Calculer la surface de plancher : aide au calcul – exemple pratique illustré


La surface de plancher se substitue à la SHON ou Surface Hors-Œuvre Nette et à la SHOB ou Surface Hors-Œuvre Brute depuis le 1er mars 2012. La surface de plancher appartient aux critères déterminant le permis de construire, la déclaration préalable et à la dispense de formalité.

Guide pour calculer la surface de plancher ?

Le calcul de la surface de plancher est conforme à l’article R.112-2 du code de l’urbanisme. La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert. Elle sera alors calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs, des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvre, des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune, des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets, d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telle qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. Le mode de calcul est également précisé par la circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol.

Notamment, la circulaire revient sur les combles aménageables, les escaliers, les notions de niveaux clos et couverts, les locaux mixtes et les espaces de stationnement. Les informations apportées par la circulaire vont largement permettre de mieux cerner le mode de calcul de la surface de plancher. La surface de plancher est calculée depuis le nu intérieur des murs de façade. Dans cet exemple, la surface de plancher n’a donc pas à prendre en compte l’épaisseur des murs de façade, matériaux d’isolation inclus. Toujours dans cet exemple, la surface de plancher est inférieure d’environ 40 m² par rapport à la SHON. Dans les situations réelles, selon le secrétariat d’État au Logement (en 2012), la surface de plancher permet un gain moyen de 10 % de surface habitable.

Le calcul des cloisons et murs intérieurs

Les cloisons et les murs intérieurs ne sont pas déduits de la surface de plancher, à l’exception toutefois des murs intérieurs séparant un local développant de la surface de plancher d’un autre local n’en développant pas (comme détaillé ultérieurement dans cette note). Les embrasures des portes et des fenêtres ne doivent pas être incluses à la surface de plancher. Afin d’améliorer la sécurité juridique des calculs de surface en urbanisme, la surface de plancher s’intéresse aux niveaux et aux parties de construction clos ET couverts. Le mode de calcul de l’ancienne SHOB pouvait en effet être sujet à interprétation dans le cadre d’ouvrage non clos, comme les terrasses. Ainsi, dans cet exemple, la surface de plancher ne va pas prendre en compte la terrasse, car elle n’est pas couverte ni fermée, l’auvent en façade, car il correspond à une avancée non close, le balcon, qui correspond également à une avancée ouverte sur l’extérieur. De façon générale, toute partie de bâtiment ou toute construction nouvelle ne disposant pas d’une couverture ou ouverte sur l’extérieur ne développent pas de surface de plancher.

Elles peuvent en revanche créer de l’emprise au sol. La surface de plancher ne prend pas en compte les espaces de stationnement, les combles non aménageables, les surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m, les vides et trémies, ainsi que les marches d’escalier. La surface de plancher ne prend pas en compte les combles non aménageables, les vides et les trémies causés par les escaliers ainsi que les marches, les espaces de stationnement, qu’ils soient clos ou non et les surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m. Le code de l’urbanisme dispose que les vides et les trémies d’escalier ne développent pas de surface de plancher. Il apparaît ainsi que les marches d’escalier ne développent pas non plus de surface de plancher. La circulaire du 3 février 2012 apporte des précisions supplémentaires (circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol, I 1. 1.1. « la notion de plancher »). En ce qui concerne les escaliers suspendus, développent de la surface de plancher les surfaces sous une hauteur supérieure à 1,80 m. Toutefois, le niveau inférieur servant d’emprise à l’escalier est à inclure à la surface de plancher (lorsque l’escalier est situé à l’intérieur d’un local développant de la surface de plancher, comme une maison individuelle).

Le code de l’urbanisme prévoit des déductions pour les caves, celliers, locaux techniques et une déduction forfaitaire de 10 %. Il s’agit dans cet exemple d’escaliers pleins, à déduire en conséquence de la surface de plancher. Les déductions des caves, celliers, locaux techniques et la déduction forfaitaire de 10 % que pour les parties communes : non applicables en logement individuel. Aucune de ces déductions n’est applicable aux logements individuels. Le cas échéant, les surfaces affectées en sous-sol au stationnement des véhicules peuvent être déduites de la surface de plancher, ainsi que les surfaces sous une hauteur plafond inférieure ou égale à 1,80 m.

