuelle ou accolée ;

  • un organisme de certification « haute performance énergétique » ;

  • un architecte.

Les extensions soumises à permis de construire.

Il existe des cas particuliers où les extensions sont également soumises à un permis de construire. Voici les types d’extensions concernées :

  1. Article R421-14 b du code de l’urbanisme : une extension avec des surfaces de plancher supérieures ou égales à 40m² dans les zones urbaines des communes sous PLU (Plan Local d’Urbanisme). Pour savoir si le terrain est concerné, il est recommandé de contacter la mairie.

  2. Article R. 421-14 du code de l’urbanisme : une extension avec surfaces de plancher supérieures à 20 m², en dehors des zones urbaines.

  3. Article R. 421-17 f du code de l’urbanisme : une extension dont la surface de plancher à construire dépasse les 20m². Ce type d’extension doit également porter les surfaces de plancher existantes après travaux à plus de 170 m². Le recours à un architecte est obligatoire dans ce cas là.

  4. Article 52 de l’arrêté du 26 Octobre 2010 : une extension destinée à de l’habitation dont les surfaces prévues, calculées en SHON RT ne dépassent pas les 150 m² et les 30% de la SHONRT des locaux existants. Ce type d’extension doit faire l’objet d’un permis de construire et est soumis à un respect partiel de la RT 2012.

Pour établir une attestation RT 2012, il faut tenir compte des éléments suivants :

  • coefficient Bbio inférieur ou égal ou Bbiomax,
  • respect des normes d’isolation des parois opaques donnant sur l’extérieur ou un bâtiment non chauffé,
  • présence de protections solaires.

Quid des autres formulaires ?

Outre le formulaire d’attestation de prise en compte joint à celui du permis de construire, on retrouve également le formulaire de déclaration préalable et le formulaire de permis d’aménager.

Le dossier de déclaration préalable n’a pas été modifié donc ne comporte pas d’attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012. En revanche, le second formulaire exigeait déjà une attestation de prise en compte portant la référence PC 16-1, depuis mars 2012.

Dp 2 plan de masse projet 1

Faire son plan de masse pour son permis de construire ou sa déclaration préalable : exemple pratique

Définition plan de masse

Le plan de masse consiste en une représentation graphique illustrant la façon dont les éléments bâtis et végétaux s’organisent sur un terrain. Le plan de masse doit montrer à l’administration qu’un projet de construction soumis à permis de construire ou à déclaration préalable respecte les règles de droit des sols.

Particulièrement, le plan de masse montre qu’un projet est conforme aux règles :

  • D’implantation des constructions :

Le règlement d’urbanisme peut imposer aux constructions une distance de recul depuis les limites du terrain, depuis une autre construction ou selon une bande de recul établie par une servitude administrative.

  • D’assainissement :

Essentiellement dans le cadre de la construction d’une maison individuelle sur un terrain non bâti, le plan de masse montre la façon dont les eaux usées et pluviales sont évacuées. Plus généralement, il montre que le terrain a fait ou va faire l’objet d’une opération de viabilisation.

  • De densité de surface autorisée :

Le règlement d’urbanisme peut imposer un Coefficient d’Emprise au Sol (CES). Le plan de masse permet au service instructeur de vérifier que le bâtiment n’excède pas le seuil de CES autorisé. De plus, un seuil minimal d’espace libre de toute construction peut être imposé.

  • De sécurité et de salubrité :

Le plan de masse offre la possibilité à l’administration de déterminer si le projet est de nature à présenter un risque particulier, par exemple au regard de l’emplacement des accès vers le terrain depuis la voie publique.

Le code de l’urbanisme apporte un cadre réglementaire au plan de masse de la manière suivante :

tableau

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Éléments à illustrer sur le plan de massehomme

Les limites du terrain et ses clôtures

Le plan de masse doit permettre de visualiser la forme de la parcelle faisant l’objet des travaux. En outre, le plan de masse montre l’emplacement des clôtures du terrain.

L’administration peut ainsi contrôler le respect des règles de recul imposées aux constructions depuis les limites du terrain.

Les accès au terrain et aux constructions

Le plan de masse montre dans le même temps :

  • l’emplacement des accès au terrain ;
  • l’emplacement des accès aux constructions ;
  • éventuellement, les dimensions des accès (comme les dimensions d’un portail d’accès des véhicules).

Les accès au terrain et aux constructions font l’objet d’une attention particulière de la part de l’administration, dans la mesure où un accès implanté incorrectement présente un risque pour la sécurité des usagers.

De plus, un terrain dont le plan de masse montre que l’accès est insuffisant (ou inexistant) devrait donner lieu à un refus de l’autorisation de construire.

Egalement, il convient de représenter le mode d’accès. Plus précisément, il revient au plan de masse d’illustrer tous les aménagements pratiqués sur le terrain permettant d’accéder au terrain ou aux constructions, particulièrement les allées, qu’ils soient ou non carrossables, ainsi que l’emprise de la servitude de passage lorsqu’elle existe.

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Dp 2 plan de masse projet 1

Les constructions existantes et à bâtir

Le plan de masse illustre à la fois les constructions existantes et futures.

Il importe de bien illustrer l’ensemble des constructions :

  • le bâtiment principal, comme une maison ;
  • et la totalité de ses annexes – piscine (même découverte et terrasse / dalle incluse), véranda, serres, abri de jardin, garage (qu’il soit accolé ou indépendant du bâtiment principal).

L’administration peut alors s’assurer que le projet à construire respecte les distances minimales de recul prévues par le règlement d’urbanisme entre les constructions nouvelles et les constructions existantes.

Dans le cadre d’un projet d’extension d’un bâtiment, le plan de masse illustre simultanément le bâtiment qui fait l’objet des travaux et sa partie nouvelle. L’administration peut alors contrôler le respect des règles de distances entre la partie nouvelle et la limite du terrain.

Les aménagements extérieurs : dalles, terrasses, allées

Les aménagements pratiqués au sol tels que les dalles, terrasses et allées doivent apparaître sur le plan de masse. Selon la rédaction du règlement d’urbanisme local, ces aménagements extérieurs peuvent en effet avoir une incidence sur le Coefficient d’Emprise au Sol (CES).

Le cas échéant, le plan de masse fait apparaître l’ensemble des pylônes, poteaux, barbecues ou tous les autres ouvrages destinés à être utilisés à l’extérieur d’un bâtiment.

Les cotations

Le plan de masse doit comporter un ensemble de cotes illustrant :

  • les dimensions des constructions : longueur, largeur de chacune des constructions, aménagements extérieurs compris s’ils sont concernés par le projet faisant l’objet de la demande d’autorisation de construire ;
  • les distances des constructions depuis les limites de terrain : la distance est calculée depuis le nu extérieur de la construction jusqu’à la ligne séparative et jusqu’à l’alignement ;
  • les distances entre les constructions : la distance est calculée depuis le nu extérieur de la construction jusqu’au nu extérieur de la construction la plus proche.

Le cas échéant, il peut être nécessaire d’inscrire les cotes du terrain, spécialement lorsque le projet consiste à effectuer une division de terrain en lotissement.

L’inscription de cotes n’est pas véritablement une « obligation« . Pour autant, dans la mesure où le plan de masse est principalement utilisé en vue d’analyser la répartition des constructions sur un terrain, l’omission de cotes reste pénalisante dans l’instruction du dossier.

En effet, en l’absence de cotations, le service instructeur n’a aucune certitude quant aux distances et dimensions réellement envisagées par le déclarant. Dans le doute, il peut alors transmettre une notification pour insuffisance.

Les plantations

La distance entre les plantations et les limites séparatives sont réglementées par le code civil (article 671) :

  • Pour une plantation de plus de 2 mètres de hauteur, un recul de 2 mètres doit être respectée depuis la ligne séparative.
  • Pour une plantation d’une hauteur inférieure ou égale à 2 mètres, un recul de 0,50 mètres doit être respectée depuis la ligne séparative.

Le plan de masse peut montrer que les plantations respectent les dispositions du code civil.

Pour autant, il faut noter que l’examen de la demande autorisation de construire ne tient pas compte des règles de droit civil. Ainsi, un projet peut être accepté s’il méconnaît les règles de droit civil mais qu’il respecte les règles d’urbanisme.

S’il apparaît sur le plan de masse que les plantations ne respectent pas les dispositions du code civil, en principe, l’administration devrait se limiter à une simple mise en garde, sans pour autant émettre un refus.

Les espaces libres de toute construction

Généralement, le règlement d’urbanisme impose aux terrains un seuil minimal d’espace libre de toute construction. Les zones du plan de masse qui ne font pas apparaître de construction ou d’aménagement particulier laissent supposer qu’elles représentent des surfaces libres.

L’altimétrie du terrain naturel et hauteur des constructions

Le plan de masse est dessiné sous ses trois dimensions :

  • la longueur et la profondeur des constructions et du terrain,
  • ainsi que leurs hauteurs (ce sont les hauteurs des constructions et du terrain qui marquent la troisième dimension évoquée par le code de l’urbanisme).

En effet, la hauteur maximale d’un bâtiment ou d’une clôture peut être limitée par le règlement d’urbanisme.