La surface de plancher n’est pas la surface taxable

La surface taxable, dont le mode de calcul est établi par le R.331-7 du code de l’urbanisme, est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert.  La surface de plancher ne doit pas être confondue avec la surface taxable, laquelle est utilisée en vue du calcul de la taxe d’aménagement. La surface taxable est calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs. La surface taxable ne prévoit aucune des déductions prévues au 1° à 8° de l’article R.112-2 relatif à la surface de plancher.

En revanche, la surface taxable ne prend pas en compte les ouvrages ouverts vers l’extérieur. De façon générale, dans le cadre d’un bâtiment d’habitation individuel (comme une maison). La surface taxable d’une maison individuelle est égale à la surface de plancher après addition des espaces de stationnement CLOS et COUVERT ainsi que, le cas échéant, après addition des combles non aménageables (les combles non aménageables développent de la surface taxable, mais ne développent pas de surface de plancher). Dans cet exemple, si le garage avait été ouvert vers l’extérieur, comme un appentis ou un carport, alors il n’aurait pas développé de surface taxable, mais de l’emprise au sol. La taxe d’aménagement aurait alors été établie forfaitairement selon le nombre d’emplacements de stationnement.

L’essentiel à retenir

La surface de plancher du rez-de-chaussée va prendre en compte l’épaisseur du mur au contact du garage, car celui-ci lui est directement accolé et il constitue un local. Elle ne prend toutefois pas en compte les murs de façade en dehors de tout contact avec le garage. Le garage est directement accolé au rez-de-chaussée. Il est clos et couvert. En conséquence, il correspond à un local, contrairement par exemple à une terrasse non close ou un appentis. Le garage ne développe pas de surface de plancher. Il faut insister sur le fait qu’un espace de stationnement clos ET couvert ne développe pas de surface de plancher. Il développe toutefois de l’emprise au sol et de la surface taxable.

Le rez-de-chaussée développe de la surface de plancher. Le garage comme le rez-de-chaussée développent tous les deux de la surface taxable, car ils sont clos et couverts. Le fond du problème est que la surface taxable se calcule depuis le nu intérieur des murs de façades. La solution est apportée par la circulaire du 3 février 2012 (1.1.1. Le cas des murs intérieurs séparant un local constitutif de surface de plancher d’un local non constitutif de surface de plancher). Lorsqu’un mur intérieur sépare un local constitutif de surface de plancher (= maison) d’un autre local qui n’en développe pas (= garage clos et couvert).  L’épaisseur de ce mur doit être comprise dans la surface de plancher totale de la construction. Toutefois, la surface de plancher ne prend pas en compte l’épaisseur des murs séparant un local développant de la surface de plancher d’un autre ouvrage ne consistant pas en un local (comme une terrasse de plain-pied, un appentis ou un auvent). Un espace de stationnement ouvert vers l’extérieur développe de l’emprise au sol. En revanche, il ne développe pas de surface taxable et fait l’objet d’une taxation selon le nombre d’emplacements de stationnement prévus. Il apparaît nécessaire d’insister à ce sujet dans la mesure où le calcul des surfaces des espaces de stationnement clos et couvert peut prêter assez facilement à confusion.

D’autres détails à ne pas négliger avec la surface de plancher

La surface de plancher est à renseigner au formulaire d’autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable), cadre « destination des constructions et tableau des surfaces ». Dans la mesure où il s’agit d’une maison individuelle, il convient de remplir les lignes « Habitation » et « Surfaces totales ». La surface taxable totale, qui prend en compte le garage clos et couvert, est à renseigner au formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions. Le cas échéant, le formulaire des éléments imposables permet également de renseigner s’il y’a lieu le nombre d’emplacements de stationnement prévus en dehors d’un bâtiment clos et couvert.

À quoi va servir la surface de plancher ?

La surface de plancher permet au service instructeur d’examiner la conformité d’un projet de construction au regard d’éventuelles règles limitant les surfaces à construire sur le terrain, de déterminer si les formalités préalables correspondent à celles exigées par la règlementation (permis de construire, déclaration préalable, recours à l’architecte).  Plus généralement, la surface de plancher permet d’assurer une meilleure sécurité juridique d’un bâtiment, notamment en cas de vente ou de cession ou le cas échéant lorsqu’une demande d’autorisation de construire fait l’objet d’un recours.

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