En outre, l’altimétrie du terrain naturel doit apparaître sur le plan de masse afin que l’administration puisse d’une part visualiser la façon dont les bâtiments s’intègrent au terrain, et d’autre part pour vérifier si la hauteur maximale est correctement calculée depuis le point le plus bas de la construction.

Les réseaux existants ou à créer

Le tracé des réseaux doit apparaître sur le plan de masse s’il est prévu de procéder à un raccordement, de modifier le mode de raccordement ou de construire sur un terrain non bâti.

En dehors de ces situations, il ne semble pas nécessaire d’illustrer les réseaux sur le plan de masse.

Plus que leur tracé, l’administration cherche essentiellement à déterminer si le terrain fait l’objet d’une opération de viabilisation. A savoir également que le règlement d’urbanisme peut imposer l’enfouissement des réseaux.

Réseau d’alimentation en eau potable

En principe, le terrain doit être raccordé au réseau public d’alimentation en eau potable, autrement l’administration peut être en droit de refuser de délivrer une autorisation de construire.

Réseau d’évacuation des eaux usées

Le plan de masse permet d’identifier le mode d’évacuation des eaux usées, selon qu’il s’agisse d’un dispositif d’assainissement autonome ou collectif.

Réseau d’évacuation des eaux pluviales

Le plan de masse montre la manière dont les constructions sont raccordées au réseau d’évacuation des eaux pluviales. Le réseau d’évacuation des eaux pluviales est en principe séparé du réseau d’évacuation des eaux ménagères.

Réseau d’approvisionnement en électricité, gaz et réseau téléphonique

S’il est prévu de modifier ou de procéder au raccordement à un réseau d’électricité ou de gaz, alors le plan de masse fait apparaître leur tracé.

Le tracé du réseau téléphonique est accessoire.

 

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Dans quels cas faut-il joindre un plan de masse ?

Plan de masse et permis de construire

Le plan de masse est l’une des pièces à joindre obligatoirement à la demande de permis de construire. Il porte le sigle « PC 2″, ou, dans le cadre d’un projet portant sur une maison individuelle ou ses annexes, le sigle « PCMI 2″ .

Plan de masse et déclaration préalable

Contrairement au permis de construire, qui impose systématiquement l’établissement du plan de masse, la déclaration préalable laisse à l’appréciation du service instructeur la nécessité ou non d’exiger un tel document.

En règle générale, le plan de masse est à transmettre lorsque le projet consiste à :

  • construire de la surface de plancher ou de l’emprise au sol,
  • modifier le volume d’un bâtiment existant,
  • construire un ouvrage accolé à un autre.

En revanche, la réalisation du plan de masse demeure facultative pour tous les autres projets, notamment ceux consistant exclusivement à modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment.

Il reste conseillé de le transmettre dans tous les cas en vue de limiter les risques de faire l’objet d’une notification pour pièce manquante.

tableau

Infos utiles

Comment faire un plan de masse ?

Il est possible de faire le plan de masse en partie à l’aide du site gratuit du cadastre : www.cadastre.gouv.fr.

Le plan cadastral du site cadastre.gouv.fr peut être suffisant pour constituer une base de travail.

Pour autant, il est impératif d’apporter des modifications sur l’extrait cadastral, dans la mesure où il n’apporte pas l’ensemble des informations nécessaires à l’instruction de la demande.

Ainsi, l’extrait cadastral n’illustre pas l’altimétrie du terrain naturel, l’emplacement des aménagements extérieurs, des plantations, les accès aux bâtiments ainsi que leurs hauteurs. Il ne présente par ailleurs aucune cotations.

De surcroît, il convient de vérifier l’exactitude des données du cadastre, car ces dernières peuvent ne pas être à jour.

De telle sorte que dans le cadre d’une demande complexe, notamment s’il s’agit d’un permis de construire maison individuelle, il demeure préférable de faire appel à un géomètre, ou de tout autres professionnels, afin d’établir le plan de masse.

Existe-t-il des informations à représenter obligatoirement sur le plan de masse ?

Certains sites Internet profanes parlent de réglementation du plan de masse et de « consigne d’informations obligatoires ».

Ce n’est pas tout à fait exact : par exemple, le code de l’urbanisme n’impose pas d’échelle particulière, pas plus qu’il impose de dessiner une rose des vents.

Au contraire, afin de tenir compte de la variété des situations, le code de l’urbanisme offre la possibilité au service instructeur d’arbitrer entre les informations dites nécessaires et les informations utiles.

Les informations nécessaires à l’instruction

Ce sont les informations essentielles à l’analyse de la demande d’autorisation de construire compte tenu du projet envisagé. L’omission de ces informations empêche l’administration d’examiner convenablement le plan de masse au regard des règles de droit des sols.

Par exemple, il n’est pas nécessaire d’informer le service instructeur de l’emplacement des accès au terrain si le projet consiste à construire une piscine ou un abri de jardin. A l’inverse, dans le cadre de la construction d’un garage, il est nécessaire de localiser l’emplacement des accès, leurs dimensions et le mode d’accès des véhicules depuis la voie publique (allée carrossable, dalle).

Finalement, ce sont la teneur du projet ainsi que les situations locales qui déterminent les informations nécessaires à l’administration. Le code de l’urbanisme se limite à fournir un cadre réglementaire.

Les informations seulement utiles à l’instruction

Il s’agit des informations permettant d’améliorer la compréhension globale du projet, sans que l’omission de ces informations empêche l’administration d’instruire la demande d’autorisation de construire.

Par exemple, la rose des vents permet de comprendre l’orientation des constructions. Dès lors que l’orientation des constructions n’est pas réglementée, alors la rose des vents apparaît comme une information seulement utile.

Un autre exemple, le code de l’urbanisme dispose que le plan de masse doit illustrer les plantations. Dès lors que les plantations sont maintenues et n’ont pas d’incidence particulière sur le projet, alors il n’est pas nécessaire qu’un plan de masse localise les plantations. Cette information reste utile pour examiner leur conformité au regard des règles du code civil.

Les informations essentielles d’un plan de masse

Parmi les éléments à représenter systématiquement, il reste possible de citer :

  1. les limites du terrain ;
  2. les constructions existantes ou à créer ainsi que leurs dimensions ;
  3. les cotations illustrant les distances entre les constructions et depuis les limites de terrain.

Il s’agit des informations de base qu’il convient de compléter compte tenu du projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire.

Dans tous les cas, qu’il s’agisse d’informations nécessaires ou seulement utiles, il reste prudent d’inscrire le maximum d’informations possible au plan de masse.

En marge, il ne faut pas entendre le plan de masse du code de l’urbanisme avec le plan de masse de l’architecte ou celui du géomètre.

Le plan de masse du code de l’urbanisme est prévu pour analyser la conformité réglementaire d’un projet.

Le plan de masse de l’architecte ou du géomètre est pensé de façon à concevoir un projet au regard de la configuration d’un terrain.

Les symboles ou signes à utiliser

Il n’existe pas de symboles ou de signes conventionnels pour l’administration.

L’utilisation de points à la place de lignes, de lignes à la place de flèches ou encore l’emplacement et la forme des cotes restent à l’entière discrétion du demandeur.

Il importe essentiellement que le dossier de permis de construire ou de déclaration préalable soit accompagnée d’un plan de masse lisible, et suffisamment complet pour effectuer l’instruction de la demande.

De plus, il doit de préférence être dessiné à l’échelle afin de permettre à l’administration d’effectuer des mesures sur le plan si nécessaire.

Erreur sur le plan de masse

Il est impossible d’évaluer la marge d’erreur tolérée pour faire un plan de masse. Le demandeur est cependant tenu d’entreprendre les travaux au regard de ce qui a été déclaré.

En particulier, la construction doit respecter les dimensions, hauteurs et distances (voies publiques, limites séparatives et entre les constructions) précisées dans le plan de masse.

Échelle et rose des vents

Quelle est l’échelle pour faire un plan de masse est une interrogation récurrente.

En réalité, ce sont les dimensions du terrain et sa forme qui conditionnent l’échelle du plan de masse.

Généralement, une échelle est correcte dès lors que le plan de masse permet de visualiser la totalité du terrain et les abords de la voie publique, sans que l’échelle n’excède le 1/500 e (le plan devient autrement illisible).

Il est inutile de représenter les constructions implantées sur les parcelles voisines.

Lorsque le terrain est de dimension conséquente, il est possible de déposer deux plans de masse : un plan de masse qui représente la totalité du terrain, même au-delà du 1/500 e, et un autre plan établi selon une échelle plus restreinte, sans dépasser le 1/500 e.

Cela étant, plus que le choix de l’échelle, le principal impératif demeure que le plan de masse doit respecter et indiquer lisiblement l’échelle qui a été choisie pour le dessiner.

L’échelle peut être inscrite sous une forme numérique ou graphique.

Il est également nécessaire que l’échelle soit conventionnelle. Il ne faut surtout pas employer des échelles comme 2/257e, 1/127e, etc.. Ce genre d’échelle rend un plan particulièrement difficile à lire.

A savoir que les services instructeurs utilisent un kutch pour analyser les plans de permis de construire ou de déclaration préalable (il s’agit d’une sorte de règle représentant les échelles).

L’astuce pour rendre le plan de masse lisible consiste à utiliser les échelles courantes du kutch, à savoir : 1/25, 50, 100, 150, 200, 250.

De plus, le plan de masse peut comporter une rose des vents afin d’en simplifier sa compréhension. La rose des vents est tout particulièrement justifiée lorsque le dossier d’autorisation de construire ne présente pas de plan des façades et des toitures.

Emplacement et dimensions des éléments existants

Vous devez représenter graphiquement la totalité des éléments bâtis (maison, garage, véranda, etc.) sur la parcelle ainsi que l’ensemble des éléments végétaux, en particulier les plantations et éventuellement les haies végétales.

Il peut également être nécessaire de dessiner les aménagements extérieurs, notamment les terrasses, allées (carrossables ou non) et le cas échéant les aménagements affectés au stationnement des véhicules.

Lorsque le projet consiste à construire une terrasse, il est conseillé d’inscrire sa hauteur directement sur le plan de masse.

Schématiquement, le dessin des éléments existants (bâtiments, aménagements, plantations) symbolise l’assise au sol, épaisseur des murs extérieurs compris. Ainsi, il ne faut pas dessiner les débords de toiture s’ils ne sont pas maintenus au sol par des poteaux.

Emplacement des prises de vue des photographies à joindre

Il ne faut pas oublier d’indiquer les emplacements à partir desquels les photographies en environnement proche (DP.7/PC.7) et lointain (DP.8/PC.8) ont été prises.

Ces photographies doivent être réalisées obligatoirement dès lors qu’un projet est soumis à permis de construire, ou lorsqu’il est visible depuis la voie publique pour une déclaration préalable de travaux.

 

Emplacement du plan en coupe

Les demandes d’autorisations de construire portant sur des projets modifiant l’altimétrie du terrain sont accompagnées d’un plan en coupe.

L’emplacement du plan en coupe doit être matérialisé sur le plan de masse, par exemple selon une ligne.

On retrouvera sur le plan en coupe l’ensemble des éléments qui sont traversés par la ligne figurant au plan de masse, ainsi que le profil du terrain naturel et fini.

Il est également possible de préciser l’orientation du plan en coupe en dessinant une flèche sur la ligne de coupe.

État existant et état projeté

Il est toujours préférable de fournir deux plans de masse lorsque les travaux prévoient de modifier un élément du terrain, comme la démolition d’un bâtiment, la plantation d’arbres ou la construction d’aménagements extérieurs (terrasses, allées).

C’est la solution la plus rigoureuse, lire cette note à ce sujet : Plan de masse état initial et état futur.

Il reste toutefois possible de faire plus simple en désignant les éléments à modifier par des annotations inscrites au plan de masse.

Limites de propriété

La limite de propriété correspond sur cet exemple à la clôture du terrain.

Elle peut être représentée par une ligne continue. Le plan cadastral téléchargé sur le site du cadastre devrait simplifier le tracé des limites de propriété.

Dimensions du projet

Il est nécessaire de préciser toutes les dimensions du projet à l’aide de lignes de côtes. Les dimensions se calculent depuis le nu extérieur des constructions.

Cotations à partir des voies publiques et des limites séparatives

Il convient également d’inscrire les distances des constructions à créer par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives.

Ces distances sont en effet réglementées.

Par exemple, l’implantation en limite séparative peut être imposée aux constructions nouvelles, à l’inverse, il peut être imposé de respecter une marge de recul.

Les distances se mesurent depuis le nu extérieur des constructions jusqu’à :

  • la ligne de séparation pour les distances depuis les limites séparatives ;
  • l’alignement pour les distances depuis la voie publique.

Distances entre les constructions

Les distances entre les constructions peuvent elles aussi être encadrées par le règlement de l’urbanisme.

Le plan de masse doit donc présenter les distances futures entre les constructions existantes et celles à créer.

Altimétrie du terrain naturel

L’altimétrie du terrain naturel correspond à la pente du terrain calculée depuis la voie publique.

Généralement la voie publique prend une valeur égale à « 0″. Ainsi, un point de valeur +0.5 signifie que la pente du terrain est plus haute de 0,5 m par rapport à la voie publique.

Inscrire les hauteurs à partir du terrain naturel peut être facultatif pour certains projets, en particulier dans le cadre de simples annexes à l’habitation (sauf garage souterrain et éventuellement piscine enterrée).

Aussi, il n’est pas rare que l’administration soit tolérante sur l’omission d’informations concernant l’altimétrie du terrain naturel.

Pour autant, même pour un projet modeste, le service instructeur reste en droit d’exiger un nouveau plan de masse illustrant les hauteurs du terrain naturel.

Il est possible de déterminer l’altimétrie du terrain à partir d’une carte IGN avec l’aide des côtes NGF. Dans les faits, seuls un géomètre ou un dessinateur en bâtiment sont compétents pour effectuer des mesures précises.

Hauteurs à partir du terrain fini

Lorsque les travaux prévoient un « remodelage » du terrain, par exemple à l’occasion d’un terrassement, il est possible d’indiquer les hauteurs à partir du terrain fini.

Cette information demeure facultative lorsque le plan en coupe représente correctement le terrain fini.

Hauteurs des constructions

Le plan de masse peut préciser les hauteurs des différentes constructions sous forme d’une simple annotation.

Cela est particulièrement utile lorsque le plan en coupe n’a pas été réalisé, ou dès lors qu’aucun autre document joint à la demande ne mentionne l’élévation des façades existantes et/ou à créer.

Les annotations au plan de masse peuvent alors indiquer les hauteurs au faîtage et les hauteurs à l’égout du toit.

Il est préférable de placer les annotations sur les bâtiments dans le sens de la pente du toit. Cette méthode permet alors de représenter l’orientation des pans de la toiture.

Éléments à créer ou à modifier

Lorsque la demande est accompagnée d’un seul plan de masse, il est possible d’y annoter les éléments qui seront créés ou modifiés à l’occasion des travaux.

Par exemple, il est possible de désigner les plantations à créer ou à supprimer. Ou encore, dans le cadre d’une extension d’une maison individuelle, il est possible de désigner l’emplacement de l’extension par une annotation.

Accès aux constructions, au projet, au terrain et aux aires de stationnement

Lorsque le projet consiste en une construction nouvelle, en particulier pour la construction d’une maison individuelle ou l’édification d’un garage, il est nécessaire de localiser les accès depuis la voie publique ainsi que les accès des constructions.

Idéalement, il faudrait également dessiner à l’échelle les allées empruntées par les véhicules.

Clôture du terrain

Il est possible de représenter schématiquement les clôtures du terrain, par une simple ligne.

Il est conseillé d’inscrire la hauteur de clôture sous forme d’annotations, tout particulièrement lorsque la demande porte sur un projet de clôture ou sur un projet implanté en limite séparative.

Implantation des réseaux

Le cas échéant, le plan de masse illustre l’emplacement des réseaux et la manière dont il est prévu de s’y raccorder.

Cette information est nécessaire pour la construction d’un bâtiment sur un terrain libre de toutes constructions.

En revanche, il est clairement inutile de représenter les réseaux si le terrain y est déjà raccordé.

Implantations des aires de stationnement

L’emplacement et les dimensions des espaces de stationnement peuvent être dessinés sur le plan de masse.

Cette information est absolument nécessaire lorsque la demande porte sur un projet de construction sur un terrain non bâti, ou sur la construction d’un espace de stationnement.

Implantation du dispositif d’assainissement

Dans le cadre d’un projet de construction d’une maison individuelle, il est impératif de représenter l’implantation du dispositif d’assainissement si le terrain n’est pas raccordé aux réseaux publics d’évacuation des eaux usées.

Implantation, profondeur et superficie des affouillements et/ou des exhaussements du sol

Les affouillements ou exhaussements du sol peuvent être symbolisés sous la forme d’un symbole de forme circulaire, à l’intérieur duquel il est possible d’y inscrire leurs profondeurs et leurs superficies.

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Calculer la surface de plancher : aide au calcul – exemple pratique illustré

La surface de plancher remplace depuis le 1er mars 2012 la Surface Hors-Œuvre Brute (SHOB) ainsi que la Surface Hors-Œuvre Nette (SHON).

Par rapport à la SHOB et à la SHON, la surface de plancher apporte deux principales innovations :

  • elle prend en compte exclusivement les espaces clos et couverts ;
  • elle se calcule depuis le nu intérieur des façades afin de ne pas pénaliser l’isolation des bâtiments.

Le mode de calcul est précisé à l’article R.112-2 du code de l’urbanisme ainsi que par la circulaire du 3 février 2012.

À partir de ces références, cette note revient en détail sur le calcul de la surface de plancher en prenant un exemple pratique : une maison individuelle comprenant un garage accolé.

Cette note est accompagnée de nombreuses illustrations ainsi que de plans intérieurs de la maison cotés et à l’échelle. Les plans et les illustrations peuvent être téléchargés en PDF. Le fichier PDF est commenté.

L’objectif de ce cas pratique est de constituer un support permettant de répondre aux difficultés et aux erreurs de calcul les plus courantes.

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Présentation du bâtiment : maison individuelle

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La surface de plancher : base de calcul et références juridique

Avec l’emprise au sol, la surface de plancher se substitue à la Surface Hors-Œuvre Nette (SHON) et à la Surface Hors-Œuvre Brute (SHOB) depuis le 1er mars 2012.

La surface de plancher ainsi que l’emprise au sol appartiennent aux critères déterminant les formalités d’urbanisme à entreprendre : dispense de formalité, déclaration préalable, permis de construire.

 

 

 

 

 

 

 

 

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Comment calculer la surface de plancher ?

Le mode de calcul de la surface de plancher est apporté par l’article R.112-2 du code de l’urbanisme, de la façon suivante :

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

 

Le mode de calcul est également précisé par la circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol.

Notamment, la circulaire revient sur :

  • les notions de niveaux clos et couverts ;
  • les combles aménageables ;
  • les espaces de stationnement ;
  • les locaux mixtes ;
  • les escaliers.

Les informations apportées par la circulaire vont largement permettre de mieux cerner le mode de calcul de la surface de plancher.

Depuis l’intérieur des murs de façade

La surface de plancher est calculée depuis le nu intérieur des murs de façade.

Dans cet exemple, la surface de plancher n’a donc pas à prendre en compte l’épaisseur des murs de façade, matériaux d’isolation inclus.

Toujours dans cet exemple, la surface de plancher est inférieure d’environ 40 m² par rapport à la SHON. Dans les situations réelles, selon le secrétariat d’État au Logement (en 2012), la surface de plancher permet un gain moyen de 10 % de surface habitable.

Cloisons et murs intérieurs

Les cloisons et les murs intérieurs ne sont pas déduits de la surface de plancher, à l’exception toutefois des murs intérieurs séparant un local développant de la surface de plancher d’un autre local n’en développant pas (comme détaillé ultérieurement dans cette note).

Embrasures des portes et des fenêtres

Les embrasures des portes et des fenêtres ne doivent pas être incluses à la surface de plancher.

Niveaux clos et couverts

Afin d’améliorer la sécurité juridique des calculs de surface en urbanisme, la surface de plancher s’intéresse aux niveaux et aux parties de construction clos ET couverts.

Le mode de calcul de l’ancienne SHOB pouvait en effet être sujet à interprétation dans le cadre d’ouvrage non clos, comme les terrasses.

Ainsi, dans cet exemple, la surface de plancher ne va pas prendre en compte :

  • l’auvent en façade, car il correspond à une avancée non close ;
  • le balcon, qui correspond également à une avancée ouverte sur l’extérieur ;
  • et la terrasse, car elle n’est pas couverte ni fermée.

De façon générale, toute partie de bâtiment ou toute construction nouvelle ne disposant pas d’une couverture OU ouverte sur l’extérieur ne développent pas de surface de plancher.

Elles peuvent en revanche créer de l’emprise au sol.

La surface de plancher ne prend pas en compte les espaces de stationnement, les combles non aménageables, les surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m, les vides et trémies ainsi que les marches d’escalier

La surface de plancher ne prend pas en compte :

  • les espaces de stationnement, qu’ils soient clos ou non ;
  • les combles non aménageables ;
  • les surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m ;
  • les vides et les trémies causés par les escaliers ainsi que les marches.

 

Le code de l’urbanisme dispose que les vides et les trémies d’escalier ne développent pas de surface de plancher.

La circulaire du 3 février 2012 apporte des précisions supplémentaires (circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol, I 1. 1.1. « la notion de plancher »).

Il apparaît ainsi que les marches d’escalier ne développent pas non plus de surface de plancher.

Toutefois, le niveau inférieur servant d’emprise à l’escalier est à inclure à la surface de plancher (lorsque l’escalier est situé à l’intérieur d’un local développant de la surface de plancher, comme une maison individuelle).

En ce qui concerne les escaliers suspendus, développent de la surface de plancher les surfaces sous une hauteur supérieure à 1,80 m.

Il s’agit dans cet exemple d’escaliers pleins, à déduire en conséquence de la surface de plancher.

Les déductions des caves, celliers, locaux techniques et la déduction forfaitaire de 10 % que pour les parties communes : non applicables en logement individuel

Le code de l’urbanisme prévoit des déductions pour les caves, celliers, locaux techniques et une déduction forfaitaire de 10 %.

Aucune de ces déductions n’est applicable aux logements individuels.

Le cas échéant, les surfaces affectées en sous-sol au stationnement des véhicules peuvent être déduites de la surface de plancher, ainsi que les surfaces sous une hauteur plafond inférieures ou égales à 1,80 m.

La surface de plancher n’est pas la surface taxable

La surface de plancher ne doit pas être confondue avec la surface taxable, laquelle est utilisée en vue du calcul de la taxe d’aménagement.

La surface taxable, dont le mode de calcul est établi par le R.331-7 du code de l’urbanisme, est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.

La surface taxable ne prévoit aucune des déductions prévus au 1° à 8° de l’article R.112-2 relatif à la surface de plancher.

 

tableau

  • De façon générale, dans le cadre d’un bâtiment d’habitation individuel (comme une maison) :

La surface taxable d’une maison individuelle est égale à la surface de plancher après addition des espaces de stationnement CLOS et COUVERT ainsi que, le cas échéant, après addition des combles non aménageables (les combles non aménageables développent de la surface taxable mais ne développent pas de surface de plancher).

En revanche, la surface taxable ne prend pas en compte les ouvrages ouverts vers l’extérieur.

Dans cet exemple, si le garage avait été ouvert vers l’extérieur, comme un appentis ou un carport, alors il n’aurait pas développé de surface taxable, mais de l’emprise au sol.

La taxe d’aménagement aurait alors été établie forfaitairement selon le nombre d’emplacements de stationnement.

 

  • L’essentiel à retenir :

La surface de plancher du rez-de-chaussée va prendre en compte l’épaisseur du mur au contact du garage, car celui-ci lui est directement accolé et il constitue un local.

Elle ne prend toutefois pas en compte les murs de façade en dehors de tout contact avec le garage.

  • En détail :

Le garage est directement accolé au rez-de-chaussée. Il est clos et couvert. En conséquence, il correspond à un local, contrairement par exemple à une terrasse non close ou un appentis.

Le garage ne développe pas de surface de plancher.

Le rez-de-chaussée développe de la surface de plancher.

Le garage comme le rez-de-chaussée développent tous les deux de la surface taxable, car ils sont clos et couverts.

Le fond du problème est que la surface taxable se calcule depuis le nu intérieur des murs de façades.

La solution est (laborieusement …) apportée par la circulaire du 3 février 2012 (1.1.1. Le cas des murs intérieurs séparant un local constitutif de surface de plancher d’un local non constitutif de surface de plancher):

  • lorsqu’un mur intérieur sépare un local constitutif de surface de plancher (= maison) d’un autre local qui n’en développe pas (= garage clos et couvert)
  • l’épaisseur de ce mur doit être compris dans la surface de plancher totale de la construction.

Toutefois, la surface de plancher ne prend pas en compte l’épaisseur des murs séparant un local développant de la surface de plancher d’un autre ouvrage ne consistant pas en un local (comme une terrasse de plain-pied, un appentis ou un auvent).

 

Au sujet du garage :Quitte à être répétitif, il faut insister sur le fait qu’ un espace de stationnement clos ET couvert ne développe pas de surface de plancher.

Il développe toutefois de l’emprise au sol et de la surface taxable.

Un espace de stationnement ouvert vers l’extérieur développe de l’emprise au sol. En revanche, il ne développe pas de surface taxable et fait l’objet d’une taxation selon le nombre d’emplacements de stationnement prévus.

Il apparaît nécessaire d’insister à ce sujet dans la mesure où le calcul des surfaces des espaces de stationnement clos et couvert peut prêter assez facilement à confusion.

 

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La surface de plancher est à renseigner au formulaire d’autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable), cadre « destination des constructions et tableau des surfaces ».

Dans la mesure où il s’agit d’une maison individuelle, il convient de remplir les lignes « Habitation » et « Surfaces totales ».

La surface taxable totale, qui prend en compte le garage clos et couvert, est à renseigner au formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions.

Le cas échéant, le formulaire des éléments imposables permet également de renseigner s’il y’a lieu le nombre d’emplacements de stationnement prévus en dehors d’un bâtiment clos et couvert.

A quoi va servir la surface de plancher ?

La surface de plancher permet au service instructeur de :

  • déterminer si les formalités préalables correspondent à celles exigées par la réglementation (permis de construire, déclaration préalable, recours à l’architecte)
  • d’examiner la conformité d’un projet de construction au regard d’éventuelles règles limitant les surfaces à construire sur le terrain.

Plus généralement, la surface de plancher permet d’assurer une meilleure sécurité juridique d’un bâtiment, notamment en cas de vente ou de cession ou le cas échéant lorsqu’une demande d’autorisation de construire fait l’objet d’un recours.

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